【正文】 。例如早期的萬通小商品市場、女人街，近期發(fā)售的朝外門購物中心商鋪、碧溪廣場、萬朋商城等等。這類商業(yè)街形成的黃金鋪位穩(wěn)定經(jīng)營多年，絕少出兌，投資機會極為罕見。招商企業(yè)如果能夠在這些方面滿足經(jīng)銷商的需求，再加以周密的計劃和有效的溝通，獲得招商成功的可能性相對就會較大。 參考案例：北京某知名企業(yè)集團蘇州某店 面積； 120xx 平方米 樓層： 2 樓 業(yè)態(tài)：大型超級市場 合作形式：營業(yè)額 ％提成作為合作利潤，約定保底利潤額的 A 萬元 /年。開發(fā)商參股比例一般不超過 20％，并按參股比例分紅。一般情況下，開發(fā)商控股或全資的零售（服務(wù)）公司獨立核算，而實際上則非自負盈虧，零售（服務(wù)）公司實際上每年并未向開發(fā)商交納物業(yè)租金，營運資金的使用基本上由開發(fā)商安排。 （ 2） 萬科地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓萬佳百貨股權(quán) 20xx 年萬佳百貨以 億元的營業(yè)額躍居廣東省連鎖業(yè)龍頭，其“超市＋百貨”的經(jīng)營模 式也被業(yè)內(nèi)命名為“萬佳模式”。不少投資者看見女人街的賺錢效應(yīng)，一廂情愿的認為美人街與麗人街也 一定會如此，而匆忙做出投資決定，未想到結(jié)果并非如此，因此套牢。城市規(guī)劃出屬于公開信息，投資者可以從規(guī)劃局、市政等政府機構(gòu)了解。如王府井、西單、國貿(mào)、燕莎、金融街、中關(guān)村等，由于這些地區(qū)多年來形成 的固定消費群體和消費檔次，其回報率比較高。以連 鎖超市為例， 1994 年全國連鎖超市實現(xiàn)的銷售額占社會零售額的 1%， 1997 年上升至 8%， 20xx 年則超過了 20%。對售后由管理公司包租的項目，如超過 15%的的回報承諾，則需要謹慎對待。 建外 SOHO 位于長安街上的建外 SOHO，總建筑面積約為 70 萬平米，由公寓、寫字樓、SOHO 小型辦公房及大量裙 房組成，配套設(shè)施包括幼兒園和會所。由于本項目以年輕時尚型女性服裝為主，賣場集購物、休閑和娛樂為一體，迎合當 今時尚的 酷一族 對環(huán)境和商品價格的要求，每層各圍繞一個主題展開，地下一層為美食，一層為服裝，二層為女性飾品和化妝品，三層為運動休閑服飾。由于其經(jīng)營模式有創(chuàng)新，定位準確，符合現(xiàn)在北京存在的品牌消費的需求群體，相關(guān)配套設(shè)施較好，所以銷售旺盛。本項目是盤活爛尾樓的一大力作。由于其產(chǎn)品設(shè)計合理，面積適中，鋪鋪朝街，所有商鋪均可自由連通為 20020xx 平米的商業(yè)空間。投資前應(yīng)通過現(xiàn)場實地調(diào)查來深入了解鋪位的實際情況、環(huán)境因素、觀察分析可能受到的限制和影響，即時發(fā)現(xiàn)不利因素進行規(guī)避。按照國際慣例，當人均 GDP 達到 3000 美元時，人們的消費方式就將越來越傾向于方便、快捷。這類商鋪大多處于新建住宅小區(qū)沿街或小區(qū)內(nèi)主要干道，以為小區(qū)居民服務(wù)為主。那北京來說，如果投資者能夠了解城市未來 510 年的發(fā)展規(guī)則，就可以有的放矢，提前介入。商鋪近年來在全國各地都是屢現(xiàn)高潮，深圳、廣州、上海、北京，商鋪投資都一直是物業(yè)投資的重點和熱點。大連萬達擁有 50％的股權(quán)，但在 20xx 年 10 月 8 日，大連萬達撤出大洋百貨，其股份全部轉(zhuǎn)由福建百建接手。 操作建議：與委托經(jīng)營模式的相似，對零售服務(wù)商的盈利能力要求更高。如零售服務(wù)商不提供保底利潤，則建議 開發(fā)商不采用此模式。 三 . 開發(fā)商介入零售業(yè)的三大模式 “營業(yè)額提成＋保底”的委托經(jīng)營模式 此模式是指開發(fā)商與有一定知名度、實力較強、業(yè)績較佳的零售服務(wù)商合作，由開發(fā)商提供商業(yè)物業(yè)，零售服務(wù)商負責其余部分的投資，并負責經(jīng)營管理。一般來說，經(jīng)銷商最關(guān)心的，不外乎以下幾點：產(chǎn)品是否有潛力 ，有無強勢的銷售政策和市場支持，是否有合理的退換貨制度等。商業(yè)街的形成一般需要區(qū)域商業(yè)的長期培育，一般至少 2年，才能形成較成熟的商業(yè)氛圍，一條成熟的商業(yè)街會持久穩(wěn)定的發(fā)揮商業(yè)效用，有很高的商業(yè)價值和收益回報，國內(nèi)外有很多知名商業(yè)街已成為城市商業(yè)的代表。 3. 不同商業(yè)的經(jīng)營方式簡述 一個商業(yè)地段的價值，并不因為他擁有多少個大型賣場和高檔商場，必須慎重的考慮到當?shù)氐娜肆?、地理位置、公共投入、?guī) 劃配合等不同因素，一個有完整規(guī)劃、充足配套的商業(yè)網(wǎng)點，才能大大提高當?