【正文】 ???? 淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時代廣場策劃建議書 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 92 頁 市場篇 一、 城市概況 （一） 淄博區(qū)位：淄博位于山東省中部，東臨濰坊市，東北與東營市相連，北接濱州地區(qū)，南靠臨沂市、泰安市，西與濟南市、萊蕪市接壤。 （二） 歷史沿革：淄博歷史悠久，是齊文化的發(fā)源地，被通稱為齊魯古都。第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元 ,增長 %。經(jīng)濟運行的主要特點是 : 工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)快速增長。全年全市規(guī)模以上地方工業(yè)完成總產(chǎn)值 億元 ,同比增長 %,高出全市平均水平 個百分點 ,高出中央省屬工業(yè)增速 個百分點。 工業(yè)整體效益水平大幅提高 ,地方工業(yè)效益繼續(xù)看好。 2020 年中央省屬企業(yè)盈虧相抵后實現(xiàn)利潤 億元 ,較上年同期 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 92 頁 增效 億元 ,極大地支持了全市工業(yè)整體效益的高速增長。地方企業(yè)中區(qū)縣屬工業(yè)效益快速增長。 固定資產(chǎn)投資大幅增長。 住宅建設繼續(xù)保持較高投入， 2002 年全年城鎮(zhèn)單位自建和房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)住宅投資達 億元；竣工住宅面積 萬平方米；商品房銷售額 億元， 其中銷售給個人 億元。其中 ,城市消費品零售額增長 %,區(qū)縣 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 92 頁 及以下增長 %。 2020 年全市居民消費價格指數(shù)為 %,同比回升 個百分點。地方財政支出 億元 ,增長 %。 2020 年全市稅務部門共完成各項稅收 億元 ,增長 %。 金融形勢穩(wěn)定。全市貸款余額達 億元 ,比年初增長 %。 2020 年全市累計批準利用外資項目 169 個 ,合同外資金額 61607萬美元 ,同比增長 %。 2000 年，全市房管系統(tǒng)房地產(chǎn)增加值完成 15 億元，比上年增長 10%；新開工經(jīng)濟適用住房 122 萬平方米，竣工 74 萬平方米，提供住宅 10360套；完成房地產(chǎn)交易 萬平方米，比上年增長 %，房地產(chǎn)交易 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 92 頁 額達 億元，比上年增長 %；房地產(chǎn)交易市場遷入新址，新交易大廳面積 3000 平方米，實現(xiàn) “一門式 ”服務；住房制度改革平穩(wěn)推進，基本完成房改房由部分產(chǎn)權(quán)向全部產(chǎn)權(quán)的過渡；大力推行物業(yè)管理，繼續(xù)開展優(yōu)秀住宅小區(qū)達標創(chuàng)先活動，年內(nèi)有 4 個小區(qū)獲省級優(yōu)秀住宅小區(qū)；全市城鎮(zhèn)居民人均居住面積 平方米，高于全省平均水平。一是成立市房屋置業(yè)中心，中心與市內(nèi)各大銀行合作，推出貸款 “ 一條龍 ” 服務，全年累計為 800 余戶居民提供住房貸款擔保，擔保額 8000 多萬元，刺激了房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展。 2002年，全市空置商品房 萬平方米，其中住宅 萬平方米，其他 萬平方米。 24 個單位， 2438 戶產(chǎn)權(quán)過渡工作，全市房改由部分產(chǎn)權(quán)向全部產(chǎn)權(quán)過渡工作基本完成。 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 92 頁 2020 年，淄博市現(xiàn)有具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè) 135 家，總注冊資本金 億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員 3750 人。 （ 2） 淄博市地產(chǎn)行業(yè)總體評價： 從以上數(shù)據(jù)顯示，淄博市房地產(chǎn)市場正在穩(wěn)步發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)成為淄博市國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。 2. 由于城市發(fā)展的要求，淄博中心區(qū)西移已提到日程上，同時這也帶動了新一輪房地產(chǎn)熱潮的興起，以建業(yè)城市花園、世紀花園、紫荊園等為 代表的大中型規(guī)模社區(qū)業(yè)已啟動。 （ 4）淄博市房地產(chǎn)市場目前存在的主要問題 由于淄博組群式城市格局明顯，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡、差異較大。 個別城區(qū)土地供應過量，開發(fā)項目確立不規(guī)范，攤子鋪的過大，存在潛在的市場風險。 建設單位和開發(fā)商所用地塊和項目開工后，才到有關(guān)部門補辦開發(fā)經(jīng)營手續(xù)。從而造成資金流失，使房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場出現(xiàn)不平等競爭。 機關(guān)事業(yè)單位自建自用住房問題沒有得到有效控制，個別有錢的單位還在建房，沖擊了開發(fā)經(jīng)營市場，助長了不正之風。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營許可與房屋銷 (預 )售許可管理脫節(jié)。 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 92 頁 房地產(chǎn)綜合開發(fā)建設管理機構(gòu)不健全，不適應房地產(chǎn)開發(fā)形勢的發(fā)展。 淄博整體房地產(chǎn)市場仍屬起步階段，房地產(chǎn)經(jīng)營仍屬粗放型經(jīng)營；整體規(guī)劃水平仍顯稚嫩。隨著貨幣化分配住房和取消福利分房政策的實施，居民的住房要通過消費市場解決，住宅的需求量將繼續(xù)擴大。二是住房二級市場的開放和規(guī)范使得房改房放開上市交易，住宅品級和需求層次拉開，市場交 易活躍，規(guī)模逐步擴大。 2）住宅開發(fā)向“全優(yōu)化”發(fā)展。目前，淄博市的消費水平還較低， 2002 年城市人均可支配收入 7850 元，按每戶 3 人計算，年戶均可支配收入 23550 元。隨著房地產(chǎn)法律 、法規(guī)和市場體系的健全，房地產(chǎn)市場將由目前的重營銷發(fā)展成為生產(chǎn)、銷售、租賃、抵押、評估、物業(yè)管理并舉的市場體系，土地將由過去的協(xié)議出租、出讓、轉(zhuǎn)讓，逐步實現(xiàn)招標、拍賣取得土地，土地交易向規(guī)范化、市場化轉(zhuǎn)變。 5）房地產(chǎn)企業(yè)強強聯(lián)合，向規(guī)?；?、集團化方向發(fā)展成為必然趨勢。淄博市 135 家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，總注冊資本金只有 億元，而且 135 家公司中，國有和集體企業(yè)還有 41 家。 7）誠信成為房地產(chǎn)市場的靈魂。隨著政府對房地產(chǎn)市場的 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 92 頁 逐步規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案的建立，廣大消費者的消費理念趨于成熟等，誠信將成為房地產(chǎn)市場的靈魂。沒有背景的開 發(fā)商只有通過加強管理和降低原設計標準獲取利潤。隨著國家對房地產(chǎn)市場的整頓和規(guī)范，淄博市的房地產(chǎn)市場逐步向著健康有序的方向發(fā)展。三房供求基本平衡。三房占了很大部分的市場份額，且面積集中在 105140m178。還有表現(xiàn)在有些戶型的陽臺及臥室設計上；在淄博很多戶型均為陽臺設計，還有諸如窗戶采用平窗的較多，采用凸窗設計的住宅小不多，這 可能是受淄博的空氣污染嚴重及北方溫度相對較低，天氣寒冷有關(guān)； （ 3） 底層，頂層設計 淄博大部分樓盤的臨街，臨路底層都設計成了商鋪，有些二層甚至三層都聯(lián)體做商業(yè)，或辦公用房。頂層多為六樓或五樓送閣樓 ,閣樓屋頂設計幾乎都有沒有頂層花園 .