【正文】 第 41 頁 共 92 頁 （二） 項(xiàng)目成功的要素組合 項(xiàng)目成功 =硬件（規(guī)模 /設(shè)施 /區(qū)位 ?? ） +軟件（嶄新理念 /專業(yè)操盤手段/價(jià)格、價(jià)值體系設(shè)計(jì)） 項(xiàng)目硬件、軟件要素有競爭力，具備了成功的必要資源配置。 因此，包裝推廣的差異策略就是 “如何體現(xiàn)超越？”“如何營造無 中國最大管理資源中心 第 42 頁 共 92 頁 競爭的環(huán)境？” （二）由此，產(chǎn)品包裝推廣要跳出通常印象中的傳統(tǒng)電子產(chǎn)品市場。 針對場內(nèi)經(jīng)營者：設(shè)立淄博壹世界數(shù)碼會作為本商場的商業(yè)會員機(jī)構(gòu)， 并成立專業(yè)的信息經(jīng)營部門管理機(jī)構(gòu)。 中國最大管理資源中心 第 43 頁 共 92 頁 四、 概念設(shè)計(jì) （一）投資工具概念 投資金額小，投資門檻低，市場基礎(chǔ)廣大； 收益穩(wěn)定性原則及比照因素； （ 1） 銀行利息因素 （ 2） 股市風(fēng)險(xiǎn)因素 （ 3） 其它投資類型 投資高成長性原則（長期增值和升值原因）； （ 1） 社會整體和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢； （ 2） 市場需求的增長； （ 3） 區(qū)域行業(yè)政策的利好 無紙化辦公的推廣； （ 4） 區(qū)域商圈轉(zhuǎn)移及人口遷移 人群的變化； （ 5） 政策支持 本步行街政策支持和行業(yè)政策； （ 6） 政府支持 政府背景的充分利用； （ 7） 品牌和經(jīng)營方式（模式）； （ 8） 同比市場價(jià)值增長和稅、費(fèi)優(yōu)勢； （ 9） 史無前例小投資、大回報(bào)的全新投資概 念； 中國最大管理資源中心 第 44 頁 共 92 頁 （二）營造數(shù)碼科技主題商場核心優(yōu)勢概念 營造經(jīng)營成本與產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢 （ 1） 經(jīng)營成本優(yōu)勢：租金成本 +各類稅、費(fèi) +運(yùn)營成本 （ 2） 產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢：將本商場升級為一級或二級市場 品牌商場文化與現(xiàn)代化商業(yè)購物環(huán)境優(yōu)勢 （ 2） 硬件設(shè)施（見裝修標(biāo)準(zhǔn)） （ 3） 軟件管理（品牌支持與管理導(dǎo)入） 品種齊全與規(guī)模優(yōu)勢 “ 一對一貼身理財(cái)管家 ” 計(jì)劃 售后服務(wù)計(jì)劃 （三）網(wǎng)絡(luò)時(shí)代概念 時(shí)尚、潮流和生活方式的改變 “E” 時(shí)代是一種生活時(shí)尚； “E” 時(shí)代是對人類社會生活方式的徹底改變； （四）高附加值概念 實(shí)體商鋪 +虛擬電子鋪位的雙鋪位概念； 保租概念；（付款方式中有詳細(xì)地闡述） 企業(yè)孵化器概念； 中國最大管理資源中心 第 45 頁 共 92 頁 （五）差異化競爭策略 經(jīng)營產(chǎn)品品種差異 導(dǎo)入品牌差異 售后服務(wù)差異 （六）概念的設(shè)計(jì)構(gòu)想 導(dǎo)入強(qiáng)有力的品牌，提升本商場價(jià)值和經(jīng)營管理水平，為導(dǎo)入品牌目前接洽的有：賽格、華強(qiáng)、深圳寶安電子廣場等；同時(shí)，建議申請成為中國電子行業(yè)協(xié)會、山東省電子行業(yè)協(xié)會、淄博會員單位電子行業(yè)協(xié)會。 因此，在項(xiàng)目的推廣中，不僅要表現(xiàn)項(xiàng)目的硬件具有的優(yōu)勢：如規(guī)模優(yōu)勢 /政策優(yōu)勢 /區(qū)位優(yōu)勢 /設(shè)施優(yōu)勢等，還要張揚(yáng)項(xiàng)目軟資源優(yōu)勢，即： 表現(xiàn)：項(xiàng)目理念（產(chǎn)品理念 /經(jīng)營服務(wù)理念 /投資理念 /創(chuàng)業(yè)理念） 表現(xiàn)：以人為本，以用戶為 本，以經(jīng)營為本的專業(yè)服務(wù)形象 表現(xiàn)：價(jià)值 價(jià)格的投資和經(jīng)營模式 三、 產(chǎn)品梳理 （一）包裝推廣的核心要求是營造差異化產(chǎn)品。 九、設(shè)施情況 本區(qū)域公共設(shè)施齊全，淄博的影劇院、中心醫(yī)院、城市中心廣 場、博物館和人民公園、區(qū)域菜市場均在 1 公里輻射半徑 內(nèi)。步行街業(yè)已形成的以服裝、餐飲為特征的旅游商業(yè)組團(tuán)。 五、文化教育氛圍 周圍 1 公里范圍內(nèi)大中專院校林立，有山東理工大學(xué)、淄博衛(wèi)校、山東藥校、工貿(mào)中專等大中專院校。 （三） 政策優(yōu)惠：（詳見政府關(guān)于商業(yè)街招商引資文件中規(guī)定） （四） 項(xiàng)目租售情況 新世界步行街項(xiàng)目在開始銷售時(shí)情況良好，但在今 年以來總體房價(jià)已下跌，且由于南段和北段有相當(dāng)空置物業(yè)，總體市場銷售情況不樂觀。