【正文】 好各種資料，例如物業(yè)的構(gòu)成明細、物業(yè)公用部位明細、物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備明細、各種管線和地下排水系統(tǒng)的圖紙資料、業(yè)主裝飾裝修資料、業(yè)主反映物業(yè)存在問題整改情況資料等，都要及時收集分類建檔，以便查考。三是要當(dāng)作業(yè)主的面再次進行蓄水試驗，沒有問題請業(yè)主簽字，以免業(yè)主在裝修時，因人為造成管根、地面向下滲水而推卸責(zé)任。衛(wèi)生保潔工作。抓好小區(qū)秩序維護。另外，業(yè)主認為既然開發(fā)商指定的物管公司，那么開發(fā)商與物管公司就是一家，發(fā)生問題理所當(dāng)然找物管公司解決。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)管理合同。處理好三者關(guān)系。安民告示。所以物管公司要特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開放商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔(dān)起開發(fā)商賦予的管理服務(wù)職責(zé)，為開發(fā)商排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對業(yè)主反映的問題，物管公司無法解決或無能力解決時，切不可盲目應(yīng)允，給自己留下后患。有的物管企業(yè)由于不主動向物價部門申報收費，擅自確定收費標準，引起了業(yè)主的不滿和投訴，受到物價部門的查處和經(jīng)濟罰款，既影響了物管公司在業(yè)主中的形象，又使企業(yè)蒙受了經(jīng)濟損失。三、前期物業(yè)管理中應(yīng)把握的重點環(huán)節(jié)。前期物業(yè)管理各種矛盾比較集中，譬如房屋質(zhì)量問題，購房合同規(guī)定的內(nèi)容沒有兌現(xiàn)問題、小區(qū)配套設(shè)施沒有到位問題、衛(wèi)生保潔問題、小區(qū)安全秩序問題等，甚至因裝飾裝修引起的鄰里糾紛亦找物管公司協(xié)調(diào)解決。三是抓好生活垃圾袋裝化，減少生活垃圾隨處放，蒼蠅滿天飛的現(xiàn)象。三是要不斷巡查裝修施工現(xiàn)場，及時制止違規(guī)裝修現(xiàn)象。除了辦好正常的交接手續(xù)外，物管人員必須熟悉小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)情況，了解不同房屋套型的布局情況，了解小區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)情況等等，以便于業(yè)主的查詢。工作量和工作的難度盡管比較大，但物管公司必須全力以赴做好工作，確保有比較高的業(yè)主滿意率。對于老小區(qū)來說，由于沒有成立業(yè)主委員會，一直是由建設(shè)單位指定的物管公司實施管理，是否也叫前期物業(yè)管理，則另當(dāng)別論。當(dāng)小區(qū)第一批房屋建成出售后，隨著業(yè)主的入住就需要物業(yè)管理，否則小區(qū)就成為一個無序的聚居地，秩序混亂不堪。（5）依據(jù)裝修方案結(jié)合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進行裝修驗收。開展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查積極參與地產(chǎn)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在銷售中心幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛好及各類服務(wù)需求，通過分析，確定管理服務(wù)標準及各項服務(wù)收費標準，使今后的物業(yè)管理服務(wù)工作更加貼近業(yè)主。并且物業(yè)服務(wù)的前期介入—是有利于開發(fā)商；二是有利于業(yè)主；三是有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是互利共贏之舉!參考文獻陳福才．《物業(yè)物業(yè)前期介入管理尤其是對社區(qū)文化項目和社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)的專業(yè)意見，保障了社區(qū)生活服務(wù)項目的開展。作為管理者從物業(yè)前期介入管理開始，為物業(yè)管理公司設(shè)計合理山西工商學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計）人事組織架構(gòu)，制定各部門之間的配合協(xié)調(diào)程序與備崗位職責(zé)，采購管理服務(wù)所需家具、文具、通訊工具、工程維修工具及辦公設(shè)備，為物業(yè)管理公司各部門制定具體管理制度與規(guī)定，對各部門主要管理人員進行現(xiàn)代物業(yè)管理概念與操作手法的培訓(xùn)，就物業(yè)項目的設(shè)計、物料、能源分布、設(shè)備安裝等向發(fā)展商提出有關(guān)建議，以最大限度地降低日后的維修與使用成本。物業(yè)管理公司在接管物業(yè)前為維護全體業(yè)主(使用人)的利益以及自身的合法權(quán)益，并先于業(yè)主入住(使用)之前進行，從確保物業(yè)的正常使用功能和管理基礎(chǔ)出發(fā)，代表業(yè)主對即將交付使用的物業(yè)的質(zhì)量、管理資料、配套設(shè)施等進行的綜合性管理。重大問題一定要：書面函告開發(fā)商，方能引起其重視，同時也能規(guī)避物業(yè)管理責(zé)任。有效的避免因設(shè)計的合理性而給業(yè)主使用和物、比管理帶來的不必要的麻煩。(4)選派管理人員運作物業(yè)前期管理建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)，而服務(wù)刑‘象則是人，即業(yè)主和使用人。