【正文】 設改造管理辦法第一條 為加強濮陽市城中村的規(guī)劃建設與管理，保障合理利用城市用地，完善城中村的各項基礎設施，把我市城中村改造建設成為城市新型社區(qū)，根據(jù)《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》等國家、省有關法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。通過城中村的建設改造，改善城市環(huán)境和居民生活環(huán)境，利用社會資金完善城市基礎設施，增強城市功能，促進社會治安的好轉(zhuǎn)，減輕勞動就業(yè)壓力，推動經(jīng)濟發(fā)展。（五）城中村建設改造要堅持陽光作業(yè)，提高拆遷、安置、補償?shù)裙ぷ鞯耐该鞫?，實行政務公開，接受城中村居民和社會各界的監(jiān)督。③組織審批。②擬定方案。⑥資金監(jiān)管。（二）建設條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟論證。（九）估算工程、拆遷量和總造價，分析投資效益。市國土部門應按有關政策規(guī)定辦理各類相關手續(xù)，村集體及個人除應得的補償金外不得對土地的征用附加任何條件。第十六條 本辦法自公布之日起執(zhí)行。這些城區(qū)和城中村多在市中心，如道客村、博愛路一帶等，這些舊城區(qū)違規(guī)用地和違章建筑比比皆是，人居環(huán)境惡劣，臟、亂、差現(xiàn)象嚴重，安全隱患大，許多建筑年久失修，一旦發(fā)生較大的災害，后果不堪設想。應鼓勵企業(yè)參與改造“改造舊城區(qū)，只要政策到位，政府不用花錢也能成功完成舊城改造。第五篇：城中村改造從行政法角度分析昆明城中村拆遷改造楊永梅段紅平摘要:城中村改造是21 世紀中國市長們經(jīng)營城市的最重要的工作。而法院主要是依法公正審理相關案件，明晰產(chǎn)權(quán)，理順關系，化解各方矛盾，為城中村改造掃清障礙。二、昆明城中村拆遷改造的流程昆明市城中村改造項目運作的基本流程如下：（1）國土部門、規(guī)劃部門提前介入，基層組織、企業(yè)共同參與，區(qū)（縣）政府編制擬 改造片區(qū)《城中村改造專項規(guī)劃》；（2）在取得國土部門、規(guī)劃部門 審核意見的前提下，將《城中村改造專項規(guī)劃》提交基層組織依法 表決并出具承諾文件；（3）區(qū)（縣）政府將《城中村改造專項規(guī)劃》 上報市規(guī)委審批；（4）區(qū)（縣）政府將經(jīng)審批的《城中村改造專項規(guī) 劃》上報領導小組備案；（5）區(qū)（縣）政府將擬改造片區(qū)用地報征收 回后報入市土地儲備中心；（6）以《城中村專項規(guī)劃》為條件進行 土地處置和公開交易；（7）中標企業(yè)按《城中村專項規(guī)劃》完善項 目立項及相關行政許可；（8）進入正常項目運作程序?qū)嵤┙ㄔO。(三)拆遷補償問題政府為了獲得更多的土地出讓金，在開發(fā)商與被拆遷者利益 ◆社會觀察2011 而且，非住宅使用人一 般為法人單位，拆遷對他們造成的損失肯定大于住宅拆遷的損 失。有些地方政府、拆遷公司和開發(fā) 商還合署辦公，老百姓進拆遷指揮部根本分不清哪些是政府的 人，哪些是開發(fā)商的人，哪些是拆遷公司的人。行政合理性原則又 稱為行政適當性原則,它要求行政主體的行政行為不僅要合法,而 且同時要合理、適當。總之，“城中村”的改造，將是一項艱巨的任務和工作，國家尚 沒有對城中村的改造進行立法，也暫時沒有立法的計劃。通過改造，改變了城市的面貌，提高了城市品位；能拉動地方經(jīng)濟建設，帶動相關產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展，增加就業(yè)機會；開發(fā)企業(yè)和施工單位通過上繳稅金，增 加了政府的財政收益。行政法的基本原則包括:行政合法性原則和行政合理性原則。但在自己的利益受損時，政府支 持的卻是開發(fā)商，加上被拆遷人的利益訴求渠道不暢通，法律的 救濟途徑不完善?！睹穹ㄍ▌t》第71 條也可理解為：財產(chǎn)所有權(quán)應包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。昆明市城中村拆遷改造中存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個 方面:(一)拆遷人的法律地位拆遷人的法律地位有問題，賦予一個民事主體拆遷另一個民 事主體的房屋，民事主體法律地位是平等的，雙方之間的法律行 為就應當遵循平等自愿原則，但是拆遷民事主體卻能夠借助行政 強制力完成拆遷。實踐中很少采用司法強遷，而農(nóng)民沒有救濟手段，上訪現(xiàn)象突出。城中村改造實質(zhì)是調(diào)節(jié)政府、業(yè)主與改造單位三方的利益，其中政府代表公共利益，處于主導地位?！