【正文】 土地市場(chǎng)的管理。堅(jiān)持兩種產(chǎn)權(quán)，同一市場(chǎng)、統(tǒng)一管理。以土地利用規(guī)劃和建設(shè)用地使用計(jì)劃來統(tǒng)一協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)土地的規(guī)劃及計(jì)劃利用，對(duì)土地供應(yīng)總量、范圍、用途、布局進(jìn)行控制，使土地供給與城鄉(xiāng)規(guī)劃相一致，使“彈性”過大的城鄉(xiāng)規(guī)劃增加“剛性”。這是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)高效流轉(zhuǎn)的前提保證。（三）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)申報(bào)審批程序集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)參照國有土地使用權(quán)出讓審批管理辦法和程序辦理。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)時(shí)，其地面建筑物及其附著物隨之流轉(zhuǎn)；其地面建筑物及其附著物流轉(zhuǎn)，集體建設(shè)用地同時(shí)流轉(zhuǎn)。同時(shí)在允許農(nóng)民集體土地進(jìn)入市場(chǎng)的同時(shí)，探索建立對(duì)農(nóng)民集體土地收益的稅費(fèi)調(diào)節(jié)機(jī)制，防止形成新的社會(huì)分配不公。因此，在解決農(nóng)村用地矛盾中，建立農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾置換制度，大力推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾工作，通過按照規(guī)劃要求對(duì)大量零星、閑置、空置地（含閑置宅基地）進(jìn)行整理復(fù)耕，既能解決農(nóng)村建設(shè)發(fā)展用地的需求，又能有效保護(hù)耕地，提高農(nóng)村集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用水平。目的是找準(zhǔn)農(nóng)村集體建設(shè)用地存在的問題，研究提出解決農(nóng)村集體建設(shè)用地問題的途徑和措施，引導(dǎo)農(nóng)村集體建設(shè)用地步入依法、規(guī)范、科學(xué)發(fā)展的軌道。農(nóng)村住宅閑置及一戶多宅等問題，造成了農(nóng)村土地的粗放利用和浪費(fèi)。（四）集體建設(shè)用地利用率低，閑置浪費(fèi)現(xiàn)象較為嚴(yán)重一是人均集體建設(shè)用地面積較大，利用率低。審批核準(zhǔn)用的可行性研究報(bào)告?zhèn)戎仃P(guān)注項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益和影響；融資用報(bào)告?zhèn)戎仃P(guān)注項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行。如果不允許地隨房抵押，則村民僅能對(duì)房屋享有占有、使用、收益的權(quán)利，而無從行使最重要的處分權(quán)利。對(duì)不屬于公共利益的用地需求通過集體土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)解決。辦理土地流轉(zhuǎn)登記。（二）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)形式集體建設(shè)用地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，采取“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”，指集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)時(shí)，將集體建設(shè)用地的所有權(quán)轉(zhuǎn)為國有，并辦理國有土地出讓手續(xù)，收取的土地收益大部份返回集體經(jīng)濟(jì)組織。把好農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益的分配關(guān)。把好農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的條件關(guān)。穩(wěn)定所有權(quán)、放開經(jīng)營權(quán)、拓寬使用權(quán)、維護(hù)收益權(quán)，充分尊重農(nóng)民的意愿，發(fā)揮農(nóng)民的主體作用，本著“放權(quán)讓利”的精神，按照市場(chǎng)的原則處理好土地流轉(zhuǎn)過程中的利益分配關(guān)系，確保農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的收益權(quán)。即使辦理了登記手續(xù)，也由雙方先簽訂了流轉(zhuǎn)協(xié)議以后，才到土地主管部門登記。受流轉(zhuǎn)利益驅(qū)動(dòng)，集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民耕地保護(hù)的意識(shí)淡薄，不愿意承擔(dān)耕地保護(hù)的義務(wù)。廣東省作為我國改革開放的前沿陣地，從上世紀(jì)90年代中期就開始了農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)。（二）有利于降低城市化、工業(yè)化過程中的一次性土地成本，也可以降低中小創(chuàng)業(yè)者和發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)起步的難度。第六十三條規(guī)定：“除符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移外，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。一是明確土地市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。