【正文】 統(tǒng)老套，銷售人員沒有提層的機(jī)制） 現(xiàn)在臨時在假日之城售房部咨詢 結(jié)合本案綜合分析 該項目臨近西路餐飲一條街和合川汽車總站，周圍配套設(shè)施完善，交通便利，但由于地處通往車站十字路口并臨近高架橋，噪音大，灰塵重，不宜居家。在江景資源稀缺的的情況下，更能提升該項目的增值空間。 開發(fā)商：金九集團(tuán)；營銷顧問公司：東乙策劃；設(shè)計：香港華城；交房時間未定。 周圍環(huán)境安靜，適于居家，臨近政府，但配套設(shè)施不完善，位置較偏，短期內(nèi)周邊開發(fā)不完善，進(jìn)出小區(qū)不便利。 施工隊剛進(jìn)場（平場） 平場 開出的 6 號樓均已封頂， 4 號樓還在動基礎(chǔ) 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 物業(yè)基本情況 重慶綠港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)分公司，收費(fèi) 1 元 /平米（洋房與高層一樣） 物業(yè)公司及收費(fèi)均未定 物業(yè)公司未定，但收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可能在高層 1 元 /平米，多層 元 /平米 物業(yè)公司未定 物業(yè)公司：重慶康永物業(yè)公司，物業(yè)收費(fèi)： 元 /平米 物業(yè)公司：金九物業(yè) 環(huán)境 打造東南亞風(fēng)情園林，小區(qū)內(nèi)有游泳池、羽毛球場、會所等配套。目前二套房可以在中行辦理首付兩層打七折的優(yōu)惠?，F(xiàn)場保潔人員維護(hù)情況良好。 綠化少，吵雜，戶型中規(guī)中矩。因此對小區(qū)品質(zhì)、物業(yè)管理等樓盤綜合素質(zhì)要求也越來越高。 購買因素： 消費(fèi)者購房承受力15萬元以下 1520萬元 2125萬元 2630萬元 3140萬元 4160萬元%%%%%%%%%%%%% % % % % % % % %小區(qū)規(guī)模小區(qū)住戶素質(zhì)房屋升值空間小區(qū)配套設(shè)施物業(yè)管理水平及收費(fèi)開發(fā)商的實力房屋質(zhì)量戶型/面 積交通便利狀況地理位置/地 段小區(qū)環(huán)境/園 林綠化/外 觀房價購房關(guān)注的因素 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 調(diào)查結(jié)果顯示，近 75%的購房消費(fèi)者在購房時首先關(guān)注的因素是房價。消費(fèi)者需要的輔助空間01234門廳/玄關(guān)門前入戶花園單獨衣帽間 獨立儲藏室保姆/工人房空中花園落地觀景大玻璃窗陽光飄窗 多功能室休閑陽臺/露臺書房/電腦房 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 這預(yù)示著開發(fā)即將升級，消費(fèi)者對產(chǎn)品以及產(chǎn)品之外的 附加值如：物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境、 生活配套等綜合素質(zhì)的要求也將加大。湖濱碧海園項目可行性研究報告》 49 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月馬鞍山房地 產(chǎn)市場分析報告》 14 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場透視》 20 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場分析報告》 38 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月鞍山房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀》 49 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 3 月運(yùn)城項目一覽表》 3 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 14 月三亞房產(chǎn)情況》 4 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《博思堂 2021 年 7 月 12日－ 2021 年 7 月 18日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《博思堂 2021 年 5 月 10日－ 2021 年 5 月 17日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 60 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《博思堂 2021 