早期介入可以優(yōu)化設(shè)計，減少不必要的后期麻煩，物業(yè)管理公司可以在早期就與該物叫卜有關(guān)部門打好招呼，疏通渠道，讓后期的入住工作得以順利進行。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 前期介入 重要性一、物業(yè)管理的前期介入(一)前期物業(yè)管埤的含義物業(yè)管理的前期介入是指在物業(yè)管理公司未正式接管物業(yè)之前，建設(shè)項目未竣工之前的施工階段甚至未動工之前的規(guī)劃設(shè)七十階段就介入物業(yè)管理。物業(yè)公司須每年“晾”賬單。北京出臺的這一新法規(guī)雖然沒有解決業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾，但卻從根本上解決了物業(yè)管理公司與開發(fā)商之間權(quán)責(zé)糾紛問題，我個人認為這種解決問題的方式很值得其他地方借鑒。物管公司作為小區(qū)的管家，要對小區(qū)的各項管理規(guī)定及早安民告示，可通過通知、公告、告示等形式將具體的規(guī)定和要求及時通知業(yè)主。前期物業(yè)管理中，存在著開發(fā)商、物管公司、業(yè)主之間相互關(guān)聯(lián)制約的關(guān)系。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)管理合同。衛(wèi)生保潔工作前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔首先必須抓好裝潢垃圾的集中堆放和及時清運，減少灰塵污染。工作展開在業(yè)主大會召開之前。服務(wù)業(yè)主是建設(shè)單位。用心服務(wù)》．山西科學(xué)技術(shù)出版社，2010年6月千艷青．《物業(yè)管理概論與實務(wù)》．北京：化學(xué)工業(yè)出版社，2007年1月李加林、周心怡．《物業(yè)管理實務(wù)》．北京：中國建筑工業(yè)出版社，2006年滕永健、黃忐潔．《物業(yè)管理實務(wù)》北京：中國建筑工業(yè)出版社，2006年張莉祥．《物業(yè)管理法規(guī)》．北京：中國建筑工業(yè)出版社，2004年王秀云、: 化學(xué)工業(yè)出版社, 2008年3月第二篇：住宅小區(qū)前期物業(yè)管理住宅小區(qū)前期物業(yè)管理——前期開發(fā)遺留問題探究城建工管班王志明學(xué)號：0811010051摘要：小區(qū)前期物業(yè)管理是對在建住宅小區(qū)進行安裝工程、裝修工程及小區(qū)綠化等多方面的管理。將前期管理作為物業(yè)管理服務(wù)的重要項目納入制度化、規(guī)范化、程序化的管理軌道，能夠使房地產(chǎn)開發(fā)商由被動到自覺地考慮物業(yè)的前期管理工作，從而規(guī)范了發(fā)展商的開發(fā)與銷售行為。另一方面也為政府各管理職能部門找到了一個社會總代管。物業(yè)管理企業(yè)通過前期管理對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護工作。同時，物業(yè)管理公司前期介入時應(yīng)注意幾點：對開發(fā)商的建議一定要專業(yè)，否則沒人聽；分析產(chǎn)生問題的原因、危害和影響，要準確、有依據(jù)、以理服人；提出的建議能減少損失，能增加效益，最好是開發(fā)商、承包尚和物業(yè)管理公司多方受益；不要只提問題，要有建議，要有方案，要有措施，更要有解決問題的辦法；講原則、講道理、講利弊、講方法、講感情。(三)在物業(yè)的驗收期及時發(fā)現(xiàn)存在問題落實整改物業(yè)管理公司介入竣工驗收，嚴把物業(yè)驗收關(guān)，可以明確責(zé)任，避免物業(yè)管理公司在今后的管理中背上沉重的包袱；可以促進建設(shè)單位嚴格按照國家有關(guān)規(guī)范和設(shè)計要求對工程進行認真驗收；有利于分清工程缺陷的整改責(zé)任，及時為業(yè)主追時應(yīng)得的補償，避免業(yè)主不必要的負擔(dān)。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。上海第二工業(yè)大學(xué)成人與繼續(xù)教育學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）(三)設(shè)備設(shè)施安裝階段物業(yè)管理物業(yè)管理在設(shè)備設(shè)施安裝階段介入的內(nèi)容：物業(yè)公司維修人員提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，做好財務(wù)預(yù)算，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。(四)前期物業(yè)管理的內(nèi)容（一）規(guī)劃設(shè)計階段物業(yè)管理物業(yè)管理在規(guī)劃設(shè)計階段的內(nèi)容：從項目設(shè)計開始提前管理，參與物業(yè)建設(shè)項目的優(yōu)化設(shè)計，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。物業(yè)管理提前管理物山仁建設(shè)，從開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計、審批、施工建設(shè)、設(shè)備安裝運行到工程竣工驗收期間以物業(yè)管理的角度㈩發(fā)提前發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，能夠避免以后在實際的物業(yè)管理重在遇到此問題，避免了在以后的物業(yè)管理服務(wù)中的諸多麻煩。（二）前期物業(yè)管理的作用完善物業(yè)管理的規(guī)劃設(shè)計由于社會發(fā)展水平存在差異造成房屋設(shè)計要求也不同。