【正文】 50% 8806 9546 105656 12506 14356 16206 18056 55% 116222 60% 126787 65% 137353 70% 147918 75% 13209 14319 158484 18759 21534 24309 27084 80% 169050 85% 179615 90% 190181 95% 202046 100% 17612 19092 211312 25012 28712 32412 36112 房價(jià) 出租率 項(xiàng)目酒店部分運(yùn)營成本預(yù)測 ? 房間成本：房價(jià) 30%（含人員工資、水電、清理、服務(wù)等）每日開支 ， 3年總共開支 470萬 ? 裝修成本： 3858平米 *1000元 /平米 = ? 房租開支： /三年 (根據(jù)周邊同類租金測算 38元 /平米 .月） ? 三年總成本： ? 三年收益： 1567~1886萬 ? 在現(xiàn)有租金條件下，本項(xiàng)目基本吻合成都市中高檔商務(wù)酒店經(jīng)營成本標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)能擁有 較好的盈利能力； ? 根據(jù)以上數(shù)據(jù)可以推測出本案酒店公寓部分最大的承租水平在 51元 /平米 〃 月 。 ? 屋面、墻面：高級乳膠漆、附掛鏡線、石膏線、臥室高級壁紙裝飾，獨(dú)立房間照明供電系統(tǒng)、房間國內(nèi)長話網(wǎng)絡(luò)電話插接口、預(yù)埋 50A獨(dú)立供電源、高級防火防爆插座，網(wǎng)絡(luò)寬帶獨(dú)立上網(wǎng)接口、衛(wèi)星電視接駁插口等。 設(shè)計(jì)容量不低于 1350公斤 。 2020年展望： 在當(dāng)前宏觀政策向好的方向發(fā)展情況下，預(yù)計(jì)樓市會(huì)逐漸回歸理念發(fā)展軌道；但席卷全球的金融風(fēng)暴是樓市回暖的一大阻力，預(yù)計(jì) 09年上半年，整體市場依然會(huì)比較冷淡，僅有少量高性價(jià)比、運(yùn)作良好的樓盤會(huì)贏得市場青睞； 09年下半年，整體市場會(huì)出現(xiàn)較為明顯的恢復(fù)跡象。 從目前的市場現(xiàn)狀看，預(yù)計(jì)入市均價(jià)在 7500元 /平米左右 價(jià)格策略 —— 調(diào)價(jià)策略 調(diào)價(jià)的目的是為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值的最大化。 第四部分 項(xiàng)目營銷推廣建議 物業(yè)管理建議 營銷策略 銷售前提條件 入市時(shí)機(jī)評估 價(jià)格策略 階段性營銷推廣策略 形象包裝建議 營銷目標(biāo) 住宅部分均價(jià)： 7500元 /平米 總體銷售周期： 12個(gè)月 住宅部分銷售總產(chǎn)值： 樹立成都第一個(gè)中小企業(yè)甲級寫字樓的市場形象 打造成都市中心最具投資價(jià)值樓盤 整體銷售周期確定 相關(guān)案例 案名 工程進(jìn)度 體量 開盤時(shí)間 銷售率 價(jià)格 預(yù)計(jì) 銷售周期 蕭邦 期房 23500㎡ （ 11個(gè)多月） 30% 08年 1月開盤 9000元 /㎡,現(xiàn)在價(jià)格 7400元 /㎡ 2年 繽舍 期房 30300㎡ （ 3個(gè)多月） 20% 正常層高部分： 7800元/平方米左右 ： 10000元/平方米左右 2年 城市理想 期房 86000㎡ (8個(gè)多月 ) 該批次房源的40% 08年 4月 12日一批次開盤，最低價(jià) 10600元 /平方米，最高 13800元 /平方米，均價(jià) 12020元 /平方米左右。 第四部分 項(xiàng)目營銷推廣建議 物業(yè)管理建議 價(jià)格策略 銷售前提條件 營銷策略 入市時(shí)機(jī)評估 階段性營銷推廣策略 形象包裝建議 價(jià)格策略 —— 入市均價(jià)的確定 項(xiàng)目入市均價(jià)的確定應(yīng)遵循以下原則： ? 入市期市場供需情況； ? 競爭對手定價(jià)策略及推盤情況； ? 針對客戶的投資回報(bào)率； ? 項(xiàng)目自身?xiàng)l件：具有良好的交通、環(huán)境條件，成熟的區(qū)域條件，但戶型為住宅項(xiàng)目，不具備定位為真正意義上甲級寫字樓的硬件條件； ? 入住企業(yè)均以中小型創(chuàng)業(yè)、起步型企業(yè)為主，不具備品牌影響力； ? 整體營銷策略； ? 開發(fā)商對利潤及銷售進(jìn)度的要求。 數(shù)字式或模擬式閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) ,并與大廈控制系統(tǒng)聯(lián)接。 每梯服務(wù)樓面面積 5221平方米 。 