【正文】 入合同。此刻開發(fā)商在購房合同中，關于逾期交房的違約職責一般約定為每遲延一日承擔全部房款萬分之二或三的違約金。補充協(xié)議別嫌煩《商品房買賣合同》補充協(xié)議資料一般包括付款方式、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分攤面積說明、裝修標準、遲延交房特殊原因的說明、公建配套設施以及花園綠地的權(quán)屬、物業(yè)管理等。隨著商品房的交付使用，因商住混用產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)象時有發(fā)生，可在合同中約定出賣人保證本幢商品房只作為住宅出賣，不得作為商業(yè)用房出賣，否則承擔違約職責?？傊?，購房人在簽訂商品房買賣合同時，不要著急，盡可能多咨詢一些專業(yè)人士，這樣才能簽訂一份權(quán)利、義務對等的商品房買賣合同。為了防止這種概率雖小但對買方殺傷力卻極強的細節(jié)，推薦買方事先將合同的空白處劃掉，并將已選取的條款用漢字在合同的空白處表述出來，以防被改動。開發(fā)商這樣做有很多理由，比如開發(fā)商委托中介機構(gòu)售樓時，中介機構(gòu)并無權(quán)在合同上蓋章，所以務必將談好的合同送到開發(fā)商那里去蓋章；還有的是開發(fā)商的公章歸某個人掌管，為了提高開發(fā)商自己的效率或自己方便或者其它的原因，開發(fā)商一般在湊足了幾份買方已事先簽字的合同后，才集中起來去蓋章。那么在這種買方明顯處于弱勢及不利的狀況下，怎樣能盡最大可能為自己爭得一些應屬于自己的但實際上卻被侵犯或被忽視的權(quán)利呢？買方聘請律師幫忙簽訂購房合同的，在就合同條款進行協(xié)商、談判的時候，買方要與自己的律師站在一個立場，要表示出對律師的高度信任，這樣才有利于爭取到最大的合同合法權(quán)益，最大程度減少合同資料不利于買方甚至對買方不公的結(jié)果。由于劉先生在簽訂合同時并沒有仔細審查自己合同的附件，所以并沒有意識到開發(fā)商所帶給的房屋平面圖與雙方實際約定的并不一致，并且存在許多缺陷，而當雙方發(fā)生爭議時，起到證據(jù)作用的卻只能是合同附件中的平面圖，所以，期望廣大消費者在與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同時，必須要仔細審查房屋平面圖的方向、尺寸、比例等具體細節(jié)是否在圖中標明。并應約定一個告知期限。但售房方不能把發(fā)展商自己的過錯，如：對市場決定不準確投資失誤、項目設計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把就應預計到而沒有預計到的季節(jié)影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約職責。如果此期限時間過長，如：365天以上，證明此項目的土地或房屋很可能被設定了抵押擔保，短期內(nèi)不能解除抵押，對買受人采用公積金貸款和盡快取得房產(chǎn)證有很大影響。應寫明房屋交付的日期，房屋價金的交付日期、金額和方法。至于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》關于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側(cè)重保護開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問題。在案件審理時，開發(fā)商使用人造大理石沒有違約，因為當初在簽合同時并未講明必須要天然大理石。在付款方式條款中，應明確、詳細規(guī)定付款方式，如繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間、數(shù)額等。就合同主要條款說明如下：（1）關于房屋面積方面的條款。推薦您在簽正式合同之前，再實地了解一下項目狀況。資金不足而延期交房是常有的事，開發(fā)商在預售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。一旦發(fā)生此種狀況，買房人必須要提出自己的意見，決不能草率行事?？偨Y(jié)精選（4）：首先提醒您在決定交納首付簽訂合同之前，要確定項目的證件齊全，您能夠在其銷售部要求查看這些證件，只有證件齊全才會減少購房風險，也能夠辦理按揭貸款。廚房和衛(wèi)生間最好有向外的窗戶，防止污濁的氣體進入室內(nèi)。進入小區(qū)后，大面積的綠地將是感受家庭溫馨感的最好開始。首次購房：看一個區(qū)位的潛力不僅僅要看現(xiàn)狀，還要看發(fā)展，如果是在一個區(qū)域各項市政、交通設施不完善的時候以低價位購房，待規(guī)劃中的各項設施完善之后，則房產(chǎn)大幅升值很有期望，因為區(qū)域環(huán)境的改善會提高房產(chǎn)的價值，因此結(jié)合城市規(guī)劃建設來分析住宅所在區(qū)位的發(fā)展?jié)摿?，對選購一手房的消費者來說十分重要。比如說裝修的標準不要籠統(tǒng)的想使用進口材料高級材料等這種不明確含糊的表述，務必要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。此刻面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅僅僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房。查驗有關證明文件買期房要查看開發(fā)商是否有預售許可證，并要確認自己所購之房在預售范圍內(nèi)，買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。且這種合同必須是權(quán)利義務不平等的，對自己尤其不利。舉個簡單的例子，您買的塔樓（或板樓）里有幾部電梯，是否會全部同時開通，如果有不開的怎樣辦？不要小看這個問題，為了出面積、增利潤，此刻的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時還不全開，在上下班高峰時間極為不便，在這種狀況下，業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費呢？