【正文】 設(shè)改造管理辦法第一條 為加強(qiáng)濮陽(yáng)市城中村的規(guī)劃建設(shè)與管理，保障合理利用城市用地，完善城中村的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，把我市城中村改造建設(shè)成為城市新型社區(qū)，根據(jù)《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》等國(guó)家、省有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。通過(guò)城中村的建設(shè)改造，改善城市環(huán)境和居民生活環(huán)境，利用社會(huì)資金完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，增強(qiáng)城市功能，促進(jìn)社會(huì)治安的好轉(zhuǎn)，減輕勞動(dòng)就業(yè)壓力，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。（五）城中村建設(shè)改造要堅(jiān)持陽(yáng)光作業(yè)，提高拆遷、安置、補(bǔ)償?shù)裙ぷ鞯耐该鞫?，?shí)行政務(wù)公開(kāi)，接受城中村居民和社會(huì)各界的監(jiān)督。③組織審批。②擬定方案。⑥資金監(jiān)管。（二）建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證。（九）估算工程、拆遷量和總造價(jià)，分析投資效益。市國(guó)土部門(mén)應(yīng)按有關(guān)政策規(guī)定辦理各類相關(guān)手續(xù)，村集體及個(gè)人除應(yīng)得的補(bǔ)償金外不得對(duì)土地的征用附加任何條件。第十六條 本辦法自公布之日起執(zhí)行。這些城區(qū)和城中村多在市中心，如道客村、博愛(ài)路一帶等，這些舊城區(qū)違規(guī)用地和違章建筑比比皆是，人居環(huán)境惡劣，臟、亂、差現(xiàn)象嚴(yán)重，安全隱患大，許多建筑年久失修，一旦發(fā)生較大的災(zāi)害，后果不堪設(shè)想。應(yīng)鼓勵(lì)企業(yè)參與改造“改造舊城區(qū)，只要政策到位，政府不用花錢也能成功完成舊城改造。第五篇：城中村改造從行政法角度分析昆明城中村拆遷改造楊永梅段紅平摘要:城中村改造是21 世紀(jì)中國(guó)市長(zhǎng)們經(jīng)營(yíng)城市的最重要的工作。而法院主要是依法公正審理相關(guān)案件，明晰產(chǎn)權(quán)，理順關(guān)系，化解各方矛盾，為城中村改造掃清障礙。二、昆明城中村拆遷改造的流程昆明市城中村改造項(xiàng)目運(yùn)作的基本流程如下：（1）國(guó)土部門(mén)、規(guī)劃部門(mén)提前介入，基層組織、企業(yè)共同參與，區(qū)（縣）政府編制擬 改造片區(qū)《城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃》；（2）在取得國(guó)土部門(mén)、規(guī)劃部門(mén) 審核意見(jiàn)的前提下，將《城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃》提交基層組織依法 表決并出具承諾文件；（3）區(qū)（縣）政府將《城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃》 上報(bào)市規(guī)委審批；（4）區(qū)（縣）政府將經(jīng)審批的《城中村改造專項(xiàng)規(guī) 劃》上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組備案；（5）區(qū)（縣）政府將擬改造片區(qū)用地報(bào)征收 回后報(bào)入市土地儲(chǔ)備中心；（6）以《城中村專項(xiàng)規(guī)劃》為條件進(jìn)行 土地處置和公開(kāi)交易；（7）中標(biāo)企業(yè)按《城中村專項(xiàng)規(guī)劃》完善項(xiàng) 目立項(xiàng)及相關(guān)行政許可；（8）進(jìn)入正常項(xiàng)目運(yùn)作程序?qū)嵤┙ㄔO(shè)。(三)拆遷補(bǔ)償問(wèn)題政府為了獲得更多的土地出讓金，在開(kāi)發(fā)商與被拆遷者利益 ◆社會(huì)觀察2011 而且，非住宅使用人一 般為法人單位，拆遷對(duì)他們?cè)斐傻膿p失肯定大于住宅拆遷的損 失。有些地方政府、拆遷公司和開(kāi)發(fā) 商還合署辦公，老百姓進(jìn)拆遷指揮部根本分不清哪些是政府的 人，哪些是開(kāi)發(fā)商的人，哪些是拆遷公司的人。行政合理性原則又 稱為行政適當(dāng)性原則,它要求行政主體的行政行為不僅要合法,而 且同時(shí)要合理、適當(dāng)。總之，“城中村”的改造，將是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)和工作，國(guó)家尚 沒(méi)有對(duì)城中村的改造進(jìn)行立法，也暫時(shí)沒(méi)有立法的計(jì)劃。通過(guò)改造，改變了城市的面貌，提高了城市品位；能拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展，增加就業(yè)機(jī)會(huì)；開(kāi)發(fā)企業(yè)和施工單位通過(guò)上繳稅金，增 加了政府的財(cái)政收益。