【正文】 堅(jiān)持自愿、有償、公開(kāi)、公平。在流轉(zhuǎn)中切實(shí)落實(shí)國(guó)家土地用途管制、新增建設(shè)用地有償使用等制度。（三）規(guī)范流轉(zhuǎn)管理的重點(diǎn)在制定規(guī)范流轉(zhuǎn)管理的相關(guān)規(guī)定時(shí)，要重點(diǎn)考慮把好“六個(gè)關(guān)”。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理模式應(yīng)堅(jiān)持因地制宜、政策引導(dǎo)，土地所有者和使用權(quán)者自愿的原則，對(duì)城市、城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)外既可采取“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”的方式，將集體土地所有權(quán)征為國(guó)有后，再按國(guó)有土地使用權(quán)管理的有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)；也可以采取“保權(quán)留利”的方式，可不改變集體土地所有權(quán)性質(zhì)，由土地所有者將集體建設(shè)用地使用權(quán)按一定的年限轉(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)入股、聯(lián)營(yíng)等方式，提供給土地使用者使用，土地所有權(quán)者從其中獲得土地收益。對(duì)經(jīng)營(yíng)性的集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，必須堅(jiān)持公開(kāi)交易，特別要界定哪些項(xiàng)目或用途可以保持集體土地的性質(zhì)，不造成集體資產(chǎn)流失。必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，只適用于試點(diǎn)區(qū)、縣、城市規(guī)劃區(qū)外的村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理。集體土地所有權(quán)者持原批準(zhǔn)使用土地的批復(fù)或非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用證、接受流轉(zhuǎn)方的項(xiàng)目批文和有關(guān)部門(mén)的規(guī)劃意見(jiàn)，以及集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員同意的證明，向當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府提出流轉(zhuǎn)申請(qǐng)，鎮(zhèn)政府根據(jù)村鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行初審，并在30日內(nèi)重點(diǎn)審查權(quán)屬是否清楚、土地用途是否符合規(guī)劃，流轉(zhuǎn)農(nóng)民是否自愿后，報(bào)送區(qū)國(guó)土資源分局復(fù)審。集體建設(shè)用地第一次流轉(zhuǎn)，由集體建設(shè)用地所有者與接受流轉(zhuǎn)的使用者簽訂集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)合同；第一次流轉(zhuǎn)后的再次流轉(zhuǎn)，由集體建設(shè)用地使用者與接受流轉(zhuǎn)的使用者簽訂流轉(zhuǎn)合同。依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用者，持非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用證和流轉(zhuǎn)合同，向縣級(jí)以上土地管理部門(mén)提出書(shū)面申請(qǐng)，同時(shí)申請(qǐng)地價(jià)評(píng)估；縣級(jí)以上土地管理部門(mén)將待流轉(zhuǎn)的宗地條件和流轉(zhuǎn)要求在土地有形市場(chǎng)掛牌,采取招標(biāo)拍賣方式確定用地者。在《憲法》第十三條第三款和《土地管理法》第一章第二條第四款的有關(guān)國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?shù)脑瓌t下，在相關(guān)的法律中明確界定公共利益的范圍，即國(guó)家在哪些情形下可以依法征收或征用土地，對(duì)不屬于公共利益的其他用地不得實(shí)施征收或者征用。同時(shí)，適當(dāng)放寬集體房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記辦理限制政策。村民抵押房屋所有權(quán)，也將與房屋不可分割的土地使用權(quán)一并抵押。從土地管理的角度出發(fā)，應(yīng)切實(shí)加大土地執(zhí)法網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，建立健全執(zhí)法網(wǎng)絡(luò)體系。投資可行性報(bào)告咨詢服務(wù)分為政府審批核準(zhǔn)用可行性研究報(bào)告和融資用可行性研究報(bào)告。二、農(nóng)村集體建設(shè)用地利用和管理中存在的問(wèn)題（一）農(nóng)村集體建設(shè)用地違法行為屢禁不止據(jù)2008年全市農(nóng)村集體建設(shè)違法用地調(diào)查處理數(shù)據(jù)顯示，2008年全市農(nóng)村集體建設(shè)違法用地面積為8213畝，違法違規(guī)現(xiàn)象未能得到有效遏制。農(nóng)村住宅的非法交易，不僅嚴(yán)重違反國(guó)家政策規(guī)定，擾亂了土地市場(chǎng)的正常秩序，而且引發(fā)大量的土地信訪案件和民事訴訟，使農(nóng)村村民的合法權(quán)益得不到有效保障，造成了農(nóng)村土地權(quán)屬混亂和產(chǎn)權(quán)糾紛，并給舊村改造及新農(nóng)村建設(shè)帶來(lái)新的矛盾。二是搞好國(guó)情、國(guó)策的宣傳，增強(qiáng)危機(jī)意識(shí)。三、對(duì)策及建議（一）進(jìn)一步加大宣傳教育力度，增強(qiáng)社會(huì)各階層的國(guó)策意識(shí)一是搞好法律法規(guī)宣傳，增強(qiáng)法律意識(shí)。