【正文】 中國(guó)最大管理資源中心 第 6 頁(yè) 共 92 頁(yè) ????????????? 二、 總體策略和總概念設(shè)計(jì)?????????????????????????????????????? 三、 產(chǎn) 品梳理???????????????????????????????????????????? 四、 概 念 設(shè) 計(jì) 及 構(gòu)想????????????????????????????????????????? 項(xiàng)目定位篇 一、 市場(chǎng)定位??????????????????????????????????????????? 市場(chǎng)定位?????????????????????????????????????????? 經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品主題??????????????????????????? 中國(guó)最大管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 92 頁(yè) ????????????? 配套主題???? ?????????????????????????????????????? 二、 價(jià)格定位???????????????????????????????????????????? 三、 客戶定位???????????????????????????????????????????? 目標(biāo)客層狀況???????????????????????????????????????? 目 標(biāo) 客 層 的 區(qū) 域 分布????????????????????????????????????? 影 響 到 目 標(biāo) 客 層 的 渠道??????????????? ????????????????????? 四、商場(chǎng)的區(qū)劃分割與功能分區(qū)??????????????????????????????????? 中國(guó)最大管理資源中心 第 8 頁(yè) 共 92 頁(yè) 策略篇 一、 入 市 策 略 與 時(shí)機(jī)????????????????????????????????????????? 二、 項(xiàng) 目 的 形 象 策略????????????????????????????????????????? 三、 價(jià) 格 及 付 款 方 式 策略??????????????????????????????????????? 四、 項(xiàng) 目 包 裝 策略???????????????????????? ?????????????????? 五、 公 關(guān) 促 銷 策略?????????????????????????????????????????? 六、 媒 體 宣 傳 廣 告 策略???????????????????????????????????????? 中國(guó)最大管理資源中心 第 9 頁(yè) 共 92 頁(yè) 銷售推廣篇 一、 階段銷售工作安排???????????????????????????????????????? 二、 控 盤 策 略 及 銷 售 控制??????????????????????????????????????? 附件 項(xiàng) 目 裝 修 標(biāo) 準(zhǔn) 建議??????????????????????? ??????????????? 銷 售 培 訓(xùn) 綱 要 和 人 員 招 聘 安排????????????????????????????????? 淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時(shí)代廣場(chǎng)策劃建議書(shū) 中國(guó)最大管理資源中心 第 10 頁(yè) 共 92 頁(yè) 市場(chǎng)篇 一、 城市概況 （一） 淄博區(qū)位：淄博位于山東省中部，東臨濰坊市，東北與東營(yíng)市相連，北接濱州地區(qū)，南靠臨沂市、泰安市，西與濟(jì)南市、萊蕪市接壤。第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元 ,增長(zhǎng)% 。地方工業(yè)中 ,市屬工業(yè)完成總產(chǎn)值 ,增長(zhǎng) %。 2020 年中央省屬工業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅 億元 ,同比增長(zhǎng) %。 2020 年全市 50 萬(wàn)元以上項(xiàng)目完成固定資產(chǎn)投資 億元 ,其中國(guó)有基建、國(guó)有更改、國(guó)有其他和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資共完成 億元 ,同比增長(zhǎng) %。分經(jīng)濟(jì)類型看 ,國(guó)有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) %,個(gè)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)%,私營(yíng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) %。