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)的價值。個性鮮明的特色商業(yè)街、大型現(xiàn)代化購物場所、連鎖超市、便利店等商業(yè)物業(yè)星羅棋布，商業(yè)市場呈現(xiàn)出現(xiàn)代化、市場化、多元化的發(fā)展趨勢，北京商業(yè)市場開始逐漸走向成熟和完善。隨著北京商業(yè)市場的逐漸成熟和完善，現(xiàn)狀存在的各大商圈正向更高層次繼續(xù)升級，其商業(yè)影響力、吸引力正在加強，現(xiàn)狀主要商圈的商業(yè)地位將 不會被其它物業(yè)所取代，商業(yè)繁華板塊、商業(yè)價值較高的物業(yè)將仍然存在于城市中心地帶的區(qū)域核心位置。 目前，北京市場上在建、待建的定位于 shopping mall 的項目有 10 家之多，總規(guī)模在 200 萬平方米以上，具體位置如表所示： 物業(yè)名稱 位置 規(guī)模 竣工時間 建筑規(guī)劃形式 建外 SOHO CBD 區(qū)域 80000 20xx 商業(yè)街群 華貿(mào)中心 CBD 區(qū)域 180000 20xx 獨體商業(yè)樓、獨立商業(yè)街 北京萬達廣場 CBD 區(qū)域 80000 20xx 獨體商業(yè)樓、獨立商業(yè)街 中關(guān)村廣場 中關(guān)村 20xx00 20xx 主要為地下空間 世紀金源 MALL 石景山 680000 20xx 獨體商業(yè)樓 大鐘寺商業(yè)廣場 大鐘寺 20xx00 20xx 獨體商業(yè)樓 北京 MALL 亦莊 400000 待定 待定 東華國際廣場 東直門 待定 20xx 獨體商業(yè)樓 菜市口國際商城 菜市口 210000 待定 待定 規(guī)劃 MALL 東北部區(qū)域 待定 待定 待定 從上述圖表可以看出，未來幾年內(nèi)北京市大規(guī)模、多功能的商業(yè)設(shè)施市場表現(xiàn)相當活躍，總體放量十分巨大， 20xx 年至 20xx 年將是北京市商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)最為突出的階段。因而其成功與否除去項目本身之外，其開發(fā)策略以及運作管理方式將是關(guān)鍵。 總之，商業(yè)地產(chǎn)成功與否，市場運作是關(guān)鍵，除了上述的原則與要點之外，在具體的運作環(huán)節(jié)中，后期的經(jīng)營管理會成為其可持續(xù)發(fā)展以及地 價提升的關(guān)鍵，只有做到商業(yè)物業(yè)整體合理經(jīng)營，才能極大提升物業(yè)商業(yè)價值，使得開發(fā)商、投資者、運營者以及消費者四方受益。二是只租不售。 反之，即第二個、第三個環(huán)節(jié)沒有利潤空間，將直接導致物業(yè)的經(jīng)營管理不成功，這對開發(fā)商的品牌、信譽造成的打擊是直接和致命的。這是許多專家學者都提出并強調(diào)的觀點。同一個城市的不同區(qū)位，具有不同的級差地租，直接影響商業(yè)地產(chǎn)的土地成本。 二、北京商業(yè)物業(yè)分析 1. 商業(yè)地產(chǎn)簡析 商業(yè)地產(chǎn)對于地產(chǎn)業(yè)來說是相對較新的一個范疇，自從中國加入世界貿(mào)易組織后，許多國際零售、娛樂、家居、餐飲業(yè)的商業(yè)巨頭均在加快進軍中國市場，一些新興的商業(yè)類型推動了國內(nèi)商業(yè)類物業(yè)的發(fā)展。 與原來的規(guī)定相比，《補充意見》對給予銀行貸款貼息的范圍進行了修改，將連鎖企業(yè)年銷售額從 5000 萬元以上提高到 6000 萬元以上；擁有連鎖超市、便利店 40 家以上提高到 60 家以上；取消了“連鎖總部注冊在北 京”的限制；在繁華街區(qū)開設(shè)的標準便利店 (100 平方米左右 )不再享受貸款貼息。 這項政策的出臺，將大量不合要求的商業(yè)地產(chǎn)項目清理出局，保證了北京商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展 。由于及時調(diào)整最低生活保障等相關(guān)標準，緩解了糧油價格上漲對低收入群眾生活的影響。二是消費保持較快增長?，F(xiàn)代制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)對經(jīng)濟增長的支撐作用增強，增長結(jié)構(gòu)趨向協(xié)調(diào)。商業(yè)地產(chǎn)階段性報告 目 錄 一 .宏觀市場環(huán)境分析 1. 經(jīng)濟環(huán)境分析 2. 政策環(huán)境分析 3. 其它因素影響分析 二 .北京商業(yè)物業(yè)分析 /宣傳 /推廣策略簡析 三 .開發(fā)商介入零售業(yè)的三大模式 1.“營業(yè)額提成＋保底”的委托經(jīng) 營模式 （或全資）經(jīng)營模式 四