芭f城改造是一項重要的民生工程，我希望看到海南的城市越來越美，越來越有自己的味道。”他認為，舊城區(qū)的改造是因地制宜的，不必都是大拆大建，要根據(jù)舊城區(qū)原有的建筑、區(qū)位、居民習俗等，進行科學合理的規(guī)劃。邢詒川對此進行了認真調(diào)查。第十四條 市政府鼓勵并支持已按原批準的村莊規(guī)劃實施建設的村莊（以單門獨戶住宅為主）進行以多層和高層住宅為主的建設改造，進行建設改造的村莊享受本辦法規(guī)定的優(yōu)惠政策。該類用地按招拍掛的方式對社會公開供地（對于需落實的本條一、二項建設改造內(nèi)容，在土地出讓條件中予以明確）。（七）市政工程管線規(guī)劃設計和管線綜合。由市改造辦組織有關部門和專家進行評審，并將評審結(jié)果上報濮陽市規(guī)劃建設聯(lián)席會議研究，經(jīng)批準后方可組織實施。⑤群眾工作。區(qū)級政府城中村建設改造領導小組及其辦公室（以下簡稱“區(qū)改造辦”）的主要職責：①篩選改造村。②規(guī)劃控制。工業(yè)項目必須安排在工業(yè)區(qū)內(nèi)，城市中心區(qū)的城中村村辦企業(yè)用地可由政府出面協(xié)調(diào)進行土地置換。城中村集體以經(jīng)營性不動產(chǎn)為主要載體轉(zhuǎn)制成立股份制公司，村民成為股民，取得長期生產(chǎn)生活與經(jīng)營發(fā)展條件。第二十條 規(guī)定安置開發(fā)比以外的土地，納入市人民政府統(tǒng)一收購儲備。第三章 土地管理第十四條 城中村改造必須使用國有土地。以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設單位應當持建設項目的核準、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向市規(guī)劃主管部門申請領取建設用地規(guī)劃許可證。第八條 城中村改造建設項目核準。城中村改造建設的重點是被已建成區(qū)包圍和將要被新建成區(qū)包圍的行政村或享有對集體資產(chǎn)處置權(quán)的自然村。城中村改造工作要堅持以人為本，堅持公益性的原則，從大局、從群眾的意愿著想，以群眾利益為重，切實維護好群眾利益，堅決杜絕和避免與民爭利的現(xiàn)象發(fā)生。每到一處，牛春堡都仔細查看工程建設進展情況，詳細了解目前工程開發(fā)建設存在的困難和問題，并就城中村改造工作提出了指導性意見。（三）有土地使用批準文件：（四）市房屋拆遷資格證書（五）辦理存款業(yè)務的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明文件。征用本規(guī)定以外的土地的由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。三、區(qū)國土分局按國家及市有關規(guī)定和要求組織編制用地報批材料。（七）辦理程序：受理審查決定送達（八）辦理時限：20個工作日（九）費用情況：本許可項目不收費（十）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結(jié)六、（一）項目名稱：新建擴建改建城市公園竣工驗收（二）項目類別：許可（三）項目依據(jù)：《**市公園條例》第11336條。搭掛線纜建設單位須提交與電桿權(quán)屬單位簽訂的安全維護協(xié)議。（八）辦理程序：受理審查決定送達（九）辦理時限：20個工作日（不含法定頒發(fā)、送達行政許可證件時間）；特殊情況下可延長10日（十）費用情況：本許可項目不收費（十一）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結(jié)二、（一）項目名稱：道路上空或者建筑物、構(gòu)筑物之間架設管線行政許可（二）項目類別：許可（三）項目依據(jù)：《**市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第三十四條（四）辦理對象及范圍：**區(qū)（五）辦理條件：**區(qū)范圍內(nèi)建設各類架空線路，或者在現(xiàn)有架空線路上搭掛線纜的，由**區(qū)市政管理委員會負責行政許可。在施工平面圖上標明占用綠地的面積及準確位置。（十）申請人提交材料目錄：**市園林綠化局樹木移植和砍伐申請書。（九）申請方式：書面申請。城中村存在大量的出租房屋，很多村民的主要收入來源就是房屋租賃，一旦房屋被拆遷，村民在獲得回遷房之前，已無收入來源。村民對拆遷補償安置的期望值增大對于特殊所有權(quán)者的房屋設施和特殊主體的拆遷特殊對待宗教團體、公益事業(yè)團體所有房屋設施，和低收入者、困難群眾拆遷的房屋對于拆遷安置需特殊性對待非住宅的拆遷補償對于集體經(jīng)濟組織的經(jīng)濟性用房可以和村集體經(jīng)濟組織進行協(xié)商解決，或者經(jīng)濟補償，或者折算成安置房屋進行產(chǎn)權(quán)房的調(diào)換，或者進行拆遷安置區(qū)營業(yè)用房的調(diào)換等。