【正文】 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 項(xiàng)目 ,項(xiàng)目的大規(guī) 模為大社區(qū)的建設(shè)提供了前提，規(guī)模效應(yīng)也會帶來群體效應(yīng)。 7．人文環(huán)境 項(xiàng)目周邊教育配套完善 ,擁有東風(fēng)小學(xué)、遵義五中都是市級重點(diǎn)學(xué)校，但沒有特別好的幼兒園。 （ 3） 舊城區(qū)規(guī)模領(lǐng)袖級優(yōu)勢 項(xiàng)目近 30 萬平米，屬舊城區(qū)項(xiàng)目中的絕對“老大”，同時(shí)也是目前遵義大規(guī)模項(xiàng)目之一。相信這會成為客戶購買本項(xiàng)目的重要原因之一 . （ 6） 戶型差異化優(yōu)勢。 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 （ 2） 周邊環(huán)境極差，外部配套同項(xiàng)目的檔次定位不相符 只要是提到延安路機(jī)電市場和松桃路農(nóng)貿(mào)市場，人們自然會把其同“臟、亂、差”聯(lián)系在一起。車輛不 能直接從延安路直接進(jìn)入社區(qū)。 (2)“都市情結(jié)”為本項(xiàng)目提供了擴(kuò)大客源面的有效前提 舊城區(qū)憑藉歷史、文化、商業(yè)的中心地位，一直為遵義市民心目中的尊崇之地，向往到城區(qū)居住的心理趨勢即使在城市功能相應(yīng)有所轉(zhuǎn)變的今天，也依然突出，這種“城市情結(jié)”的存在為本項(xiàng)目擴(kuò)大客源面、吸攬外區(qū)域乃至遵義下屬縣市居民購買本項(xiàng)目提供了有效前提。 （ 6） 園林景觀制作水平不高帶來的機(jī)會 通過對遵義各個大型項(xiàng)目的實(shí)地考察，目前遵義的房地產(chǎn)項(xiàng)目的景觀制作水平都還不高。 三．營銷障礙減弱思路分析 所謂營銷障礙減弱思路分析，即對項(xiàng)目營銷產(chǎn)生障礙的不利因素通過策劃與包裝弱化和減輕，使之對項(xiàng)目的障礙減小到最低程度。 減弱思路： (1) 對延安路特別是松桃路至北京路的燈桿做有效包裝。通過對項(xiàng)目特色賣點(diǎn)和濃厚的高品質(zhì)文化生活詳盡表現(xiàn)，與競爭項(xiàng)目形成“人無我有，人有我強(qiáng)”的對比格局。但費(fèi)用較高 （ 2）到重慶引進(jìn)。 定位依據(jù)： (1)定位要有支撐 (2)定位要有銷售力 (3)定位應(yīng)具有唯一性 無論是項(xiàng)目所處的地段配套優(yōu)勢，還是產(chǎn)品自身質(zhì)素均可以支撐項(xiàng)目的定位。（待確認(rèn)） (10) 企業(yè)賣點(diǎn) ◆ 企業(yè)理念先進(jìn)，有著軍 人誠信、踏實(shí)的良好作風(fēng)，在遵義成功開發(fā)了多個項(xiàng)目，擁有良好的社會知名度和美譽(yù)度； 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 2．銷售時(shí)機(jī)及銷售任務(wù) 住宅銷售的季節(jié)性雖不是很明顯，但 711 月相對其他月份來說對銷售更有利些。通過逐步釋放項(xiàng)目的各項(xiàng)賣點(diǎn) 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 來減弱項(xiàng)目的營銷障礙，并最終形成 購買。到外地買幾匹高頭大馬，然后精選幾人騎馬環(huán)繞遵義市區(qū)，從而起到塑造項(xiàng)目高品味形象的目的 (3)操作 “ 非 ” 常不同 活動 ,聘請兩名非洲黑人或印度黑人擔(dān)任本項(xiàng)目售樓接待中心的門衛(wèi)人員 ,并配備亮麗的服裝服飾 ,為看房客戶提供開門、關(guān)門、車輛?？康确?wù)。并同時(shí)在各種廣告媒體上傳達(dá)項(xiàng)目的形象定位。綜合時(shí)間情況，本報(bào)告擬將開盤時(shí)間確 定在 10 月 18 日 。 企事業(yè)單位職員 40% 左右 一些壟斷行業(yè)的高級職員，企事業(yè)單位的中層以上有灰色收入的干部等 其他 10% 左右 無固定職業(yè)但具有一定經(jīng)濟(jì)能力的群體 （ 3）．以客戶分布特點(diǎn)劃分 區(qū)域分布 所占比例 客戶特點(diǎn) 城區(qū)客戶 75% 實(shí)力客戶為主，思維活躍，善于接受新鮮事物 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 周邊縣市客戶 20% 個體戶、承包商、礦老板等較多，也有一些高收入者，有向遵義發(fā)展趨勢 異地客戶（外省及其他地區(qū)客戶） 5% 目前在遵義經(jīng)商，有可能長期在遵義發(fā)展 營銷推廣篇 一．