據(jù)調(diào)查的15個(gè)村中，8個(gè)村非法買賣農(nóng)民住宅達(dá)250宗。一、全市農(nóng)村集體建設(shè)用地的基本情況我市轄區(qū)共計(jì)62個(gè)鎮(zhèn)、2653個(gè)村莊，農(nóng)村總戶數(shù)652401戶、總?cè)丝?621573人。可行性研究是確定建設(shè)項(xiàng)目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證的科學(xué)方法，在投 資管理中，可行性研究是指對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測(cè)建成后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。五是調(diào)整稅收政策，使集體土地的流轉(zhuǎn)和國(guó)有土地的流轉(zhuǎn)都需要繳納相同的稅種、稅額，為達(dá)到集體土地和國(guó)有土地的“同地、同權(quán)、同價(jià)”、為集體土地市場(chǎng)和國(guó)有土地市場(chǎng)搭建同一平臺(tái)的最終目標(biāo)奠定基礎(chǔ)；六是搞好信息公開(kāi)查詢工作、指導(dǎo)簽訂各有關(guān)文書(shū)、產(chǎn)權(quán)變更登記政策咨詢等相關(guān)配套工作。建議認(rèn)定農(nóng)村房地產(chǎn)抵押有效，農(nóng)村房地產(chǎn)所占用的是集體土地，土地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，其使用權(quán)由集體經(jīng)濟(jì)組織按法律規(guī)定的條件和程序劃給村民使用。（三）強(qiáng)化土地管理工作，為土地流轉(zhuǎn)提供基礎(chǔ)服務(wù)一是要加強(qiáng)土地規(guī)劃管理，加強(qiáng)土地利用總體規(guī)劃的修編工作和國(guó)土規(guī)劃的編制工作，盡快建立健全土地規(guī)劃體系，全面實(shí)施土地用途管制，充實(shí)發(fā)揮土地規(guī)劃在引導(dǎo)和調(diào)控土地市場(chǎng)方面的作用；二是要加強(qiáng)土地尤其是農(nóng)村集體土地的登記發(fā)證步伐，確保農(nóng)民集體土地在進(jìn)入市場(chǎng)前產(chǎn)權(quán)明晰，沒(méi)有權(quán)屬爭(zhēng)議。要著眼于建立和完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求，改革和完善我國(guó)的土地一級(jí)市場(chǎng)制度體系。地面建筑物及其附著物作為動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的除外。采用招標(biāo)拍賣式協(xié)議方式，確定使用者、流轉(zhuǎn)方式、土地收益等。以村民經(jīng)濟(jì)組織為單位，凡符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的農(nóng)民集體土地，均可按以下程度將該社全部農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地并予以流轉(zhuǎn)。符合用途管制的要求，具體土地用途要符合城市規(guī)劃或村鎮(zhèn)規(guī)劃，不得擅自改變用途。五、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的制度方案設(shè)計(jì)（一）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的條件和范圍在推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)工作中，必須對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的條件、范圍和規(guī)模加以必要的限制，防止出現(xiàn)農(nóng)用地大量轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)根據(jù)不同的交易目的，可采取轉(zhuǎn)讓、租賃、作價(jià)出資或入股、合作聯(lián)營(yíng)、抵押、法院判決等流轉(zhuǎn)方式。在流轉(zhuǎn)過(guò)程要落實(shí)土地用途管制的要求，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地利用用途分區(qū)管制。和建設(shè)用地指標(biāo)、新增耕地指標(biāo)的市場(chǎng)化配置相結(jié)合。無(wú)論是利用集體存量建設(shè)用地還是利用符合規(guī)劃增量的集體建設(shè)用地，各類企業(yè)，包括鎮(zhèn)企業(yè)、村辦企業(yè)、私有企業(yè)、國(guó)有企業(yè)等均可按照規(guī)定的程序，使用符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地。堅(jiān)持土地所用權(quán)與使用權(quán)相分離。我國(guó)土地所有權(quán)性質(zhì)和土地使用權(quán)制度決定了兩個(gè)不同的土地市場(chǎng)，一是國(guó)有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，二是集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。引發(fā)了地價(jià)管理失控。在主城區(qū)部分城鄉(xiāng)結(jié)合部，一戶多宅和超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地的情況甚至占到農(nóng)民總戶數(shù)的49%。原有的政策規(guī)章跟不上經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的形勢(shì)；原有的管理制度和方式與基層管理創(chuàng)新的愿望不相適應(yīng)。（二）從現(xiàn)狀看，我國(guó)現(xiàn)行土地使用制度下入市流轉(zhuǎn)的只限于城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下形成的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)不能流轉(zhuǎn)的制度已經(jīng)與當(dāng)前發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，特別是小城鎮(zhèn)建設(shè)與發(fā)展形成嚴(yán)重地不適應(yīng)，嚴(yán)重地阻礙了“三農(nóng)”問(wèn)題的解決之路。