【正文】 據(jù)此核定第十八條所列四項開發(fā)成本的扣除額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的5％計算扣除。（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置財務帳簿未設置的；或雖設置財務帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項目金額的；（二）擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的；（三）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期改正，逾期仍不清算的；（四）納稅人未如實進行土地增值稅清算申報，計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。第三十一條 中介機構對清算項目的總體基本情況、不同用途的面積劃分情況、銷售收入、成本及費用等情況進行鑒證。第三十八條 自本通知生效之日起，原《北京市地方稅務局關于印發(fā)北京市地方稅務局清算土地增值稅稅款管理工作規(guī)程的通知》（京地稅地[2004]628號）和《北京市地方稅務局印發(fā)關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅附送專項審計報告的管理辦法的通知》（京地稅地[2002]305號）廢止。特此報告附件：《土地增值稅納稅鑒證表》《土地增值稅繳款情況匯總表》《房地產(chǎn)轉讓收入鑒證表》《扣除項目匯總表》《取得土地使用權所支付的金額鑒證表》《土地征用及拆遷補償費鑒證表》《前期工程費鑒證表》《建筑安裝工程費鑒證表》《基礎設施費鑒證表》《開發(fā)間接費用鑒證表》1《公共配套設施費鑒證表》1《利息支出鑒證表》1《與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金鑒證表》中介機構。第三十六條 此前規(guī)定與本辦法不一致的，按本辦法執(zhí)行。第六章 對中介機構的管理第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算專項鑒證業(yè)務，可由納稅人委托具有主管部門批準資質的中介機構進行。（一）納稅人辦理清稅時，報送的《鑒證報告》內(nèi)容不規(guī)范，退回重報后，《鑒證報告》仍不符合要求的；（二）納稅人辦理清稅時，提供《鑒證報告》需要退稅的；（三）納稅人未按土地增值稅政策規(guī)定預繳稅款的。對于后期清算時實際支付的公共配套設施費用分攤比例大于前期的金額時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進行調整分攤。第十八條 對開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本（簡稱開發(fā)成本）中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用等，按實際發(fā)生額據(jù)實扣除。銷售收入是指銷售商品房所取得的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。（十二）稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。（四）清算項目的預算、概算書、項目工程合同結算單。對納稅人清算土地增值稅申請不符合受理條件的，應將不予核準的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。（二）整體轉讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目。一、土地增值稅清算工作是土地增值稅征收管理的重要環(huán)節(jié)，是依法行政，確保國家足額入庫的重要保證。納稅人進行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，地稅機關可參照《山西省建設工程計價依據(jù)》和當?shù)亟ㄔO工程管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除：（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；（二）提供的開發(fā)成本資料不實的；（三）發(fā)現(xiàn)《土地增值稅清算鑒證報告》不真實的；（四）虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的；（五）清算項目中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的平米成本，明顯高于當?shù)毓嫉乃捻椯M用單位平米造價，又無正當理由的。審核對于取得土地使用權后，僅進行土地開發(fā)（如“三通一平”等），不建造房屋即轉讓土地使用權的，是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除。