【正文】 銷(xiāo)售道具的準(zhǔn)備 戶(hù)型圖，展板等其它銷(xiāo)售道具的準(zhǔn)備。 其它 如做好長(zhǎng)期銷(xiāo)售準(zhǔn)備；元月 28 日為星期天，等等。 均價(jià)與上期相比，保持上漲空間，從而保證利潤(rùn)率得以體現(xiàn)。 第三部分：本案 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)： ? 區(qū)位優(yōu)勢(shì)已經(jīng)凸顯，地鐵規(guī)劃支撐項(xiàng)目?jī)r(jià)值 本案地理位置所在的區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)氛圍已經(jīng)成形，地段價(jià)值呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，加上地鐵規(guī)劃對(duì)本案的利好支撐，項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)已經(jīng)凸顯。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況 市政天元城的上市套數(shù)為 358，去化 304 套，去化率為 %，銷(xiāo)售均價(jià)為 3950 元 /平米；如月康城上市套數(shù)為 191，去化 159 套，去化率為 %銷(xiāo)售均價(jià)為 3600 元 /平米。 下期推盤(pán)時(shí)間：年后，未定。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目排位 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目描述 ? 市政天元城 項(xiàng)目地址：江寧區(qū)成墟路 88 號(hào) 開(kāi)發(fā)商：南京江寧市政建設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 目前在售產(chǎn)品情況：現(xiàn)在銷(xiāo)售的是 06年 9 月開(kāi)盤(pán)的星韻座，產(chǎn)品為（ 15） 5幢 11+1 小高層。 觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)，擴(kuò)張視界，容納更多風(fēng)景。 項(xiàng)目工程進(jìn)度 項(xiàng)目于 20xx 年 9 月初動(dòng)工，目前商業(yè)部分基本建好， 07 年底可全部竣工，預(yù)計(jì)交付時(shí)間 為 08 年中旬。 前期客戶(hù)蓄水情況分析 登記客戶(hù)數(shù)量一般，客戶(hù)區(qū)域分布主要集中在江寧城區(qū)、項(xiàng)目地址周邊，大多傾向于 100 平米左右的小面積段，傾向價(jià)格在 2003700 元 /平米左右，意向客戶(hù)較少。戶(hù)型集中在三房?jī)蓮d兩衛(wèi) ，建筑面積約 135平米，單價(jià)約 3900元左右。 下期推盤(pán)時(shí)間：未定 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目占位 ? 從產(chǎn)品類(lèi)型上以及近期動(dòng)作上來(lái)看，本案最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為市政天元城。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)及設(shè)計(jì)特色給本案帶來(lái)的壓力 市政天元城雖與本案直接相鄰，但因產(chǎn)品品質(zhì)教高，景觀(guān)規(guī)劃特色明顯，已在購(gòu)房者心中留有品質(zhì)高的口碑。 威脅： ? 區(qū)域內(nèi)同一時(shí)期內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目上市壓力 ? 項(xiàng)目前期客戶(hù)蓄水情況不太理想 機(jī)會(huì)： ? 項(xiàng)目?jī)r(jià)格較競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ? 區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)整體屬于上升趨勢(shì) 結(jié)論：本案優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在區(qū)位及配套上，劣勢(shì)為產(chǎn)品自身現(xiàn)狀；面對(duì)區(qū)域內(nèi)整體樓市較好的大環(huán)境與同一時(shí)期內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品上市的威脅下，優(yōu)化產(chǎn)品品質(zhì)，增強(qiáng)購(gòu)房者信心，及采取低價(jià)策略是關(guān)鍵所在。 ? 均價(jià)在 3400 元 /平米 的三房在同區(qū)域內(nèi)屬于另類(lèi)， 3400 元 /平米的均價(jià)制定是為了改變自身的缺陷，來(lái)迎合 部分購(gòu)房者 的購(gòu)買(mǎi)心理 第六部分：項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)建議 建議本案的開(kāi)盤(pán)時(shí)間為 20xx 年元月 28 日 因?yàn)椋哼@個(gè)時(shí)間段屬于市場(chǎng)的相對(duì)空白期，同類(lèi)產(chǎn)品的上市體量不大，競(jìng)爭(zhēng)不激烈。 開(kāi)盤(pán)后：根據(jù)銷(xiāo)售情況反映，調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格。 客戶(hù)蓄水情況總結(jié) 案場(chǎng)日?qǐng)?bào)、周報(bào)的完善。 媒體形式：戶(hù)外為主，報(bào)廣為鋪。 本案的蓄水期已達(dá) 3個(gè)月，從客戶(hù)觀(guān)望時(shí)間角度考慮 前期的客戶(hù)蓄水期已經(jīng)接待來(lái)電、來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)近 600 個(gè)，已經(jīng)具備開(kāi)盤(pán)時(shí)所需的人氣，同時(shí)為了不讓部分意向客戶(hù)流失，建議年前開(kāi)盤(pán)。 定位依據(jù)： ? 產(chǎn)品品質(zhì)的深刻認(rèn)識(shí) ? 避開(kāi)市場(chǎng)直接競(jìng)爭(zhēng)，搶占客源，促進(jìn)銷(xiāo)售 第五部分：項(xiàng)目入市價(jià)格建議 制定價(jià)格原則 依據(jù)市場(chǎng)需求及房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)；明確本案的優(yōu)劣勢(shì)；利于本案銷(xiāo)售；保證利益最大化 ? 市場(chǎng)反映 市場(chǎng)的需求主要以 80120m2 面積段為主 市場(chǎng)整體供應(yīng)量逐步增加，市場(chǎng)將呈現(xiàn)供大于求局面 房?jī)r(jià)保持上漲趨勢(shì)，整體價(jià)格在 36003900 元 /平米左右 ? 本案優(yōu)劣勢(shì)（見(jiàn) SWOT 分析） ? 為了避