功能空間有商業(yè)空間、休閑空間、觀賞空間及其它共享空間等。整個(gè)建筑采用歐式風(fēng)格 項(xiàng)目功能：集購物、旅游、娛樂、休閑、觀賞、交往等為一體的綜合性步行商業(yè)街?，F(xiàn)南段、北段在建設(shè)中，中段已開通。 2. 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 本專業(yè)市場占地約 5000 平方米，總建筑面積 14522 平方米，共 5 層商業(yè)空間。 6,產(chǎn)品設(shè)計(jì)存在一些問題 ,如王府井廣場二層由于垂直交通設(shè)計(jì)不合理 ,上下樓不方便影響出租經(jīng)營 ,同樣商業(yè)步行街也有類似情況 。 目前已形成了集中經(jīng)營 .品牌服務(wù)的新型經(jīng)營方式 ,同時(shí)豐富了商品種類 ,樹立了良好的口碑 。 隨著金帝購物廣場以及王府井廣場 ,銀座廣場相繼開始動作 ,共青團(tuán)路商業(yè)圈的購物空間和購物環(huán)境得到了改善 ,但同時(shí)造成了商業(yè)供給面積的 中國最大管理資源中心 第 30 頁 共 92 頁 急增加 。 美食街人流量較大 ,商場東路人流量銳減 。 三大商業(yè)圈簡介 美食街淄博商廈商業(yè)圈 本商圈商服業(yè)態(tài)多種多樣 ,以服裝 ,鞋類 ,電 器 ,餐飲為主 ,以中高檔次為主 。 金泰營業(yè)房 位置：聯(lián)通路與中心路交匯處； 開發(fā)商；金泰房產(chǎn)； 均價(jià)： 4100 元 / m178。 義烏小商品城 位置：華光路與世紀(jì)路交匯處； 發(fā)展商；浙江華川實(shí)業(yè) 規(guī)模 :8800個(gè)商鋪 ,占地面積 700畝 ,總建筑面積 ,商業(yè)區(qū)面積達(dá) 30萬平方米 ,商業(yè)配套面積 達(dá) 18萬平方米 ,二期將有寫字樓 ,住宅樓出售 . 開工時(shí)間 :2020 年 11 月 28 日 。； 物業(yè)管理費(fèi)： 元 / m178。 促銷 手段 :購買三套以上五年內(nèi)返還總額 50%。（一，二，三層聯(lián)體） 商鋪形式：產(chǎn)權(quán)式專業(yè)商鋪。 插入 商業(yè)地產(chǎn)分析 部分在售商業(yè)項(xiàng)目簡介： 位置：西六路與共青團(tuán)路交匯處； 開發(fā)商：淄博中岳房地產(chǎn)公司； 總建筑面積： 5 萬 m178。,而低于此價(jià)格水平的商品房住宅小區(qū)竟有 3個(gè) ,正是目前這類低價(jià)位樓盤還在建 ,在售 ,和大量的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)一定程度影響著整個(gè)住宅市場的提升 ,影響著整個(gè)樓市價(jià)格上漲幅度不大 ,我們認(rèn)為這也是淄博房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于與經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ,購買力相差不多的沿海周邊地市青島 ,威海 ,煙臺的一具重要 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 92 頁 原因 .象此類樓盤一般是以前本地開發(fā)商通過 各種關(guān)系 ,不正當(dāng)手段而取得的一些價(jià)低廉的土地 ,而隨著此類樓盤銷售完畢逐漸減少，土地政策的不斷完善，取得土地方式越來越規(guī)范，獲取土地越來越困難，地價(jià)也將越來越高，開發(fā)低價(jià)位，低檔樓盤利潤空間將越來越小，因此預(yù)測張店區(qū)低價(jià)位樓盤將在兩年后越來越少，相對競爭不是很大，可考慮介入。,但是購買者仍是大有人在翡翠園是中房淄博城建公司繼紫荊園開始銷售后做的規(guī)劃設(shè)計(jì) ,據(jù)說是在銷售統(tǒng)計(jì)分析了平層與錯(cuò)層銷售情況的調(diào)查基礎(chǔ)上做出的規(guī)劃定位 ,而事實(shí)上翡翠園錯(cuò)層銷售還不錯(cuò) . 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 92 頁 (5)“會所”“商業(yè)街”等配套已成為時(shí)下的賣點(diǎn) 如在一些小區(qū)內(nèi)甚至設(shè)有大型超市 ,健身中心 ,游泳池等生活配套設(shè)施 ,新推樓盤不注重了提高小區(qū)的綠化率 ,均在 35%左右 。一般小區(qū)內(nèi)底層設(shè)置儲藏間和車庫，底層車庫出售為主，車位以出租為主，一般車庫和儲藏間數(shù)量總和與戶數(shù)比為 1： 1 進(jìn)行配比規(guī)劃，儲藏間的層高一般都在 米以下 ,這樣開發(fā)商對于這部分面積可以不計(jì)入建筑面積之內(nèi) , 儲藏間的價(jià)格水平在300— 500元 /m178。之間，戶型面積適中，比較合理。從以上幾個(gè)圖表中也可粗略了解淄博房地產(chǎn)開發(fā)的思路，市場的成熟程度以及消費(fèi)群體的需求狀況。 