“盛唐藝術(shù)園”整體定位分析及可行性研究報(bào)告4027918804(最新整理(存儲版)
【正文】 第八章：公共、芙蕖設(shè)施規(guī)劃建議??????????????????????????????????????第 39 頁 一、藝術(shù)館區(qū)建議 二、公 共設(shè)施建議 第九章：分期推案建議???????????????????????????????????????????第 43 頁 第十章：新材料、新技術(shù)的應(yīng)用???????????????????????????????????????第 44 頁 第十一章：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議及財(cái)務(wù)分析?????????????????????????????????????第 45 頁 第十二章：盛唐藝術(shù)園 2021 年工作推進(jìn)計(jì)劃 ?????????????????????????????????第 48 頁 附件：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的多個(gè)論證方案 ?????????????????????????????????????第 49 頁 3 【總經(jīng)理提要】 本次報(bào)告是在前幾次報(bào)告基礎(chǔ)上從項(xiàng)目簡介、土地價(jià)值研判、開發(fā)理念分析、項(xiàng)目定位、消費(fèi)群分析、市場競爭重點(diǎn)、產(chǎn)品建議以及配套、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃、推案建議、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)分析等多方面進(jìn)行了進(jìn)一步的論證分析，并提出相關(guān)建議，力求對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)操盤等方面起到相應(yīng)的作用。 根據(jù)南京別墅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，本項(xiàng)目 總價(jià)競爭與同品質(zhì)物業(yè)競爭并存 ，因此我們作好 針對同類型的別墅物業(yè)（主要對手集中在亞東新區(qū)、江寧區(qū)）和針對同總價(jià)的公寓型社區(qū)（對聯(lián)體別墅而言，主要對手集中在河西、城中心一帶）實(shí)施 “遠(yuǎn)東戰(zhàn)役” 與 “南方會戰(zhàn)” 兩大戰(zhàn)役的準(zhǔn)備。規(guī)劃和居住環(huán)境上是一個(gè)正在 日漸成熟的新區(qū)高尚住宅區(qū)?；刂胁肯鄬ζ教梗植坑兴梁驼訚?，南側(cè)地勢略高有緩坡，形成與南側(cè)道路的天然屏障，在隔塵擋噪方面有良好作用。只有視土地如生命，精心挖掘它的各種屬性，并賦予它內(nèi)涵，才能發(fā)揮土地的最高價(jià)值。 從先天條件看，本地塊是一塊自然山水生態(tài)的絕佳別墅用地，具備建造高尚別墅區(qū)的各種條件，稱得 上是“山水生態(tài)，別墅天成”。 從開發(fā)商的角度出發(fā)，盛唐人不僅僅希望贏取利潤，更希望贏得掌聲；從策劃公司的角度出發(fā)，我們也不僅僅 期望能夠完成特色傳播和快速去化的任務(wù)，更希望從營銷的立場出發(fā)，嘗試從土地的固有屬性去提升它的價(jià)值，以別墅消費(fèi)的心態(tài)去構(gòu)造產(chǎn)品，在紛雜的競爭中凸顯產(chǎn)品的特色與差異。把現(xiàn)代人的心靈從鋼筋水泥的叢林中解放出來，讓疲憊的心回到自然本源的樂土中，讓山水人性成為“精神藝術(shù)的家園”。 （ 4） 每一處都是空間 —— 我們用“獨(dú)享空間”的別墅特征來統(tǒng)領(lǐng)本案的物業(yè)形態(tài)。 職業(yè)特征： 各類私營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主 18 經(jīng)營管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級營銷人員 專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：高級工程師、高級建筑師、電腦程式設(shè)計(jì)師、高級會計(jì)師、高級醫(yī)師、證券高級從業(yè)者、高科技產(chǎn)業(yè)研究人員、高級貿(mào)易從業(yè)人員 社會人文科學(xué)領(lǐng)域：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授 有隱性收入的政界人員 消費(fèi) 者經(jīng)濟(jì)特征分析 —— 根據(jù)行業(yè)及職業(yè)特征分布，我們推算出本地該階層人士的家庭（以三口之家二人收入為依據(jù)）。（ 3）板塊聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢。 24 五、各區(qū)參數(shù)： 以容積率 計(jì)算。 二、物業(yè)類型建議 —— 以獨(dú)棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品。 （ 2） 島 居別墅 —— 面湖而建臨水型，半島別墅，開門既見清。但綜合各種因素，尤其是從將軍路板塊的競爭角度來看，主打聯(lián)體別墅，與運(yùn)盛、瑞景文華等相比并無優(yōu)勢，而交 27 通抗性不可避免，競爭上又很難造 成差異；規(guī)劃單一的獨(dú)棟 /雙拼別墅，又存在現(xiàn)實(shí)市場去化速度的制約，資金回籠慢，風(fēng)險(xiǎn)很大。 23 —— B：將藝術(shù)園等配套設(shè)施，全部放在佛城西路沿街； 基地西側(cè)及進(jìn)入采石場的平緩地帶，用來蓋聯(lián)排 /雙立別墅； 基地東側(cè)做單體與雙拼別墅的混合區(qū)，山頂部分仍做少量頂級概念單體別墅 四、容積率 —— 方案 一：整體容積率為 左方排屋的容積率做到 （以目前市場為標(biāo)準(zhǔn)但較低）；右方全面釋放，最大限度的發(fā)揮原 始生態(tài)山水別墅的頂級概念，做到 的超低容積率；配套及藝術(shù)園區(qū)為 。 競爭優(yōu)勢 —— （ 1）自然資源與后天整合優(yōu)勢。 三、本項(xiàng)目的消費(fèi)者定位 兩大主力階層為主導(dǎo)，覆蓋整體中高收入階層。 （ 3） 每一點(diǎn)都有藝術(shù) —— 我們導(dǎo)入藝術(shù)原則。 理念之四： 尊重共性，突出個(gè)性 — — 南京的特性要尊重，但南京的客戶可教育； —— 只有突出個(gè)性，才能形成差異 ，將軍路的錯(cuò)位競爭才能形成。 從本地塊的是建造別墅的一塊好地，具備了較強(qiáng)的先天的資源優(yōu)勢；綜合本項(xiàng)目的藝
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