從全國(guó)其他省市情況看，蘇州作為集體土地流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)地區(qū)之一，從1996年就開(kāi)始了對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的探索和實(shí)踐。通過(guò)制度的建立，規(guī)范和完善土地管理體系，提高農(nóng)村土地管理和利用的水平，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的土地管理和利用體系，為實(shí)施城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃和城鄉(xiāng)總體規(guī)劃提供平臺(tái)，真正實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理，改變過(guò)去無(wú)序的狀態(tài)。依法、積極、規(guī)范地推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，做好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作，有利于逐步破除土地管理二元體制，有利于協(xié)調(diào)各方利益，有利于調(diào)動(dòng)廣泛積極性推動(dòng)發(fā)展，有利于實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌。據(jù)調(diào)查，各區(qū)縣政府按照國(guó)家及市政府的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本地實(shí)際，均制訂了農(nóng)村宅基地管理的相關(guān)文件，明確了管理辦法、程序和標(biāo)準(zhǔn)。發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。在城鄉(xiāng)二元土地所有制度和管理制度下，我國(guó)城市市區(qū)的建設(shè)用地、農(nóng)村和城市郊區(qū)經(jīng)依法征收后新增的建設(shè)用地等，屬于國(guó)家所有；城市市區(qū)以外以及法律規(guī)定由國(guó)家所有土地以外的農(nóng)民宅基地和其他建設(shè)用地，屬于農(nóng)民集體所有。我省農(nóng)村建設(shè)用地總量較大，利用效率不高，要積極采取多種措施，用好現(xiàn)有的農(nóng)村建設(shè)用地。三是制定集體土地收益分配辦法，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。部將研究建立集體建設(shè)用地有償使用有關(guān)稅費(fèi)征繳和分配辦法，保障集體土地所有權(quán)人和使用權(quán)人在集體建設(shè)用地有償使用和流轉(zhuǎn)等活動(dòng)中的土地權(quán)益各市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)要在省級(jí)下達(dá)的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)中，單列宅基地指標(biāo)，保障農(nóng)村居民住宅建設(shè)用地。依照《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》，土地整理新增耕地面積只能折抵用于建設(shè)占用耕地的補(bǔ)償，不得折抵為建設(shè)用地指標(biāo)，擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。任何單位和個(gè)人不得自行與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人簽訂協(xié)議將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、村民建住宅需要使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有土地的，必須符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃（以下簡(jiǎn)稱鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村規(guī)劃），納入土地利用計(jì)劃，并依法辦理規(guī)劃建設(shè)許可及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和建設(shè)項(xiàng)目用地審批手續(xù)。三是加大集體建設(shè)用地執(zhí)法監(jiān)察力度。三、認(rèn)真總結(jié)整改，完善制度措施針對(duì)貫徹落實(shí)國(guó)辦發(fā)[2007]71號(hào)文件檢查活動(dòng)中查找出的問(wèn)題，我們要求各市、縣認(rèn)真總結(jié)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用與管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，分析查找存在問(wèn)題的原因，認(rèn)真進(jìn)行整改，在摸清情況、查清問(wèn)題、依法處理的基礎(chǔ)上，制定整改措施，完善相關(guān)制度。從我們檢查和各市上報(bào)的自查情況看，各市、縣能嚴(yán)格按照國(guó)土資發(fā)[2008]15號(hào)、陜國(guó)土資發(fā)[2008]7號(hào)等文件的要求，認(rèn)真抓好國(guó)辦發(fā)[2007]71號(hào)文件的貫徹落實(shí)，注意加強(qiáng)文件的學(xué)習(xí)宣傳，提高思想認(rèn)識(shí)；切實(shí)加強(qiáng)集體土地的用途管制；嚴(yán)格依法辦理集體土地的使用手續(xù)；堅(jiān)決制止和查處亂占農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的違規(guī)違法行為。嚴(yán)禁集體建設(shè)用地用于商品住宅開(kāi)發(fā)。