【正文】 交通： 便利交通，滾滾財(cái)源 消費(fèi) 潛力： 周邊數(shù)個(gè)大型居住區(qū)，需求旺盛 廣告表現(xiàn) 通過金色、紅色、黃色等暖色系大色塊的運(yùn)用，刺激目標(biāo)客戶的投資及購買欲望。 可考慮在現(xiàn)場(chǎng)銷售中心靠近勝利路區(qū)域設(shè)置。 ? 各樓層整體平面圖： 將兩個(gè)樓層的總面積以及各鋪位劃分面積標(biāo)示清楚。 銷售策略 根據(jù)入駐商家選擇的鋪面，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式帶租約銷售，購鋪即購返房總價(jià) 8%的鋪?zhàn)??？紤]戶外及媒體可與住宅交叉使用，則其主要費(fèi)用在工地現(xiàn)場(chǎng)包裝及活動(dòng)費(fèi)用上，因此總體費(fèi)用約 33萬。 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 43 我司會(huì)按照以下影響商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定的因素，將項(xiàng)目定價(jià)細(xì)分： 地段 ：商業(yè)投資升值的重要選擇因素；靠近主干道與非主干道，價(jià)差 100元 入駐商家： 品牌效應(yīng)、號(hào)召力、人流量；大型商 家?guī)ё饧s銷售，價(jià)差 150元 層差： 是商業(yè)項(xiàng)目定價(jià)最為主要的因素；一二樓層差建議在 1000元左右 臨街面寬 ： 是街鋪展示產(chǎn)品的主要手段，也是吸引人流的窗口； 停車 ： 車位是否充足，車輛出入的方便性；根據(jù)離停車場(chǎng)的距離，每 50米保持 20元的價(jià)差 具體價(jià)格根據(jù)最終圖紙與招商情況確定詳細(xì)價(jià)格表 六、銷售推廣策略： 銷售目標(biāo)： 前期力爭(zhēng)通過 2個(gè)月的預(yù)熱，在 35個(gè)月之內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，爭(zhēng)取達(dá)到 60%～80％的銷售率（銷售面積 7000平方米左右），通過前期的招商效應(yīng)、優(yōu)惠措施、鋪位控制、街鋪帶動(dòng)和廣告策略，力爭(zhēng)按時(shí)按量 完成銷售任務(wù)。 色調(diào)： 要求樓書設(shè)計(jì)采用暖色調(diào)，突出商業(yè)氛圍，形式風(fēng)格應(yīng)緊扣項(xiàng)目水岸假日風(fēng)情大商業(yè)的風(fēng)格定位，體現(xiàn)項(xiàng)目的高尚品質(zhì)，突顯項(xiàng)目的投資與經(jīng)營(yíng)保障。 ? 現(xiàn)場(chǎng)租售咨詢點(diǎn)： 需設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)租售咨詢點(diǎn)，并對(duì)咨詢點(diǎn)進(jìn)行商業(yè)氛圍的包裝，著重體現(xiàn)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式和投資增值特點(diǎn)，針對(duì)未來業(yè)態(tài)消費(fèi)的展示。 ? 正確鎖定本項(xiàng)目的目標(biāo)受眾，通過有效的廣告訴求，傳播附加值概念，在目標(biāo)受眾心中形成獨(dú)特或唯 一的商業(yè)運(yùn)營(yíng)概念。 基本交付標(biāo)準(zhǔn)建議 ? 項(xiàng)目整體建筑物外墻裝修完成；外圍地面工程完成； ? 項(xiàng)目公共照明、電梯、消防等配套設(shè)施到位； ? 租賃單位內(nèi)預(yù)留水電管道，解決廚房、衛(wèi)生間內(nèi)管道工程問題； ? 戶外廣告牌、燈箱等位置規(guī)劃預(yù)留，相關(guān)設(shè)備到位； 注：商戶有特別要求的，另行討論。 以項(xiàng)目的規(guī)模、規(guī)劃、主題定位樹立一期餐飲一條街的形象、以帶租約進(jìn)行銷售，以 購鋪返一～三年租金（年回報(bào) 7～ 9％直接折算進(jìn)首期房款），十年收回投資 的形式建立項(xiàng)目號(hào)召力，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，激起投資者興趣； 二、招商推廣策略： 建議聘請(qǐng)專業(yè)商業(yè)管理公司進(jìn)行招商及管理。 ? 電、消防系統(tǒng)等設(shè)施配置到位，每一個(gè)商鋪均預(yù)留設(shè)置空調(diào)位置，上下濮陽物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 31 水通暢，每鋪預(yù)留三廂電。所有對(duì)著步行街和馬頬河的商店單位門面均以玻璃間隔，店鋪單元內(nèi)以毛坯房標(biāo)準(zhǔn)交付承租戶做內(nèi)部裝修。店鋪單元內(nèi)以毛坯房標(biāo)準(zhǔn)交付承租戶做內(nèi)部裝修。 ? 開間考慮在 ～ ，進(jìn)深 12～ 15M； ? 外預(yù) 留 1～ 2米的走廊或設(shè) 1～ 2米的挑檐； ? 每個(gè)門面內(nèi)部預(yù)留廚房、衛(wèi)生間上下水、地下煙道設(shè)計(jì)； 公共配套設(shè)施設(shè)置 ? 在廣場(chǎng)區(qū)域設(shè)置標(biāo)志性雕塑展示發(fā)展商品牌以及提供顧客休息及觀賞的設(shè)施，如座椅、植物、藝術(shù)擺設(shè)等，以期讓顧客能在廣場(chǎng)內(nèi)逗留更長(zhǎng)時(shí)間。 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 24 二、商業(yè)主題定位： 綜合定位： 通過對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀以及目標(biāo)客戶的分析，結(jié)合項(xiàng)目的特占，確定項(xiàng)目商業(yè)綜合主題定位為： 大大 濮濮 陽陽 、 城城 中中 央央 、 多多 功功 能能 、 多多 主主 題題 首首 創(chuàng)創(chuàng) 濮濮 陽陽 水水 岸岸 假假 日日 風(fēng)風(fēng) 情情 、 步步 行行 街街 區(qū)區(qū) 集集 建建 材材 、 精精 品品 購購 物物 、 休休 閑閑 、 娛娛 樂樂 、 餐餐 飲飲 于于 一一 體體 ， 濮濮 陽陽 標(biāo)標(biāo) 志志 性性 休休 閑閑 綜綜 合合 地地 產(chǎn)產(chǎn) 。 ? 發(fā)展商沒有大型商業(yè)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)未來的商業(yè)經(jīng)營(yíng)的控制力不足。黃河路以北地塊緊鄰龍城經(jīng)貿(mào)區(qū)，黃河路以南后退 70米地塊及馬頰河兩岸區(qū)域與形成中 的金橋商圈即將連為一體，形成未來濮陽的核心商圈。 ? 注重地段，最好靠近企事業(yè)機(jī)關(guān)團(tuán)體。 ? 供水電正常 ，電量負(fù)荷要大，下水方便，易維修，地段重要交通出行方便。 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 11 ? 租金平均約 1550元每平米之間，價(jià)位偏相差較大。月 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 10 買： 4000元左右每平米 豪賓來肥牛府 目前經(jīng)營(yíng)面積 1500平米 滿意的經(jīng)營(yíng)面積 1000平米 開間、進(jìn)深要求 進(jìn)深 18米，小包間 4*6米 對(duì)鋪面結(jié)構(gòu)及功能分區(qū) 的要求 框架結(jié)構(gòu) 對(duì)供水、供電的要求 供水供電及時(shí) 對(duì)道路、交通的要求 進(jìn)出車方便，交通便利 對(duì)停車位的要求 40個(gè)左右 對(duì)租金或銷售價(jià)格的要求 租 ： 30元 /平米 ? 對(duì)經(jīng)營(yíng)影響比較大的有地段、經(jīng)營(yíng)管理以及經(jīng)營(yíng)特色。 商業(yè)街基本情況見下表 商業(yè)街 規(guī)模㎡ 形成時(shí)間 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 租售價(jià)格(元 ) 單鋪面積（ m2) 人流量 交通 周邊環(huán)境 周邊業(yè)態(tài) 出租率 客戶來源 巴黎街 6萬 20xx年 餐飲 25% 服飾 % 保健按摩 10% 煙酒 15% 美容美發(fā) 10% 其它日雜、電信、音響電器文化用品 % 租 1218元/月 ? 古城路商業(yè)街 古城路商業(yè)街是濮陽市綜合開發(fā)公司于 20xx 年建成開業(yè)的，該項(xiàng)目臨近戚城文物景區(qū)和子路墓，東起京開大道，西至振興路，建筑物外觀全部仿明清建筑，全長(zhǎng) 600 米左右。 五條主要商業(yè)街 ? 巴黎商業(yè)街 巴黎商業(yè)街位于金堤路，北起中原路，南至黃河路，設(shè)計(jì)歐式商業(yè)街區(qū)，全長(zhǎng) 1300 米，商業(yè)用房 6 萬平米，以哥特式建筑為基本格調(diào)。 物華假日商業(yè) 策劃及執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥 (鄭州 )公司 20xx426 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 1 目錄 第一部分：市場(chǎng)分析 一、濮陽商業(yè)概況 二、在售商業(yè)項(xiàng)目分析 第二部分：項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 第三部分：項(xiàng)目綜合定位 一、目標(biāo)客戶定位 二、商業(yè)主題定位 三、項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)組合及建筑規(guī)劃建議 第四部分：一期營(yíng)銷推廣 一、一期總體營(yíng)銷戰(zhàn)略 二、招商推廣策略 三、廣告推廣策略 四、項(xiàng)目包裝策略 五、價(jià)格策略 六、銷售推廣策略 七、營(yíng)銷推廣費(fèi)用預(yù)算 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 2 第一部分 市場(chǎng)分析 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 3 一、濮陽商業(yè)概況 兩大商圈 ? 