但是，就像您能夠拒簽開發(fā)商的補充協(xié)議一樣，開發(fā)商也同樣能夠拒簽購房者的補充協(xié)議。問題六賣方解除合同在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有“買方無故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方能夠解除合同并沒收買方全部已付價款。此刻有的發(fā)展商在與客戶簽約時，會主動向客戶出示一份補充合同，主要目的在于證明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠職責以及面積丈量誤差率差異過大在哪些狀況下能免賠，這是發(fā)展商為了保護自己在一些非人力能控制的狀況下造成違約規(guī)避風險的一種方式。一般承擔違約職責的違約事項包括：（1）簽訂認購書后，購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房；（2）購房者不按期付款；（3）開發(fā)商不按期交房；（4）面積變動超過約定幅度；（5）房屋裝修標準、質(zhì)量不合要求，保修不到位；（6）產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理。標明項目位置時，必須要具體、明確，如市區(qū)街號花園號樓層房。商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居（竣工驗收合格取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房）銷售。按房地產(chǎn)的性質(zhì)不同，可分為商品房的買賣、公有房屋和經(jīng)濟適用房的買賣和私房買賣。有時會出現(xiàn)這樣令人哭笑不得的問題，開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。這樣，即使后認定是開發(fā)商的過錯，你也很難制裁他，多是調(diào)解了事。比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務標準、收費狀況的前提下，就要求買家在預售契約中承諾理解物業(yè)管理服務，并理解相關約束，這就是對消費者的侵害。陷阱四：“短時間”與“好”合同是雙方意思一致的表達。對策：律師推薦買家好與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若買家得不到貸款時，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費等，這樣就避免了很大的麻煩。第二要標注面積，或者是面積的標尺。對于您購買園區(qū)項目內(nèi)，在樓書中開發(fā)商承諾過的，比如說象會所園區(qū)的綠化，以及地上地下的停車位，推薦在這一條中，要求開發(fā)商承諾竣工時間。還有售房單位自管自用的房屋，比如說開發(fā)商在大堂里做的銷售等。購買合同的第一條，項目建設依據(jù)，在審核這一條條款資料時，需要注意在合同中填寫相關的資料，與開發(fā)商帶給的相關證件是否一致，比如說編號和經(jīng)營范圍。房屋的交接：開發(fā)商就應請房地產(chǎn)的管理部門認可的有資質(zhì)的機構(gòu)對房屋的面積進行實測，在交樓的時候，就應帶給實測面積的數(shù)據(jù)，以及我們所說的住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用說明書，如果開發(fā)商帶給證明原件不全的，能夠拒絕收樓，由此產(chǎn)生的一切職責，由開發(fā)商承擔。因煤氣公司有規(guī)定，務必等到樓宅入住率達%時才通氣源。但客戶也應多加注意，仔細研讀補充條款，以免落入某些不法發(fā)展商的文字陷阱。委托書是一種授權(quán)書，你一旦與別人簽訂關于某些事情的委托書，則代表你將某些事情的權(quán)利和義務交給了被委托人。如果上述內(nèi)容不明確，則房屋平面圖根本起不到準確指示的作用，對開發(fā)商來說也沒有明確的約束。交房的問題合同約定交房的條件，一定要明確，是經(jīng)過哪個驗收之后，有單體驗收、綜合驗收還是竣工驗收備案，還有消防驗收等等。面積的約定這是目前糾紛最多的情況，主要是大家都認為簽訂合同后，面積差距超過3%的，可以不用付費，實際這是錯誤的?？春贤械耐恋匦再|(zhì)現(xiàn)在很多開發(fā)項目的用地雖然是出讓用地，但由于是綜合或者商住，導致土地使用年限不是70年，甚至有些只是40年。關于公寓的界定，目前不是很明確，明確的就是公寓光照時間不需要滿足兩小時，另外公寓能否作為學區(qū)房，目前教育部門也沒有明確的答復，一般來說，如果住宅入學人數(shù)超過學校招生計劃，估計公寓將不能作為學區(qū)房，因此為了孩子入學購房的這點要特別慎重。這樣的話，就直接采用測繪面積了，有效規(guī)避了那個3%的法定條件。如果你不約定這些場所的產(chǎn)權(quán)，有可能最終讓開發(fā)商賣掉，買主不一定能讓你免費或者優(yōu)惠使用，如果合同約定這些場所的所有權(quán)歸業(yè)主，則開發(fā)商不能出售這些場所。根據(jù)民事法律的“意思自治”原則，商品房買受人完全可以不受格式條款的限制，與開發(fā)商進行協(xié)商，行使合同的修改和補充權(quán)，在主合同之外，簽定補充協(xié)議，以明確一些模糊概念，修正主合同中的不合理條款。這種情況發(fā)生后：購房者首先要登報聲明該發(fā)票作廢；到開發(fā)商處讓其出具相關丟失情況說明；再由房產(chǎn)部門核實丟失的真實情況。如面積誤碼率差超過約定范圍，客戶有權(quán)要求退房或追繳利息損失。發(fā)展商交付房屋的日期務必要寫明確，應明確到某年某月某日交房，而不應用模棱兩可的措詞來表達，因為那里涉及到逾期交房的違約問題。此三證是辦理產(chǎn)權(quán)證的必要條件。也就是說開發(fā)商約定你超過天未付清房款能夠解約的，對預期交房的解約期限也只能定天，這兩條就應對應，就應是平等的。付款方式與期限。推薦購房人選取在合同里已經(jīng)規(guī)定的第二種處理方式，即確定雙方能夠理解的一個誤差比例，也就是說正負%，超過此比例的購房人能夠選取退房，開發(fā)商應退還房款以及利息，你也能夠理解。另外，也有可能該項目是