20xx年眾盛置業(yè)清河苑房地產(chǎn)項目評估報告(19頁)-地產(chǎn)綜合(存儲版)
【正文】 近的濱海小學(xué)和長興虹溪高中，為小區(qū)居民子女的就近就學(xué)提供了方便。并在各大報紙設(shè)置廣告，提高廣告效應(yīng)。 項目計劃于 2020 年 34 月開始預(yù)售，屆時便可有資金回籠。 （三）盈利能力分析 根據(jù)現(xiàn)金流量表的計算，得出以下數(shù)值 (參見附表 )： 投資利潤率 ： 投資利潤率 =建設(shè)經(jīng)營期年平均利潤總額 /項目總投 *100% = 2770/12750*100%= % 銷售利潤率 ： 銷售利潤率 =建設(shè)經(jīng)營期年平均利潤總額 /建設(shè)經(jīng)營期年平均銷售收入 *100% = 2770/7824*100%=% 財務(wù)凈現(xiàn)值 ：財務(wù)凈現(xiàn)值 = 財務(wù)內(nèi)部收益率 ：財務(wù)內(nèi)部收益率 = % 投資回收期： 投資回收期 =累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份 1+上年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 =31+6028/7342= （四）、貸款償還能力分析 財務(wù)情況分析 長興眾盛置業(yè)有限公司開發(fā)的“清河苑”項目，總投資為 12750 萬元，預(yù)計實現(xiàn)的銷售為 31297 萬元，公司在該項目上預(yù)計所獲利潤總額為 8776 萬元。 由表就銷售收入、投資、經(jīng)營成本等因素對所得稅后內(nèi)部收益率的影響 ,進(jìn)行了財務(wù)敏感性分析， 該項目經(jīng)營回收期較短，建設(shè)投資和銷售收入的敏感性都較強，其中銷售收入為其中最敏感的因素，當(dāng)銷售收入增長 10%時，內(nèi)部收益率為 %，財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，投資回收期為 年；當(dāng)銷售收入減少 10%時，內(nèi)部收益率為 %，財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，投資回收期為 年。 九、銀行授信對象和授信業(yè)務(wù)評級 根據(jù)對該公司的分析，并對照評級定義，得出： 授信客戶長興眾盛置業(yè)有限公司風(fēng)險評級為 級； 授信業(yè)務(wù)項目貸款風(fēng)險評級為 級。公司向我行申請借款 4800 萬元，出于覆蓋抵押物風(fēng)險考慮，確定申報授信額度為 4800 萬元 。 基于該公司 項目的可行性及銷售后的回報，根據(jù)抵押物評估價值覆蓋風(fēng)險敞口，建議同意授信固定資產(chǎn)項目貸款 4800萬元，期限 2年，利率基準(zhǔn)，由該公司的土地使用權(quán)抵押。公司獲利能力較強，應(yīng)能有效地規(guī)避風(fēng)險。 八、風(fēng)險防范措施評估 （一）、抵押措施評估 公司向我行申請的 4800 萬元借款的擔(dān)保方式是由公司提供的三期對應(yīng)的土地使用權(quán)抵押 ，土地證號為長土國用（ 2020）第 00108728 號、長土國用（ 2020）第 00108730 號、長土國用（ 2020）第 00108731 號，該土地位于長興中心農(nóng)貿(mào)市場西側(cè)，土地用途為商業(yè)及住宅用地，面積分別為 5364 平方米、 5742 平方米、5651 平方米，總計面積為 16757 平方米（折合 畝），出讓年限商業(yè) 40 年、住宅 70 年。 六、不確定性分析 （一）、盈虧平衡點分析 (1) 盈虧平衡點時的銷售面積 =項目總投資 /平均銷售單價 （ 1T） =12750萬元 /5500 （ %） =21906平方米 項目實際建筑面積 38590平方米 (不含車位等其他面積測算 ) 21906/38590=% (2) 盈虧平衡點時的銷售價格 =項目總投資 /可銷售面積 （ 1T） 12750萬元 /38254 (%)=3149元 項目實際平均銷售 單價 5500元 3149/5500=% (T—— 營業(yè)稅及附加的合計稅率，按 %計算 ) 經(jīng)過測算，可看出本項目的銷售面積只要達(dá)到 %，即可保本；銷售價格只要達(dá)到測算價格的 %即可保本 ，盈虧平衡點較高， 項目盈利的可能性較大，虧損的可能性較小。 銷售費用 按銷售額的 2%計算，則得出公司的銷售費用 為： 625 萬元 經(jīng)營稅金及附加 稅目 計稅依據(jù)（萬）及稅率 應(yīng)納稅額（萬） 營業(yè)稅 銷售額 *5%=31297*5% 1565 城建稅 營業(yè)稅 *7%=1565*7% 110 教育費附加 營業(yè)稅 *5%=1565*5% 78 合計 1753 管理費用、財務(wù)費用、不可預(yù)見費 項目管理費用 =500萬元。 項目目前已支付土地款項 6640 萬元，這部分資金已由公司自有資金支付。 清河苑項目從規(guī)劃到建筑品質(zhì)再到每一個微小的細(xì)節(jié)處理，都一律秉承眾盛置業(yè)慣有的專業(yè)態(tài)度，力求為業(yè)主打造一流的適合居住的小區(qū)。 眾盛置業(yè)雖然房地產(chǎn)開發(fā)時間較短，但其管理團(tuán)隊均是有著豐富的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營及銷售經(jīng)驗，有專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)人才。 2020 年長興縣商品房成交均價 5000 元 /㎡左右，從 2020 年 前 10 個月的成交均價來看，目前房源價格穩(wěn)步上漲，中心城區(qū)房價已達(dá) 7000 元 /平方米左右。項目的經(jīng)營管理團(tuán)隊都是具有豐富經(jīng)驗的專業(yè)人士，有著多年大型房地產(chǎn)公司管理及銷售經(jīng)驗，熟悉項目管理和銷售各 環(huán)節(jié)，有著較強的計劃執(zhí)行能力和團(tuán)隊管理能力。同以上價格相比，本項目地處長興一類地段，成交價 6840 萬元（折合 271 萬元 /畝），樓面價約為 1780 元 /平方米，具有很大的價格競爭力。 根據(jù)國統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)， 2020 年 19月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 25050億元，同比增長 %，增幅比 18月提高 個百分點，比去年同期回落 個百分點。 （ 六）項目建設(shè)的環(huán)境保護(hù)條件評估。 （五）項目建設(shè)的設(shè)計、施工、監(jiān)理情況評估。本合同項目出讓宗地的用途為商業(yè)、住宅用地。 2020 年長興縣 經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長。 （二）項目建設(shè)的基本情況評估 項目地理位置、四至、用途 該項目擬建位置位于長興縣中心農(nóng)貿(mào)市場西側(cè)，屬于老城區(qū)一類地塊，東臨長興中心農(nóng)貿(mào)市場，南面與三獅巷住宅小區(qū)隔路相望，西臨環(huán)城西路（隔道路約60 米處為長興華盛虹溪中學(xué)），北臨長興港及楊西弄，用地面積 16757 平方米，地理位置優(yōu)越。 項 目 評 估 報 告 借款人名稱： 長興眾盛置業(yè)有限公司 項目名稱： 清河苑 借款人名稱： 長興眾盛置業(yè)有限公司 項目名稱： 清河苑 評估組織單位： 交通銀行湖州分行公司業(yè)務(wù)發(fā)展部 評估小組人員： 俞冰 戴泳強 評估時間： 目錄： 借款人資信評估 ………………………………………………………………… .4 項目概況和建
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