行政法的基本原則包括:行政合法性原則和行政合理性原則。但在自己的利益受損時(shí)，政府支 持的卻是開(kāi)發(fā)商，加上被拆遷人的利益訴求渠道不暢通，法律的 救濟(jì)途徑不完善。《民法通則》第71 條也可理解為：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。昆明市城中村拆遷改造中存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè) 方面:(一)拆遷人的法律地位拆遷人的法律地位有問(wèn)題，賦予一個(gè)民事主體拆遷另一個(gè)民 事主體的房屋，民事主體法律地位是平等的，雙方之間的法律行 為就應(yīng)當(dāng)遵循平等自愿原則，但是拆遷民事主體卻能夠借助行政 強(qiáng)制力完成拆遷。實(shí)踐中很少采用司法強(qiáng)遷，而農(nóng)民沒(méi)有救濟(jì)手段，上訪現(xiàn)象突出。城中村改造實(shí)質(zhì)是調(diào)節(jié)政府、業(yè)主與改造單位三方的利益，其中政府代表公共利益，處于主導(dǎo)地位?！芭f城改造是一項(xiàng)重要的民生工程，我希望看到海南的城市越來(lái)越美，越來(lái)越有自己的味道?！彼J(rèn)為，舊城區(qū)的改造是因地制宜的，不必都是大拆大建，要根據(jù)舊城區(qū)原有的建筑、區(qū)位、居民習(xí)俗等，進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃。邢詒川對(duì)此進(jìn)行了認(rèn)真調(diào)查。第十四條 市政府鼓勵(lì)并支持已按原批準(zhǔn)的村莊規(guī)劃實(shí)施建設(shè)的村莊（以單門(mén)獨(dú)戶住宅為主）進(jìn)行以多層和高層住宅為主的建設(shè)改造，進(jìn)行建設(shè)改造的村莊享受本辦法規(guī)定的優(yōu)惠政策。該類用地按招拍掛的方式對(duì)社會(huì)公開(kāi)供地（對(duì)于需落實(shí)的本條一、二項(xiàng)建設(shè)改造內(nèi)容，在土地出讓條件中予以明確）。（七）市政工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì)和管線綜合。由市改造辦組織有關(guān)部門(mén)和專家進(jìn)行評(píng)審，并將評(píng)審結(jié)果上報(bào)濮陽(yáng)市規(guī)劃建設(shè)聯(lián)席會(huì)議研究，經(jīng)批準(zhǔn)后方可組織實(shí)施。⑤群眾工作。區(qū)級(jí)政府城中村建設(shè)改造領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室（以下簡(jiǎn)稱“區(qū)改造辦”）的主要職責(zé)：①篩選改造村。②規(guī)劃控制。工業(yè)項(xiàng)目必須安排在工業(yè)區(qū)內(nèi)，城市中心區(qū)的城中村村辦企業(yè)用地可由政府出面協(xié)調(diào)進(jìn)行土地置換。城中村集體以經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)為主要載體轉(zhuǎn)制成立股份制公司，村民成為股民，取得長(zhǎng)期生產(chǎn)生活與經(jīng)營(yíng)發(fā)展條件。第二十條 規(guī)定安置開(kāi)發(fā)比以外的土地，納入市人民政府統(tǒng)一收購(gòu)儲(chǔ)備。第三章 土地管理第十四條 城中村改造必須使用國(guó)有土地。以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向市規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。第八條 城中村改造建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)。城中村改造建設(shè)的重點(diǎn)是被已建成區(qū)包圍和將要被新建成區(qū)包圍的行政村或享有對(duì)集體資產(chǎn)處置權(quán)的自然村。城中村改造工作要堅(jiān)持以人為本，堅(jiān)持公益性的原則，從大局、從群眾的意愿著想，以群眾利益為重，切實(shí)維護(hù)好群眾利益，堅(jiān)決杜絕和避免與民爭(zhēng)利的現(xiàn)象發(fā)生。每到一處，牛春堡都仔細(xì)查看工程建設(shè)進(jìn)展情況，詳細(xì)了解目前工程開(kāi)發(fā)建設(shè)存在的困難和問(wèn)題，并就城中村改造工作提出了指導(dǎo)性意見(jiàn)。（三）有土地使用批準(zhǔn)文件：（四）市房屋拆遷資格證書(shū)（五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明文件。征用本規(guī)定以外的土地的由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。三、區(qū)國(guó)土分局按國(guó)家及市有關(guān)規(guī)定和要求組織編制用地報(bào)批材料。