拖欠物業(yè)管理費(fèi)涉及的法律關(guān)系問題(存儲(chǔ)版)
【正文】 住宅區(qū)、高層商住樓(住宅樓)、別墅區(qū)和工業(yè)區(qū)內(nèi)辦公的(不包括工業(yè)廠房中生產(chǎn)管理辦公)，可在該物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上上浮，但最高不得超過100%。多層住宅(無電梯)的綜合管理服務(wù)費(fèi)中已包含公共水電費(fèi)，物業(yè)管理單位不得再向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取公共水電費(fèi)；多層帶電梯住宅、高層商住樓(住宅樓)、別墅區(qū)、寫字樓和工業(yè)區(qū)的綜合管理服務(wù)費(fèi)中不含公共水電費(fèi)，物業(yè)管理單位應(yīng)每月向所有業(yè)主(住戶)公布上月使用公共水電的度數(shù)、單價(jià)和總額及分?jǐn)傓k法。第十四條 綜合管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人從入伙之日起(以交鎖匙為準(zhǔn))按月交納，物業(yè)管理單位不得違背物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的意愿提前收費(fèi)。第十九條 物業(yè)管理單位與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人之間發(fā)生的價(jià)格糾紛，業(yè)主管委會(huì)應(yīng)予調(diào)解，調(diào)解不成的，可由價(jià)格部門進(jìn)行調(diào)處。原《福建省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行管理辦法》(閩價(jià)［1995］房字184號(hào))同時(shí)廢止。福建省物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)等級(jí)表收費(fèi)等級(jí) 考評(píng)得分(滿分為100分)一 級(jí) 90分以上 二 級(jí) 80－89分 三 級(jí) 70－79分 四 級(jí) 60－69分注：，由各市(地)價(jià)格部門制定。就算是有銷售人員口頭通知業(yè)主收樓，這也不符合流程，不能算作是開發(fā)商已經(jīng)通知業(yè)主收樓。但有一點(diǎn)必須注意，物管費(fèi)的收取應(yīng)該按照業(yè)主收到收樓通知書之日算起，而不應(yīng)該從購房合同寫明的交樓日期開始算起。七、社區(qū)文化、有人員、有制度地落實(shí)社區(qū)文化； 、設(shè)施和設(shè)備； ； ，為業(yè)主提供方便； 、派出所、居委會(huì)開展各項(xiàng)工作。第二十五條 本規(guī)定由省價(jià)格部門負(fù)責(zé)解釋。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)年審有關(guān)規(guī)定另行下達(dá)。第十三條 物業(yè)管理單位代收代繳水費(fèi)、電費(fèi)等政府定價(jià)的價(jià)格，必須按分類價(jià)格分別執(zhí)行，不得自行加價(jià)，不得以任何借口混合收費(fèi)。水電周轉(zhuǎn)金實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由價(jià)格部門根據(jù)不同時(shí)期所需費(fèi)用大小制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和范圍，物業(yè)管理單位承接物業(yè)管理之前必須向價(jià)格部門申報(bào)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并按價(jià)格部門批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和范圍收費(fèi)。同一城市范圍內(nèi)有兩級(jí)以上價(jià)格部門的，其收費(fèi)等級(jí)的考評(píng)辦法和收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)主動(dòng)協(xié)調(diào)，保持同城一致。房屋裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)是指物業(yè)管理單位對物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的房屋裝修過程中產(chǎn)生的建筑垃圾提供清運(yùn)服務(wù)所收取的費(fèi)用。第二條 本規(guī)定適用于在本省范圍內(nèi)實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)的小區(qū)和樓宇的收費(fèi)活動(dòng)。簡單算法是按同檔次物業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，確定一個(gè)養(yǎng)護(hù)單價(jià)，如 元每月每平方米 , 乘以綠化面積。醫(yī)療保險(xiǎn)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與進(jìn)入成本標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的，一部分進(jìn)入福利費(fèi)開支。但需注意在每年年底測算下費(fèi)用預(yù)算時(shí)，此數(shù)據(jù)相差兩年，應(yīng)加上調(diào)系數(shù)，采用歷年平均上漲幅度來調(diào)整。一、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)、按規(guī)定提取的福利費(fèi)等 這項(xiàng)費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)的人工費(fèi)用，包括基本工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)及服裝費(fèi)。7)管理費(fèi)用：包括服裝費(fèi)、辦公用品、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待、交通、郵電通訊、固定資產(chǎn)折舊、低值易耗品攤銷、人員招聘、培訓(xùn)、印刷、用具維修費(fèi)等。因此，準(zhǔn)確地說物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)叫物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。在六安市金安區(qū)***法庭法官的幫助普法下，被告方認(rèn)識(shí)到無故拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的錯(cuò)誤性，被告方及時(shí)繳清拖欠的所有費(fèi)用，申請人的訴訟請求已得到圓滿解決，現(xiàn)決定撤回起訴。當(dāng)事人在處理此類法律糾紛時(shí)應(yīng)注意的以下法律關(guān)系問題：在業(yè)主購房及居住過程中，出現(xiàn)的主要當(dāng)事人有：業(yè)主(購房人)、開發(fā)商、物業(yè)公司；存在的法律關(guān)系有：物業(yè)公司與開發(fā)商之間的前期選聘及物業(yè)交接管理關(guān)系、業(yè)主與開發(fā)商之間的房屋買賣與房屋維修法律關(guān)系、業(yè)主與物業(yè)公司之間的物業(yè)管理法律關(guān)系及業(yè)主之間因相鄰產(chǎn)生的相鄰法律關(guān)系及因侵權(quán)等產(chǎn)生的其他法律關(guān)系。此外由于在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)公司之前，小區(qū)的物業(yè)是由開發(fā)商選聘的物業(yè)公司進(jìn)行管理的。焦女士仔細(xì)看了一遍公約內(nèi)容，大部分是業(yè)主的責(zé)任和義務(wù)，／建筑平米交納物業(yè)管理費(fèi)，焦女士長年住福利公房，不太明白物業(yè)管理費(fèi)到底是怎么回事，并且買房時(shí)開發(fā)商也沒有說過住這個(gè)房子每月還要多負(fù)擔(dān)150元左右的管理費(fèi)用。2)環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)：包括日常清潔外包費(fèi)用、石材養(yǎng)護(hù)、外墻清洗費(fèi)用、除雪費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、消殺費(fèi)、煙道清洗費(fèi)、隔油池及化糞池清掏費(fèi)等。10)管理酬金。采用這種辦法時(shí)，不同崗位人員統(tǒng)一采用同類企業(yè)、同檔次物業(yè)所采用的標(biāo)準(zhǔn)。：社會(huì)平均工資已包含了加班費(fèi)用。要增加一些系統(tǒng)的測試費(fèi)、強(qiáng)檢費(fèi)、進(jìn)口零件費(fèi)等。六、辦公費(fèi)用包括交通費(fèi)、通訊費(fèi)、低值易耗品、書報(bào)、招待、廣告宣傳、市場推廣、社區(qū)文化、辦公用房租金、差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、郵寄費(fèi)、法律費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、其他雜項(xiàng)等費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理。綜合管理服務(wù)費(fèi)、停車管理費(fèi)實(shí)行
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