分區(qū)縣看 ,財(cái)政收入居前 3 位的依次為臨淄區(qū) (56051 萬(wàn)元 )、張店區(qū) (46545 萬(wàn)元 )、淄川區(qū) (39086萬(wàn)元 )。年末 ,全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額達(dá) 億元 ,比年初增長(zhǎng) %。實(shí)際外資到位 35058萬(wàn)美元 ,增長(zhǎng) %。 2001 年，全市房管系統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)增加值完成 億元，比上年增長(zhǎng)6%；城鎮(zhèn)人均居住面積 平方米，比上年增加 平方米；房地產(chǎn)交易面積 497 萬(wàn)平方米，交易額 億元，分別比上年增長(zhǎng) %和%，全市住宅與房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，在房屋拆遷、置業(yè)擔(dān)保、評(píng)估改制、測(cè)繪改制、房產(chǎn)宣傳等方面取得重大突破。 、聯(lián)通路以北集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū) ,可為 1370 戶城鎮(zhèn)中低收入家庭提供 萬(wàn)平方米的住宅。幾年來(lái)，淄博市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 市場(chǎng)總體上表現(xiàn)為供銷兩旺，投資、銷售均保持了較快的增長(zhǎng)速度。從統(tǒng)計(jì)資料分析和市場(chǎng)調(diào)查情況看，其存在的主要問(wèn)題及原因是： 部分區(qū)縣政府和部門指導(dǎo)思想有偏差，導(dǎo)致局部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2002 年比上年增加開(kāi)發(fā)面積%，土地比上年增加 230%。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理職權(quán)不清，部門職能交叉，辦事程序混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)發(fā)展不規(guī)范。淄博市開(kāi)發(fā)辦現(xiàn)有事業(yè)編制 11 人，正科級(jí)單位，與發(fā)展中的房地產(chǎn)業(yè) 極不適應(yīng)。一是我市居民住宅消費(fèi)層次差異較大，有理想住房的大都集中在機(jī)關(guān)事業(yè)單位和經(jīng)濟(jì)效益較好的個(gè)別企業(yè)。隨著居民生活水平的不斷提高，對(duì)生活質(zhì)量的追求發(fā)生了變化。二手房將成為銷售市場(chǎng)的交易主體，租賃市場(chǎng)趨于活躍。資金的分散、體制的問(wèn)題已經(jīng)制約了進(jìn)行大規(guī)模開(kāi)發(fā)的需要，加之國(guó)家 2020 年 6 月份頒布的“ 121 文件”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的限制，地產(chǎn)去也只有進(jìn)行體制改革和行業(yè)內(nèi)部的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成一批對(duì)市場(chǎng)有主導(dǎo)能力 的實(shí)力企業(yè)，才能在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中穩(wěn)步發(fā)展；而實(shí)力弱小、缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)企業(yè)，在未來(lái)幾年內(nèi)將面臨著被淘汰的危險(xiǎn)。 8）淄博市的住宅價(jià)格會(huì)穩(wěn)中有升。 四、 淄博房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)狀況描述 張店區(qū)在建樓盤分布圖 多層住宅市場(chǎng)分析 多層住宅項(xiàng)目大多分布在張店城區(qū)西、北郊區(qū)，主要分布在世紀(jì)路以西及聯(lián)通路到開(kāi)分區(qū)一帶，在淄博市占主導(dǎo)地位。之間，戶型面積適中，比較合理。,但是購(gòu)買者仍是大有人在翡翠園是中房淄博城建公司繼紫荊園開(kāi)始銷售后做的規(guī)劃設(shè)計(jì) ,據(jù)說(shuō)是在銷售統(tǒng)計(jì)分析了平層與錯(cuò)層銷售情況的調(diào)查基礎(chǔ)上做出的規(guī)劃定位 ,而事實(shí)上翡翠園錯(cuò)層銷售還不錯(cuò) . 中國(guó)最大管理資源中心 第 26 頁(yè) 共 92 頁(yè) (5)“會(huì)所”“商業(yè)街”等配套已成為時(shí)下的賣點(diǎn) 如在一些小區(qū)內(nèi)甚至設(shè)有大型超市 ,健身中心 ,游泳池等生活配套設(shè)施 ,新推樓盤不注重了提高小區(qū)的綠化率 ,均在 35%左右 。 