年 5 月 3 日－ 2021 年 5 月 9 日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年重慶主城區(qū)潛在供應(yīng)研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊項目市場分析報告》 103 頁 研究報告 2021 年 09 月 更新 《 2021 年內(nèi)蒙古赤峰項目可行性研究報告》 91 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年阜陽易景國際項目市場調(diào)研報告》 31 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年撫州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告》 54 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 6 月 18日宿遷市市場分析報告》 25頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 2 月 1 日長春房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告》 23 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《中原 2021 年 8 月新房市場周報（ 8 月 13日 — 8 月 19日）》 1 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《興業(yè)證券 2021 年 15 月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行數(shù)據(jù)研究》 10頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2021 年第一季度中國物業(yè)市場指數(shù)》 24頁 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 8 月福州正榮潤城市場周報》 167 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月佛山市房地產(chǎn)市場月度報告》 15 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《中航國際 2021 年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》 62頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《同策經(jīng) 典合院別墅項目產(chǎn)品透析》 22 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《前線機(jī)構(gòu) 2021 年福建 市場主要需求戶型為二室和三室，占比為 44%， 50%。 產(chǎn)品設(shè)計方面：品質(zhì)社區(qū)、電梯洋房、躍層、入戶花園、空中院館、陽光飄窗等成為市場流行元素。 戶型選擇： 33%52%15%南屏合陽城無所謂2%4%50%44%一室一廳二室一廳三室二廳四室二廳 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 上圖說明：市場需求量最大的是三室，其次為二室、四室；一室。 分析軟件： EXCEL 分析方法： EXCEL+經(jīng)驗總結(jié) 購房意愿： 13%32%47%8%一年內(nèi)12年2 年以上暫時沒打算 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 以上數(shù) 據(jù)說明：未來 12 年內(nèi)將迎來購房的黃金時期。 無人打掃。認(rèn)購優(yōu)惠8000 元 /戶、開盤 10000元 /戶，一次性 折，按揭 折，共 862 套，一期推出 530 套，現(xiàn)還約有 30 套房未售。 小區(qū)配套僅有一個水池，綠化率僅 30% 現(xiàn)售場外和小區(qū)內(nèi)的綠化均已形成。 起價： 3705 元 /平米，最高 4860元 /平米，樓層差價： 10－ 40元。 地段分析 樓盤占地位置較好，離區(qū)政府近。 開發(fā)商：重慶成瑞地產(chǎn)；總戶數(shù)714 戶；由花園洋房與高層電梯樓組成；容積率為 ，一期推 393 套，余 4幢，已銷售 70%左右，在收訂金，未簽定合同；車位有 420個。但該項目面臨噪音較大，灰塵較多，工程形象不佳，物業(yè)管理不專業(yè)，開發(fā)商美譽(yù)度較差等諸多不利問題，宜居舒適度、項目附加值以及小區(qū)內(nèi)環(huán)境打造十分欠缺，并由于開發(fā)商自身原因，該項目體量不大但開發(fā)周期較長，銷售抗性十開發(fā)商資金實力較為雄厚， 但開發(fā)理念相對落后，營銷方式偏于傳統(tǒng)老套，項目建筑外立面陳舊，工程進(jìn)度參差不齊，建筑密度較大，物業(yè)服務(wù)水平有待提高。 