【正文】 地帶、南廈豐澤園、朗晴居、嶺南世家回遷房在三級市場的交易日趨活躍加大了對本項目的競爭沖擊。 2．二次置業(yè)： （ 1） 年齡： 3555 歲 （ 2） 心理特征： A．非常熟悉南坑區(qū)域生活，二次置業(yè)不愿離開這一區(qū)域； B．由于是二次置業(yè)，對小區(qū)規(guī)模、檔次有一定要求。 三、 形象定位： 充分挖掘項目所在地理位置優(yōu)勢，塑造項目“便利 、時尚”的市場形象； 彰顯項目優(yōu)良的規(guī)劃設計及戶型結構，傳達小區(qū)“舒適、愜意的居住享受”； 建筑象牙白配藍灰色現(xiàn)代工的外立面，營造項目“優(yōu)雅、清麗”的外在形象， 以求從周邊物業(yè)中脫穎而出； 封閉式、智能化小區(qū)管理，突出小區(qū)“安心、悠然”的生活理念； 針對目標客戶的大眾化特征，賦于項目頗具內涵與眾不同而又雅俗共賞的形象 定位； 通過上述特征的整合與升華，本項目形象定位為：精致住宅小區(qū)，春天般居住享受。 付款方式： 采用一次性付款和按揭付款。在項目銷售的整個過程中，樹立項目形象，傳播項目有關信息，在消費者中形成良好口碑，對項目銷售起到積極的促進作用。 ②派發(fā)宣傳海報： 在茂業(yè)、新一佳、南坑、工業(yè)區(qū)路口派發(fā)項目宣傳海報，發(fā)送項目促銷信息，吸引客戶到售樓部，增強現(xiàn)場人氣。 公 司 管 理 樓 盤 丹 田 吉大新天地 格 力 園 林 精裝修成品房與毛坯房比較有幾個優(yōu)點： 迎合客戶需求，免卻住宅買家對房屋的裝修之苦，省心、省力，所謂“帶著行李入住” 降低時候成本。 春天的腳步， 依然是勿勿又勿勿?? 多少年后， 尋尋覓覓， 終于在城市的中心。 現(xiàn)場包裝： 售樓部主面廣告牌，小天鵝空置樓的外包裝，圍墻、刀旗、南坑市場廣告招牌，相關指示牌。 26 “春天”象征是綠意、舒適，極具親和力，春天般的自然、清新是對人性最大的關懷與撫愛！ 現(xiàn)代人，選擇一個家，需要考慮的事情太多，地段、位置、布局、戶型、無所不牽動著買家的心思，本項目位于老香洲中心地帶，生活極其便利、生活成本低，如果 買家 想不光選擇一個家、更要追求一種 清新、 寧靜 、 優(yōu)雅的生活方式，那么“格林春天”就好象陽春三月的清風撫過，吹醒人們心靈深處對春天向往，想擁有春天， 一定要知道惟有住在春天 里 ，才知道春天的生活到底有多美 !有多精彩！ 主廣告語：“我和春天有個約會” 春天在哪里 ，春天在哪里？ 春天在那綠色的山林?? 童年的兒歌中， 曾無數(shù)次唱響。 八 、 產(chǎn)品策略： 精裝修交樓是近幾年珠海樓市出現(xiàn)的促銷手段。并且在項目開始銷售，就由物業(yè)公司派駐保安及工作人員到售樓部，增強客戶信心。 B、《珠江晚報》： 分析本項目目標客戶特征，對《 珠江晚報》的選擇較普遍，考慮到《珠江晚報》成本較低，報紙廣告可選擇《珠江晚報》。提前建設和裝修樣板房對本項目的銷售至關重要。 （ 4）收尾期： 2020 年 5 月 — 2020 年 8 月 4 個月 工程完成室外工程及綠化，完成總銷售額的 100%。 （ 2） 選擇戶型： 4050 m2一房， 6575 m2二房， m2三房 ? 說明： （ 1） 選擇 m2的小三房的買家重疊，一次、再次置業(yè)及投資客對小三房均有意向，這是小三房面積較小，單套總價較低，而使用功能與兩房相比有質的區(qū)別； （ 2） 目標客戶中的再次置業(yè)者置業(yè)特征為二次置業(yè)而選擇的產(chǎn)品為中小戶型，對產(chǎn)品的要求較為特殊。 1．一次置業(yè)： （ 1） 年齡： 2535 歲 （ 2） 心理特征：具老香洲情結，喜歡該區(qū)域的便利生活，生活成本較低，交通 便利； （ 3） 職業(yè)特征： A、在老香洲、新香洲和珠海其它區(qū) 域工作，公司、企事業(yè)單位及商場（如茂業(yè)百貨、新一佳百貨）的職員或中層部門主管； B、香洲工業(yè)區(qū)內的中青年打工族和中層管理者。 2． 目前，老香洲南坑生活圈住 宅供應有限，項目的競爭沖擊不強。 （ 4） 臨銀樺路住宅受口音污染較嚴重，項目將臨銀樺路住宅規(guī)劃為兩房并設計封閉陽臺，盡可能減除銷售障礙。 3．規(guī)劃設計： （ 1） 戶型按套數(shù)，項目小面積住宅一房、二房與中大面積住宅三房、四房基本上多占 50%，最大可能吸納各類客戶。入戶花園面積達 m2，花園入口及客廳入口基本位于一側，使入戶花園真正成為主人享受生活的空中花園，而非入戶通道或陽臺?？蛷d與餐廳空間連通，但功能區(qū)分明顯。 ? 分析： ① 一房、二房的總套數(shù)占住宅總套數(shù)的 %，而總面積占住宅總 建筑面積的 %； ② 三房、四房、復式的總套數(shù)占住宅總套數(shù)的 %，而總面積占住宅總建筑面積的 %。 ④ 周邊樓盤外立面風格大多以現(xiàn)代風格為主，個別樓盤設計中式風格。 ③ 一房、二房為供應量較少，但市場需求較大。 小結： ① 100160 平方米面積范圍內的戶型所占總量比例最高，達到 %，顯示 13 在可比樓盤中以這一面積范圍的戶型為絕對主力，與老香洲大多樓盤針對二次置業(yè)者量身定作密不可分。 c． 銀樺新村三期接受認購的時期，老香洲南坑板塊各小區(qū)基本售磬，可售住宅數(shù)量較少，為該板塊住宅供應的空檔期。均價較高的恒翠山莊、吉寧山莊、銀樺新村三期、錦繡檸溪為在建在售樓，其余均價較低樓盤銷售周期大多為 20012020 年，目前已基本售磬，符合目前珠海樓價有所上漲的言論。隨著人們生活水平的提高，房地產(chǎn)行業(yè)日益蓬勃，人們對住宅的需求不再簡單的停留在原始功能上，樓盤的美觀、舒適、整體外型也日漸成為人們選擇居住環(huán)境的一個重要因素，而屋頂?shù)男问脚c線條，色彩和質感，昭示著整體樓宇的生機與魅力，并直接關系到城市天際輪廓的形成和景觀，被稱為第五立面的屋頂，已經(jīng)越來越被重視。珠海則可以借鑒先進地區(qū)的成熟經(jīng)驗，快速成長，并形成跳躍式的發(fā)展。 ② 土地拍賣制度從源頭上阻斷爛尾樓的產(chǎn)生 由于土地拍賣制度的實施，拿到地塊的開發(fā)商都有強大的經(jīng)濟實力和嚴密的項目開發(fā)流程，項目的順利完成有了保證，不容易造成爛尾。經(jīng)濟的發(fā)展，促使了該區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出勃勃生機。錦繡閣 卓雅苑 鑫北 名苑 香都 幸福時光 金河灣 銷售率 35% 一期 90% 6 （ 3） 價格溫和上漲 2020 年 112 月珠海商品房銷售面積 萬平方米，同比增長 %， 銷售金額 億元，同比增長 %，全年銷售商品住宅均價 3233 元 /m2，同比增長 %。熙郡 吉大園林路 27000 77512 504 世航中心 景山路與吉大路交匯處 4900 多 正進行地下室和人防建設， 10 月封頂 160 景山茗園 吉大水庫旁 16827 80 多戶 拱北 中庭居 拱北粵 華路279 號 4000 多 6000 左右 148 簡美城市 中心 拱北粵海中路10031009 號 2000 多 11000 多 建至 3 層，預計 8月可拿預售證 172 頤清園 拱北聯(lián)安路102 號 25887 已全部封頂，高層正在裝修 360 金桂軒 九洲大道西 1043號桂花村內 已建至 14 層， 8 月可封頂 146 夏灣 中珠三期商品住宅的空置面積同比下降 %。 二、珠海市房地產(chǎn)市場概況 1． 2020 年珠海房地產(chǎn)統(tǒng)計 （ 1） 二 級市場 年份 商品房施 工面積 住宅施工 面積 商品房竣 工面積 住宅竣工 面積 商品房銷 售面積 住宅銷售 面積 商品房銷 售金額 住宅銷售 金額 2001 2002 2020 109 2020 年珠海城中舊村改造 工程共完成投資 億元， 105 萬平方米回 遷房交付使用，商品房竣工面積 平方米，比上年減少 %；商品房銷售額 億元，比上年增長 %；銷售面積 面平方，比上年增長 %。 1 格林春天營銷策劃報告 第一部分：市場分析 一、宏觀環(huán)境分析 1． 20012020 年珠海城市總體規(guī)劃 2020 年 5 月，珠海市最新城市總體規(guī)劃獲國務院批準，《總體規(guī)劃》的獲批，珠海的城市定位為“珠江三角洲中心城市之一，東南沿海重要的風景旅游城市”。住宅市場是一個城市經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表，珠海市新一輪的城市與經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，以及政府出臺的相關政策，對于本項目 2 來講都可謂為利好消息。 （ 3）價格統(tǒng)計 2020 年 19 月，珠海房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比下降 %；商品房銷售面積、銷售額為 平方米和 億元，同比增長 %和%；其中商品住宅銷售面積、銷售額同比增長 %和 %。 4 珠海市場在建在售非城中村項目一覽表 區(qū)域 項目名稱 位置 占地面積 （ m2） 總建筑面積（ m2） 工程進度 住宅套數(shù) 檸溪 銀樺新村 三期 沿河路與人民路交匯處 6000 多 30000 多 挖地下停車場 170 吉寧山莊 香洲吉檸路 8號 10965 21930 部分建至 34 層 148 恒翠山莊 香溪路 13798 多層已封頂， 小高層建至 2/3，預計 7 月15 日交樓 192 卓雅苑 富檸街 3000 50