【正文】 集體建設用地使用權，必須經本集體村民會議2/3以上（含本數(shù)，下同）成員或2/3以上村民代表書面同意，并簽名確認。第十二條 市國土資源部門負責本行政區(qū)域內集體建設用地使用權流轉的管理和監(jiān)督檢查。第十六條 集體建設用地使用權租賃年限按以下情況確定： 短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；需要進行地上建筑物、構筑物建設后長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途國有土地出讓的最高年限。經依法批準變更土地用途的，以出讓、出租方式流轉，合同雙方應當重新簽訂合同，調整土地出讓金，并辦理相關土地變更登記手續(xù)。集體建設用地使用權轉讓、轉租的年限不得超過原土地使用年限減去已使用年限后的剩余年限。因處分抵押財產而取得集體建設用地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，應當辦理過戶登記。具體實施辦法由市社會保障部門會同有關部門參照省有關規(guī)定制定。第七章 附則第四十三條 本辦法實施之前已發(fā)生的集體建設用地使用權流轉，應當依照本辦法規(guī)定辦理有關手續(xù)。包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共設施、公益事業(yè)等存量建設用地和經村莊合并、土地綜合整治以及其他依法辦理農用地轉用手續(xù)后新增的集體建設用地。第八條市、區(qū)縣國土資源管理部門應當對集體土地進行權屬調查，確定土地所有者和使用者，由市、區(qū)縣人民政府頒發(fā)《集體土地所有權證》和《集體土地使用證》。第十六條符合流轉條件的集體建設用地可以設定土地抵押權。第二十條集體建設用地使用權作價入股一般采取雙方協(xié)議方式。第二十三條根據(jù)城鄉(xiāng)建設規(guī)劃由政府按規(guī)定程序統(tǒng)一組織建設的農民集中居住區(qū)內的房屋所有權轉讓的，其建設用地使用權隨地上房屋所有權的轉讓而流轉，程序為：（一）房屋買賣雙方持房產轉讓協(xié)議、售房人《集體土地使用證》及購房人《房屋所有權證》，向市、縣（區(qū)）國土資源管理部門提出土地變更申請；（二）經市、縣（區(qū)）國土資源管理部門審核，符合條件的，辦理土地使用權變更登記手續(xù)。指標交易可以根據(jù)指標所有者的申請在區(qū)縣級有形市場進行交易，也可以在市級有形市場進行交易。第五章 地價和收益管理第三十三條市、區(qū)縣人民政府制定并公布集體建設用地使用權流轉最低保護價和片區(qū)指導價（基準地價），并根據(jù)城鄉(xiāng)發(fā)展和土地市場狀況，對最低保護價適時進行調整。第三十九條本辦法由南京市國土資源局負責解釋。第三十七條區(qū)縣政府可按一定比例，從土地流轉收益中提取城鄉(xiāng)統(tǒng)籌配套建設資金，專項用于農業(yè)農村發(fā)展，具體比例由區(qū)縣研究確定。第三十一條為促進土地節(jié)約集約利用，發(fā)揮市場在資源配置中的基礎性作用，鼓勵指標交易，上級下達至南京市的農用地轉用計劃指標將主要用于滿足全市保障性住房、基礎設施以及重大產業(yè)項目用地需求，而新增經營性用地、村鎮(zhèn)建設等用地指標主要通過土地整治、建設用地指標交易獲取。第二十五條建設用地指標用于房地產開發(fā)等公開出讓項目辦理農用地轉用手續(xù)的，只能由經審核的從事土地儲備、房地產一級開發(fā)的主體以及各開發(fā)園區(qū)運作平臺申購；建設用地指標用于非公開出讓項目辦理農用地轉用手續(xù)的，可在完成項目用地規(guī)劃預審后，由用地單位直接申購。（四）地流轉雙方憑《集體建設用地使用權流轉批準書》，辦理土地變更登記。作價入股年限應與企業(yè)登記的經營年限相銜接，最長不得超過《集體土地使用證》載明的剩余土地使用年限。第十四條集體建設用地使用權流轉合同約定使用期限屆滿，土地使用者未提出續(xù)用申請的，土地使用權由土地所有者無償收回。市國土資源局江寧分局、浦口分局、六合分局，高淳、溧水縣國土資源局負責本區(qū)、縣行政區(qū)域內集體建設用地使用權流轉的管理和監(jiān)督工作。第三條本辦法所稱集體建設用地使用權流轉包括與建設用地實物對應的集體建設用地使用權流轉和建設用地指標交易。第四十一條 單位和個人通過出讓、轉讓、出租方式取得的集體建設用地用于建設商品住宅的，市國土資源部門應當責令限期改正，拒不改正的責令交還土地，拒不交還的以非法占用土地論處。第三十七條 集體土地所有者出讓、出租集體建設用地使用權所取得的土地收益應當納入農村集體財產統(tǒng)一管理。