【正文】 數(shù) 人 員 素 質(zhì) 低 ， 運(yùn) 行 很不 規(guī) 范 。 不 僅 住 房 市 場 發(fā) 展 要 求 物 業(yè) 管理 市 場 相 應(yīng) 發(fā) 展 ， 而 且 隨 著 住 房 分 配 貨 幣 化 的 實(shí) 行 ， 住 房 產(chǎn) 權(quán) 關(guān) 系 的變 化 ， 傳 統(tǒng) 體 制 下 的 直 管 公 房 和 單 位 自 管 公 房 的 管 理 體 制 ，也將過渡到 與 社 會 主 義 市 場 經(jīng) 濟(jì) 體 制 相 適 應(yīng) 的 專 業(yè) 化 、 社 會 化 、 經(jīng) 營 型 的 物 業(yè)管 理 ， 物 業(yè) 管 理 市 場 將 得 到 進(jìn) 一 步 發(fā) 展 。 再 次 ，住 宅 產(chǎn) 品 是 一 種 特 殊 的 產(chǎn) 品 ，具 有 消 費(fèi) 的 耐 久 性 和 投 資 特性 ， 同 時(shí) 對 社 區(qū) 環(huán) 境 有 著 明 確 的 要 求 。 下 面 ， 從 供 給 類 別 、 供 給數(shù) 量 、 供 給 特 點(diǎn) 三 個(gè) 方 面 對 菏 澤 市 住 宅 市 場 供 給 狀 況 進(jìn) 行 分 析 ： 一 、 供給類別 菏 澤 市 的 商 品 房 市 場 的 供 給 從 形 式 上 可 以 大 致 分 為 住 宅 和 商 住 兩用 房 兩 種 。 全 市 預(yù) 售 面 積 ： 萬平方米，同比增長 %，其中，住宅 萬平 方米；市區(qū) 萬平方米，其中住宅 萬平方米。 從 目 前 市 區(qū) 竣 工 面 積 這 個(gè) 數(shù) 據(jù) 來 看 基 本 上 與 市 場 在售 總 量 相 當(dāng) ， 這 也 表 明 了 菏 澤 房 地 產(chǎn) 市 場 上 商 品 住 宅 供 應(yīng) 將 會 出 現(xiàn) 一個(gè) 高 潮 。 隨著住宅投資的增長，菏澤住宅施工面積和竣工面積 也在不斷地增長。 ４ 、 為 了 實(shí) 現(xiàn) 有 效 的 供 給 ， 必 須 解 決 兩 個(gè) 問 題 為 了 實(shí) 現(xiàn) 有 效 供 給 ， 必 須 注 意 解 決 兩 個(gè) 問 題 。 房 屋 價(jià) 格 構(gòu) 成 不 合 理 的 主要 表 現(xiàn) 在 ， 一 是 土 地 價(jià) 格 太 高 ； 二 是 城 市 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 和 小 區(qū) 的 一 些 配 套費(fèi) 用 不 合 理 ，比 如 小 區(qū) 的 一 些 經(jīng) 營 性 配 套 建 設(shè) ，也 進(jìn) 入 了 房 屋 的 價(jià) 格 ；三 是 收 費(fèi) 太 多 太 濫 ， 或 收 費(fèi) 太 多 ； 四 是 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 利 潤 過 高 。5— 7 月月度銷售商品房面積分別是 萬平方米， 萬平方米， 萬平方米。 但由于菏澤市普通居民家庭戶均可支配年收入只有 萬元，對現(xiàn)有住宅的平均價(jià)格 1358 元 /平方米，缺乏有效的支付能力。 住 宅需求空間十分巨大 1） 城 市化發(fā)展加快，城市迅速人口增長 農(nóng) 村人口 大規(guī)模 地向城 市轉(zhuǎn)移 ，是我 國由傳 統(tǒng)農(nóng)業(yè) 社會向 現(xiàn)代工業(yè)社會轉(zhuǎn)變 的必然結(jié) 果。 隨 著 居 民 收 入 水 平 的 提 高 ， 食 品 在 家 庭 收 入 支 出 中 所 占 的 比 重 逐步 下 降 ，其 他 支 出 即 用 于 住 、行 、教 育 、娛 樂 等 的 支 出 逐 步 增 加 。 