3— 6F 功能定位：商務(wù)酒店 品牌檔次：中端，標(biāo)間價(jià)格在 200—— 300元左右 銷售模式：首選整體銷售 定位支撐因素：目前，各大連鎖商務(wù)酒店進(jìn)入品牌擴(kuò)張期，行業(yè)內(nèi)部競爭激烈，各家酒店追求市場網(wǎng)點(diǎn)的擴(kuò)大和市場占有率的提高，這為項(xiàng)目整體銷售提供了較好的市場機(jī)會(huì)；其次， 3— 5F的體量與該類酒店的需求相吻合；第三，豐富項(xiàng)目業(yè)態(tài)，分散項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。商務(wù)酒店房價(jià)相對經(jīng)濟(jì)型酒店較高，其單間和標(biāo)間房價(jià)比經(jīng)濟(jì)型酒店高 100元左右，但由于商務(wù)酒店客群相對經(jīng)濟(jì)型酒店更為單一，其開房率一般低于經(jīng)濟(jì)型酒店因此，商務(wù)酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店各有優(yōu)勢； ? 特色酒店市場接受度高，經(jīng)濟(jì)效益良好： ? 區(qū)域位置優(yōu)越、酒店配套相對完善、服務(wù)周到快捷、性價(jià)比高的商務(wù)酒店市場接受度高，開房率保持在 80%左右 ； 項(xiàng)目區(qū)域酒店經(jīng)濟(jì)效益分析 ? 區(qū)域要求明顯：區(qū)域位置、交通條件是各商務(wù)酒店對于經(jīng)營選址的首要考慮因素 ? 對于投資成本：以租為主型其普遍要求投資回報(bào)為 35年收回成本。 國際水平的物業(yè)管理公司提供服務(wù) 。 樓層使用率在分租情況下不低于 70%。 間墻至主墻距離不低于 9米 。 全自動(dòng)的噴淋 ,煙感 ,和報(bào)警系統(tǒng) 。 電量設(shè)計(jì)為每平方米 4090伏安 。 電梯速度不低于 /秒 。 每梯服務(wù)樓面面積不超過 6000平方米 。喜年廣場、九龍倉 具有高收入、高層次、高素質(zhì)特征，如公務(wù)員、企業(yè)中高層、企業(yè)主等； 認(rèn)可城市中心區(qū)域價(jià)值，客群看好 CBD區(qū)域發(fā)展前景； 本案客群分析： 綜合市場形勢、區(qū)域客戶情況及相關(guān)樓盤銷售情況看，本案若要取得成功，就必須把兩類客戶作為項(xiàng)目銷化的主力客戶群： 投資客戶和投資兼自用客戶。 第一部分 宏觀政策以及房地產(chǎn)市場分析 第二部分 項(xiàng)目定位分析 第三部分 產(chǎn)品分區(qū)以及設(shè)計(jì)建議 第四部分 項(xiàng)目營銷推廣建議 第二部分 項(xiàng)目定位分析 項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值分析 本案 SWOT分析 目標(biāo)客戶群分析 項(xiàng)目市場定位 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目價(jià)格定位 結(jié)論 本 案 中央商務(wù)區(qū) ? 按照 “ 全域成都 ”最新城市規(guī)劃，未來的中心城區(qū)將逐漸沿人民南路與東大街沿線偏移； ? 本項(xiàng)目屬于原有中央商務(wù)區(qū)西南側(cè)，以金融、商業(yè)為主題的天府廣場 CBD板塊內(nèi)。 據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，成都現(xiàn)有甲級寫字樓的體量達(dá)到了 32萬平方米，在未來三年，供應(yīng)體量仍將持續(xù)增長。 —— 定位：精裝小戶型 +soho寫字樓 +商業(yè) 同類典型案例研究 —— 城市理想 該項(xiàng)目戶型分為標(biāo)間和套一兩種，標(biāo)間面積 3343平米，套一面積 5064平米，從這兩種戶型來看共同特點(diǎn)都是衛(wèi)生間不采光和通風(fēng)，戶型單面采光，客廳間接采光，從而可以看出設(shè)計(jì)者是從投資辦公的角度出發(fā)設(shè)計(jì)該產(chǎn)品，并沒有過多的考慮居住性。 從市場宏觀環(huán)境、項(xiàng)目的區(qū)位環(huán)境、產(chǎn)品定位看，本案具有定位為 SOHO型物業(yè)的可行性 ， 但能否實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大價(jià)值，還有待考證 。 小結(jié)： 從項(xiàng)目區(qū)域和周邊商務(wù)氛圍等外圍條件看，項(xiàng)目具備發(fā)展成為寫字樓型物業(yè)的市場基礎(chǔ)，如何規(guī)避項(xiàng)目的硬傷和政策風(fēng)險(xiǎn)，將是項(xiàng)目向商務(wù)寫字樓物業(yè)發(fā)展的一個(gè)基礎(chǔ)點(diǎn)； 商務(wù)寫字樓市場分析 各類物業(yè)形態(tài)市場分析 SOHO公寓市場分析 同類型物業(yè)案例分析 成都 SOHO物業(yè)匯總列表 項(xiàng)目名稱 區(qū)位 層數(shù) 體量 （萬方） 面積 區(qū)間 售價(jià) 元 /平米 租金 元 /平米 .