（七）辦理程序：受理審查決定送達(dá)（八）辦理時(shí)限：20個(gè)工作日（九）費(fèi)用情況：本許可項(xiàng)目不收費(fèi)（十）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項(xiàng)在本單位可以全部辦結(jié)六、（一）項(xiàng)目名稱：新建擴(kuò)建改建城市公園竣工驗(yàn)收（二）項(xiàng)目類別：許可（三）項(xiàng)目依據(jù)：《**市公園條例》第11336條。搭掛線纜建設(shè)單位須提交與電桿權(quán)屬單位簽訂的安全維護(hù)協(xié)議。（八）辦理程序：受理審查決定送達(dá)（九）辦理時(shí)限：20個(gè)工作日（不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時(shí)間）；特殊情況下可延長(zhǎng)10日（十）費(fèi)用情況：本許可項(xiàng)目不收費(fèi)（十一）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項(xiàng)在本單位可以全部辦結(jié)二、（一）項(xiàng)目名稱：道路上空或者建筑物、構(gòu)筑物之間架設(shè)管線行政許可（二）項(xiàng)目類別：許可（三）項(xiàng)目依據(jù)：《**市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第三十四條（四）辦理對(duì)象及范圍：**區(qū)（五）辦理?xiàng)l件：**區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)各類架空線路，或者在現(xiàn)有架空線路上搭掛線纜的，由**區(qū)市政管理委員會(huì)負(fù)責(zé)行政許可。在施工平面圖上標(biāo)明占用綠地的面積及準(zhǔn)確位置。（十）申請(qǐng)人提交材料目錄：**市園林綠化局樹(shù)木移植和砍伐申請(qǐng)書(shū)。（九）申請(qǐng)方式：書(shū)面申請(qǐng)。城中村存在大量的出租房屋，很多村民的主要收入來(lái)源就是房屋租賃，一旦房屋被拆遷，村民在獲得回遷房之前，已無(wú)收入來(lái)源。村民對(duì)拆遷補(bǔ)償安置的期望值增大對(duì)于特殊所有權(quán)者的房屋設(shè)施和特殊主體的拆遷特殊對(duì)待宗教團(tuán)體、公益事業(yè)團(tuán)體所有房屋設(shè)施，和低收入者、困難群眾拆遷的房屋對(duì)于拆遷安置需特殊性對(duì)待非住宅的拆遷補(bǔ)償對(duì)于集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)性用房可以和村集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行協(xié)商解決，或者經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，或者折算成安置房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)房的調(diào)換，或者進(jìn)行拆遷安置區(qū)營(yíng)業(yè)用房的調(diào)換等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在事前就做好融資的計(jì)劃，通過(guò)有效的控制手段，如公司自身結(jié)構(gòu)治理以及合同等，盡可能開(kāi)拓新的融資渠道及方式，包括股權(quán)融資、委托貸款、信用貸款、信托基金、合作開(kāi)發(fā)等，多角度保證開(kāi)發(fā)資金的及時(shí)供給與流動(dòng)。因?yàn)槌侵写甯脑祉?xiàng)目的特殊性，政府對(duì)于進(jìn)入一級(jí)土地整合市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)有著較為明顯的政策傾斜，其中就包括規(guī)劃條件的制定，房地產(chǎn)企業(yè)完全可以有效利用這樣的政策傾斜，根據(jù)自己對(duì)該項(xiàng)目的整體定位，在符合規(guī)劃行政主管部門(mén)所確定的限制性規(guī)劃條件前提下，定制更符合自己對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要的規(guī)劃條件，并以此避免第三人對(duì)地塊的搶牌。如果實(shí)行一次性拆遷、一次性拿地、一次性開(kāi)發(fā)，也將必然為房地產(chǎn)企業(yè)造成極大的資金壓力與管理壓力，也有可能造成整個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)全部擬建建筑的規(guī)劃、建設(shè)、銷售、驗(yàn)收等行政許可之間的相互繳裹或拖累。從法律及政策角度出發(fā)，綜合考慮并設(shè)計(jì)土地整合整體風(fēng)險(xiǎn)控制方案，并積極尋求符合項(xiàng)目投資目的的風(fēng)險(xiǎn)分散渠道以及必要的資本退出機(jī)制等，避免因政策變化導(dǎo)致項(xiàng)目推進(jìn)的非穩(wěn)定性風(fēng)險(xiǎn)以及房地產(chǎn)企業(yè)因經(jīng)營(yíng)需要而必須撤資時(shí)的項(xiàng)目停滯。