2020 年2020 年期間共完成住宅建設(shè)投資 億元，竣工住宅 萬平方米，人均居住面積從 2020 年的 平方米，提高到 2020 年的 平 方 米 。 牡 丹 區(qū) （ 西 城 ） 是住 宅 發(fā) 展 的 熱 點(diǎn) 地 區(qū) ， 特別是人民路和丹陽路地區(qū)最熱 ，與此同時(shí)南城 和 北 城 的 住 宅 發(fā) 展 較 為 緩 慢 。 從目前菏澤市住宅市場需求類別看，根據(jù)實(shí)際調(diào)查的結(jié)果顯示，個(gè) 人 購 房 者 最 需 要 的 是 具 有 下 列 特 點(diǎn) 的 普 通 住 宅 ： （ 1） 價(jià) 格 合 理 ： 1500— 2500 元 / m2。 （ 3）總 價(jià) ：由 于 剩 余 房 源 的 面 積 偏 大 ，所 以 導(dǎo) 致 房 屋 的 總 價(jià) 偏 高 ， 個(gè) 人 購 房 需 求 西 區(qū) 供 應(yīng) 狀 況 東 區(qū) 供 應(yīng) 狀 況 價(jià)格 1500— 2020 元 / ㎡ 1420— 1900 元 / ㎡ 14702640 元 / ㎡ 面積 90130 ㎡ 90120 ㎡ 120160 ㎡ 戶型 布局合理 格局單一 戶 型 格 局 略 有 創(chuàng) 新 交通 交 通 、 生 活 便 利 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 開 發(fā) 區(qū) 附近 交 通 方 便 ， 但 缺少 聚 居 氛 圍 ， 配套設(shè) 施 不 完 善 開 發(fā) 過 程 中 ， 未 來城 市 中 心 ， 交 通 便利 ， 但 缺 少 聚 居 氛圍 ， 配 套 設(shè) 施 不 完善 ，未 來 前 景 良 好 。 供 需 的 總 體 形 勢 雖 然 嚴(yán) 峻 ， 但 菏 澤 的 房 地 產(chǎn) 市 場 并 不 是 沒 有 希望 。 外資企業(yè)大量進(jìn)入中國，聘用了更多的中國員工，租購面積更大的 寫 字 樓 和 住 宅 樓 。 菏 澤 城 市 發(fā) 展 到 今 天 ， 城 區(qū) 內(nèi) 已 經(jīng) 成 為 菏 澤最優(yōu)越的地段 ， 已 經(jīng) 不 再 適 宜 第 二 產(chǎn) 業(yè) ， 特 別 是 污 染 和 擾 民 的 產(chǎn) 業(yè) 在這 些 地 區(qū) 存 在 和 繼 續(xù) 發(fā) 展 ， 必 須 進(jìn) 行 調(diào) 整 。這 里 將 集 中大 批 具 有 較 高 購 買 力 的 高 收 入 階 層 。 一 方 面 ，本 地 區(qū) 的 道 路 條 件 、市 政 設(shè) 施 的 比 較 完 善 ，為 項(xiàng) 目 提 供了 更 加 完 美 的 外 部 環(huán) 境 ； 康 莊 路 的 修 建 ， 更 使 這 里 成 為 開 發(fā) 住 宅 的 理想地區(qū)。 菏澤產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市布局，基本上是在 50 年代形成和發(fā)展起來的 。 2020 年城鎮(zhèn)家庭住宅不低于 60 平方米 黨 政 機(jī) 關(guān)事業(yè)單位不得自建住房 福 利 性 住房經(jīng)費(fèi)取消 依 法 盡 快將 “ 城中村 ” 集體土地轉(zhuǎn)為國有 房 地 產(chǎn) 中介服務(wù)不得強(qiáng)制消費(fèi) 期 房 預(yù) 售必須明碼標(biāo)價(jià) 二手 房 市場價(jià)格定期公布 市 場 環(huán) 境 因 素 市 場 環(huán) 境 因 素 包 括 國 外 市 場 環(huán) 境 和 國 內(nèi) 市 場 環(huán) 境 。