四、 淄博房地產(chǎn)微觀市場狀況描述 張店區(qū)在建樓盤分布圖 多層住宅市場分析 多層住宅項(xiàng)目大多分布在張店城區(qū)西、北郊區(qū)，主要分布在世紀(jì)路以西及聯(lián)通路到開分區(qū)一帶，在淄博市占主導(dǎo)地位。即便這樣，淄博市的消費(fèi)群體也嫌住宅價(jià)格偏高。 8）淄博市的住宅價(jià)格會穩(wěn)中有升。古人云：“人無信不立”，離開誠信，整個(gè)社會都將失去發(fā)展的基石，并陷于無序的狀態(tài)。資金的分散、體制的問題已經(jīng)制約了進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)的需要，加之國家 2020 年 6 月份頒布的“ 121 文件”對房地產(chǎn)企業(yè)的限制，地產(chǎn)去也只有進(jìn)行體制改革和行業(yè)內(nèi)部的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成一批對市場有主導(dǎo)能力 的實(shí)力企業(yè)，才能在日益激烈的市場競爭中穩(wěn)步發(fā)展；而實(shí)力弱小、缺乏核心競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)，在未來幾年內(nèi)將面臨著被淘汰的危險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密 集型行業(yè)，也是風(fēng)險(xiǎn)較大的行業(yè)。二手房將成為銷售市場的交易主體，租賃市場趨于活躍。根據(jù)聯(lián)合國公布的住宅消費(fèi)收入價(jià)格比 3— 6 年的參考標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，再照顧到貧富之間的差異，淄博市住宅每套銷售價(jià)格在 20 萬元以下比較適宜廣大居民的消費(fèi)心理。隨著居民生活水平的不斷提高，對生活質(zhì)量的追求發(fā)生了變化。三是城市現(xiàn)代化的步伐加快，也將進(jìn)一步擴(kuò) 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 92 頁 大住房需求。一是我市居民住宅消費(fèi)層次差異較大，有理想住房的大都集中在機(jī)關(guān)事業(yè)單位和經(jīng)濟(jì)效益較好的個(gè)別企業(yè)。產(chǎn)品差異化區(qū)別不明顯，市場產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。淄博市開發(fā)辦現(xiàn)有事業(yè)編制 11 人，正科級單位，與發(fā)展中的房地產(chǎn)業(yè) 極不適應(yīng)。 審批程序顛倒，導(dǎo)致部分開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目違法建設(shè)。 房地產(chǎn)開發(fā)管理職權(quán)不清，部門職能交叉，辦事程序混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場發(fā)展不規(guī)范。 2002 年新開工的項(xiàng)目，有近 50%項(xiàng)目有減免規(guī)費(fèi)現(xiàn)象，其中領(lǐng)導(dǎo)批條、說情和區(qū)縣政府以文件、會議紀(jì)要形式減免上級規(guī)費(fèi)的現(xiàn)象占 90%以上，造成上億元的資金流失。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2002 年比上年增加開發(fā)面積%，土地比上年增加 230%。據(jù) 2002 年房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)資料顯示，全年房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工面積比上年增長 %，全市房地產(chǎn)施工總面積達(dá)到 558 萬平方米。從統(tǒng)計(jì)資料分析和市場調(diào)查情況看，其存在的主要問題及原因是： 部分區(qū)縣政府和部門指導(dǎo)思想有偏差，導(dǎo)致局部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大。 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 92 頁 3. 淄博地區(qū)區(qū)域住宅戶型主要以三房為主，面積以 110— 200平方米為主力戶型。幾年來，淄博市房地產(chǎn)開發(fā) 市場總體上表現(xiàn)為供銷兩旺，投資、銷售均保持了較快的增長速度。其中：省屬開發(fā)企業(yè)1 家，外地進(jìn)淄開發(fā)企業(yè) 3 家，市屬開發(fā)企業(yè) 131 家。 、聯(lián)通路以北集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū) ,可為 1370 戶城鎮(zhèn)中低收入家庭提供 萬平方米的住宅?？罩寐?%。