嚴(yán)禁以各種名義，擅自擴(kuò)大農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模，以及通過“村改居”等方式，非法將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地。《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、農(nóng)村村民住宅等三類鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)可以使用農(nóng)民集體所有土地。對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問題逐宗進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，統(tǒng)一登記填表；對(duì)查出的問題，按照土地管理法規(guī)和有關(guān)文件規(guī)定及時(shí)進(jìn)行處理和糾正。各地要按照土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃、村莊規(guī)劃，結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)要求，有計(jì)劃地開展農(nóng)村集體建設(shè)用地整理。第八十一條 擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。批復(fù)一般要求掛鉤項(xiàng)目在兩年內(nèi)完成。土地整理的拆院并院項(xiàng)目，程序和方式和掛鉤項(xiàng)目是相同的，不同的是它最終占用耕地將其變成建設(shè)用地的性質(zhì)是集體建設(shè)用地。承包經(jīng)營土地的農(nóng)民有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。各地要按照國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)[2007]71號(hào)）和《陜西省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村集體建設(shè)用地管理促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)意見的通知》（陜政辦發(fā)[2007]4號(hào)）要求，結(jié)合第二次土地調(diào)查，集中力量組織開展對(duì)農(nóng)村“空心村”、公路沿線和城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地的專項(xiàng)清理整治。從我們檢查和各市上報(bào)的自查情況看，各市、縣能嚴(yán)格按照國土資發(fā)[2008]15號(hào)、陜國土資發(fā)[2008]7號(hào)等文件的要求，認(rèn)真抓好國辦發(fā)[2007]71號(hào)文件的貫徹落實(shí)，注意加強(qiáng)文件的學(xué)習(xí)宣傳，提高思想認(rèn)識(shí)；切實(shí)加強(qiáng)集體土地的用途管制；嚴(yán)格依法辦理集體土地的使用手續(xù)；堅(jiān)決制止和查處亂占農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的違規(guī)違法行為。三是加大集體建設(shè)用地執(zhí)法監(jiān)察力度。任何單位和個(gè)人不得自行與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人簽訂協(xié)議將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。部將研究建立集體建設(shè)用地有償使用有關(guān)稅費(fèi)征繳和分配辦法，保障集體土地所有權(quán)人和使用權(quán)人在集體建設(shè)用地有償使用和流轉(zhuǎn)等活動(dòng)中的土地權(quán)益各市、縣國土資源管理部門要在省級(jí)下達(dá)的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)中，單列宅基地指標(biāo)，保障農(nóng)村居民住宅建設(shè)用地。我省農(nóng)村建設(shè)用地總量較大，利用效率不高，要積極采取多種措施，用好現(xiàn)有的農(nóng)村建設(shè)用地。發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。依法、積極、規(guī)范地推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，做好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作，有利于逐步破除土地管理二元體制，有利于協(xié)調(diào)各方利益，有利于調(diào)動(dòng)廣泛積極性推動(dòng)發(fā)展，有利于實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌。從全國其他省市情況看，蘇州作為集體土地流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)地區(qū)之一，從1996年就開始了對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的探索和實(shí)踐。原有的政策規(guī)章跟不上經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的形勢(shì)；原有的管理制度和方式與基層管理創(chuàng)新的愿望不相適應(yīng)。引發(fā)了地價(jià)管理失控。堅(jiān)持土地所用權(quán)與使用權(quán)相分離。和建設(shè)用地指標(biāo)、新增耕地指標(biāo)的市場(chǎng)化配置相結(jié)合。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)根據(jù)不同的交易目的，可采取轉(zhuǎn)讓、租賃、作價(jià)出資或入股、合作聯(lián)營、抵押、法院判決等流轉(zhuǎn)方式。符合用途管制的要求，具體土地用途要符合城市規(guī)劃或村鎮(zhèn)規(guī)劃，不得擅自改變用途。