綜 合 各 方 面 的 信 息 ，下 半 年 ，市 場 新 開 盤 項(xiàng) 目 數(shù) 量 有 可 能要 增 加 。東部開發(fā)區(qū)（未來的城 市 中 心 ）價(jià) 格 在 1800— 3000元 / m2， 基 本 已 經(jīng) 超 過 了 部 分 居 民 的 購 買 能 力 。菏 澤 的 高收入人群僅占 17%，但是目前東部的高端住宅頻繁亮相，這類供給過多 、需 求 不 旺 的 形態(tài)必然導(dǎo)致激烈的市場競爭，這種競爭除竟相降價(jià)、折 價(jià) 外 還 表 現(xiàn) 在 戶 形 設(shè) 計(jì) 、 配 套 設(shè) 施 、 物 業(yè) 管 理 、 突 出 品 牌 等 方 面 。 第三節(jié)菏澤市住宅市場總體供需評價(jià) 一、 菏 澤 市住宅市場是一個(gè)不均衡的市場。 菏 澤 住 宅 市 場 容 量 適 中 ， 住 宅 建 設(shè) 發(fā) 展 空 間 較 為 廣闊。在 城市發(fā)展 、定居和 賺錢或?qū)W到技術(shù)后回家鄉(xiāng)生活對男性農(nóng)民工而言分別占了 %和 %，而對女性農(nóng)民工而言卻分別占了 %和 %。 從住宅類型上看，人們需求最多的是普通住宅（包括經(jīng)濟(jì) 適用房），其次為高檔住宅，最少的是公寓。 據(jù)菏澤市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，個(gè)人購買商品住宅有上升態(tài)勢。 二 、 需求總量 總體上 說今 年上半 年菏澤市 商品住 宅市場的 需求比 較平穩(wěn)。但是，目 前 ， 菏 澤 市 東 部 的 房 屋 價(jià) 格 已 經(jīng) 遠(yuǎn) 遠(yuǎn) 超 出 了 這 個(gè) 比 例 。在“八五”期間，菏澤第三產(chǎn)業(yè)平均年增長為 ％， 2020 年％， 2020 年為 ％ ，分 別 高 于 同 區(qū) 域 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 ％和 ％個(gè) 。 ２ 、 住 宅 投 資 不 斷 擴(kuò) 大 住宅建設(shè)投資不斷增長，住宅投資在菏澤市的國民生產(chǎn)總值中所占的比例不斷地提高。 結(jié) 構(gòu) 比 重 ， 住 宅 %，辦 公 2%，商業(yè) %、其它 。 全市竣工面積： 萬平方米，同比增長 %，其中 住宅竣工 萬 平 方 米 ，市 區(qū) 萬 平 方 米 ，其 中 ，住 宅 萬平方米。 通 過 規(guī) 劃 、 景 觀 和 建 筑 三 個(gè)層 面 上 的 概 念 涉 及 將 項(xiàng) 目 計(jì) 劃 潛 在 的 最 大 價(jià) 值 誘 發(fā) 出 來 ， 并 通 過 有 效的 溝 通 贏 得 消 費(fèi) 者 認(rèn) 同 。 對 開 發(fā) 商來 講 ， 價(jià) 格 約 束 直 接 表 現(xiàn) 為 成 本 的 約 束 ， 在 開 發(fā) 項(xiàng) 目 中 加 入 新 的 技 術(shù)成 分 ， 提 高 物 業(yè) 品 質(zhì) ， 增 加 環(huán) 境 投 入 都 會 直 接 拉 動(dòng) 成 本 上 升 ， 在 價(jià) 格既 定 的 條 件 下 ， 就 會 擠 壓 開 發(fā) 商 利 潤 ， 在 利 潤 被 鎖 定 的 情 況 下 就 會 推動(dòng) 價(jià) 格 上 升 ， 從 而 偏 離 我 們 最 初 確 認(rèn) 的 主 導(dǎo) 客 戶 群 所 能 承 受 的 價(jià) 格 水平 。 