【正文】 在哪里了。以前在很多城市，幾乎沒(méi)怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門(mén)管著的。無(wú)論怎么找關(guān)系都難批得下來(lái)。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來(lái)，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門(mén)路啦。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。缺一不可。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。放線一般是規(guī)劃部門(mén)下屬的測(cè)繪院或類(lèi)似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干，不過(guò)有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場(chǎng)化了。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來(lái)的，沒(méi)超出邊線，測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開(kāi)發(fā)商在推盤(pán)時(shí)都不積極?？傊疅o(wú)論到時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多少，房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測(cè)面積出報(bào)告。根據(jù)現(xiàn)在越來(lái)越嚴(yán)厲的銷(xiāo)售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過(guò)得去的借口，是更換抵押物。只要他們一收材料，立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國(guó)土部門(mén)辦抵押。總之，辦法都是人想出來(lái)的。也只有他們能搞定。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無(wú)論如何都不肯供電了。質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡(jiǎn)單了。這個(gè)備案就沒(méi)什么好多說(shuō)了。在漫長(zhǎng)的施工、報(bào)建、融資、銷(xiāo)售過(guò)程中，有無(wú)數(shù)次的臺(tái)底交易和私下勾結(jié)。親眼見(jiàn)過(guò)這個(gè)身家過(guò)億的民營(yíng)企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個(gè)小科員的辦公臺(tái)前，受著訓(xùn)斥：你這個(gè)總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過(guò)再來(lái)。公司團(tuán)隊(duì)：公司有成熟的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)、有著一定的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，所做投資計(jì)劃及銷(xiāo)售回款真實(shí)可信。由于住宅銷(xiāo)售面積的計(jì)算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號(hào)內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷(xiāo)售面積會(huì)有不同。十三、標(biāo)高 標(biāo)高分為絕對(duì)標(biāo)高與相對(duì)標(biāo)高。二十二、住宅的層高住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。二十五、商品房“套內(nèi)建筑面積” 它指的是商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和。二十七、復(fù)式住宅復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，在建造上仍每戶占有上下兩層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（，），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內(nèi)設(shè)多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。其中包括臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜、不吊柜、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)、陽(yáng)臺(tái)。裝配整體式建筑：混合施工方法，即部分結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆，部分結(jié)構(gòu)預(yù)制。二十、群房 與高層緊密相連，組成一整體的多、低層建筑，最大高度24M。十二、住宅所有權(quán)住宅所有權(quán)是指住宅建筑本身和其附屬設(shè)備的所有權(quán)。容積率=總建筑面積/基地總面積 建筑密度=建筑物占地面積/基地總面積三、建筑間距指建筑平面外輪廓線之間的距離。第二種形式為股權(quán)合作的形式，即大信托模式，對(duì)于該種模式前提為融資公司已經(jīng)與國(guó)土部門(mén)簽訂土地出讓協(xié)議，且自有資金與融資金額至少保證1：1，信托公司發(fā)起信托計(jì)劃，信托計(jì)劃持有項(xiàng)目公司90%以上股權(quán)，融資公司以自有資金認(rèn)購(gòu)信托計(jì)劃的次級(jí)部分，以此保證優(yōu)先受益人的資金安全。最后一無(wú)所獲。譬如工程造價(jià)的預(yù)算報(bào)告的問(wèn)題，干過(guò)這個(gè)活的人肯定知道，和建設(shè)局扯這個(gè)預(yù)算單價(jià)是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。到時(shí)候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。只要不得罪這幾項(xiàng)專(zhuān)業(yè)的施工單位，驗(yàn)收基本上都通過(guò)。施工過(guò)程中因?yàn)橘Y金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。