各地要按照國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國(guó)辦發(fā)[2007]71號(hào)）和《陜西省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省國(guó)土資源廳關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村集體建設(shè)用地管理促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)意見(jiàn)的通知》（陜政辦發(fā)[2007]4號(hào)）要求，結(jié)合第二次土地調(diào)查，集中力量組織開(kāi)展對(duì)農(nóng)村“空心村”、公路沿線和城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地的專項(xiàng)清理整治。按照統(tǒng)籌規(guī)劃、節(jié)約集約用地的原則，結(jié)合我省新農(nóng)村建設(shè)要求，因地制宜，加快編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃、村莊規(guī)劃。承包經(jīng)營(yíng)土地的農(nóng)民有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。以上就是個(gè)人對(duì)土地整理的理解和認(rèn)識(shí)，其中有不足和疏漏請(qǐng)批評(píng)指正！第二篇：農(nóng)村集體建設(shè)用地政策和法規(guī)陜西省實(shí)施《中華人民共和國(guó)土地管理法》辦法第四條 農(nóng)民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的設(shè)區(qū)的市、縣（市）土地行政主管部門(mén)或者其派出機(jī)構(gòu)提出土地登記申請(qǐng)，由設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)《集體土地所有證》，確認(rèn)所有權(quán)。土地整理的拆院并院項(xiàng)目，程序和方式和掛鉤項(xiàng)目是相同的，不同的是它最終占用耕地將其變成建設(shè)用地的性質(zhì)是集體建設(shè)用地。土地整理是通過(guò)一些工程措施，增加耕地的數(shù)量，提高耕地的質(zhì)量，在保證一定范圍內(nèi)耕地不減少的同時(shí)，可以在其他占用相應(yīng)數(shù)量的農(nóng)用地作為建設(shè)用地。批復(fù)一般要求掛鉤項(xiàng)目在兩年內(nèi)完成。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。第八十一條 擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，沒(méi)收違法所得，并處罰款。農(nóng)村新增宅基地要優(yōu)先使用村內(nèi)空閑地、廢舊老宅基地和未利用土地。各地要按照土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃、村莊規(guī)劃，結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)要求，有計(jì)劃地開(kāi)展農(nóng)村集體建設(shè)用地整理?，F(xiàn)將有關(guān)工作情況報(bào)告如下：一、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，認(rèn)真安排部署按照國(guó)家四部門(mén)檢查通知和檢查工作方案的要求，我們成立了由省國(guó)土資源廳主管領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，省國(guó)土資源廳、省農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、省建設(shè)廳、省農(nóng)業(yè)廳相關(guān)人員參加的檢查工作領(lǐng)導(dǎo)小組，加強(qiáng)檢查工作的組織領(lǐng)導(dǎo)。對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題逐宗進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，統(tǒng)一登記填表；對(duì)查出的問(wèn)題，按照土地管理法規(guī)和有關(guān)文件規(guī)定及時(shí)進(jìn)行處理和糾正。進(jìn)一步加強(qiáng)國(guó)辦發(fā)[2007]71號(hào)、國(guó)土資發(fā)[2008]15號(hào)兩個(gè)文件精神的學(xué)習(xí)宣傳，切實(shí)提高廣大群眾特別是各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的依法用地、節(jié)約集約用地的責(zé)任意識(shí)。《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、農(nóng)村村民住宅等三類鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)可以使用農(nóng)民集體所有土地。單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。嚴(yán)禁以各種名義，擅自擴(kuò)大農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模，以及通過(guò)“村改居”等方式，非法將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。不得以試點(diǎn)為名違背農(nóng)民意愿大拆大建、強(qiáng)制搬遷，侵害農(nóng)民權(quán)益。一是明確土地市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)?！兑庖?jiàn)》要求，完善設(shè)施農(nóng)用地和農(nóng)村建設(shè)用地管理，改善農(nóng)民生產(chǎn)生活條件。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的方式，根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)、用途及效