南京市天印花園碧云天5-3期項目報告(存儲版)
【正文】 周邊各種生活配套趨于成熟，幼兒園、小學等 教育配套近在身旁，蘇果等購物場所幾步之遙；本案前期入住率高達 75%，生活氛圍濃厚 劣勢： ? 小區(qū)整體定位層次不高，品質層面不占優(yōu)勢。跟普通老百姓親近自然，不產生距離感。 價格分支解釋 ? 101105m2 均價為 4050 元 /平米 101105 m2 是目前市場需求的主力 面積段，也是本案前期客戶蓄水情況較好的面積段。若抓住時機在年前開盤，有利于搶占市場先機。 第七部分：營銷策略思路 總體思路：以低單價、低總價的低價策略主導銷售核心，以促銷為主要方式。綜上所述，建議啟動廣告宣傳。 銷售現場的布置 建議指引系統(tǒng)的完善：銷售中心目前的指引系統(tǒng)較不完善，不容易引起過往人群的注視。 。 案場組織 銷售人員統(tǒng)一說辭，明確賣點。 具體銷售節(jié)點安排 （等入市時機確定后） 第八部分：前期工作安排 開盤前期的主要工作為：（ 1）啟動廣告宣傳 （ 2）案場銷售人員的銷售說辭統(tǒng)一（明確面積、戶型、及工程規(guī)劃） （ 3）銷售道具的準備（戶型圖等） （ 4）銷售現場的布置 （ 5）客戶蓄水情況總結 啟動廣告宣傳 本案的廣告宣傳仍停留在上期階段，目前客戶對本案信息的來源主要通過口碑、附近、廣告牌。項目拔到三層時開始銷售，利于給購房者緊迫感。 ? 小高層的建筑進度已經達 3 層，按小高層產品特點來看，產品給購房者的信心已經初步建立。 3250 元 /平米起售，便于本案前期宣傳更有效的展開。 形象定位 形象定位源于項目的市場定位。 若本案的入市價格相對較低，性價比可以體現，同一區(qū)域內價格優(yōu)勢 得以呈現。 綜合本案前期的產品特色及將要推盤的戶型設計，競爭項目市政天元城、天元吉第都將會給本案帶來品質壓力。 競爭項目在售的主力面積段在 80120m2 之間 市政天元城 06 年 9 月推出的星韻座 80120m2 面積段約占 70%；如月康城 06年 10 月推出的 3 幢小高層則以 80120m2 為主；萊茵東郡目前在售則是面積集中在 8090m2 的單身公寓。該項目的產品品質及規(guī)劃設計較為成功，已經在購房者心中形成高品質形象，相對銷售價格也較高。其中， 130平米左右的價格在 34004000元不等。 預計銷售均價： 4200 元 /平米左右。 第二部分：項目周邊競爭樓盤分析 競爭項目羅列 從本案所處地理位置來劃分，對周邊同區(qū)域內住宅項目進行區(qū)分，本案的競爭對手為：市政天元城、如月康城、萊茵東郡、武夷綠洲、西苑新貴、天元吉第。 從來電、來訪的客戶登記信息來看，絕大多數客戶區(qū)域分布在江寧城區(qū)、項目地址周邊，客戶對本案的價位傾向在 32003700 元 /平米左右，有部分客戶受上期廣告宣傳的 3200 元 /平米吸引而來。 大面積客廳、廚房、餐廳、陽臺，功能分離，更自由隨意。具體幢號套數及面積區(qū)分占位見下表： 編號 套數 占總套數百分比 面積（平米） 占總面積的百分比 31 幢 24 % % 32 幢 36 % % 33 幢 66 % % 備注：項目總套數為 126 套，總建筑面積為 平米。 項目產品分析 項目總套數為 126 套，總建筑面積為 平米。 客廳、主臥朝南，享受陽光、清風。 本案的客 戶蓄水期從 06 年 9 月初開始，平均每天來電、來訪客戶數量約為 7 個左右，累計到目前為止總數量約為 600個左右。 市場大環(huán)境：相對區(qū)域的房價處于上升趨勢，購房者購房熱情較高。 下期推盤時間：年前，具體時間未定。銷售均價為 3500元 /平米左右。 市政天元城與本案屬隔壁，周邊配套及環(huán)境與本案相同
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