11 號樓高層共 212 套已售完。 項目 19 號樓為多層單價約 24002600 元，（ 2021年中旬價格） 1 115 號樓單價約 28483298元（ 2021 年底價格）， 114 號樓為拆遷房均價為2600 元。戶型方正，具有可變空間，贈送面積多 電梯樓還未確定，花園洋房 120230 ㎡ 地段分析 該項目位于合川交通要道附近，臨近西路餐飲一條街，交通便利，周圍配套設(shè)施完善，附近有超市，醫(yī)院，銀行，涼亭小學(xué)，但由于地處交通要道并臨近合川汽車總站，噪音較大，灰塵較多，不宜于居家。 （二）、合川主城區(qū)樓盤掃描 市調(diào)統(tǒng)計表（三角花園及嘉濱片區(qū)） 樓盤 怡然居 東海 龍庭盛世 好旺角 中央商業(yè)廣場 龍川北郡 江潤 .地中海 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 樓盤基本情況 開發(fā)商：重慶興盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，占地 30畝 ,容積率 :,綠化率 :35%,車位 200 開發(fā)商：重慶東海房地產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司，建面 :64 萬方 ,建筑密度 :30%,容積率 :,綠化率 :30%,車位 :暫定 98 開發(fā)商：重慶市東霄房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，建筑密度 :20%,容積率 :,綠化率 :30%,車位 :405 開發(fā)商：重慶市宸正房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司， +總建面 :4 萬方 ,商業(yè)占 萬方 ,容積率 :,地下車位 :200 開發(fā)商：重慶美廬置業(yè) 占地 :44 畝 ,商住 占地 :55畝 ,容積率,車位 : 萬方 ,商業(yè) : 萬方 總建面 :65萬方 , 戶型分析 兩房占 40% 三房占 60% 兩房占 50% 三房占 40% 四房占 10% 兩房占 60% 三房占 40% 一房 ,可變空間 平米平層 ,躍層商業(yè)門面 ,住房面積未定 兩房、三房各占 50% 未定 地段分析 城北小橋路 ,楊小旁邊 嘉濱路 ,東渡大橋下 北環(huán)路與嘉陵路交匯處 北環(huán)路 ,新車 站對面 新車站旁 舊貨市場旁 新車站旁 價格分析 均價 :3300,最高價 :3580,最低價 :3290 均價 :3250,最高價 :4900,最低價 :2900 均價 :3400,最高價 :3530,最低價 :3180 起價 :3418,樓層加價 :518 500016000 均價 :3400 未定 工程基本情況 基礎(chǔ) 一期 :1,6,7 號樓在 1 月 31 日已交房 ,5號樓 3月交房 ,二期 :基礎(chǔ) 基礎(chǔ) 基礎(chǔ) 基礎(chǔ) 未動工 基礎(chǔ) 物業(yè)基本情況 暫定 :高層 ,多層 : 未定 未定 未定 未定 未定 環(huán)境 未出環(huán)境 一期 :600 平米游泳池 ,羽毛球場 +28%泳地 ,二未出環(huán)境 未做環(huán)境 未做環(huán)境 未做環(huán)境 未做環(huán)境 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 期 :網(wǎng)球場 ,羽毛球場 +34%泳地 銷售推廣 一次性 :,按揭 一次性 :,按揭 一次性 :,按揭 金 :500010000, 可退 前期累積客戶 內(nèi)部認(rèn)購50 套左右 未開盤 廣告推廣 戶外廣告 ,墻體廣告 ,報刊 ,DM單 T 型牌 ,車身 ,報刊 ,墻體廣告 ,燈箱 ,DM 單 車身 ,報刊 ,戶外 ,DM 單 DM 單 ,戶外 路牌 ,報刊 ,DM 單 車身 ,DM單 ,路牌 燈箱 ,路牌 ,車身 銷售現(xiàn)場 井然有序 大氣 ,井然有序 小氣 ,凌亂 小氣 ,現(xiàn)無沙盤 大氣 ,整潔 簡潔 ,溫馨 未開放 結(jié)合本案綜合分析 戶型較方正 ,以可變空間為做大賣點 體量大 ,自身配套及地段相對成熟 ,江景資源豐富 該地段在新車站旁邊 ,未來發(fā)展前景較好 因未開盤 .體量較小 ,售場一片混亂 位于新車站旁 ,交通樞紐中心 ,升值空間較高 居住環(huán)境較差 ,周邊較喧嘩 ,有工廠 ,污染比較大 體量大 ,位于新車站旁 ,交通較為方便 市調(diào)統(tǒng)計表（城西北片區(qū)） 樓 盤 城尚城 麗景水岸 獅王華府 卓然假日之城 卓然翡翠城 樓盤基本情況 該樓盤由重慶中悅 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，項目銷售由開發(fā)商直銷，總建筑面積 14 萬方。籌資 億元，快速完