【正文】 息反饋，達(dá)到有效控制的目的。四、影響物業(yè)維修計(jì)劃及實(shí)施的重要因素和對(duì)策（一）、影響因素季節(jié)影響：冬季，雨季；氣象影響：雷雨、暴風(fēng)、洪水、高溫、寒流；第三方即施工方的影響：消極、推諉、拖延應(yīng)付、罷修；地產(chǎn)施工期的影響：搶工程進(jìn)度，抽不出人員，地產(chǎn)主管維修負(fù)責(zé)人的作為；資源供應(yīng)的影響：購(gòu)置零配件困難；非標(biāo)準(zhǔn)、非本地區(qū)廠家等；隱蔽工程的影響：竣工圖標(biāo)識(shí)不清，無(wú)竣工圖，隱蔽工程與竣工圖不符，隱蔽工程的變化，難以預(yù)測(cè)判斷的意外因素，天棚內(nèi)維修作業(yè)障礙等。2004年4月，所團(tuán)支部組織團(tuán)員青年職工參加悼念革命先烈，緬懷英雄活動(dòng)，參觀英雄紀(jì)念館，聆聽(tīng)英雄光輝事跡，通過(guò)這些活動(dòng)，大家受到了很大鼓舞，催人奮進(jìn)增強(qiáng)了戰(zhàn)斗力，大大提高了職工的敬業(yè)精神。二、完善組織，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)成立以來(lái)，**所高度重視精神文明建設(shè)，把文明創(chuàng)建活動(dòng)放在了重要的地位，將文明創(chuàng)建活動(dòng)作為文明優(yōu)質(zhì)服務(wù)的重要目標(biāo)和重要保證。把加強(qiáng)班組建設(shè)和班組管理作為創(chuàng)建活動(dòng)的重點(diǎn)，制定了相應(yīng)的創(chuàng)建考核標(biāo)準(zhǔn)和考核辦法，定期檢查考核，實(shí)行了動(dòng)態(tài)管理，做到獎(jiǎng)罰分明，有效的激勵(lì)了班組、員工的創(chuàng)建積極性。提高收費(fèi)員的業(yè)務(wù)技能、服務(wù)質(zhì)量、確保收費(fèi)工作順利開(kāi)展，通過(guò)對(duì)全體收費(fèi)員、監(jiān)控員進(jìn)行全面的系統(tǒng)、業(yè)務(wù)培訓(xùn)，促使收費(fèi)員、監(jiān)控員能熟練掌握各項(xiàng)崗位技能；加大稽查力度，對(duì)每位收費(fèi)人員的文明服務(wù)進(jìn)行跟蹤稽查，并對(duì)收費(fèi)業(yè)務(wù)、收費(fèi)紀(jì)律、唱收唱付等方面通過(guò)監(jiān)控、監(jiān)聽(tīng)、現(xiàn)場(chǎng)稽查、突擊檢查等方式來(lái)開(kāi)展稽查工作；積極與其他兄弟收費(fèi)所開(kāi)展車型判別、辨別假行駛證等業(yè)務(wù)交流，針對(duì)收費(fèi)工作中遇到的車型判別問(wèn)題及時(shí)通知對(duì)方所，并進(jìn)行討論和統(tǒng)一，對(duì)個(gè)別水平不高的收費(fèi)員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)提高辨別能力。2003年，收費(fèi)員僅僅局限于“你好！請(qǐng)走好！”、“你好！請(qǐng)付XX元，收你XX元，找你XX元，請(qǐng)走好！”等文明用語(yǔ)，2004年，為了減輕司乘人員旅途的勞累，能讓司乘人員真正感到賓至如歸的溫暖，同時(shí)也提醒司機(jī)朋友注意行駛安全，要求收費(fèi)員靈活運(yùn)用文明用語(yǔ)，加強(qiáng)微笑服務(wù)，如“你好！歡迎走**！”、“辛苦了！”、“一路平安！”“請(qǐng)不要超速！”、“XX處施工，請(qǐng)注意交通安全！”等等，為讓司機(jī)了解高速公路的特點(diǎn)，所要求收費(fèi)員在保證準(zhǔn)確、快速的售票、發(fā)卡的同時(shí)，必須為過(guò)往司乘人員提供便民服務(wù)，如發(fā)放小地圖、高速公路新交通規(guī)則、文明服務(wù)承諾等，并要求收費(fèi)員必須掌握**的風(fēng)土人情、熟悉**公路周邊縣市環(huán)境、大致要了解其他高速公路各出口周邊環(huán)境；根據(jù)收費(fèi)職業(yè)特點(diǎn)，積極開(kāi)展以收費(fèi)為主題的活動(dòng)，如開(kāi)展演講比賽、文明服務(wù)業(yè)務(wù)知識(shí)競(jìng)賽、判別車型、盲打比賽等業(yè)務(wù)技能競(jìng)賽等活動(dòng)，使全所員工充分掌握文明服務(wù)內(nèi)容，讓收費(fèi)在文明服務(wù)這方面成為一種習(xí)慣；在崗?fù)ら_(kāi)展“送溫暖”服務(wù)，免費(fèi)為司乘人員提供開(kāi)水、修理工具等為司乘人員排憂解難。遵循“公開(kāi)、公平、公正”的原則，并以“能者上、平者讓、庸者下”為宗旨的崗位競(jìng)聘，激勵(lì)員工發(fā)揮自己的創(chuàng)造性，充分調(diào)動(dòng)了大家的積極性和競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。