【正文】 ? 西區(qū)稀缺多層臻品——初定題目： 鴻基雅園——西區(qū)多層的典范與魅力 ? 解讀鴻基雅園的地段價值（5分鐘車程、濕地公園） 逐漸引入本項目——分兩篇展開。 ? 認(rèn)購活動的公告——硬廣公告認(rèn)購活動及認(rèn)購細(xì)則等。 認(rèn)購活動的相關(guān)宣傳——介紹認(rèn)購活動的進(jìn)程（如項目火爆認(rèn)購中）、認(rèn)購活動的 總結(jié)（為下一步開盤造勢）。 軟廣篇——戶型綜述篇、人性化設(shè)計篇、項目靚點篇（多層住宅、濕地公園等）。 ? ? 工程進(jìn)度公告主要運用媒體——工程圍擋及銷售現(xiàn)場廣告，房地產(chǎn)網(wǎng)站。 ?節(jié)日賀詞主要運用媒體： 《淮海晚報》、《淮安電視報》、《淮海商報》、淮安電視臺、網(wǎng)站。 專題片：主要以寫實為主，全面的突出項目優(yōu)勢，地理位置、交通、綠化、濕地、 多層等，對項目的規(guī)劃理念、先進(jìn)的管理配套。 網(wǎng)絡(luò)廣告創(chuàng)意 根據(jù)本案特點，本案的網(wǎng)絡(luò)廣告主要是通過當(dāng)?shù)貫g覽量比較多的房產(chǎn)網(wǎng)站做。2024年10月23日星期三下午12時6分11秒12:06:1124.10.23 嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。24.10.232024年10月23日星期三12時6分11秒24.10.23,謝謝大家！,。24.10.2324.10.2312:06:1112:06:11October 23, 2024 踏實肯干，努力奮斗。同時，可以細(xì)致刻畫產(chǎn)品的特點。 （四）展現(xiàn)項目的獨特性，與眾不同、卓爾不群。 ? 銷售情況的宣傳——對項目熱銷態(tài)勢進(jìn)行宣傳，刺激客戶的購買欲，為三期洋房銷售準(zhǔn)備。,階段性媒體運用： ? 項目產(chǎn)品的強(qiáng)化介紹主要運用媒體：《淮海晚報》、《淮安日報》（作補(bǔ)充）、 相關(guān)網(wǎng)站、道路廣告牌作二期廣告。 各媒體廣告主題與內(nèi)容初步計劃： ? 項目形象的強(qiáng)化表現(xiàn)： 銷售中心改造落成、樣板間竣工、對樣板間的初步表現(xiàn)等。如：樣板間的竣工等。 ? 開發(fā)商實力的彰顯——通過軟文彰顯開發(fā)商的實力，塑造品牌地產(chǎn)形象。 ? 項目所在地段價值的提升主要運用媒體：《淮海晚報》為主、《淮安日報》作為輔助， “淮安網(wǎng)上樓市”也可作為有機(jī)補(bǔ)充。在銷售中期（保溫期）主要以硬廣和軟性文章為主， 并逐漸減少密度的方法來控制廣告投放量以及補(bǔ)充廣告訴求的不足。 便于在特殊推廣階段構(gòu)筑市內(nèi)、市外雙重傳播圈：這些路段的戶外廣告牌將 和工程圍擋、工程現(xiàn)場廣告構(gòu)建市內(nèi)、市外的傳播圈，可以作為報紙、網(wǎng)站 廣告的有益補(bǔ)充，尤其是在項目推廣的保溫期時，這種廣告將更有意義。 受眾群體明確：主要受眾群體明確，大都是有心買賣房屋的意向人士或房地產(chǎn)界的專業(yè)人士。,網(wǎng)絡(luò)媒體：,網(wǎng)絡(luò)媒體因為覆蓋廣、內(nèi)容更新方便及時、而且信息發(fā)布量大， 所以將是項目推廣的最重要的渠道之一，尤其是在項目進(jìn)入實際銷售之 后。 時間段上重點選擇早8：00 — 晚10：00之間的特色欄目段。而其它頻道為有線 頻道，覆蓋淮安地區(qū)安裝有線網(wǎng)絡(luò)的客戶。 《淮安電視報》將是發(fā)布重要新聞和特殊階段硬廣的可選擇的媒體之一，可以作為 特殊階段的輔助媒體。高學(xué)歷讀者是各報競相吸引的人群。 輻射范圍：淮安五區(qū)四縣的商業(yè)領(lǐng)域，縣區(qū)個體老板，私人企業(yè)老板。