【正文】 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 31 頁 周邊缺少可類比的商業(yè)項目銷售實例，依據通常的房地 產開發(fā)規(guī)律，此類形態(tài)的商鋪的價格為同項目住宅價格的 2— 3 倍，即其合理價格應為 15000 元 — 20000 元之間。 （ 2）本項目采用干掛石材作為外立面主材，建筑用材考究，是優(yōu)質的居住型項目。 三、機遇分析 (Opportunity) 天津的城市機遇 天津濱海新區(qū)開發(fā)賦予了天津不可多得的歷史性發(fā)展機遇，作為未來環(huán)渤海區(qū)域的中心城市 ，天津具有廣闊的發(fā)展空間。 內容 2020 2020 2020 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 三通一平 基礎 土建 設備安裝 裝飾工程 市政配套 收尾工程 竣工驗收 二、銷售進度 本項目的銷售進度預計為 20 個月，銷售期從 2020 年 5 月起，預計至 2020 年 12月全部銷售完畢。 天津城市地位的提升與區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ牟粩噌尫?，海河沿岸市中心區(qū)的土地與物業(yè)價值將顯著提升，百麗城堡項目的升值潛力可期。 本項目規(guī)劃經過大量的前期市場調研，項目設計基于對房地產市場的深入了解，戶型面積合理控制，采用了新古典主義城堡的建筑風格，無論從理念還是設計都是高起點的，必將獲得良好的市場反饋。 五 、項目開發(fā)策略 基于對項目與市場的分析，本項目致力于打造成為區(qū)域內的地標性項目，與周邊項目形成錯位競爭，成為小而精的精品，通過挖掘區(qū)域內的人文歷史價值，錘煉建筑與規(guī)劃的細節(jié)之美，成為小巧而舒適、尊貴而不昂貴的傳世名邸。 二、劣勢分析 ( Weakness) 地塊面積較小，社區(qū)室外活動空間不大，綠化率一般。 （ 4）本項目與天津市城內軌道交通及京津城際快速軌道緊鄰，交通優(yōu)勢極為突出。 （ 3）本項目共管公寓的定位對本項目商業(yè)配套的招商形成了良好的基礎。 （ 3）周邊大規(guī)模高檔居住區(qū)的帶動、群聚效用。 相對而言，本項目的劣勢是規(guī)模體量較小。 ② 海河新天地 位于河東區(qū)新開路與華龍道之間，總建筑面積 60 萬平米，由 22 余棟高層組成，主力戶型： 80— 150 平米，均價： 6280 元 /平米（一期開盤），銷售率： 50%（占已推盤量比例）。天津唯一的玻璃橋 — 金湯橋、造型獨特的獅子林橋、仿造塞納河畔亞歷山大橋的北安橋造型各異，同時也成為連接海河兩岸的重要交通紐帶。從起點到外環(huán)線為上游段，從外環(huán)線到二道閘為中游段，從二道閘到入海口為下游段。 第二節(jié) 項目市場分析 一、 地理位置與區(qū)域價值 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 31 頁 本項目 濱臨海河。 弱電設計 通訊系統(tǒng) 按國家標準設置通信及寬帶線路。 由市政管網引入南北小區(qū)各兩路獨立的 10KV 電源埋地引入小區(qū)，在小區(qū)設一個配電所。 本工程地下室設置自動噴水滅火系統(tǒng)，系統(tǒng)按中危險 2 級設計，流量 27 秒 /升，商場、辦公樓自動噴水滅火系統(tǒng)按中危險 1 級設計，用水量 21 升 /秒，系統(tǒng)為高壓消防給水系統(tǒng)。 排水系統(tǒng) 本項目室內采用污、廢水分流，室外雨、污水分流。 地基基礎：本工程采用樁基。建筑層數及單元形式分別為： A 單 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 31 頁 元 7 層，一梯四戶； B 單元 10 層，兩梯六戶； C 單元 18 層，兩梯六戶； D 單元 9 躍10 層，一梯五戶。每層設有消火栓系統(tǒng)，在門衛(wèi)處設有消防安全管理室，統(tǒng)一管理。 （四）產品規(guī)劃設計 根據地塊特點，結合市場需要，本項目住宅戶型設計為以中小戶型為主打，占項目總體量的 90%以上，通過戶型面積的控制降低了單位總價；商鋪設計充分利用地塊臨街 、轉角的優(yōu)勢，并設計適當的開間與進深，彰顯商業(yè)價值。 ：住宅、公建。因此在未來 8 年中，市場還能保持足夠的吸納能力。金融、房地產、商貿、旅游、會展、物流、醫(yī)療、文化、咨詢等現(xiàn)代服務業(yè)迅速發(fā)展，將使天津服務業(yè)的對外 輻射能力大大提高，成為天津經濟快速增長的穩(wěn)定動力。 2020 年，天津人均 GDP 將達到 4000美元，隨著恩格爾系數進一步降低，居民用于住房的開支將增加。同時其獨棟 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 31 頁 建筑的高密度特點，也使高層住宅在觀景性方面具有優(yōu)勢，而居 住社區(qū)也可以因為高層住宅建筑密度的相對降低，進行更多的社區(qū)環(huán)境建設，增加綠地、休閑區(qū)域等面積。 