【正文】 品牌影響力方面略有欠缺； 市場風險： 明年南昌大盤層出不窮，市場供應量將大幅提升，消費市場將成供大于求的形勢，市場競爭將更加激烈。 四、項目機會點 隨著澄碧湖治理工程的開展，澄碧湖片區(qū)的生活素質(zhì)將得到進一步提升，這有利于緩解項目周邊配套不齊、片區(qū)生活檔次不高的劣勢； 澄碧湖兩大廣場一大主公園建成后 ，夢里水鄉(xiāng)的生態(tài)環(huán)境愈加美麗，這有利于提高項目的吸引力和附加值； 按照南昌縣新城市規(guī)劃，澄碧湖片區(qū)將是主要的高尚居住區(qū)； 根據(jù)南昌城市規(guī)劃，澄碧湖將成為南昌幾大湖泊之外又一距離市中心最近的湖泊，而毗鄰澄碧湖的夢里水鄉(xiāng)也將成為湖景樓盤中最接近市中心的樓盤之一，擁有巨大的升值空間； 澄碧湖片區(qū)是未來南昌市民主要的生活區(qū)，其優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境決定了該片區(qū)必然走高檔物業(yè)道路。 四、檔次定位 江西首個“高品質(zhì)”、“低價格”的南昌市首個高尚生態(tài)、文化、健康家園。 闡釋： 夢里水鄉(xiāng)所處優(yōu)越的地理位置，決定了它是目 前南昌唯一一個以江南水鄉(xiāng)風情為題的大型生態(tài)住宅小區(qū)。 我司現(xiàn)將商業(yè)街主定位分別從不同角度提出 2 個方案，以供貴司參考： 方案一：將商業(yè)街建成南昌市住宅小區(qū)中最具檔次和特色的步行一條街。 二、關(guān)于商業(yè)街 VIP 卡的建議 充分利用商業(yè)街的影響力，引入廣義商業(yè)功能，與省內(nèi)著名酒店、超市、航空公司、著名旅游景點、電信、教育機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)等強強聯(lián)合，達成協(xié)議，實現(xiàn)三贏。 四、文化、健康管家的設(shè)想 本項目全新倡導“生態(tài)、文化、健康”住宅概念，倡導一種不僅僅是生理，而且還是心理的健康新生活。我司建議在小區(qū)與澄湖西路架一座輕巧古樸的人行橋跨越澄湖西路與休閑廣場連接，把優(yōu)美秀麗的澄碧 湖風景直接導入夢里水鄉(xiāng)。但作為地產(chǎn)新貴，夢里水鄉(xiāng)完全可以創(chuàng)造出一種全新的，有別于綠地及其他樓盤的生活概念。根據(jù)夢里水鄉(xiāng)的特色，有效地突出本項目的唯一性，排他性（江南園林），權(quán)威性（江西首個民族文化社區(qū)）優(yōu)勢：即江南水鄉(xiāng)的影響力。 人家和豫章文化完美交融這一形象塑造主線。因此在正式發(fā)售前完成如下形象包裝。 夢里水鄉(xiāng)配套先行：（ 65）南昌人首次提出配套先行 夢里水鄉(xiāng)的道路與生活配套； 國內(nèi)配套先行的例子； （ 66） 夢里水鄉(xiāng)演繹本地住宅開發(fā)新觀念，南昌房地 產(chǎn)開發(fā)的里程碑。 A、 造勢 配合事件營銷，發(fā)布系列 1/2 版平面廣告。 創(chuàng)意： 在信息爆炸的今天，廣告要沖出眾多資訊的包圍，就應該在畫面上吸引人，在內(nèi)容上打動人。 （三）、電臺 江西人民廣播電臺《坐看樓起》欄目自 20xx 年開通以來，影響日益擴大，價格非常實惠，本項目作為一個高檔大盤，通過這個欄目與聽眾互動交流，能很好地擴大本項目的知名度和美譽度。 D、模型巡展 將“夢里水鄉(xiāng)”的環(huán)境模型進行巡展，地點在南昌市三個人流較多的地方，由銷售人員作講 解，并派發(fā)宣傳資料（單頁），告知參觀者“夢里水鄉(xiāng)”的開盤時間。 位置：澄湖中路與蓮西路交叉口 目的：該地方是南昌縣區(qū)分隔線，交通發(fā)達、人流量大； 內(nèi)文：項目效果圖； 隨文：售樓電話、主打廣告語、地址； 形式：噴繪； 規(guī)格： 100m2； 價格： 10 萬元。 