在2003年年初就對(duì)安全生產(chǎn)工作做了部署，結(jié)合實(shí)際情況制定了安全生產(chǎn)責(zé)任書，特別是對(duì)人員、票款的安全和系統(tǒng)、機(jī)電設(shè)備的安全做了進(jìn)一步的細(xì)化，并與各科室班組簽定了安全生產(chǎn)責(zé)任書，同時(shí)要求科室班組與個(gè)人簽定安全生產(chǎn)責(zé)任書。業(yè)主公約的主要內(nèi)容：（一）業(yè)主大會(huì)的召集程序；（二）對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員的選舉與罷免程序；（三）業(yè)主參與住宅物業(yè)管理的權(quán)利；（四）業(yè)主對(duì)管委會(huì)和物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；（五）業(yè)主使用物業(yè)區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所及公用設(shè)施的權(quán)利；（六）業(yè)主對(duì)住宅區(qū)或物業(yè)區(qū)內(nèi)重大事項(xiàng)的表決程序等。4．管理公約管理公約是房屋產(chǎn)權(quán)所有人（業(yè)主）和使用人與物業(yè)管理公司共同簽署并承諾共同遵守的行為守則。一個(gè)物業(yè)區(qū)只有在有了一個(gè)完善的管理公約，由物業(yè)管理公司與每一個(gè)業(yè)主簽訂了該公約的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理工作才能順利開(kāi)展。這里要特別強(qiáng)調(diào)一下開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系。無(wú)論哪種情況，這種交鑰匙前必須先交物業(yè)管理費(fèi)的做法都涉及到三個(gè)不同的法律關(guān)系，即買方與開(kāi)發(fā)商之間的房屋買賣合同關(guān)系、買方與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)管理關(guān)系或稱委托管理關(guān)系和開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的委托代理關(guān)系。如果開(kāi)發(fā)商在工商注冊(cè)登記時(shí)在經(jīng)營(yíng)范圍中有物業(yè)管理的內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商以自己的名義管理物業(yè)，且事先買方與開(kāi)發(fā)商之間在房屋買賣合同中有約定，即房屋交付的前提條件之一必須是買方交了物業(yè)費(fèi)才能給鑰匙，那么這種事先約定應(yīng)該是合法有效的，雙方應(yīng)按事先的約定履行合同，開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)違約責(zé)任。物業(yè)公司的這種行為可能是開(kāi)發(fā)商的授權(quán)行為，即開(kāi)發(fā)商允許物業(yè)公司這么操作，尤其是開(kāi)發(fā)商在自己組建物業(yè)公司并管理小區(qū)的情況下，開(kāi)發(fā)商的這種授權(quán)行為比較普遍。開(kāi)發(fā)商的這種做法合法嗎？開(kāi)發(fā)商們的這種通行做法很難用合法與非法來(lái)簡(jiǎn)單界定，要視具體情況具體分析。管理公約關(guān)系到物業(yè)區(qū)內(nèi)的每一個(gè)業(yè)主的利益，所以每一個(gè)業(yè)主都有權(quán)仔細(xì)閱讀公約的每一條，都有權(quán)提出自己的修改意見(jiàn)，但這種意見(jiàn)應(yīng)該通過(guò)業(yè)主管理委員會(huì)來(lái)反映出來(lái)。發(fā)展商的最初委托是臨時(shí)性的安排，而管理委員會(huì)的委托才是最終的。物業(yè)管理涉及以下幾方面的合約：1．業(yè)主公約業(yè)主公約是物業(yè)管理中一個(gè)極為重要的文件，它是全體業(yè)主遵守物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度的行為守則。所在宣傳和爭(zhēng)創(chuàng)工作上開(kāi)辟了新的陣地，同時(shí)與**縣旅游局取得聯(lián)系，由**縣旅游局出資制作了5000多張印有小地圖、服務(wù)承諾、咨詢電話的小卡片發(fā)放給司乘人員，不但提供給司乘人員方便，也提高了工作效率，擴(kuò)大了宣傳范圍，樹(shù)立**收費(fèi)所窗口形象。