一般閣樓在銷售時采用不計入銷售面積進行贈送的方式 ,相對單價比五層低 ,但單價并不是最高價 ,一般樓層最高單價出現(xiàn)在三層 . (4)創(chuàng)新戶型少 ,開始出現(xiàn)創(chuàng)新戶型并贏得市場 錯層 ,躍層戶型市場份額較少 ,但錯層 ,躍式戶型已經(jīng)出現(xiàn) ,并取得了不錯的市場反映 .如翡翠園除多層住宅一個單元外其余都為錯層戶型 ,相對錯層戶型成本比平層高 ,一般來說它的售價是比要同樓層價位高出約50 元 /m178。.目前張店區(qū)在售經(jīng)濟適用房住宅小區(qū)溫馨家園均價是 1310元 /m178。而柳泉路的高層建筑正以其宏偉，氣派的氣勢展示張店區(qū)大城市的繁榮興旺。（一，二層聯(lián)體） 中國財富陶瓷城 位置：南外環(huán)路東鵬陶瓷廠對面； 開發(fā)商；香港恒興公司； 均價： 2100 元 / m178。.月 。攤位； 區(qū)間面積： 57,80,117 m178。 目前優(yōu)惠 90 元 / m178。 物業(yè)管理 :新加坡某物業(yè)管理公司 。 優(yōu)惠 :60 元 / m178。 本商圈購物客戶以本區(qū)中高收入者 ,部分周邊區(qū)縣消費者為主 。 購物空間和環(huán)境較為休閑 。 集中經(jīng)營 ,品牌服務 。 5,目前購物環(huán)境好的購物廣場 王府井廣場營業(yè)狀況不太理想 ,出租率不是很高 ,一不定期程度影響投資者的購買商業(yè)地產(chǎn)的熱情 。 9,專業(yè)市場“返租” “代租”等降低投資風險的促銷手段較多 , 10,目前產(chǎn)權(quán)式的室內(nèi)綜合性商場 ,商廈為市場空白點 . 淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時代廣場策劃建議 中國最大管理資源中心 第 32 頁 共 92 頁 項目篇 一、 項目狀況 1. 位置描述 本項目位于淄博張店中心商業(yè)圈內(nèi)，是淄博主要交通干道共青團西路和淄博市商業(yè)步行街 新世界商業(yè)步行街（原西四路）交匯處。 中國最大管理資源中心 第 33 頁 共 92 頁 二、新世界步行商業(yè)街情況描述 （一）新世界商業(yè)街建設的目的和意義 新世界步行商業(yè)街是淄博市政府為了更好地對淄博城市進行規(guī)劃，展現(xiàn)淄博旅游城市的風貌，于 1998 年開始規(guī)劃建 設的。兩側(cè)建筑 26 層，新建建筑近 23萬平方米，總占地 7 萬平方米。服務內(nèi)容包括商品類、飲食類、娛樂類、文 中國最大管理資源中心 第 34 頁 共 92 頁 化類。兩側(cè)有兩個大型的農(nóng)貿(mào)市場，市委、人民公園、工程學院、 67 軍及市屬機關(guān)、單位等。 四、政府機能狀況 沿新世界步行街的兩側(cè)有市委、市政府、區(qū)勞動局、規(guī)劃局、區(qū)城鄉(xiāng)建委等政府部門市屬、區(qū)屬政府部門分布。步行 街南端以博物館為核心的家具主題商城，并成為區(qū)域性家具集散地。 八、交通組織情況 7 路大巴為此路段主要工交車輛，其起點自火車站沿淄博主要交通干道運行，并穿過淄博主要的核心商圈和人流聚居地。 二、 總體策略和概念設計 項目具備了市場可接受性和可操作性，但項目成功必須硬件、軟件整合作用。 本項目不僅是一間以電子為主的 IT 產(chǎn)品總匯市場； 也是數(shù)碼淄博、科技未來的窗口； 也是數(shù)字生活的展示場； 也是時代資訊、最新技術(shù)的集中場； 也是時尚潮流的領(lǐng)引地； 是具有超強投資價值的投資工 具； 為魯中地區(qū)消費者提供“以人為本”的專業(yè)服務形象的現(xiàn)代數(shù)碼電子廣場； （三）由此，產(chǎn)品功能應是復合體，價值呈多元化 專業(yè)化數(shù)碼科技旺場 +置業(yè)投資熱點 +創(chuàng)業(yè)經(jīng)營熱土 （四） 由此，產(chǎn)品訴求應是 行業(yè)的領(lǐng)先者 +市場領(lǐng)引者 +數(shù)字生活領(lǐng)跑者 +全新的投資工具 —— 分析 本項目的包裝推廣，只有在以“超越”為核心任務的基調(diào)上，跳出傳統(tǒng)行業(yè)框架，營造全新的產(chǎn)品形象；訴求更豐富的產(chǎn)品功能和產(chǎn)品價值；扮演領(lǐng)導者、領(lǐng)引者、領(lǐng)跑者的角色，才能讓公眾感受到項目前景；加強投資和經(jīng)營的信心；促使更多的人介入?yún)⑴c，或投資或經(jīng)營或創(chuàng)業(yè)。 （ 1） 企業(yè)孵化器 貼身理財大管家計劃：與品牌導入單位建立經(jīng)營業(yè)主產(chǎn)品一對一服務體系，由品牌導入方直接輸入