根據(jù)現(xiàn)有的城中村改造政策與操作流程，城中村項(xiàng)目成敗的核心在于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期對(duì)改造范圍內(nèi)的土地整合階段：房地產(chǎn)企業(yè)在獲得土地之前就必須投入大量資金為進(jìn)行拆遷、安置；而對(duì)于改造后的土地，房地產(chǎn)企業(yè)仍需通過(guò)招、拍、掛才能獲得土地使用權(quán)。因?yàn)椴疬w受限于我國(guó)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，致使無(wú)論是實(shí)施司法強(qiáng)拆還是行政強(qiáng)拆，法院及政府都采取了更為謹(jǐn)慎的處理方式，房地產(chǎn)企業(yè)希望由政府獲得拆遷風(fēng)險(xiǎn)救濟(jì)的途徑越發(fā)狹窄。當(dāng)然，如此運(yùn)作的必要前提是必需符合城中村改造的相關(guān)政策規(guī)定，并保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的連續(xù)性、完整性以及時(shí)效性，杜絕炒賣土地、非法轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、轉(zhuǎn)讓批文等運(yùn)作方式的出現(xiàn)，防止回遷房建設(shè)不能按期完成導(dǎo)致的群體性風(fēng)險(xiǎn)。要達(dá)到土地摘牌的技術(shù)化控制，除了需要對(duì)土地招、拍、掛程序以及“城中村”改造項(xiàng)目土地交易辦法熟知外，還必須有賴于一系列精密的經(jīng)濟(jì)成本與收益測(cè)算，根據(jù)相關(guān)改造協(xié)議制定合理的受償?shù)變r(jià)，在盡可能爭(zhēng)取土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，必須確保如果第三人搶牌成功，房地產(chǎn)企業(yè)可以從第三人所應(yīng)支付的土地出讓金或其他補(bǔ)償款項(xiàng)中足額獲得補(bǔ)償。對(duì)于特殊情況的處理與村集體組織、政府簽訂的協(xié)議中約定，村集體領(lǐng)導(dǎo)成員，村民不得在建設(shè)施工中強(qiáng)行介紹材料、設(shè)備供貨商和施工單位，或者不得強(qiáng)行提供材料、設(shè)備，強(qiáng)行承包工程。而應(yīng)當(dāng)做好拆遷準(zhǔn)備工作，在拆遷補(bǔ)償上適當(dāng)給被拆遷人優(yōu)惠。以上的支出成本，房地產(chǎn)企業(yè)可以計(jì)入未來(lái)商品房銷售的價(jià)格中，還可以從法律允許的范圍內(nèi)提高項(xiàng)目建筑容積率。在施工平面圖上標(biāo)明樹(shù)位、樹(shù)種、規(guī)格、占用綠地的面積；古樹(shù)名木移植方案。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提交有關(guān)材料，并對(duì)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。（四）辦理對(duì)象及范圍：**區(qū)（五）辦理?xiàng)l件：市政公用工程確需穿越公園或者臨時(shí)占用公園土地的。具有書(shū)面申請(qǐng)。（七）提交的材料：臨時(shí)設(shè)施占道申請(qǐng)（包括：占用道路位置、范圍、性質(zhì)、時(shí)間、采取的相應(yīng)措施及占道原因等）；申請(qǐng)人委托代理人提出許可申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)出示申請(qǐng)人的授權(quán)委托書(shū)。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提交有關(guān)材料，并對(duì)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。五、繳納有關(guān)稅費(fèi)并落實(shí)征地補(bǔ)償費(fèi)依據(jù)：市政府令148號(hào)；京國(guó)土房管政（2003）716號(hào)六、市國(guó)土局下發(fā)市政府用地批復(fù)。（五）委托評(píng)估合同和受托評(píng)估機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)。（八）法律、法規(guī)和規(guī)章明確規(guī)定應(yīng)提交的其它材料。要結(jié)合城中村改造村的實(shí)際情況，制定科學(xué)合理的工作方案，按照既定時(shí)間節(jié)點(diǎn)，有步驟、分層次，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城中村改造工作，力爭(zhēng)項(xiàng)目工程早開(kāi)工、早建成、早見(jiàn)效。五要密切協(xié)作，優(yōu)化建設(shè)環(huán)境。第三條 堅(jiān)持政府引導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場(chǎng)運(yùn)作的原則，積極吸引社會(huì)資金參與城中村改造建設(shè)。前款規(guī)定以外的建設(shè)項(xiàng)目不需要申請(qǐng)選址意見(jiàn)書(shū)