然后拿起驗(yàn)線冊(cè)來(lái)看看，哦，沒(méi)問(wèn)題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個(gè)層數(shù)，就回去該干啥干啥了。同樣是利用懸空期來(lái)做事。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門(mén)，給他們看，我的土地證已經(jīng)解押了啦。在國(guó)土部門(mén)辦理土地抵押登記，在房管部門(mén)辦理預(yù)售許可證。在這方面，全國(guó)的銀行都是大同小異的。在竣工之后，到實(shí)地測(cè)量，就是實(shí)測(cè)了。預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。唉，又來(lái)一個(gè)“做通”工作。圖紙畫(huà)出來(lái)之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測(cè)量，定坐標(biāo)。隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問(wèn)題，直接就GAME OVER。監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，從來(lái)沒(méi)看到建設(shè)部門(mén)真的做過(guò)審核。施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建 首先，必須說(shuō)明，按照我國(guó)現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營(yíng)房地產(chǎn)公司（無(wú)國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè)，比如樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè)，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒(méi)那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己?，F(xiàn)在在一些城市，這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥啊，沒(méi)辦法，只能打通各路神仙。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專(zhuān)家紅包那也是不能少滴。同時(shí)，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶型。節(jié)能審查，在個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。關(guān)于人防停車(chē)位的使用權(quán)問(wèn)題，現(xiàn)在的爭(zhēng)議非常大。比如12層以上要設(shè)置專(zhuān)門(mén)的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。另外呢，我們的開(kāi)發(fā)商要滿足消防規(guī)范的話，這個(gè)投入太大了。消防和人防專(zhuān)項(xiàng)審查這兩樣?xùn)|西搞死人。規(guī)劃部門(mén)都這么掌握。但是有些時(shí)候，無(wú)論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱(chēng)我這里要做立體機(jī)械停車(chē)位。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車(chē)位。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。我不知道在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來(lái)管理的。再說(shuō)到這個(gè)排水許可證。為什么？因?yàn)樗械木€，你都得從外面引進(jìn)來(lái)，都得跟外面有個(gè)接口。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡(jiǎn)直看不出走向來(lái)的，基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了。各位千萬(wàn)別以為那些什么保利啊合生啊之類(lèi)的大公司就不會(huì)在這個(gè)問(wèn)題上犯重大原則性的錯(cuò)誤，事實(shí)上，無(wú)論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問(wèn)題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車(chē)道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說(shuō)這就是一條消防道路?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒(méi)有減少啊，我的休閑空間沒(méi)有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。總平面審查階段這個(gè)階段各地的叫法不一樣，聽(tīng)得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國(guó)法律，不屬于交易。簡(jiǎn)單的說(shuō)一下，土地證由國(guó)土部門(mén)頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車(chē)位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來(lái)，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來(lái)。這將涉及到公司的合伙人、所有者和投資者間分派公司的經(jīng)營(yíng)和管理責(zé)任。這種貸款一般要求按月歸還部分本金和利息，或允許采用貸款償還方式付款，即貸款期間僅償還部分本金，到期時(shí)償還一筆金額較大的貸款。資本性支出融資的主要渠道有商業(yè)銀行、風(fēng)險(xiǎn)資本、制造商、壽險(xiǎn)公司及其他商業(yè)貸款人。債務(wù)性融資包括銀行貸款、發(fā)行債券和應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款等，后者主要指股票融資。