廣告看板 目的：利用本項目前方寬大的空地資源優(yōu)勢，用地制宜制作現(xiàn)場看板，廣告看板這一特色媒體凸現(xiàn)本項目不入俗流的高尚品位，同時在上面宣傳本項目的強勢賣點； 位置：圍墻前的空地； 數(shù)量：兩塊； 規(guī)格： 8m 20m=160m2； 估價： 22400 元。 東南角原先兩小間作為高級洽談簽約區(qū)，東邊則為展示區(qū)，展區(qū)靠里又劃同一小間作智能化展示區(qū)，另外則做常規(guī)展示區(qū)。 （三）售樓處專車 型號：江鈴全順 17座中頂； 車體：噴漆； 估價： 19 萬。 項目成功與否與前期效果密切相關(guān)，因此，營銷總體費用為前期多，后期小的遞減方式。 各單項費用均因制作標準 不同而成本不同，本項目應是做成精品，體現(xiàn)項目本質(zhì)。 展示區(qū) 1）智能化展示區(qū) 位置：南區(qū)里區(qū)； 形式：靠南墻設(shè)置智能操作，西墻放智能化樣品展示，東墻貼有智能化使用及廠家說明。 四、售樓處包裝方案 ●選址：小區(qū)商業(yè)街 ●看樓流程圖（見設(shè)計稿）。 圍墻 A（臨澄湖北路） 目的：通過簡潔的 LOGD 造型及鮮艷明朗的色調(diào)揭示本項目綠色、榮耀、個性生態(tài)的社區(qū)形象； 內(nèi)容：夢里水鄉(xiāng)主打廣告語； 色調(diào)：翠綠與暖色調(diào)； 規(guī)格： 48m =120m2； 工藝：搭制角鐵架、鐵皮面、彩漆繪制； 時間： 20xx 年 12 月 —— 20xx 年 12 月； 估價： 8400 元。 一、包裝總體架構(gòu)如下： 風格 現(xiàn)代江南園林風格 環(huán)境 綠色生態(tài)、文化、健康家園 配套 “標準”享受 色彩 裝飾（導入 VI 標識） 設(shè)計包裝 外立面包裝 規(guī)劃包裝 項目整體形象包裝 名稱 社區(qū) CI包裝 標志 中心休閑娛樂廣場及小區(qū)商業(yè)街 整體模型 “南昌第一社區(qū)”形象 地盤包裝 圍墻、導示牌 售樓處 示范單位 展牌 售樓專車 鑫源公司名稱徽標 服裝、導示牌、名片、員工卡、企業(yè)簡介等 信紙、信封、包裝袋、茶杯等 其它 二、區(qū)域包裝方案 原則：在南昌 市、縣人流量最大且素質(zhì)普遍較高的場所及交通要道設(shè)立廣告位，盡可能的網(wǎng)羅目標客戶，從而達到提升項目形象，積累客戶的目的。 C、夢回故鄉(xiāng)（夢里水鄉(xiāng)書法繪畫大賽） 聯(lián)系江西省書畫院，利用元旦新年之際舉辦“迎新年、賀新春、看新房、住新家”大型書畫會展。 C、 報紙平面廣告發(fā)布計劃 內(nèi) 容 進 度 時間 媒體 表現(xiàn)立體 規(guī)格 顏色 前 期 推 廣 期 內(nèi) 部 認 購 期 公 開 發(fā) 售 期 （二）、電視 視覺沖擊力強、覆蓋面廣，但如若不夠新穎獨特的話，容易淹沒于廣告海洋之中，且時間短、費用高，對于商業(yè)物業(yè)的宣傳無法詳情敘述，故建議輔助渠道（方案由專業(yè)公司提供）。 每個獲獎人員均可享受 20xx 元的購房優(yōu)惠。 營銷策劃巨大突破：（ 76）鑫源地產(chǎn)營銷策劃巨大突破 概念突破； 行為突破； 水鄉(xiāng)的突破實踐； 營銷機制和管理的突破； 住宅郊區(qū)化的突破； （ 77）住宅郊區(qū)化； （ 78）開放式環(huán)境的突破； （ 79）調(diào)研和策劃的突破； （ 80）以 4C理念取代 4P 理念； —— 追求客戶滿意度。 炒作主題 ： （ 9）夢里水鄉(xiāng)爭創(chuàng)南昌首家“生態(tài)、文化、健康住宅”試點單位。