為了全面提高收費(fèi)所的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)水平，提高綜合素質(zhì)，全面掌握各崗位技能，力處高效率、高運(yùn)轉(zhuǎn)、高質(zhì)量服務(wù)和高水平管理，打造學(xué)習(xí)型、務(wù)實(shí)型、服務(wù)型的隊(duì)伍，同時(shí)也為充分發(fā)揮員工的工作能力，挖掘優(yōu)秀人才，任人唯賢，建立一套科學(xué)的用人機(jī)制，按照管委會(huì)、管理處有關(guān)實(shí)行輪崗、競(jìng)聘上崗、末位淘汰制的要求，結(jié)合管理處效能建設(shè)有關(guān)通知精神，處領(lǐng)導(dǎo)把**所作為競(jìng)騁上 崗和末位淘汰制實(shí)施的一個(gè)試點(diǎn)，作為效能建設(shè)的一部分。通過(guò)開(kāi)展三文明評(píng)選活動(dòng)，涌現(xiàn)出了一批優(yōu)秀的收費(fèi)員工，起到了帶頭模范的作用，帶領(lǐng)著我們收費(fèi)人員全面的提高，使整個(gè)收費(fèi)所形成你追我趕、不甘落后的新氣象。搞好環(huán)境衛(wèi)生，創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的、舒適的服務(wù)環(huán)境，對(duì)大樓、車道、食堂、宿舍等進(jìn)行衛(wèi)生包干區(qū)，做到每天“三部曲”即擦、沖、掃，每月定期徹底打掃，值班的管理人員到車道協(xié)助當(dāng)班人員沖洗車道，當(dāng)班人員隨時(shí)做好收費(fèi)區(qū)域衛(wèi)生保潔工作，衛(wèi)生考核監(jiān)督小組實(shí)行檢查監(jiān)督，打造一個(gè)“暢、潔、綠、美”的工作服務(wù)環(huán)境，2003年我所在全所員工的共同努力下，被**縣評(píng)為了縣級(jí)“衛(wèi)生先進(jìn)單位”，同時(shí)在2004年，我所也已順利通過(guò)創(chuàng)建“市級(jí)衛(wèi)生先進(jìn)單位”的初次考評(píng)。（三）、建立健全創(chuàng)建機(jī)制。在交流過(guò)程中，收費(fèi)員們都能夠嚴(yán)格按照“十六”字方針認(rèn)真開(kāi)展優(yōu)質(zhì)文明的收費(fèi)工作，在工作之余討論收費(fèi)操作、辨別假行駛證和判別車型工作中各自的經(jīng)驗(yàn)，在不斷的討論、學(xué)習(xí)和總結(jié)中提高了工作能力，通過(guò)交流學(xué)習(xí)，對(duì)所存在的不足之處進(jìn)行了認(rèn)真的整改。吉林省偉峰物業(yè)服務(wù)有限公司許大鵬 二○一五年一月二十日第四篇：物業(yè)管理一、加強(qiáng)教育學(xué)習(xí)，促進(jìn)自身隊(duì)伍建設(shè)我所自成立以來(lái)，就加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，對(duì)員工進(jìn)行思想教育，組織員工軍訓(xùn)、業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)、崗位技能訓(xùn)練等，提高員工的綜合素質(zhì)，全面打造學(xué)習(xí)型、務(wù)實(shí)型、服務(wù)型的隊(duì)伍。（典型案例：總部水箱；東第5樓基礎(chǔ)防寒；國(guó)際防水維修）。作業(yè)隊(duì)再將進(jìn)度，現(xiàn)場(chǎng)偶遇的特殊情況，變更作業(yè)方法等相關(guān)信息進(jìn)行傳遞或向上反饋。（如東第11樓后門斗的延后、國(guó)際停車場(chǎng)道路翻修的提前、總部水箱大修起止時(shí)間的確定等等）。計(jì)劃調(diào)整方法與措施綜上述分析后，維修進(jìn)度主控責(zé)任人應(yīng)調(diào)整產(chǎn)生進(jìn)度偏差的關(guān)鍵項(xiàng)目和偏差值的大小，按下列方法和措施調(diào)整計(jì)劃。計(jì)劃是物業(yè)維修工作的第一程序，計(jì)劃編制和質(zhì)量直接關(guān)系到維修工作的效率和質(zhì)量，所以，計(jì)劃的編制是一項(xiàng)非常重要的工作，其作用為：控制單項(xiàng)或多項(xiàng)維修工程進(jìn)度；確定、指導(dǎo)維修施工順序、持續(xù)時(shí)間、搭接關(guān)系；是確定勞動(dòng)力、資金、材料、計(jì)劃、編制依據(jù)。（三）、存在的問(wèn)題和不足 2014年物業(yè)維修項(xiàng)目19項(xiàng)未完成，%，這個(gè)數(shù)據(jù)我們應(yīng)引起重視、反思，并從自身查找原因。%、%，另外完成計(jì)劃外項(xiàng)目諸如國(guó)際監(jiān)控室防靜電地板更新、監(jiān)視屏更新、閥門、電流表更新、總部院門防腐維修、別墅3個(gè)露臺(tái)防水翻修，生活用水水箱大修；東第新發(fā)生的內(nèi)墻面開(kāi)裂維修、1樓1單元、3單元供熱管道斷裂維修、10樓入口大門框外側(cè)防寒維修、11樓負(fù)一層新增霍曼門等計(jì)劃外項(xiàng)目共計(jì)15項(xiàng)。