第二十條 與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金及其他扣除項目的審核（一）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金的確認和審核與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金包括在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅，因轉讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加、地方教育附加，也可視同稅金予以扣除。（五）開發(fā)間接費用的審核審核各項開發(fā)間接費用是否含有其他企業(yè)的費用；是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證；是否全部屬于直接組織、管理清算項目發(fā)生的費用；是否將開發(fā)費用記入開發(fā)間接費用；是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，如未售房屋的物業(yè)看護費、產(chǎn)權交易費、售樓處的水電、辦公費等，記入開發(fā)間接費用的情形；有無預提的開發(fā)間接費用；在計算加計扣除項目基數(shù)時，是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。（四）公共配套設施費的審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則審核：建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。采取自營方式建設的，重點審核施工所發(fā)生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進行會計處理和稅務處理。（二）審核取得土地使用權和土地征用及拆遷補償費支付金額分攤比例同一宗土地有多個開發(fā)項目，能準確劃分不同項目占地面積的，應當先按占地面積分攤土地成本；不能準確劃分不同項目占地面積的，應當按樓面地價（樓面地價=土地總價格/總建筑面積）和各項目實際建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤不同項目的土地成本。（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。（二）收入的審核 收入審核小組應當根據(jù)納稅人提供的《與收入相關的面積明細申報表》和《轉讓房地產(chǎn)收入明細申報表》，結合立項報告、測繪報告、規(guī)劃許可證、銷（預）售許可證等相關資料，核實與收入相關的面積之間的邏輯關系是否合理，有無應視同銷售行為未作銷售處理的情況。第十四條 主管地稅機關應當成立由領導總負責，征管、稅政、計會、稽查、二分局、稅源管理部門等相關單位共同參加的清算審核領導組。第三章 清算申請與受理第九條 凡符合應辦理土地增值稅清算條件的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管地稅機關辦理清算手續(xù)，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算表》；凡屬地稅機關要求納稅人進行土地增值稅進行清算的項目，主管地稅機關應當下發(fā)《土地增值稅清算通知書》，納稅人應當在接到清算通知之日起90日內(nèi)，到主管地稅機關辦理清算手續(xù)。第二章 清算條件第六條 符合下列情形之一的，納稅人應當主動進行土地增值稅清算：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（三）直接轉讓土地使用權的；（四）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。第二條 凡在本省境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，其開發(fā)的房地產(chǎn)項目符合土地增值稅清算條件的，均適用本辦法。需要補正提交的清算材料及要求如下：簽章： 年 月 日附件3－04 土地增值稅中止清算審核通知書 號：經(jīng)審查，你（單位）申請的 清算稅款項目，需補正清算材料，本機關決定中止審核。項目清稅終了后，本表與納稅申報表及清稅相關資料一同存檔。省地方稅務局遼地稅發(fā)［2006］86號文件第六條中有關規(guī)定停止執(zhí)行。土地增值稅檔案應按項目歸類保存，對于成片開發(fā)分批清算土地增值稅的項目，應在全部辦理清算土地增值稅稅款工作后，將相關資料移交檔案管理部門并按照檔案管理的有關規(guī)定保存。第十九條 發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以按照確定的銷售收入，核定征收土地增值稅。銷售收入是指清算項目或轉讓土地使用權所取得的全部價款（包括預收房款）及有關的經(jīng)濟收益。第十條 納稅人在辦理土地增值稅清算手續(xù)時，應向主管地方稅務機關提交以下有關清算項目材料，并填寫《土地增值稅清算材料清單》（附件４）。省轄市人民政府未制定普通住宅標準的，按照《遼寧省人民政府辦公廳轉發(fā)省建設廳等部門關于切實做好穩(wěn)定住房價格工作實施意見的通知》（遼政發(fā)［2005］53號）規(guī)定的標準執(zhí)行。八、清算后再轉讓房地產(chǎn)的處理在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。（五）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。