采用招標(biāo)拍賣式協(xié)議方式，確定使用者、流轉(zhuǎn)方式、土地收益等。要著眼于建立和完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求，改革和完善我國的土地一級(jí)市場(chǎng)制度體系。建議認(rèn)定農(nóng)村房地產(chǎn)抵押有效，農(nóng)村房地產(chǎn)所占用的是集體土地，土地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，其使用權(quán)由集體經(jīng)濟(jì)組織按法律規(guī)定的條件和程序劃給村民使用。可行性研究是確定建設(shè)項(xiàng)目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證的科學(xué)方法，在投 資管理中，可行性研究是指對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測(cè)建成后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。據(jù)調(diào)查的15個(gè)村中，8個(gè)村非法買賣農(nóng)民住宅達(dá)250宗。二是搞好國情、國策的宣傳，增強(qiáng)危機(jī)意識(shí)。二、農(nóng)村集體建設(shè)用地利用和管理中存在的問題（一）農(nóng)村集體建設(shè)用地違法行為屢禁不止據(jù)2008年全市農(nóng)村集體建設(shè)違法用地調(diào)查處理數(shù)據(jù)顯示，2008年全市農(nóng)村集體建設(shè)違法用地面積為8213畝，違法違規(guī)現(xiàn)象未能得到有效遏制。從土地管理的角度出發(fā)，應(yīng)切實(shí)加大土地執(zhí)法網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，建立健全執(zhí)法網(wǎng)絡(luò)體系。同時(shí)，適當(dāng)放寬集體房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記辦理限制政策。依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用者，持非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用證和流轉(zhuǎn)合同，向縣級(jí)以上土地管理部門提出書面申請(qǐng)，同時(shí)申請(qǐng)地價(jià)評(píng)估；縣級(jí)以上土地管理部門將待流轉(zhuǎn)的宗地條件和流轉(zhuǎn)要求在土地有形市場(chǎng)掛牌,采取招標(biāo)拍賣方式確定用地者。集體土地所有權(quán)者持原批準(zhǔn)使用土地的批復(fù)或非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用證、接受流轉(zhuǎn)方的項(xiàng)目批文和有關(guān)部門的規(guī)劃意見，以及集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員同意的證明，向當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府提出流轉(zhuǎn)申請(qǐng)，鎮(zhèn)政府根據(jù)村鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行初審，并在30日內(nèi)重點(diǎn)審查權(quán)屬是否清楚、土地用途是否符合規(guī)劃，流轉(zhuǎn)農(nóng)民是否自愿后，報(bào)送區(qū)國土資源分局復(fù)審。必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理模式應(yīng)堅(jiān)持因地制宜、政策引導(dǎo)，土地所有者和使用權(quán)者自愿的原則，對(duì)城市、城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)外既可采取“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”的方式，將集體土地所有權(quán)征為國有后，再按國有土地使用權(quán)管理的有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)；也可以采取“保權(quán)留利”的方式，可不改變集體土地所有權(quán)性質(zhì)，由土地所有者將集體建設(shè)用地使用權(quán)按一定的年限轉(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)入股、聯(lián)營等方式，提供給土地使用者使用，土地所有權(quán)者從其中獲得土地收益。在流轉(zhuǎn)中切實(shí)落實(shí)國家土地用途管制、新增建設(shè)用地有償使用等制度。而集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)卻不完善，不規(guī)范，基本上還處于自發(fā)、隱形、無序的狀態(tài)。由于集體土地依法不允許出租，對(duì)非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的條件、用途、權(quán)益等缺乏明確規(guī)定，難以依法進(jìn)行土地登記，導(dǎo)致土地權(quán)屬管理混亂。在土地高額利潤的驅(qū)動(dòng)下，農(nóng)村“以地生財(cái)”的現(xiàn)象開始出現(xiàn)，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)無原則、無條件流轉(zhuǎn)的情況愈來愈普遍，大量農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)以各種形式進(jìn)入市場(chǎng)，大大擾亂了土地市場(chǎng)的秩序，影響了國家《土地管理法》的貫徹實(shí)施，造成了集體土地資產(chǎn)的嚴(yán)重流失，帶來了新的土地問題，成為了土地市場(chǎng)的一個(gè)“灰色地帶”。因而，將農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)納入調(diào)整范疇并合理規(guī)制已勢(shì)在必行。