從目前來(lái)看，我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)尚沒(méi)有打進(jìn)國(guó)際市場(chǎng)，一是我國(guó)的物業(yè)管理還處于起步階段，物業(yè)管理服務(wù)的水平不高，難以進(jìn)入；二是國(guó)際物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，單個(gè)企業(yè)孤軍奮戰(zhàn)、勢(shì)單力薄缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。集團(tuán)化發(fā)展有利于拓展經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。集團(tuán)化發(fā)展有利于改變物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差的局面，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。如一卡制，業(yè)主在社區(qū)內(nèi)發(fā)生的所有費(fèi)用(包括水、電、閉路、物業(yè)費(fèi)等)，都通過(guò)一卡來(lái)解決。在物業(yè)管理不成熟的市場(chǎng)條件下，媒體更應(yīng)該扶持，不能一棒子打死，要多份關(guān)愛(ài)。一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)不僅要運(yùn)用現(xiàn)代化管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)對(duì)房屋建筑和附屬設(shè)施、場(chǎng)地以及物業(yè)區(qū)域、衛(wèi)生、綠化、保衛(wèi)等實(shí)施專業(yè)化管理和維護(hù)服務(wù)，還要?jiǎng)?chuàng)造良好的社區(qū)文化，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)質(zhì)、舒適的居住環(huán)境。物業(yè)管理行業(yè)處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中自然脫離不了等價(jià)交換、有償服務(wù)的準(zhǔn)則，“天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐”。物業(yè)管理水平已難以適應(yīng)現(xiàn)實(shí)的需要，前進(jìn)中的絆腳石主要有以下幾個(gè)方面：(1)小區(qū)的規(guī)模不大，直接影響到物業(yè)管理的規(guī)模效益和品牌效應(yīng)的形成，而規(guī)模效益的形成是物業(yè)管理健康發(fā)展的最基本條件。二、物業(yè)管理服務(wù)按質(zhì)論價(jià)的意義前面探討了物業(yè)管理的按質(zhì)論價(jià)，那么，它對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展有何現(xiàn)實(shí)意義呢?我以為主要有以下兩方面的意義。物業(yè)管理公司和業(yè)主或住戶交換雙方所要求的經(jīng)濟(jì)效益得到均衡，或者說(shuō)交換雙方的經(jīng)濟(jì)效益都得到滿足時(shí)，交換才能成立。生產(chǎn)質(zhì)量一方面包括提供物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中所創(chuàng)造的體現(xiàn)其使用價(jià)值的各種基本特性，它在提供物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程結(jié)束后就被確定下來(lái)；另一方面還包括具有這種基本特性的使用價(jià)值能給消費(fèi)者帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效果。而在物業(yè)管理服務(wù)中，物業(yè)管理公司是通過(guò)服務(wù)人員的具體服務(wù)行為與業(yè)主或住戶進(jìn)行交流、溝通，要滿足業(yè)主或住戶的需求，就必須對(duì)物業(yè)管理人員的行為能力、道德素質(zhì)制定相應(yīng)的規(guī)范要求。而對(duì)于享受物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主或住戶來(lái)說(shuō)，他們?cè)谙硎芊?wù)過(guò)程中同樣希望如此。物業(yè)管理公司所生產(chǎn)的產(chǎn)品是服務(wù)，即為物業(yè)委托人提供管理、技術(shù)和勞務(wù)的服務(wù)。如果從市場(chǎng)上銷售的商品這一角度來(lái)看待物業(yè)管理服務(wù)，同樣可對(duì)其實(shí)行按質(zhì)論價(jià)。