第三十二條 申請辦理集體建設用地使用權抵押登記須提交下列資料：（一）涉及集體建設用地使用權抵押的主合同；（二）抵押合同；（三）村民代表意見書（集體經濟組織村民會議三分之二成員或三分之二以上村民代表同意，并簽名確認）；（四）原土地使用證正本；（五）雙方身份的有效憑證；（六）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他有關資料。第二十五條 集體建設用地使用權轉讓、轉租應當簽訂書面合同。未按出讓合同規(guī)定的期限和城市規(guī)劃的要求開發(fā)、利用、經營土地的，市國土資源等相關部門應當予以糾正，拒不糾正的，依法予以查處。第十四條 集體建設用地使用權出讓、出租，應當簽訂書面合同，合同文本采用省國土資源部門制定的統(tǒng)一格式。第十一條 土地使用者應當按照市人民政府建設用地批準文件規(guī)定的用途使用土地。第四條 集體建設用地使用權流轉，應當符合國家產業(yè)政策，遵守土地用途管制，堅持土地所有者和使用者自愿的原則。流轉轉入方(業(yè)主)需具備要件（1）集體建用地用地申請；（2）集體建設用地立項批復；（3）集體建設用地規(guī)劃許可證；（4）集體建設用地呈報說明書；（5）單位（企業(yè)）資料證明或戶籍證明原件及復印件。因此，在解決農村用地矛盾中，建立農村集體建設用地復墾置換制度，大力推進農村集體建設用地復墾工作，通過按照規(guī)劃要求對大量零星、閑置、空置地（含閑置宅基地）進行整理復耕，既能解決農村建設發(fā)展用地的需求，又能有效保護耕地，提高農村集體建設用地節(jié)約集約利用水平。四是建議允許農村集體建設用地特別是宅基地的抵押。同時在允許農民集體土地進入市場的同時，探索建立對農民集體土地收益的稅費調節(jié)機制，防止形成新的社會分配不公。因此要把完善集體建設用地使用權流轉制度納入土地一級市場制度改革的總體框架中統(tǒng)籌考慮。集體建設用地流轉時，其地面建筑物及其附著物隨之流轉；其地面建筑物及其附著物流轉，集體建設用地同時流轉。集體土地所有者取得流轉許可后，應將待流轉宗地的條件和流轉要求在土地有形市場掛牌。（三）集體建設用地流轉申報審批程序集體建設用地流轉參照國有土地使用權出讓審批管理辦法和程序辦理。已經依法批準作為建設用地使用或已經依法批準轉為建設用地。這是實現(xiàn)農村集體建設用地使用權高效流轉的前提保證。把好農村集體建設用地使用權流轉的方式關。以土地利用規(guī)劃和建設用地使用計劃來統(tǒng)一協(xié)調城鄉(xiāng)土地的規(guī)劃及計劃利用，對土地供應總量、范圍、用途、布局進行控制，使土地供給與城鄉(xiāng)規(guī)劃相一致，使“彈性”過大的城鄉(xiāng)規(guī)劃增加“剛性”。同時，充分利用現(xiàn)有置換、折抵政策，為拓寬建設用地提供支撐。堅持兩種產權，同一市場、統(tǒng)一管理。要在切實保證耕地總量不減少、質量不降低、綜合生產能力有提高，有序推進流轉工作。不利于國有土地市場的管理。國家土地稅費流失嚴重，加上農村土地產權關系混亂、集體經濟組織結構不完善，使得本屬于農民集體及農民的土地流轉收益亦難以得到法律的切實保障，造成了集體土地資產大量流失，侵犯了土地所有者的收益分配權，引發(fā)經濟糾紛，危及農村社會穩(wěn)定。由于城鄉(xiāng)結合部經濟較為發(fā)達，流動人口量大，存在較大的房屋租賃市場，甚至是供不應求，從而滋生了擅自建房或違法超標準用地的事件，一戶多宅和超標準占地成為一種趨勢。二是制度建設有待進一步完善。我市的農村集體建設用地流轉試點始于2002年，部分區(qū)縣在充分調研和全面論證的基礎上，小范圍地開展了試點工作，少數(shù)區(qū)縣還以縣政府或國土部門的名義，出臺了相關的管理辦法。它產生和發(fā)展的動因較多，但主要有以下幾種：一是第二、三產業(yè)發(fā)展和城市化進程的步伐加快；二是農村集體建設用地利用方式上比較利益差距加大；三是征地補償標準過低，手續(xù)繁瑣；四是鄉(xiāng)村行政權利對集體土地產權限制過大。（四）有利于逐步建立城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理和統(tǒng)一利用的體系。要實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調發(fā)展，就必須在現(xiàn)行法律法規(guī)的總體要求和制度框架下，積極創(chuàng)新，探索擺脫土地二元管理體制的束縛，較為公平地對待兩種所有權性質的土地的有效方式，妥善處理好城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進程中各種利益主體的關系，讓全體社會成員共同分享經濟社會發(fā)展的成果。