（三）農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的意義及必要性城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的過程也是農(nóng)村城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)民市民化的過程。這樣，我國形成了以二元的土地所有制度為基礎(chǔ)，與城鄉(xiāng)企業(yè)、居民身份、用地者性質(zhì)相掛鉤，長(zhǎng)期依賴城鄉(xiāng)分割管理的典型的城鄉(xiāng)建設(shè)用地雙軌制。國土資源部將積極與相關(guān)部門溝通，研究建立集體建設(shè)用地有償使用有關(guān)稅費(fèi)征繳和分配辦法。試點(diǎn)必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村規(guī)劃，必須確保城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量不增加，農(nóng)用地和耕地面積不減少。農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。同時(shí)明確了下一步的工作思路：一是加大集體建設(shè)用地政策宣傳力度。五、加強(qiáng)監(jiān)督檢查，努力推進(jìn)節(jié)約集約用地工作的開展陜西省國土資源廳陜西省農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 陜 西 省 建 設(shè) 廳 陜 西 省 農(nóng) 業(yè) 廳陜國土資發(fā)〔2009〕40號(hào)關(guān)于開展《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行 有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》 貫徹落實(shí)檢查情況的報(bào)告國土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部：國土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部《關(guān)于開展（國辦發(fā)[2007]71號(hào)）貫徹落實(shí)情況檢查工作 的通知》（國土資發(fā)[2008]188號(hào)）及檢查工作方案下發(fā)后，我省高度重視，迅速安排部署，認(rèn)真組織開展了全省貫徹落實(shí)情況的檢查工作。堅(jiān)決貫徹“一戶一處宅基地”的法律規(guī)定，宅基地的面積不得超過我省規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，防止產(chǎn)生超面積占用宅基地。《中華人民共和國土地管理法》第十一條 農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。第一篇：淺談農(nóng)村集體建設(shè)用地整理項(xiàng)目淺談農(nóng)村集體建設(shè)用地整理項(xiàng)目一、土地整理的概念。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由土地使用者向土地所在地的設(shè)區(qū)的市、縣（市）土地行政主管部門或者其派出機(jī)構(gòu)提出土地登記申請(qǐng)，由設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)《集體土地使用證》，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。利用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)的，必須符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃、村莊規(guī)劃。不符合土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃、村莊規(guī)劃的農(nóng)村集體建設(shè)用地，不得以流轉(zhuǎn)方式確定給其他單位或個(gè)人使用，其地上建筑物、構(gòu)筑物不得改建、重建、擴(kuò)建。省國土資源廳等相關(guān)部門加強(qiáng)督促檢查，努力抓好市、縣整改工作的落實(shí)，對(duì)違法違規(guī)用地行為糾正不力、整改不徹底的地區(qū)，責(zé)令限期整改，限期整改期間省國土資源廳暫停該地區(qū)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地，興辦企業(yè)或與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)的，必須符合土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村規(guī)劃，并納入建設(shè)用地計(jì)劃管理；涉及占用農(nóng)用地的，必須先依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，用地規(guī)模必須符合有關(guān)企業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)。城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)，必須嚴(yán)格控制在國家已經(jīng)批準(zhǔn)的試點(diǎn)范圍內(nèi)。各地在集體建設(shè)用地出讓轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)活動(dòng)中，要按照“初次分配基于產(chǎn)權(quán)，二次分配政府參與”的原則，總結(jié)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，出臺(tái)和試行集體建設(shè)用地有償使用收益的分配辦法。集體經(jīng)濟(jì)組織的公共設(shè)施和公益事業(yè)用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)民住宅用地等