銀 行 金 融 部 門 應(yīng) 當(dāng) 根據(jù) 住 房 市 場 的 需 求 ， 完 善 住 房 信 貸 制 度 ， 發(fā) 展 住 房 金 融 品 種 ， 簡 化 住房 信 貸 手 續(xù) ， 規(guī) 范 住 房 信 貸 程 序 。隨著居民成為住房市場的主體、住房 供 應(yīng) 體 系 的 形 成 、 國 家 對 土 地 供 應(yīng) 一 級 市 場 壟 斷 的 規(guī) 范 化 、 土 地 年租 制 的 實(shí) 行 、 住 房 價(jià) 格 構(gòu) 成 要 素 的 規(guī) 范 化 、 各 種 不 合 理 收 費(fèi) 的 取 消 ，以 及 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 利 潤 向 社 會 平 均 利 潤 靠 擾 等 ， 住 房 價(jià) 格 將 進(jìn) 一 步合 理 化 ， 有 利 于 促 進(jìn) 住 房 市 場 的 發(fā) 展 。這就是說，在一個(gè)完整的商品房交換市場中，前一個(gè)過程是按照市場方式進(jìn)行的，后 一 個(gè) 過 程 仍 然 實(shí) 行 著 傳 統(tǒng) 的 實(shí) 物 住 房 分 配 制 度 。 在 買 方 市 場 形 成 的 條 件 下 ， 房 地 產(chǎn) 供 應(yīng) 者 或房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 商 ， 將 會 面 臨 三 個(gè) 新 問 題 ： 一 是 市 場 競 爭 和 經(jīng) 營 風(fēng) 險(xiǎn) 將 會出 現(xiàn) ， 并 且 得 到 進(jìn) 一 步 發(fā) 展 ； 二 是 房 地 產(chǎn) 利 潤 將 逐 步 從 高 額 利 潤 走 向平 均 利 潤 ； 三 是 慎 重 投 資 ， 對 于 每 個(gè) 項(xiàng) 目 要 進(jìn) 行 認(rèn) 真 的 可 行 性 研 究 ，并且要 做好項(xiàng)目策劃，以適應(yīng)市場的需要。這 是“西輸 東接”工 程開始 以來參與 人數(shù)最多 、規(guī)模最 大的一次招聘會。菏澤 市充分發(fā)揮這一獨(dú)特優(yōu)勢 ,正在著力抓好直通青島港的菏澤口岸建設(shè)、輻射全國的大型現(xiàn)代 專業(yè)批 發(fā) 市場建設(shè) 、以菏 澤城區(qū)為 中心輻射 周邊地區(qū) 的連鎖經(jīng)營和物流配送中心建設(shè)三大亮點(diǎn)。圍繞建設(shè)全省重要的優(yōu)質(zhì)綠色農(nóng)副產(chǎn)品加 工基地， 著力抓好 畜牧食 品加工業(yè) 、林業(yè)和 林產(chǎn)品加 工業(yè)、高檔果蔬花 卉業(yè)三大 亮點(diǎn)；圍 繞增加 農(nóng)民收入 ，進(jìn)一步 推進(jìn)農(nóng)業(yè) 和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào) 整，大力 發(fā)展特色 農(nóng)業(yè)， 重點(diǎn)發(fā)展 糧棉油、 林木、畜 牧、花卉、食用菌 、中藥材 等特色產(chǎn) 品；提 高農(nóng)業(yè)的 組織化程 度，加快 農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體 系、檢驗(yàn) 檢測體系 和動(dòng)植 物疫病防 治體系建 設(shè)，積極 引導(dǎo)農(nóng)民按標(biāo) 準(zhǔn)化 組織生產(chǎn) ，提高農(nóng) 產(chǎn)品質(zhì) 量安全水 平，增強(qiáng) 農(nóng)產(chǎn)品的 市場競爭力。 好雨知時(shí)節(jié)，當(dāng)春乃發(fā)生。由于多 種原因， 菏澤目前 已處于 山東的經(jīng) 濟(jì)欠發(fā)達(dá) 地區(qū)。 