油田商圈 油田商圈是濮陽市最早形成的市級(jí)商圈，主要是由任丘路、中原路、大慶路三條道路交匯處形成的商業(yè)中心，代表商業(yè)有華龍商業(yè)大廈、中原商貿(mào)中心。 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 4 綜合分析： 目前，油田商圈、聯(lián)華商圈兩大市級(jí)商圈已經(jīng)初步形成，但這兩個(gè)商圈主要是以服裝經(jīng)營(yíng)為主，其他上下游配套商業(yè)均不齊全，尚不能成為真正意義的市級(jí)商圈，同時(shí)，由于整個(gè)城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)過于分散，使得整個(gè)濮陽的商業(yè)難以發(fā)展壯大，商圈難以有較大發(fā)展。 經(jīng)營(yíng)失敗原因分析： ? 地理位置偏僻； ? 沒有經(jīng)營(yíng)特色； ? 商業(yè)氛圍不濃，人氣不足； ? 周邊消費(fèi)力不足。 經(jīng)營(yíng)失敗原因分析： ? 位置荒涼，沒有人氣； ? 項(xiàng)目周邊沒有商業(yè)氛圍； ? 項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)不利于聚集人氣。 目前狀況及要求： 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 8 ? 經(jīng)營(yíng)面積主要在 10003000平米左右，經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)樂觀。月 買： 4000元左右每平米 貴族園 目前經(jīng)營(yíng)面積 1600平米 滿意的經(jīng)營(yíng)面積 3000平米 開間、進(jìn)深要求 沒有大的要求 對(duì)鋪面結(jié)構(gòu)及功能分區(qū)的要求 框架結(jié)構(gòu) 對(duì)供水、供電的要求 供水供電及時(shí)，水質(zhì)優(yōu)良 對(duì)道路、交通的要求 進(jìn)出車方便 對(duì)停車位的要求 60個(gè)左右 對(duì)租金或銷售價(jià)格的要求 租 ： 80元 /平米 ? 停車位 2050個(gè)左右，經(jīng)營(yíng)面積折合每 2050平米一個(gè)停車位。 ? 對(duì)整個(gè)廳房的要求都較為看重，大開間，框架結(jié)構(gòu)，利用率高。 ? 水質(zhì)要好，下水方便，水電正常。 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 17 第二部分 市場(chǎng)分析 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 18 一、項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目位置 位置： 本項(xiàng)目地處聯(lián)華商圈與油田商圈之間，馬頰河中原路至建設(shè)路至勝利路段，是城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。 劣勢(shì)分析： ? 消費(fèi)者的對(duì)馬頰河沿岸印象主要是居住區(qū)，對(duì)本區(qū)域商業(yè)形象認(rèn)知不足； ? 本區(qū)域交通便利， 但不是人流的必經(jīng)區(qū)域，人氣不足； ? 馬頰河改造還未完成，目前的水流量以及河水污染的治理還不能給項(xiàng)目明顯的支撐； 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 20 機(jī)會(huì)分析： ? 商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入更新?lián)Q代階段，濮陽商業(yè)正逐步向一站式購物的現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展，能夠較全面滿足消費(fèi)者某一層面需求的特色商業(yè)也存在較大發(fā)展空間 ? 本項(xiàng)目為濮陽第一個(gè)水岸風(fēng)情的休閑商業(yè)街區(qū)，極具市場(chǎng)新鮮感吸引力； ? 項(xiàng)目周邊商業(yè)發(fā)展迅速，即將形成一個(gè)新興大型綜合商圈；