,《淮安日報》—— 發(fā)行量最大：日發(fā)行量5萬份，是淮安地區(qū)發(fā)行量最大、最具影響力的報紙之一。,主要推薦原因如下：,《淮安晚報》—— 發(fā)行量最大：日發(fā)行量7萬份，是淮安地區(qū)發(fā)行量最大、最具影響力的報紙之一。 D、二次開盤成交完后，立即封盤進(jìn)行三期花園洋房的推盤準(zhǔn)備。 每個房號允許二名客戶認(rèn)購，每個客戶只允許認(rèn)購二套房。 C、內(nèi)部認(rèn)購的客戶需參加客戶調(diào)查的活動，其中我們將設(shè)置開盤折扣競猜。 ②、認(rèn)購時客戶需繳納2萬元的誠意金（5萬元直接簽訂認(rèn)購協(xié)議書）， 意向認(rèn)購房號。 廣告宣傳沒有吸引到足夠數(shù)量的客戶到現(xiàn)場，后期沒有媒體宣傳。,已成交客戶購買戶型分析,上述數(shù)據(jù)表明，三房的成交客戶群體略低于二房，這一因素和本項目 現(xiàn)階段的推盤方向有關(guān)。目前置業(yè)顧問經(jīng)過強(qiáng)化培訓(xùn)，現(xiàn)業(yè)務(wù)技能已有一定水平的提高。,一、推盤思路,二階段推盤,提升251套花園洋房 品味形象，與多層形 成高低搭配,主推一期多層余房179 套，并盡量消化頂層不 好銷售樓層,推廣主題： 主城之央 庭院美宅,二階段推盤,房價格不變，但促銷優(yōu)惠措施明顯,二、銷售目標(biāo),目標(biāo),多層剩余 銷售達(dá)到85%,多層、洋房 銷售時間錯開,目標(biāo)均價 4850元/㎡,確立樓盤 品牌形象,確立企業(yè)形象,為洋房銷售 提供準(zhǔn)備,三、銷售方針,快速持續(xù)銷售 確立樓盤品牌形象 價格穩(wěn)中上漲 實際成交價不漲 針對性促銷 允許炒房,四、一期一階段銷售總結(jié),鴻基雅園項目從去年10月20日開始銷售至今，現(xiàn)正處于銷售的低迷階段。下一階段我們在工程形象正常的 情況下，可以考慮多利用老客戶帶新客戶的方式進(jìn)行促銷。 投資回報客戶認(rèn)為我們的價格上升空間不如其它樓盤大,而且限制炒房?，F(xiàn)場停止正式銷售，售樓部將針對 這部分房號進(jìn)行認(rèn)購的客戶積累。購房客戶到場后，只需到房號確認(rèn)處，簽字確認(rèn)同意購買房號，并 立即交納誠意金，辦理正式認(rèn)購手續(xù)。告知客戶現(xiàn)行執(zhí)行折扣為一次性付款給予98折優(yōu)惠； 銀行按揭付款享受99折優(yōu)惠，但認(rèn)購客戶將享受三期開盤驚喜折 扣優(yōu)惠。競 猜中的客戶參加抽取一名購房開盤優(yōu)惠折扣后再折上99折的大獎。另外為了擴(kuò)大在淮安市范圍內(nèi)的宣傳，可以考慮選擇 《淮安日報》作為特殊階段的媒體工具使用。發(fā)布大篇幅軟廣、硬廣以及項目新聞等都將主要通過它來實現(xiàn)。,《淮海商報》房產(chǎn)版—— 發(fā)行量次之：日發(fā)行量2.5萬份，是淮安地區(qū)發(fā)行量僅次于淮海晚報、淮安日報的報紙。 揚子晚報2544歲的讀者比例達(dá)到48.5%。 因此報的發(fā)行周期比較長，屬于周報范疇，持續(xù)期相對其他報紙時間短，可做備用媒體。 推薦新聞綜合頻道原因如下： 覆蓋范圍廣：新聞綜合頻道覆蓋淮安五區(qū)四縣，以及靠近淮安的地區(qū)。 在廣播電臺中，我們推薦淮安廣播電臺的交通頻道，將是我們宣傳的主 力媒體?；窗矎V播交通頻道通過AM和FM兩種形式，不僅覆 蓋全省，而且還輻射到省外一些地區(qū)，是淮安各頻道中收聽率最高的，在其它各地市的收 聽率很高。 網(wǎng)上樓市推薦理由—— 專業(yè)性強(qiáng)：是淮安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局下設(shè)的最大、最有影響力的一個專業(yè)性網(wǎng)站，匯集 了大量的房地產(chǎn)土地、成交、信息。）,推薦理由如下： 輻射范圍相對較廣、與目標(biāo)客戶有一定的直接接觸性