鄄城縣 面積 1401 平方千米，人口 78 萬。 成武縣 面積 949 平 方 千 米 ， 人 口 63 萬 。 宏 觀調(diào)控促發(fā)展，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力顯著提高 宏 觀調(diào)控強(qiáng)基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐力增強(qiáng) 宏 觀調(diào)控優(yōu)結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)增長方式出現(xiàn)積極變化 宏 觀調(diào)控促創(chuàng)新，科技自主創(chuàng)新能力提高 宏 觀調(diào)控?cái)U(kuò)消費(fèi)，消費(fèi)水平明顯提高 宏 觀調(diào)控增效益，發(fā)展成效惠及各方 宏 觀調(diào)控促節(jié)約，循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快 宏 觀調(diào)控創(chuàng)環(huán)境，運(yùn)行環(huán)境全面改善 宏 觀調(diào)控護(hù)生態(tài)，環(huán)保治理穩(wěn)步推進(jìn) 宏觀調(diào)控促均衡，區(qū)域聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展加強(qiáng) 三、菏澤市總體環(huán)境分析 菏 澤 市 行政區(qū)劃和人口 環(huán)境 ? 菏澤總面積 12239 平方公里， 包括 1 區(qū) 8 縣 158 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如下圖。 ? 在對我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢形成基本認(rèn)知的基礎(chǔ)上，我們可以更進(jìn)一步的對我國房地產(chǎn)業(yè)未來較長一段時(shí)間內(nèi)的發(fā)展態(tài)勢有一個(gè)初步的判斷。變粗放型的經(jīng)濟(jì)增長為集約型的經(jīng)濟(jì)增長。這 些 數(shù) 據(jù) 都 說 明 ，中國政府在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控方面積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，其審慎有效的財(cái)政 、貨 幣 和 匯 率 政 策 ，為 經(jīng) 濟(jì) 增 長 提 供 了 良 好 的 宏 觀 政 策 環(huán) 境 。 另 外 ， 我 國 政 府 的 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 調(diào) 控能力也在不斷加強(qiáng)。在 1981～ 1990 的 經(jīng) 濟(jì) 增 長 周 期 中 ， GDP 增 長 的 最 大 值 為 ％（ 1984 年 ）， 而 最 小 值 為 ％（ 1990 年 ）， 其 波 動(dòng) 幅 度 達(dá) 到 個(gè) 百 分 點(diǎn) ，而 在 1991～ 2020 的經(jīng)濟(jì)增長周期中， GDP 增長的最大幅度為 ％（ 1992 年 ）， 而 最 小 值 為 ％（ 1999 年 ）， 其 波 動(dòng) 幅度僅為 個(gè) 百 分 點(diǎn) ，經(jīng) 濟(jì) 波 動(dòng) 呈 現(xiàn) 趨 緩 的 態(tài) 勢 ，究 其 原 因 ，可 歸結(jié) 為 以 下 幾 個(gè) 方