房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)策及如何起草合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同(存儲(chǔ)版)
【正文】 工程建設(shè)，旨在防止開(kāi)發(fā)商將預(yù)售資金任意擠用。 第三，未經(jīng)批準(zhǔn)改變土地用途，簽訂的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同無(wú)效。 （ 6）對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中各種審批程序及證照辦理的義務(wù)人作出明確的約定，實(shí)踐中因約定不明，相互推諉辦理行政審批，致使項(xiàng)目不能順利進(jìn)行的情況時(shí)有發(fā)生。 。 （ 5）合同中應(yīng)當(dāng)對(duì)土地使用權(quán)條款作出詳細(xì)約定。 預(yù)防合作合同無(wú)效 第一，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同當(dāng)事人均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，簽訂的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同無(wú)效。實(shí)踐中，當(dāng)事人只能 “曲線分利 ”，遇有此類(lèi)糾紛有兩種處理方式：一是，補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，承擔(dān)相應(yīng)行政責(zé)任，使得 “違法、違規(guī)建筑 ”變?yōu)?“合法建筑 ”，再行要求利潤(rùn)分配；二是，若對(duì)于 “違法違規(guī)建筑 ”的形成，一方?jīng)]有過(guò)錯(cuò)，無(wú)過(guò)錯(cuò)方可以向過(guò)錯(cuò)方要求違約賠償。如審批結(jié)果為后一種，超出部分被政府主管部門(mén)認(rèn)定為違章建筑的，將會(huì)予以拆除，其損失由當(dāng)事人按照各自的違約責(zé)任分別承擔(dān)；雙方違 約責(zé)任無(wú)法確認(rèn)的，參照合同約定的投資比例分擔(dān)。當(dāng)然，合作人也可以在合同中中對(duì)出資人未依約出資的情形，約定具體的處理方式，以減少糾紛解決成本。建議，在與土地方合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，第一步需要確認(rèn)的就是土地使用權(quán)的性質(zhì)，如確屬土地劃撥使用權(quán)，應(yīng)在合同中約定由其中一方或者多方，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳交土地使用權(quán)出讓金。 但鑒于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的特殊性和復(fù)雜性，不能簡(jiǎn)單的返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失草帥處理了事。 無(wú)效的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同財(cái)產(chǎn)后果的處理 在本文中提到了導(dǎo)致合同無(wú)效的幾種情形，合同一旦被確認(rèn)無(wú)效，就會(huì)涉及到當(dāng)事人之間的財(cái)產(chǎn)處分問(wèn)題。 提供資金的一方當(dāng)事人不承擔(dān) 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。但 “三資 ”企業(yè)的特殊性，一般采取項(xiàng)目公司型的方式合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn) 、對(duì)策及如何起草 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同 （一） 概念、性質(zhì) 根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十四條，所謂的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供土地使用權(quán)、資金等作為共同出資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議?，F(xiàn)實(shí)中，因采用非項(xiàng)目公司型的合作方式不用組建新的企業(yè)法人，比較簡(jiǎn)便靈活，故非項(xiàng)目公司型的合作開(kāi)發(fā)是目前房地產(chǎn)合作 開(kāi)發(fā)中采取比較多的方式。 提供資金的一方當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果產(chǎn)生糾紛，則對(duì)甲方極為不利，因?yàn)楹苡锌赡軐⒚媾R，該合同被認(rèn)定為名為聯(lián)營(yíng)（合作）實(shí)為掛靠（出租營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)）的無(wú)效合同的風(fēng)險(xiǎn)。雙方故意嚴(yán)重違反有關(guān)法律、法規(guī)而致合同無(wú)效的，應(yīng)追繳雙方已經(jīng)取得或約定取得的財(cái)產(chǎn) ”。這無(wú)疑對(duì)資方是不利 的。因此，在合作人出資不到位的情況下，其他依約出資的合作人應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理該問(wèn)題，要求未出資的出資 人出資，并且依約承擔(dān)違約責(zé)任，若未出資人依舊不出資，其他出資人可以解除合作合同。如前一種結(jié)果，超出部分經(jīng)政府主管部門(mén)批準(zhǔn)合法后，當(dāng)事人對(duì)該部分面積分配比例沒(méi)有約定的，可以協(xié)商約定分配比例；協(xié)商不成的，可以參照合同約定的分配比例分配。如果合作開(kāi)發(fā)出現(xiàn)違法違規(guī)建筑，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人請(qǐng)求分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的，法院不予受理；已
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