典當(dāng)行可以利用其方便、快捷的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，積極參與中小企業(yè)融資貸款業(yè)務(wù)。夾層融資(mezzanine financing)是指從風(fēng)險(xiǎn)與收益角度來(lái)看，介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式。在存在較發(fā)達(dá)的證券市場(chǎng)條件下，短期性資金也進(jìn)入市場(chǎng)參與交易，支持這類(lèi)長(zhǎng)期融資的發(fā)展；（3）受公平原則的約束，有助于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，資源優(yōu)化配置。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投入到回收資金的過(guò)程較長(zhǎng)，不像住宅物業(yè)，還是一片空地就能預(yù)售，就能回籠資金。當(dāng)前由于我們對(duì)私募基金沒(méi)有法律規(guī)范，也缺乏對(duì)合格投資人的劃分標(biāo)準(zhǔn)，往往使一些缺乏風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和承受力的人參與集合信托計(jì)劃，蘊(yùn)藏了較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。信托的宏觀環(huán)境相對(duì)其他融資工具而言要寬松得多，而且風(fēng)險(xiǎn)較小，收益較高。第一，項(xiàng)目投資者根據(jù)股東協(xié)議組建項(xiàng)目公司，并注入一定的股本資金；第二，項(xiàng)目公司作為獨(dú)立的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，簽署一切與項(xiàng)目建設(shè)、生產(chǎn)和市場(chǎng)有關(guān)的合同，安排項(xiàng)目融資，建設(shè)經(jīng)營(yíng)并擁有項(xiàng)目；第三，項(xiàng)目融資安排在對(duì)投資者有限追索的基礎(chǔ)上。由于項(xiàng)目子公司缺乏必要的信用記錄，可能需要投資者提供一定的信用支持和保證。項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，及對(duì)項(xiàng)目融資采取周密的金融安排，并將此項(xiàng)目有利益關(guān)系的各個(gè)方面的承諾和各種形式的保證書(shū)結(jié)合起來(lái)，不使任何一方承擔(dān)項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)，是項(xiàng)目融資活動(dòng)的重要內(nèi)容。目前在我國(guó)的許多城市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)趨于白熱化，商業(yè)經(jīng)營(yíng)的不確定性增大。多元化融資是國(guó)家宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)業(yè)的必然選擇。我國(guó)目前的房地產(chǎn)融資方式?jīng)Q定了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈?zhǔn)車(chē)?guó)家調(diào)控，特別是銀行利率政策的影響很大。商業(yè)房地產(chǎn)的收益主要來(lái)源于租金收入，而能否獲得租金很重要的在于物業(yè)價(jià)值的上升。項(xiàng)目融資是為一個(gè)特定項(xiàng)目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，以該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，以該項(xiàng)目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。建立項(xiàng)目子公司，以該子公司的名義與其它投資者組成合資結(jié)構(gòu)安排融資。項(xiàng)目建設(shè)期間，投資者為貸款銀行提供完工擔(dān)保。房地產(chǎn)信托形式多種多樣，如通過(guò)貸款、股權(quán)融資和交易等方式為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金；或者階段性地購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)企業(yè)，然后再以賣(mài)出的方式融入資金。私募信托基金可用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或房地產(chǎn)投資即物業(yè)收購(gòu)，而私募發(fā)行股票可在一定程度上解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和股東籌集難題。商業(yè)地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金占用數(shù)額大、回籠資金慢的特點(diǎn)，這就決定了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的融資相對(duì)住宅開(kāi)發(fā)要復(fù)雜得多、也難得多。第二篇：直接融資和間接融資方式的特點(diǎn)及利弊一、綜合實(shí)際情況闡述直接融資和間接融資方式的特點(diǎn)及利弊答：直接融資特點(diǎn)：流動(dòng)性較高、直接性、分散性、信譽(yù)差異性較大、部分不可逆性、相對(duì)較強(qiáng)的自主性 利：（1）避開(kāi)銀行等金融中介環(huán)節(jié)，由資金供求雙方直接進(jìn)行交易，可以節(jié)約交易成本，使資金融入單位可節(jié)約一定的融資成本，資金融出單位可獲得較高的資金報(bào)酬；（2）通過(guò)發(fā)行長(zhǎng)期債券和發(fā)行股票，有利于籌集具有穩(wěn)定性的、可以長(zhǎng)期使用的投資資金；由此籌集的資金具有可以長(zhǎng)期使用的特點(diǎn)。/ 2第三篇：融資方式八、其他方式夾層融資。房地產(chǎn)典當(dāng)作為一種替補(bǔ)融資手段目前已進(jìn)入開(kāi)發(fā)商的視野。它可以分為兩類(lèi)：債務(wù)性融資和權(quán)益性融資。在特許企業(yè)啟動(dòng)市場(chǎng)擴(kuò)張或重組時(shí)，尤其要進(jìn)行資本性支出融資。其中，定期（質(zhì)押）貸款是銀行與特許人簽定的一種正式合同，約定特許人在特定時(shí)期（貸款期限）內(nèi)使用一定量的資本（本金）并支付既定比例的利息。權(quán)益融資是指向其他