2004年，國土資源部根據(jù)國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）文件精神，制訂下發(fā)了《關于加強農村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)[2004]234號），我局按照上述文件精神對加強農村宅基地管理、嚴格控制村鎮(zhèn)建設用地增加等方面提出了具體措施，并以市國土房管局文件轉發(fā)了國土資發(fā)[2004]234號文。第十四條規(guī)定：“土地承包經營期為30年。二、農村集體建設用地流轉概述（一）農村集體建設用地流轉的內涵農村集體建設用地流轉，是指農村集體土地中已依法辦理農用地轉用和非農建設用地使用手續(xù)的，其使用權經過批準，采用轉讓、租賃、抵押和作價入股等多種方式，實現(xiàn)土地使用權屬轉移或實際使用人發(fā)生變更的行為，即集體建設用地的所有者將土地使用權轉移給其他主體以及土地使用權擁有人再轉移土地權利的行為?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規(guī)定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓，轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。在建設有中國特色社會主義的今天，加快新農村建設，有效解決“三農”問題已是迫在眉睫、事關全局的戰(zhàn)略性課題，而最根本的就是要賦予集體土地與國有土地同等的法律地位，創(chuàng)新集體建設用地流轉，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，讓廣大農民群眾真正享受到集體土地的資產價值利益，促其快速致富。縣政府統(tǒng)一審批，國土資源局承辦具體工作，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府統(tǒng)一組織、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一整理開發(fā)、統(tǒng)一管理。解除法律對集體建設用地使用權使用主體范圍的過多限制。可通過有償或劃拔方式依法取得，參照國有土地使用權出讓轉讓的有關規(guī)定科學運作。明確產權界定原則。國家以法律的形式使國有土地的所有權能、使用權能、資源價值、資產價值基本能夠得到充分實現(xiàn)。上述規(guī)定實質上是限定了集體建設用地的使用權主體范圍，也就是僅限于農村集體經濟組織或其內部成員。這樣，我國形成了以二元的土地所有制度為基礎，與城鄉(xiāng)企業(yè)、居民身份、用地者性質相掛鉤，長期依賴城鄉(xiāng)分割管理的典型的城鄉(xiāng)建設用地雙軌制。第四十三條規(guī)定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外”。（三）農村集體建設用地流轉的意義及必要性城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的過程也是農村城鎮(zhèn)化、農業(yè)產業(yè)化、農民市民化的過程。隨著工業(yè)化和城市化的不斷推進，二三產業(yè)的不斷高速發(fā)展，對土地需求越來越大，土地非農用價值越來越高，農民對土地的價值及其今后的作用已經有高度的認識和覺醒,通過集體建設用地有序地參與工業(yè)化和城市化進程,在上繳各項相關稅費后，土地收益的大部分由集體和農戶享有，而且保留了土地的集體所有制性質，農民可以長期分享地租。因而，將農村集體非農建設用地流轉納入調整范疇并合理規(guī)制已勢在必行。2003年4月，國土資源部在該市召開了農村集體所有建設用地使用權流轉試點總結研討會，并專門發(fā)出了〔2003〕48號會議紀要，充分肯定了蕪湖市流轉試點的成果。在土地高額利潤的驅動下，農村“以地生財”的現(xiàn)象開始出現(xiàn)，農村集體建設用地使用權無原則、無條件流轉的情況愈來愈普遍，大量農村集體建設用地使用權以各種形式進入市場，大大擾亂了土地市場的秩序，影響了國家《土地管理法》的貫徹實施，造成了集體土地資產的嚴重流失，帶來了新的土地問題，成為了土地市場的一個“灰色地帶”。隱形市場活躍，違法用地屢禁不止，耕地保護受到沖擊。由于集體土地依法不允許出租，對非農建設用地流轉的條件、用途、權益等缺乏明確規(guī)定，難以依法進行土地登記，導致土地權屬管理混亂。有的到土地主管部門辦理了登記手續(xù)，有的沒到土地主管部門辦理登記手續(xù)。而集體土地使用權流轉市場卻不完善，不規(guī)范，基本上還處于自發(fā)、隱形、無序的狀態(tài)。堅持自愿、有償、公開、公平。在流轉中切實落實國家土地用途管制、新增建設用地有償使