更好地監(jiān)督施工質(zhì)量物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨著以后接管驗收及維修保養(yǎng)的任務(wù)，而工程質(zhì)量的任何隱患和疏忽都會增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作難度，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)更加重視房屋的質(zhì)量，而且，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理方面掌握第一手的資料，對所發(fā)現(xiàn)的缺陷問題或遺漏項目則可在現(xiàn)場與開發(fā)商和施工單位共同磋商，及時提出并落實整改方案，配合設(shè)備安裝，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量，對內(nèi)外裝修方式，布局、用料等從物業(yè)管理角度提供有關(guān)意見。第二，有利于后續(xù)工作的順利進行。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計方案的討論，完善設(shè)計細節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管后即能投入使用，保證以后為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。物業(yè)的設(shè)計人員受所從事的專業(yè)的限制，基本上是從技術(shù)角度考慮問題，對于管理的要求往往考慮不足，這就可能造成物業(yè)建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。我們應(yīng)依據(jù)和開發(fā)商簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，主動參與、積極配合。物業(yè)管理公司的職能和業(yè)主服務(wù)要求也相應(yīng)發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司只要搞好后期管理服務(wù)上，還要求借助物業(yè)管理公司熟悉掌握房屋和設(shè)備使用管理的專業(yè)優(yōu)勢，前期介入管理丌發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收等工作，保證物業(yè)建設(shè)的設(shè)計合理和質(zhì)量良好。前期管理完善的記錄和相應(yīng)的證據(jù)在未來的隱患發(fā)生時，對分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責(zé)任非常有利。是以社區(qū)文明氛圍的塑造、社會生活服務(wù)項目的展開以及社區(qū)意識的培養(yǎng)，來實現(xiàn)“讓業(yè)主擁有一個居住安定放心、環(huán)境優(yōu)美舒心、生活方便稱心、文化娛樂歡心”的生活家園。五、結(jié)論綜上所述，實踐證明由于目前設(shè)計、建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認識重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，造成物業(yè)建成后的長期管理服務(wù)工作中，出現(xiàn)諸多問題。我謹以此論文闡述自己愚見，簡單探究一下我國住宅小區(qū)前期開發(fā)中有哪些遺留問題及相應(yīng)的處理對策。細節(jié)決定成敗。需大量收集各種資料。四是適當(dāng)增加保潔力量，增加保潔次數(shù)，盡量使業(yè)主從一入住小區(qū)就感受到溫馨整潔的環(huán)境。新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理收費要經(jīng)當(dāng)?shù)匚飪r部門批準才能實施，是一項政策性很強的收費項目。在這三者關(guān)系之中，物管公司既不能得罪開發(fā)商，更不能得罪業(yè)主，因為前期物業(yè)管理結(jié)束后，物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實施管理服務(wù)，不是開發(fā)商說了算，而是業(yè)主大會說了算。其中，前期開發(fā)遺留問題已經(jīng)成為物業(yè)管理矛盾的核心癥結(jié)。也就是說，當(dāng)業(yè)主大會主體沒有出現(xiàn)時，建設(shè)單位不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費。三是創(chuàng)新項目管理模式，建立項目負責(zé)人制度。很多人把物業(yè)管理看成是開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一個獨立的行業(yè)，但是，在開發(fā)建設(shè)的前期，物業(yè)管理企業(yè)通過前期介入活動，本著“服務(wù)第一，誠信服務(wù)，以質(zhì)取勝”的態(tài)度，將長期積累的物業(yè)知識與經(jīng)驗應(yīng)用與規(guī)劃設(shè)計，并且在建設(shè)施工銷售階段同步跟進配合，協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位及時發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)銷售過程中存在的問題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少一些問題的發(fā)生，減 3山西工商學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計）少房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的糾紛，使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)得以順利進行，而且可以在物業(yè)丌發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)