月 銷售周期 銷售率 城市理想 市中心 28F 3060 12020 —— SOHO未售 —— 繽舍 市中心 2133F 3050 8300 —— 盤 10％ SOHO商務(wù)港 東一環(huán) 7F 50100 7800 3550 100％ SOHO沸城 南二環(huán)內(nèi) 13F 3070 7500 3040 100％ SOHO我的寓所 東南一環(huán) 16F、18F 2747 8000 2530 100％ 玉林品上 南一環(huán) 25F 3550 6800 —— 盤 28％ 肖邦 內(nèi)環(huán) 28F 4672 7480 —— 30% 代表性物業(yè) —— 蕭邦 項(xiàng)目地址 青羊區(qū)岳府路 規(guī)模 總建筑面積： 住宅 322套 , 物管費(fèi)： /平方米 建筑形態(tài) 高層電梯， soho小戶型、酒店公寓 銷售價(jià)格及進(jìn)度 7680元 /平方米 一口價(jià) 目前銷售進(jìn)度 30% 戶型區(qū)間及配套 46— 72平米私享多元空間 該項(xiàng)目 528層為住宅， 14層為商業(yè)， 處于王府井百貨背后、西接太升南路，東接紅星路，臨近商業(yè)區(qū)，但又有一段距離，屬于市中心商業(yè)區(qū)和居住區(qū)的結(jié)合地帶，適合在市中心工作的外地人士和就近換房的群體，出行交通方便，配套完善。 關(guān)鍵詞： 東大街 、 新城南 市場放量 各類物業(yè)形態(tài)市場分析 商務(wù)寫字樓市場分析 SOHO公寓市場分析 同類型物業(yè)案例分析 甲級寫字樓 普通商務(wù)樓 代表性物業(yè) —— 新座 10月 28日動(dòng)工 ， 預(yù)計(jì) 2020年 5月主體封頂，2020年 12月底商場試營業(yè)， 2020年 4月底辦公樓投入使用， 2020年 7月底酒店與服務(wù)式公寓運(yùn)營。目前現(xiàn)場暫無售樓部。 ? 商品房施工面積增長率波動(dòng)較大 20202020年，施工面積增長率直線上升，但2020年宏觀調(diào)控后增長將趨于理性； ? 結(jié)論 ? 2020年以后，成都房地產(chǎn)市場日趨成熟，施工面積穩(wěn)步上升； ? 受房地產(chǎn)投資完成額的影響，房屋施工面積經(jīng)過較大波動(dòng)之后，趨于穩(wěn)步增長 2 0 0 1 2 0 0 7 年房地產(chǎn)年施工面積分析0100020203000400050000510152025施工面積（萬㎡） 1991 2219 2717 2938 3328 4125 4567增長率（ % ） 1 1 . 4 2 2 . 4 8 . 1 1 3 . 3 1 9 . 3 9 . 72020 2020 2020 2020 2020 2020 2020房地產(chǎn)整體環(huán)境分析 —— 供需分析 ? 商品房竣工面積呈周期性波動(dòng) 竣工面積呈房地產(chǎn)周期波動(dòng)， 2020年從波峰開始回升，為 ㎡ ? 商品房銷售面積穩(wěn)步上升 20202020年七年間，成都市商品房銷售面積上升 1500萬㎡，比增長 319% ? 商品房供銷比 20202020年，商品房供大于求， 2020年供銷平衡， 20202020年供小于求， 2020年達(dá)到了頂峰， 2020年銷售量受到宏觀調(diào)控和經(jīng)濟(jì)危機(jī)等影響，迅速下滑，截止 08年 11月數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)全年銷售量同比將下降 40%，目前成都市存量房高達(dá) 1780萬平米； ? 結(jié)論 ? 2020年是成都商品房市場的臨界點(diǎn)； ? 商品房市場供大于求，進(jìn)入買房市場 ? 房地產(chǎn)是周期行業(yè)，預(yù)計(jì) 2020年市場將重新趨于平衡； 2 0 0 1 2 0 0 7 房地產(chǎn)供求分析02004006008001000120005001000150020202500竣工面積（萬㎡） 8 1 5 . 6 2 9 5 7 . 3 4 1 0 1 8 . 2 7 8 6 2 . 4 5 6 4 7 . 8 4 1 0 6 7 . 1 7 1061銷售面積（萬㎡） 7 0 1 . 2 1 8 1 5 . 5 6 9 6 6 . 3 5 1 1 2 8 . 8 7 1 2 1 3 . 5 7 1 5 3 2 . 9 2 2 2 4 3 . 32020 2020 2020 2020 2020 2020 20202020年各月成交狀況走勢 4085542665327278747769443433615869515440537157296 3 . 3 63 1 . 2 55 7 . 5 36 6 . 4 75 0 . 9 34 3 . 9 84 5 . 5 15 0 . 9 3 51 5 0 . 55 5 . 3 96 3 . 5 3010002020300040005