【正文】 管理成本，會所規(guī)劃為兩層高，總建面積在 11000平方米。 物業(yè)管理辦公室 物業(yè)管理辦公室的位置可設在距會所較近的連排式多層住宅架空層里，這樣既節(jié)約了開發(fā)成本，也方便物業(yè)管理人員的出勤。 小區(qū)全部采用架空層，既節(jié)省了小區(qū)整體建造成本，又解決了一層因氣候造成的潮濕因素，還可利用架空層停車及綠化。上述區(qū)域中，機動車在遇緊急事故或服務需要時（如消防、急救等）才可通行車輛。因此，如何成功的運用品牌戰(zhàn)略思想開發(fā)和經(jīng)營，是該項目成敗之所在。 C．完善配套、開心品味、時尚生活 —— 人性化物業(yè)管理 規(guī)劃賣點 A．低密度、高綠化； B．以膠州市的人文資源、自然資源為文脈，以 “ 建筑文化 ” 為底蘊，創(chuàng)意出現(xiàn)代的 “ 文化建筑 ” ； C．噴泉雕塑，流云疊水； D．半百綠化擋不住的誘惑； E．三層立體綠化，三級小區(qū)綠化； F．私家車直達住宅，別墅的優(yōu)越感； G．專業(yè)服務，消解您的后顧之憂。 ，商品齊全，是中、高檔收入階層購物休閑的首選之地。 三、促銷活動 促銷活動是保證展點工作更加順利進行的重要手段，如果只是由物業(yè)顧問站在那里機械派發(fā)資料，勢必不會起到良好效果，現(xiàn)將促銷活動試述如下： ，先由參與客戶填寫一份問答，方可獲得一次抽獎機會，抽中獎者可獲 5元現(xiàn)金或其它小禮品一紛。 (二 )其它促銷創(chuàng)意 買房送裝修，套餐或由開發(fā)商設計好不同格調(diào)的裝修由客戶選擇，將裝修資金計入按揭減輕客戶負擔。所以我們要做好業(yè)主的感情聯(lián)絡工作， 輔助之以一定的讓利活動，必然起到一定的效果，具體操作如下： 以圖片的形式由保安送至前期業(yè)主的 信報箱。 根據(jù)前期調(diào)查分析及售樓處業(yè)主資料顯示，目前膠州市周邊城鎮(zhèn)個體戶或私人購買率占總購買率的 30%左右。上面擺放攝影手冊，供顧客翻閱。即先買優(yōu)惠，不分朝向，銷售完前 20套即無優(yōu)惠。如果此時不注意銷售控制，特別是在價格上的控制（即價位同銷售率一齊上升）很可能會將近期剛剛回升的銷售又帶入另一個低谷。明確分工、各付其責從而保障項目的順利實施。 （ 4）第四階段掃尾期，建議開發(fā)商為促進提前辦理入伙，在前兩階段的價格上，稍作下調(diào)，進一步刺激觀望客戶，加速一期房屋銷售目標完成。當然，就需銷售人員掌握有相當經(jīng)驗技巧。 單頁，內(nèi)容同。 ⑴、這里的展示海報最好以燈箱廣告為主，配以多組射燈，增強光彩奪目的效果，這樣能更好地突出我們樓盤的尊貴素質(zhì)，可以起到 24小時宣傳效果。若是您本人的購買，我們會在原定優(yōu)惠的基礎上，另外給你 1%的優(yōu)惠，若是您介紹的親友購買，東苑房地產(chǎn)公司將減免您兩平的物業(yè) 管理費以表謝意。 因為經(jīng)過親友的介紹，更有說服力，而且業(yè)主能夠通過自己的親自感受帶給潛在客戶的一種家的氛圍。同時，宣傳本項目 “ 鬧中取靜 ” 的獨特地理位置優(yōu)勢，讓人們產(chǎn)生一種較低價位輕 松入住東苑綠世界的感覺。 ：展點派送 “ 東苑綠世界 ” 的戶型單元， 6P彩頁，派送小禮品，手袋等。 。 一、賣點整合 概念賣 點 A．展望未來，升值無限 購物、休閑、娛樂一條街。 品牌 附加值：對一個開發(fā)商而言，以往業(yè)績的好壞產(chǎn)生的品牌知名度、美譽度，都會直接影響物業(yè)的售價。 （二）機動車系統(tǒng) 機動車與自行車、步行交通三者之間在平面上和空間中的分離，確保了居住區(qū)內(nèi)居民的安全。 北面以小高層組團，即回避了來自 蘭州西路的噪音污染，又樹立了良好的小區(qū)形象。把商業(yè)配套放在小區(qū)業(yè)主出入口的兩側(cè)，前面有寬闊的廣場，即方便小區(qū)外人購物、停車，又不影響小區(qū)內(nèi)業(yè)主的正常生活。 一、配套設施的規(guī)劃特點 從層次上看，本小區(qū)規(guī)模不大，公共大型的服務配套設施不宜自建，為解決目前城市配套設施不健全的問題，小區(qū)應多設小型多功能配套設施，相對集中布置在中心附近，方便小區(qū)居民 生活。并根據(jù)這種分析的價格定位結果， 1650元／ M2的均價，最高價也不會突破 2500元，對膠州地區(qū)的目標客戶應具極強的誘惑力。 項目評價模式的因素構成及風險分析： 目標客戶群的數(shù)量： （ 1）少量 （ 2）一般 （ 3）較足 （ 4）充足 目標客戶群的需求程度： （ 1）不強烈 （ 2）一般 （ 3）較強烈 （ 4）很強烈 目標客戶的交易資金量： （ 1）不足 （ 2）差不多 （ 3）足夠 （ 4）有余 開發(fā)商品牌及資金實力： （ 1）不足 （ 2）有差距 （ 3）相當 （ 4）有余 政策環(huán)境： （ 1）不利 （ 2）較有利 （ 3）無影響 （ 4）有利 同檔競爭： （ 1）不利 （ 2）較有利 （ 3）一般 （ 4）不激烈 硬環(huán)境： （ 1）不適合 （ 2）一般 （ 3）較適合 （ 4）很適合 從以上（ 1）、（ 2）、（ 3）、（ 4）選項中，分別取 4分。 市場價值取向：需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)、采用比較的手段來確定。 政府公務員 雖然在膠州市該群族龐大，但是能成為本項目目標客戶的十分有限。其中膠州市約占 60％份額，膠州市其他城鎮(zhèn)占 40％份額。因此，本項目的中小型以帶裝銷售為宜，大戶型即以推薦套餐服務方式為主。智能化配套包含有： ※ 小區(qū)外圍紅外線監(jiān)控系統(tǒng) ※ 防盜報警系統(tǒng) ※ 防火報警系統(tǒng) ※ 出入口管理系統(tǒng) ※ 煤氣泄漏報警系統(tǒng) ※ 通訊自動化系統(tǒng) （四）延伸產(chǎn)品 產(chǎn)品品牌與形象 延伸產(chǎn)品包括售前服務及售后服務，以體現(xiàn)開發(fā)商的品牌及產(chǎn)品品牌。 （三）形式產(chǎn)品 形式產(chǎn)品的附加值是現(xiàn)代住宅必須的硬件，如園林、綠化、交通、建筑外立面等，而這些必備的因素，又直接刺激消費者在購買之前的心理附加值及購買之后使用過程中的附加值的升值。 （ 2）合理有序布置廚衛(wèi)的各項設備和設施，冰箱要入廚，衛(wèi)生間要適當分隔。其次 是以 210 M2290 M2的較大戶型和復式結構的別墅及別墅公寓，約占小區(qū)總建筑面積的 21%。 此手法意在吸引顧客，實際上是 “ 羊毛出在羊身上 ” ，可以通過提高總價的方法，一次性送 10萬元創(chuàng)業(yè)基金，總底價仍保持在預售價格水平。即業(yè)主首期交 2萬元即可。 針對目前膠州市單一的營銷模式，結合本項目商業(yè)網(wǎng)點的優(yōu)劣勢，建議開發(fā)商考慮以下幾種營銷模式，真正快速啟動，本項目商業(yè)網(wǎng)點的正常銷售，帶動住宅樓的銷售，以達到資金快速回籠。因此建議開發(fā)商在業(yè)態(tài)定位上能順應市場需求，重點突出，現(xiàn)階段市場空白，如百貨超市，品牌服飾，飲食業(yè)等。 ： 優(yōu)勢：項目的整體規(guī)劃為 76戶，從投資者的角度上考慮，能滿足各經(jīng)營種類的需要，未來可能形成一條業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)步行街。根據(jù)中國策劃研究院青島項目組成員做市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，人均流量達 720人次 /日，因而，該片區(qū)目前人流量還較小。總建筑面積約 1000 M2，均價 3064元 /平方米，價格范圍 23303530元 /平方米利用住宅的主體結構設計成臨街獨立商鋪。在消費者心里樹立起的產(chǎn)品形象，讓消費者喜歡、認同并追求，并與消費者自己身份相匹配，使住在該小區(qū)的業(yè)主，有一 張尊貴的 “ 名片 ” 。其概念包含了小區(qū)的規(guī)劃合理性、戶型結構的實用性，單體外立面的美觀性等，不只是高檔材料的堆積，而是要美觀漂亮。保障環(huán)境質(zhì)量，合理分配建筑密度。 里：居住區(qū)。唯一的辦法就是尊重市場、適應市場，順應消費者的心愿，整合與項目有關的各種要素，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達到科學的 “ 投入產(chǎn)業(yè)比 ” ，追求產(chǎn)品供給 需求的完善性，使項目達到預期的市場期望值。 客戶資源充足 多年來房地產(chǎn)市場的發(fā)展滯后，市場供應的產(chǎn)品難以滿足中高檔人士的住房需求，為中高檔物業(yè)的供求積累了大量的客戶資源。 項目遺留問題 本項目前期工程屬 “ 棘手 ” 工程，由于前期在營銷策略上出現(xiàn)失誤，導致項目在前期銷售階段上出現(xiàn) “ 熱情預訂，遲疑退款 ” 的局面，外加地塊內(nèi)尚有未完成的工程，邊施工邊觀望，在當?shù)鼐用窈鸵颜J購該項目的業(yè)主中產(chǎn)生不良口碑，為本項目前期銷售增加了難度。其距離青島市 45公里，占地 1313平方公里，管轄 13鎮(zhèn)、 4鄉(xiāng)，常住 人口 。 本項目的區(qū)位恰好處于這個特殊的地理環(huán)境之中，項目規(guī)模適中，地塊位置是市場未來的熱點 —— 膠州市商業(yè)一條街，具有較好的物升值潛力。在將來銷售及入伙之后，不得不開通小區(qū)業(yè)主服務巴士，無形中增加了物管成本。 工 業(yè)開發(fā)區(qū)匯聚了人氣 膠州市工業(yè)開發(fā)區(qū)，隨著城市知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢必然會快速發(fā)展而帶來人氣的上升，而本項目開發(fā)周期估計完全可以 “ 借勢造勢 ” ，為增加項目開發(fā)的安全性打下良好的基礎。 第二節(jié) 項目定位 定位原則：適應市場、創(chuàng)造差異性 定 位：時尚住宅 綠色家園 “ 綠野與住宅的對話 綠色細胞組織 生態(tài)環(huán)境最重要的元素是 “ 綠 ” 和 “ 水 ” 民風 ?自然 ?人 回到自然，在那里安家 因為 接近自然 就接近了快樂的本源 綠色家園 宇宙是物質(zhì)的，在時空的長河中，宇宙萬物不斷地變化著，物質(zhì)的空間同樣具有變化性、流動性和連續(xù)性，推動這個變化的動力也是其內(nèi)在的矛盾，陰陽、日月、動靜、虛實、高低等等均是一個矛盾體，但是，在某一段時空中，矛盾的雙方又是相互依存的，形成一個完整的形象。 產(chǎn)品定位 定位原則：突出個性、創(chuàng)造差異性 定 位： “ 純生態(tài)型園林式住宅 ” 之典范