營銷推廣思路 1．項(xiàng)目賣點(diǎn)整理 根據(jù)項(xiàng)目 SWOT 分析，得 出如下項(xiàng)目賣點(diǎn)： 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 (5) 區(qū)位賣點(diǎn) ◆ 位于城市中心位置，獨(dú)一無二； ◆ 位于老城區(qū)自然有良好的人文環(huán)境及商業(yè)環(huán)境，生活便利。對于上述問題，我司建議采用營銷中的“第一勝過更好”的法則 ，通過營銷的差異化和文化的滲透性，以求能塑造出本項(xiàng)目的獨(dú)特個性，并成為遵義的標(biāo)志性樓盤，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。 5．物業(yè)管理潛在問題。 4．主要競爭項(xiàng)目分流部分客流。省去客戶徒步進(jìn)入社區(qū)的過程。 （ 2）與本項(xiàng)目同等檔次的競爭項(xiàng)目勢必造成一定的客源分流 在此所指的主要競爭項(xiàng)目是指錦都豪苑、匯景臺等中高檔次的樓盤，隨著時(shí)間的推移，一些項(xiàng)目的主體部分也將紛紛 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 推出，如智慧名城、東欣地產(chǎn)等，這些項(xiàng)目的出現(xiàn)會在很大程度上分流項(xiàng)目的目標(biāo)客源。 （ 4）．房地產(chǎn)新政對高端產(chǎn)品的調(diào)控帶來的機(jī)會 為了讓房地產(chǎn)更有序的發(fā)展，國家出臺了要有效抑制高端產(chǎn)品特別是別墅項(xiàng)目的開發(fā)的重要通知。 （ 7）項(xiàng)目分期開發(fā)的節(jié)奏問題 項(xiàng)目總建筑面積近 30 萬平方米，這樣的體量必然帶來諸多的系列開發(fā)問題，對工程進(jìn)度與銷售節(jié)奏的把握尤為重要，這是決定項(xiàng)目能否有序開發(fā)的關(guān)鍵。 （ 3）潛在的物業(yè)維護(hù)劣勢 公共部分電梯的大面積使用，中庭水景以后的管理維護(hù)問題等等，都會成為后期物業(yè)管理所必須面臨的問題。為此，引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理企業(yè)勢在必行。景觀視野相當(dāng)開闊，遵義無出其右者。兩大零售超市北京華聯(lián)、沃爾瑪分據(jù)左右。珍珠路尚未貫通至延安路。 2. 用地情況 本項(xiàng)目地塊呈不規(guī)則山丘狀 ,東高西低 ,北高南低 . 最低絕對標(biāo)高 為 ,最高絕對標(biāo)高為 ,最大高差 30米 .因地塊地勢較高 ,所以可 360 度觀遵義全景 ,并與鳳凰山遙相呼應(yīng) ,景觀視野相當(dāng)開闊 .項(xiàng)目總用地面積為 66675 ㎡，是目前遵義城區(qū)面積最大的地塊。 目前，在遵義很多住宅樓盤無論大小，無論品質(zhì)高低，均采 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 用直銷派發(fā)單頁形式進(jìn)行銷售。 現(xiàn)階段在售小區(qū)中，很多項(xiàng)目的規(guī)劃都做得相對不錯，比前幾年有了顯著提升，戶型的設(shè)計(jì)上也力求創(chuàng)新。建筑細(xì)部處理也無創(chuàng)意，遵義樓市還缺乏如星河灣之于廣州、興隆城市花園之于貴陽的標(biāo)志性樓盤。從整體上看，隨著開發(fā)區(qū)土地的逐步減少，遵義房地產(chǎn)開發(fā)重心將向南移，海爾大 道將成為遵義繼匯川區(qū)后的又一樓市熱點(diǎn)區(qū)域。 在遵義市政府建設(shè)匯川區(qū)、南部新城以及改造老城區(qū)的大政策和大背景下，遵義的房地產(chǎn)市場在近幾年得到了蓬勃的發(fā)展 , 前幾年推出的項(xiàng)目基本都已完成了建設(shè) ,第一輪的開發(fā)浪潮已經(jīng)漸漸退去。學(xué)府芳鄰（一、二期），海珠廣場、東方星園（二期）等。 4．產(chǎn)品類型由單一型向多元化發(fā)展 . 所調(diào)查的三十余個項(xiàng)目中，有針對金字塔尖目標(biāo)客戶的桃溪河畔，有倡導(dǎo)低容積率高綠化的 都市名苑，有講究生活格調(diào)的智慧名城，有強(qiáng)調(diào)蘇格蘭風(fēng)情的格蘭陽光等，各有各的特色，你方唱罷我登場，好不熱鬧。多層房型成為市場寵兒的同時(shí)，電梯房產(chǎn)品也將全面登場，如東方星園二期、翠堤麗苑精品單位、錦都豪苑、智慧名城二期、鳳凰國際小高層、學(xué)府芳鄰、海珠廣場、民生廣場、港灣麗都等。 2020 年海爾大道漲幅為100200 元 /㎡，房價(jià)現(xiàn)為 12001300 元