房地產(chǎn)企業(yè)應在事前就做好融資的計劃，通過有效的控制手段，如公司自身結(jié)構(gòu)治理以及合同等，盡可能開拓新的融資渠道及方式，包括股權(quán)融資、委托貸款、信用貸款、信托基金、合作開發(fā)等，多角度保證開發(fā)資金的及時供給與流動。因為城中村改造項目的特殊性，政府對于進入一級土地整合市場的房地產(chǎn)企業(yè)有著較為明顯的政策傾斜，其中就包括規(guī)劃條件的制定，房地產(chǎn)企業(yè)完全可以有效利用這樣的政策傾斜，根據(jù)自己對該項目的整體定位，在符合規(guī)劃行政主管部門所確定的限制性規(guī)劃條件前提下，定制更符合自己對項目開發(fā)需要的規(guī)劃條件，并以此避免第三人對地塊的搶牌。如果實行一次性拆遷、一次性拿地、一次性開發(fā)，也將必然為房地產(chǎn)企業(yè)造成極大的資金壓力與管理壓力，也有可能造成整個項目內(nèi)全部擬建建筑的規(guī)劃、建設、銷售、驗收等行政許可之間的相互繳裹或拖累。從法律及政策角度出發(fā)，綜合考慮并設計土地整合整體風險控制方案，并積極尋求符合項目投資目的的風險分散渠道以及必要的資本退出機制等，避免因政策變化導致項目推進的非穩(wěn)定性風險以及房地產(chǎn)企業(yè)因經(jīng)營需要而必須撤資時的項目停滯。根據(jù)現(xiàn)有的城中村改造政策與操作流程，城中村項目成敗的核心在于項目開發(fā)前期對改造范圍內(nèi)的土地整合階段：房地產(chǎn)企業(yè)在獲得土地之前就必須投入大量資金為進行拆遷、安置；而對于改造后的土地，房地產(chǎn)企業(yè)仍需通過招、拍、掛才能獲得土地使用權(quán)。因為拆遷受限于我國《物權(quán)法》的相關規(guī)定，致使無論是實施司法強拆還是行政強拆，法院及政府都采取了更為謹慎的處理方式，房地產(chǎn)企業(yè)希望由政府獲得拆遷風險救濟的途徑越發(fā)狹窄。當然，如此運作的必要前提是必需符合城中村改造的相關政策規(guī)定，并保證項目開發(fā)的連續(xù)性、完整性以及時效性，杜絕炒賣土地、非法轉(zhuǎn)讓項目、轉(zhuǎn)讓批文等運作方式的出現(xiàn)，防止回遷房建設不能按期完成導致的群體性風險。要達到土地摘牌的技術(shù)化控制，除了需要對土地招、拍、掛程序以及“城中村”改造項目土地交易辦法熟知外，還必須有賴于一系列精密的經(jīng)濟成本與收益測算，根據(jù)相關改造協(xié)議制定合理的受償?shù)變r，在盡可能爭取土地使用權(quán)的基礎上，必須確保如果第三人搶牌成功，房地產(chǎn)企業(yè)可以從第三人所應支付的土地出讓金或其他補償款項中足額獲得補償。對于特殊情況的處理與村集體組織、政府簽訂的協(xié)議中約定，村集體領導成員，村民不得在建設施工中強行介紹材料、設備供貨商和施工單位，或者不得強行提供材料、設備，強行承包工程。而應當做好拆遷準備工作，在拆遷補償上適當給被拆遷人優(yōu)惠。以上的支出成本，房地產(chǎn)企業(yè)可以計入未來商品房銷售的價格中，還可以從法律允許的范圍內(nèi)提高項目建筑容積率。在施工平面圖上標明樹位、樹種、規(guī)格、占用綠地的面積；古樹名木移植方案。申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。（四）辦理對象及范圍：**區(qū)（五）辦理條件：市政公用工程確需穿越公園或者臨時占用公園土地的。具有書面申請。（七）提交的材料：臨時設施占道申請（包括：占用道路位置、范圍、性質(zhì)、時間、采取的相應措施及占道原因等）；申請人委托代理人提出許可申請時，應出示申請人的授權(quán)委托書。申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。五、繳納有關稅費并落實征地補償費依據(jù)：市政府令148號；京國土房管政（2003）716號六、市國土局下發(fā)市政府用地批復。（五）委托評估合同和受托評估機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書。（八）法律、法規(guī)和規(guī)章明確規(guī)定應提交的其它材料。要結(jié)合城中村改造村的實際情況，制定科學合理的工作方案，按照既定時間節(jié)點，有步驟、分層次，積極穩(wěn)妥地推進城中村改造工作，力爭項目工程早開工、早建成、早見效。五要密切協(xié)作，優(yōu)化建設環(huán)境。第三條 堅持政府引導、統(tǒng)一規(guī)劃、市場運作的原則，積極吸引社會資金參與城中村改造建設。前款規(guī)定以外的建設項目不需要申請選址意見書