改善性需求占據消費主體 2020 年，隨著拆遷因素對住宅需求影響逐漸減弱，天津商品房成交量隨后有所回落，改善型置業(yè)需求占據主流位置。 四、城 市居民可支配收入與消費性支出分析 城鄉(xiāng)居民收入增幅提高。 我們認為 天津房地產市場主要靠自住型需求拉動，房地產泡沫是比較小的。 居住消費增幅顯著 2020 年居民家庭用于居住方面的支出家庭人均為 1096 元，比上年增長 ％。 3． 2 在郊區(qū)城市化進程中優(yōu)化城鎮(zhèn)布局，尤其是塘沽、大港、漢沽，三個新城已成為天津房地產市場的新熱點。而按照《天津市城市總體規(guī)劃（ 2020~2020 年）》方案，天津市未來將形成“一軸兩帶三區(qū)”的市城空間布局，以“中心城區(qū) — 濱海新區(qū)核心區(qū)”為主體，結合東部沿海發(fā)展帶構筑“ T”型帶狀組團式布局結構。 基礎設施建設 2020 年城市基礎設施建設和改造快速發(fā)展。在 2020 年奧運會和環(huán)渤海經 濟區(qū)的雙重利好刺激下，天津房地產市場出現(xiàn)全面上揚。 三大產業(yè)全面增長。 二、百麗集團的房地產業(yè)務 在集團規(guī)模與盈利迅猛增長的基礎上，百麗適時開展了多元化經營，除進行以時尚類產品為主軸的原主營業(yè)務的多元化經營外，房地產業(yè)務已成為公司發(fā)展的重要支柱性產業(yè)。 百麗集團生產系統(tǒng)包括深圳、東莞等地的多個制造業(yè)基地；銷售系統(tǒng)由 10 個區(qū)域總部組成，覆蓋中國大陸全部省、自治區(qū)、直轄市， 在一百五十多個城市建立了終端銷售機構，連鎖經營門店超過 3000 間，是中國最大的時裝類自營連鎖銷售機構，員工人數達 4 萬多人。 編制可行性研究報告的目的 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 31 頁 。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 ，闡述成功開發(fā)此項目的客觀依據。PEACE)、天美意 (TEENMIX)、他她（ TATA）等。 2020 年將是公司業(yè)務發(fā)展迅猛的一年。第三產業(yè)完成增加值 億元，增長 ％。房地產開發(fā)施工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米。完成長泰河、護倉河等總長 公里河道治理，燃氣氣化率 ％，住宅集中供熱率達到 80％，加大城市排水設施建設投入，鋪設雨水和污水管道 101 公里。最近，溫總理講：“加快天津濱海新區(qū)開放開發(fā)是環(huán)渤海區(qū)域及全國發(fā)展戰(zhàn)略布局中重要的一步棋。城市居民人均消費性支出 8802 元，增長 ％。 雜項商品和服務支出明顯增長，個人用品上檔次講時尚 2020 年居民家庭 用于雜項商品和服務方面支出人均為 258 元。由于土地市場實行 “ 招、拍、掛 ” ，尤其是國家宏觀調控政策對土地購置的影響，土地購置也有下降趨勢。 居民生活水平進一步提高。國家有關部門對實心黏土磚和空心黏土磚的禁用令，使磚混結構多層建筑的主流地位開始逐步被取代。面對這一變化，一些開發(fā)商積極求變以適應市場的需求，從而在市場中占據主動。 大部分人都感到有競爭壓力。在天津樓市中，需求 30%是來自境外和市外，剩下的 70%里又包括來自外地的但具有天津戶籍的年輕人，他們占到其中的 40%,本地天津人的購買力在整個購買力中占 36%，其中很大部分是來自舊城改造的拆遷戶。 八、結論 天津市整體宏觀條件優(yōu)越，經濟快速發(fā)展，基礎設施建設成績斐然，帶動了城市各方面的加速發(fā)展；尤其是房地產業(yè)受益匪淺，銷售價格增幅大于銷售面積增幅。（按危改項目優(yōu)惠政策補辦出讓手續(xù)） ：公司股權收購。商層的車行動向與小區(qū)的車輛分開，以保證小區(qū)的安全及功能劃分合理。 綠化 本項目綠化率≥ 30%，整個小區(qū)設計綠意環(huán)抱，形成了住宅與綠化造景相互交匯融合的一個和諧佳境。地下一層為停車庫，并可以滿足配電、水泵的需要。內隔墻采用 200厚加氣混凝土砌塊， M5 混合砂漿砌筑。 消防系統(tǒng) 按建筑設計消防規(guī)范要求設計。外觀上設計百葉，整體立面效果美觀。 供電系統(tǒng) 地下室部分的用電設備由配電所引出后，采用直埋方式敷設至各用電負荷；地上各層用電負荷電源采用電纜沿供電系井敷設，各 用電負荷先由分支電纜沿供電管井敷設至每層電表箱，再分配到各用戶配電箱。 火災警報及消防聯(lián)動系統(tǒng) 地下車庫、樓梯間、公共走廊、設備用房、消控室、一、二層商業(yè)用房設火災報警探測系統(tǒng)， 其他智能化設計 本項目設計了周界防范、電子巡更、背景音樂、停車場道閘等先進的一體化智能設施，確保樓宇的安全與居住品質。對海河兩岸進行開發(fā)改造是天津市 邁向國際化大都市的重要標志。 百麗城堡位于意大利風情街和奧式商務區(qū)黃金交集的絕版旺地，距海河僅百米之遙。波羅廣場為中心標志建筑的意大利風情街，作為意大利境外保留最為完整的歷史風貌街區(qū) ,改造后更保留了它原味、純粹的建筑風格，不久將成為高尚休閑