除了工資中應(yīng)考慮增加物業(yè)管理的部分外，很重要的一條，就是物業(yè)管理也是商品的觀念仍相當(dāng)薄弱。最近建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司一位負(fù)責(zé)同志曾談到工資改革要增加職工的物業(yè)管理費(fèi)用。“增血”就是要提高職工工資含量中的物業(yè)管理費(fèi)用。物業(yè)管理公司系企業(yè)法人，而業(yè)主委員會(huì)則什么都不是。目前，物業(yè)管理真正采取招標(biāo)形式的并不多，大部分舊區(qū)房管部門的翻牌公司還自守著在其原來(lái)的行政管理范圍內(nèi)地段的當(dāng)然公司；新區(qū)大部分是由開(kāi)發(fā)商為達(dá)到自己的銷售目的而建立的附屬物業(yè)管理公司；單位自管房的物業(yè)管理公司更是自守地盤自我管理，有的還排斥外地區(qū)、外單位的真正企業(yè)化的物業(yè)管理公司的競(jìng)爭(zhēng)。此類公司牌子是新的，但機(jī)制和觀念還是舊的，實(shí)質(zhì)上還是“政企不分，吃大鍋飯”。通過(guò)運(yùn)用各種手段，造就一支年輕化、知識(shí)化、專業(yè)化，政治過(guò)硬、思想活躍，具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和開(kāi)拓創(chuàng)新精神的物業(yè)管理新軍。人才是物業(yè)管理企業(yè)最活躍最有活力的因素，人力資源是第一資源。服務(wù)不分范圍，只要是合情合理的，都要盡最大努力去實(shí)現(xiàn)。第二篇：物業(yè)管理Wwp物業(yè)管理企業(yè)迎接入世挑戰(zhàn)的策略20011011品牌：企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力21世紀(jì)是知識(shí)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，也是全球經(jīng)濟(jì)一體化的時(shí)代，市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)的主體已經(jīng)從“企業(yè)”讓位于“品牌”。使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，由直接受益業(yè)主持身份證明和物業(yè)權(quán)屬證明申請(qǐng)，也可書面委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、居民委員會(huì)等持有效證件代為申請(qǐng)。各街道辦事處要盡可能指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)，按程序通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)或由業(yè)主大會(huì)決定的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。堅(jiān)決查處無(wú)資質(zhì)承接物業(yè)業(yè)務(wù)、挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金、擅自改變物業(yè)管理用房用途、不按規(guī)定收費(fèi)、侵害業(yè)主合法權(quán)益等行為。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)組織實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作；指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的工作；指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)。為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范我市物業(yè)管理工作，全面提升我市物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展，切實(shí)改善市民居住環(huán)境，提高敦化宜居程度，根據(jù)《吉林省物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作有關(guān)事宜提出如下建議：一、理順關(guān)系，明確職責(zé)，共同做好物業(yè)管理工作物業(yè)管理牽動(dòng)千家萬(wàn)戶，進(jìn)一步推進(jìn)物業(yè)管理，必須做到各司其職，各負(fù)其責(zé)，共同監(jiān)管，協(xié)調(diào)一致，才能促進(jìn)物業(yè)管理工作的有序開(kāi)展。（三）規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合和支持居民委員會(huì)的工