插入 商業(yè)地產(chǎn)分析 部分在售商業(yè)項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 位置：西六路與共青團(tuán)路交匯處； 開(kāi)發(fā)商：淄博中岳房地產(chǎn)公司； 總建筑面積： 5 萬(wàn) m178。 促銷 手段 :購(gòu)買三套以上五年內(nèi)返還總額 50%。 義烏小商品城 位置：華光路與世紀(jì)路交匯處； 發(fā)展商；浙江華川實(shí)業(yè) 規(guī)模 :8800個(gè)商鋪 ,占地面積 700畝 ,總建筑面積 ,商業(yè)區(qū)面積達(dá) 30萬(wàn)平方米 ,商業(yè)配套面積 達(dá) 18萬(wàn)平方米 ,二期將有寫字樓 ,住宅樓出售 . 開(kāi)工時(shí)間 :2020 年 11 月 28 日 。 三大商業(yè)圈簡(jiǎn)介 美食街淄博商廈商業(yè)圈 本商圈商服業(yè)態(tài)多種多樣 ,以服裝 ,鞋類 ,電 器 ,餐飲為主 ,以中高檔次為主 。 隨著金帝購(gòu)物廣場(chǎng)以及王府井廣場(chǎng) ,銀座廣場(chǎng)相繼開(kāi)始動(dòng)作 ,共青團(tuán)路商業(yè)圈的購(gòu)物空間和購(gòu)物環(huán)境得到了改善 ,但同時(shí)造成了商業(yè)供給面積的 中國(guó)最大管理資源中心 第 30 頁(yè) 共 92 頁(yè) 急增加 。 6,產(chǎn)品設(shè)計(jì)存在一些問(wèn)題 ,如王府井廣場(chǎng)二層由于垂直交通設(shè)計(jì)不合理 ,上下樓不方便影響出租經(jīng)營(yíng) ,同樣商業(yè)步行街也有類似情況 ?，F(xiàn)南段、北段在建設(shè)中，中段已開(kāi)通。功能空間有商業(yè)空間、休閑空間、觀賞空間及其它共享空間等。 五、文化教育氛圍 周圍 1 公里范圍內(nèi)大中專院校林立，有山東理工大學(xué)、淄博衛(wèi)校、山東藥校、工貿(mào)中專等大中專院校。 九、設(shè)施情況 本區(qū)域公共設(shè)施齊全，淄博的影劇院、中心醫(yī)院、城市中心廣 場(chǎng)、博物館和人民公園、區(qū)域菜市場(chǎng)均在 1 公里輻射半徑 內(nèi)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 43 頁(yè) 共 92 頁(yè) 四、 概念設(shè)計(jì) （一）投資工具概念 投資金額小，投資門檻低，市場(chǎng)基礎(chǔ)廣大； 收益穩(wěn)定性原則及比照因素； （ 1） 銀行利息因素 （ 2） 股市風(fēng)險(xiǎn)因素 （ 3） 其它投資類型 投資高成長(zhǎng)性原則（長(zhǎng)期增值和升值原因）； （ 1） 社會(huì)整體和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)； （ 2） 市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)； （ 3） 區(qū)域行業(yè)政策的利好 無(wú)紙化辦公的推廣； （ 4） 區(qū)域商圈轉(zhuǎn)移及人口遷移 人群的變化； （ 5） 政策支持 本步行街政策支持和行業(yè)政策； （ 6） 政府支持 政府背景的充分利用； （ 7） 品牌和經(jīng)營(yíng)方式（模式）； （ 8） 同比市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)和稅、費(fèi)優(yōu)勢(shì)； （ 9） 史無(wú)前例小投資、大回報(bào)的全新投資概 念； 中國(guó)最大管理資源中心 第 44 頁(yè) 共 92 頁(yè) （二）營(yíng)造數(shù)碼科技主題商場(chǎng)核心優(yōu)勢(shì)概念 營(yíng)造經(jīng)營(yíng)成本與產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢(shì) （ 1） 經(jīng)營(yíng)成本優(yōu)勢(shì)：租金成本 +各類稅、費(fèi) +運(yùn)營(yíng)成本 （ 2） 產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢(shì)：將本商場(chǎng)升級(jí)為一級(jí)或二級(jí)市場(chǎng) 品牌商場(chǎng)文化與現(xiàn)代化商業(yè)購(gòu)物環(huán)境優(yōu)勢(shì) （ 2） 硬件設(shè)施（見(jiàn)裝修標(biāo)準(zhǔn)） （ 3） 軟件管理（品牌支持與管理導(dǎo)入） 品種齊全與規(guī)模優(yōu)勢(shì) “ 一對(duì)一貼身理財(cái)管家 ” 計(jì)劃 售后服務(wù)計(jì)劃 （三）網(wǎng)絡(luò)時(shí)代概念 時(shí)尚、潮流和生活方式的改變 “E” 時(shí)代是一種生活時(shí)尚； “E” 時(shí)代是對(duì)人類社會(huì)生活方式的徹底改變； （四）高附加值概念 實(shí)體商鋪 +虛擬電子鋪位的雙鋪位概念； 保租概念；（付款方式中有詳細(xì)地闡述） 企業(yè)孵化器概念；