因此，在前期推廣上側(cè)重于“充分挖掘樓盤自身優(yōu)勢”，把項目重點作“集束炸彈”式宣傳，以戶型、景觀、配套環(huán)境為核心突破口，對夢里水鄉(xiāng)的獨有賣點進行集中宣傳，在環(huán)境區(qū) 域宣傳上， 采取“擁抱對手，借力打力”的策略，借助陽光麗景前期市場的鋪墊來確立樓盤的環(huán)境品質(zhì)優(yōu)勢，以達到“四兩搏千”的效果。從花的癡情、草的綠意，橋的新意、水的風情，人的靈氣，形成了小橋 各大開發(fā)商憋足了勁要在 南昌開展一次創(chuàng)世紀的“水”戰(zhàn)爭。 高層次的樓市競爭需要賦予夢里水鄉(xiāng)深邃而獨特的文化氣質(zhì)。引入泛會所概念，進一步完善其休閑功能，使之成為一集觀景（澄碧湖景區(qū)）晨練、休閑的綜合型平臺。 商業(yè)街部分位置。為彌補這種先天不足，充分挖掘商業(yè)街的服務功能，將業(yè)主急需的生活配套而周邊又缺乏的配套，用商業(yè)街經(jīng)營來補齊，以打消目標客戶群的購房顧慮，促進成交。 八、價格定位 根據(jù)我司對市場的了解，建議住宅多層均價暫 定 1350 元 /M2左右，附物業(yè)的分析比較： 區(qū) 域 因 素 比 較 項 目 比較樣的物 比較物名稱 夢里水鄉(xiāng) 陽光麗景 星港灣 錦銹江南 上海綠地 交通便利共達度 100 102 101 103 99 繁 華 度 100 102 102 104 99 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 100 102 103 105 100 環(huán) 境 100 103 103 102 102 離 市 中 心 100 101 99 102 103 合 計 100 110 108 110 103 個 別 因 素 比 較 比較標的物 比 較 物 名 稱 項 目 夢里水鄉(xiāng) 陽光麗景 星港灣 錦繡江南 上海綠地 朝 向 100 100 100 100 100 得 房 率 100 99 100 100 100 房型情況 100 101 100 100 102 景 觀 100 100 99 99 104 臨街狀況 100 102 98 102 100 目前規(guī)劃限制 100 102 99 103 103 合 計 100 104 104 110 各 因 素 修 正 比較物 名稱 樓層均價 交易時點 修正 交易情況 修正 區(qū)域因素修正 個別因素修正 修正價格 陽光麗景 1380 元/M2 100/99 100/100 100/110 100/104 1218 元 /M2 星港灣 1070 元/M2 100/99 100/100 100/108 100/ 1014 元/M2 錦繡江南 1008 元/M2 100/99 100/100 100/110 100/104 890 元 /M2 上海綠地 2600 元/M2 100/99 100/100 100/103 100/110 2317 元/M2 比較標的物評估價格為： 1359 元 /M2 第三章 素質(zhì)營造建議 一、關(guān)于商業(yè)街功能定位的建議 由于本項目所處地理位置為新城開發(fā)區(qū)，周邊生活配套及商業(yè)配套欠佳，難以為小區(qū)業(yè)主提供良好的生活便利，在一定程度上將削減目標客戶群的購買欲望。 闡釋 ：夢里水鄉(xiāng)通過招標，聘請優(yōu)良的建筑公司進行施工建設(shè)，選用了大量的新型建筑材料，樓盤品質(zhì)得以保證。 三、特征定位 風格定位 園林風格定位 —— 現(xiàn)代江南園林風情和歐陸園林相結(jié)合的精品之作，充分展示江南小橋、流水、人家的民族風情； 建筑風格定位 —— 充滿現(xiàn)代氣息的“江南園林建筑風格”，引導南昌居家新時尚； 組 團風格定位 —— 整體統(tǒng)一，層次上區(qū)分具有不同的風格特點。 在開發(fā)建設(shè)上，環(huán)境先行、配套先行，以誠