已采取查賬征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，按本《通知》的規(guī)定進行清算。四、土地增值稅的預征率土地增值稅預征率仍按河南省地方稅務局豫地稅函〔2004〕125號文件相關規(guī)定執(zhí)行。第一篇：關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理(20080407 11:20:01)河南省地方稅務局關于轉發(fā)國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（豫地稅函〔2007〕16號）各省轄市地方稅務局、省直屬稅務分局、省直屬小浪底稅務分局,鞏義市、項城市、永城市、固始縣、鄧州市地方稅務局：現(xiàn)將國家稅務總局《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）（以下簡稱通知）轉發(fā)給你們，并結合我省實際情況補充如下規(guī)定，請一并貫徹執(zhí)行。三、土地增值稅的審核簽證從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構的準入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責任等問題，由河南省地方稅務局另行規(guī)定。轉讓土地的應按查賬征收方式進行清算。三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認：、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。七、土地增值稅的核定征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。普通住宅標準，按各省轄市人民政府根據(jù)省人民政府授權制定并對社會公布標準執(zhí)行。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90個工作日內(nèi)，到主管地方稅務機關辦理清算稅款手續(xù)。第十四條 清算項目銷售收入的確定。要認真查驗和審核清算企業(yè)報送的相關資料，在審查清算項目過程中因需要納稅人進一步補充與清算項目相關的材料時，決定中止審核，應向納稅人開具《土地增值稅中止清算審核通知書》（附件3－04），待納稅人重新補充證明材料后，再辦理稅款清算手續(xù)。第二十五條 主管地方稅務機關檔案管理部門負責辦理完成土地增值稅清算項目的資料保存。第三十一條 此前規(guī)定與本辦法不一致的，按本辦法執(zhí)行。四、納稅情況詳細計算過程：五、其他審核事項說明：中國注冊稅務（會計）師：中國注冊稅務（會計）師：年 月 日附件1－1 土地增值稅納稅鑒證表項目起止日期： 年 月 日至納稅人名稱 納稅人 地址 聯(lián)系人電話經(jīng)濟類型 行 業(yè) 直接主管部門 開戶銀行 賬 號 郵 政 編 碼項目名稱 項目地址 項目 行 次 中介鑒證數(shù)一、轉讓房地產(chǎn)收入總額 1 其中 轉讓土地收入 2 轉讓地上建筑物及其附著物收入 3二、扣除項目金額合計 4 5 6 其中 土地征用及拆遷補償費 7 前期工程費 8 建筑安裝工程費 9 基礎設施費 10 公共配套設施費 11 開發(fā)間接費用 12房地產(chǎn)開發(fā)費用 13 其中 利息支出 14 其他房地產(chǎn)開發(fā)費用 15與轉讓房地產(chǎn)有關的稅費 16年 月 金額單位元日 其中 營業(yè)稅 17 城市維護建設稅 18 教育費附加 19 地方教育附加 20財政部規(guī)定的加計20%扣除數(shù) 21三、增值額 22四、增值額與扣除項目金額之比（%）23五、適用稅率（%）24六、速算扣除系數(shù)（%）25八、應繳土地增值稅稅款 26九、免繳土地增值稅稅款 27十、已繳土地增值稅稅款 28十一、項目清算應補土地增值稅稅額 29十二、項目清算應退土地增值稅稅額 30 中介機構：（公章）機構負責人： 中國注冊稅務（會計）師：（簽章）參加鑒證人員：單位：（公章）財務負責人： 年 月 日年 月 日附件1－2 土地增值稅繳款情況匯總表 金額單位：元納稅人名稱 納稅人地址 聯(lián)系人、電話 經(jīng)濟類型 行 業(yè) 直接主管部門 開戶銀行 賬 號 郵政編碼 項目名稱 項目地址稅款入庫日期 行 次 繳款書號碼 金額合計中介機構：（公章）單位：（公章）機構負責人： 財務負責人：中國注冊稅務（會計）師：（簽章）年 月 日參加鑒證人員： 年 月 日附件1－3 房地產(chǎn)轉讓收入鑒證表取得收入起止日期： 年 月 日至 年 月 日 金額單位：元委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期開發(fā)商品房收入類別 企業(yè)提供數(shù) 中介調整數(shù) 確定收入數(shù) 備注 銷售貨幣金額 換取非貨幣性資產(chǎn)作價金額 分配股東作價金額 分配投資人作價金額 用于職工福利作價金額 用于職工獎勵作價金額 用于贊助作價金額 對外投資金額 抵償債務金額 取得其他收益金額合計中介機構：（公章）機構負責人：中國注冊稅務（會計）師：（簽章）參加鑒證人員：附件1－4 扣除項目匯總表委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期項目 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 單