【正文】 /㎡之間，這與智慧名城的出現(xiàn)不無關(guān)系。110140 17682100 23 萬 1100 戶剩余110 余湖 銷售率 90% 凱悅花園 香港路湖濱路 三房 :139_155 14981598 80 余戶 85%,余 10 套左右 鼎盛家園 湛江路與沈陽路交匯處 兩房 :\ 三房 :105131 13001350 450 套 一期 70% 二期未售 都市名苑 高九路 三房 :128 洋房 150300 1580 起價(jià) ,均價(jià)1650 500 余戶 12萬方 洋房部分售出30%.多層部分70% 遵義低容積率洋房社區(qū)的代表 翠堤麗苑 外環(huán)路南段 兩房 :85 三房 :104_150 1700 15 萬 一期基本售完，二期電梯房在售 萬 達(dá) 商 住樓 萬福橋頭 多層售完 . 電梯房型三房 150 1350 約 3 萬 多層售完 ,電梯房 76% 宏基 . 長青 合眾路口 兩房： 100 1400 住 宅 部 分 已售 85 套 外環(huán)路上最 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 大廈 三房： 142 頂樓躍層 116 套 早的電梯房 香榭里 外環(huán)路珍珠路交匯處 兩房： 79， 90 三房： 105131 1500 共 72 套 售出 38 套 財(cái) 富 國 際廣場 外環(huán)路北段 兩房，三房為主50135 多層價(jià)格 1500左右，電梯公寓1580 起價(jià)，均價(jià) 1700 左右 住宅部分 2萬余方 多層售完，電梯部分 30% 都會 100 火車站右側(cè) 兩房： 80 三房； 100—— 150 1800— 2200 40 萬 多層 95% 電梯： 50——60% 福源山莊 迎紅橋頭 13 萬 兩房： 81 三房： 108126 1300— 1450 一期售完二期50% 時(shí)代豪庭 迎紅橋頭 4 萬 一房，兩房，三房均有，面積50— 179 1900 左右 20% 現(xiàn)階段 22層以上不 售 智慧名城 絲織廠 36 萬 兩房： 80 三房： 110130 頂層躍式 13201600 推出 354 套售出 160 余套 南?；▓@ 絲織廠 4 萬 一房： 21 兩房： 8090 三房： 110 四房： 129 主力戶型：四房 1380 共 233 套現(xiàn)在售出 40 余套 永 生 花 園二期 海風(fēng)景 1． 2 萬 兩房： 5080 三房： 95111 12501330 30% 富 華 國 際廣場 海爾大道中段 50 萬 三房： 108146 1520 起價(jià)，層差 20 除開電廠的團(tuán)購部分，自售部分 20% 金 廣 廈 花園 海爾大道 中段 1． 5 萬 144 套 三房： 104130 11001200 一期售完 東 欣 地 產(chǎn)項(xiàng)目 東欣大道 70 萬 未知 未知 未知 現(xiàn)階段在平場 桃溪河畔 桃溪大道 33 萬 聯(lián)排別墅 按套賣，最后一套 88萬 一期別墅 99% 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 項(xiàng)目分析篇 一． 項(xiàng)目基本情況概述 置 項(xiàng)目位于遵義城區(qū)延安路與松桃路交匯處的磨盤山處。與此同時(shí)項(xiàng)目的規(guī)模越大 ,投資風(fēng)險(xiǎn)就越大 ,需要對開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)密切關(guān)注 ,開發(fā)節(jié)奏的掌握尤為重要 . 5．地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目地塊正處前期開發(fā)狀態(tài)，目前 8 號、 9 號樓孔樁已近完工，地勢較低的一條步行街已開挖完畢，著力打造的園林景觀平場已近完畢 ,景觀工程馬上就可進(jìn)行 .工程進(jìn)度的正常進(jìn)行已為項(xiàng)目的銷售奠定良好的基礎(chǔ)。延安路、松桃路云集了大量的個(gè)體經(jīng)營戶及民工。擁有規(guī)模優(yōu)勢自然產(chǎn)生聚集效應(yīng)，也自然會產(chǎn)生眾多的群體購買行為。 本項(xiàng)目戶型最大特點(diǎn)是空中花園設(shè)計(jì)的引入。松桃路甚至是遵義創(chuàng)建衛(wèi)生文明城市的反面教材。 （ 4）地勢較高 不利于日常出行 項(xiàng)目主體部分高出松桃路許多 .社區(qū)內(nèi)居民出行都必須 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 乘坐電梯 .這樣的交通會給社區(qū)居民的出行帶來很大的不便。 (3) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)特征、良好的人文環(huán)境為項(xiàng)目的目標(biāo)客戶鎖定提供了機(jī)會 項(xiàng)目所在片區(qū)專業(yè)市場云集 ,建材市場、機(jī)電市場經(jīng)營戶眾多 。美潔爾與木森公司的深度合作必然會給遵義的房地產(chǎn)帶來新的變化，與此同時(shí)也會帶來新的商業(yè)契機(jī)。 1． 電梯房型的認(rèn)知度問題 ； 減弱思路 （ 1）不可就問題談問題，應(yīng)采用揚(yáng)長避短的方式，通過強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的高檔次和高品位來弱化。建議采用燈箱的方式，以便對街景進(jìn)行改善。 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 (3) 進(jìn)一步細(xì)分目標(biāo)市場，將項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位在收入水平處于上階的群體上，與競爭項(xiàng)目有所區(qū)隔。費(fèi)用較低，價(jià)廉物美。同時(shí)本項(xiàng)目作為市區(qū)唯一的大型住宅項(xiàng)目，本身就具有了很強(qiáng)的銷售力。由于本項(xiàng)目體量較大，而且全為電梯房，現(xiàn)階段市民的認(rèn)知度低，所以必須有充足的時(shí)間來向市民灌輸項(xiàng)目的各個(gè)賣點(diǎn)，對目標(biāo)客戶進(jìn)行洗腦后再把項(xiàng)目須進(jìn)行大面積的推出。 另外 ,本項(xiàng)目分期開發(fā)的節(jié)奏會帶來很多客戶問題 ,如何做好 客戶關(guān)系管理 工作尤為重要 ,所以我司建議通過在遵義晚報(bào)上開展“ 爵士生活全體驗(yàn) ”欄目來向客戶定期傳達(dá)項(xiàng)目的各種訊息。以 （ 3）賣點(diǎn)整理加強(qiáng)階段：沸騰期（ 9 月 10 日 — 10 月 18 日） 本階段的工作重點(diǎn)是項(xiàng)目的開盤。 （ 1）形象推廣階段：預(yù)熱期（ 6 月 1 日 —— 7 月 15 日） 本階段的首要任務(wù)是讓爵士藍(lán)島以一個(gè)亮麗的外形展示在市民面前做到“ 一跑走紅 ”。就目前的市場情況看，本項(xiàng)目從推出到市民充分認(rèn)知大概需要 3 個(gè)月的時(shí)間，也就是說項(xiàng)目首期開盤至少要到 10 月分左右。 3 形象定位語： 居尊貴之上 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 一個(gè)好的形象定位語應(yīng)能體現(xiàn)以下兩個(gè)功能： (1) 表現(xiàn)項(xiàng)目核心，競爭優(yōu)勢，及市場定位； (2) 能與目標(biāo)消費(fèi)群作有效溝通，使之產(chǎn)生共鳴 根據(jù)項(xiàng)目賣點(diǎn) (1) 區(qū)位賣點(diǎn) 城市中央，貴族生活 (2) 景觀園林賣點(diǎn) 3 萬㎡皇家園林 絕對空前 (3) 產(chǎn)品差異化賣點(diǎn) 空中美墅，傳世名宅 (4) 自然景觀賣點(diǎn) 鳳凰山 爵仕藍(lán)島 城市雙軸線 2．目標(biāo)客戶定位 （ 1）．以購買動機(jī)劃分，本項(xiàng)目買家可劃分為： 客戶類型 所占比例 特 點(diǎn) 一次置業(yè) 15% 有居住的迫切需求，目前無房的群體 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 二次置業(yè) 80% 目前已有住房，但對現(xiàn)有居住條件不甚滿意，迫切需要改變居住環(huán)境的群體 多次置業(yè) 5% 擁有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，視住宅為消費(fèi)