【正文】 慮其在使用地的價值。批復一般要求掛鉤項目在兩年內(nèi)完成。我們就能在其他地方占用耕地將其變成國有建設用地。土地整理是通過一些工程措施，增加耕地的數(shù)量，提高耕地的質(zhì)量，在保證一定范圍內(nèi)耕地不減少的同時，可以在其他占用相應數(shù)量的農(nóng)用地作為建設用地。二、土地整理項目的分類土地整理的占補平衡項目，通過工程措施將一些地區(qū)（特別是丘陵地區(qū)）的荒草地開墾成適合耕種的農(nóng)用地，將一些大的田坎減少等來增加耕地。土地整理的拆院并院項目，程序和方式和掛鉤項目是相同的，不同的是它最終占用耕地將其變成建設用地的性質(zhì)是集體建設用地。項目實施的前期準備，包括農(nóng)民意愿的調(diào)查、安置辦法的制定、資金的籌措、拆遷進度計劃的制定、安置點修建的準備等。以上就是個人對土地整理的理解和認識，其中有不足和疏漏請批評指正！第二篇：農(nóng)村集體建設用地政策和法規(guī)陜西省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法第四條 農(nóng)民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的設區(qū)的市、縣（市）土地行政主管部門或者其派出機構(gòu)提出土地登記申請，由設區(qū)的市、縣（市）人民政府登記造冊，核發(fā)《集體土地所有證》，確認所有權(quán)。第十二條 依法改變土地權(quán)屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續(xù)。承包經(jīng)營土地的農(nóng)民有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務?！吨腥A人民共和國土地管理法實施條例》第六條 依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。按照統(tǒng)籌規(guī)劃、節(jié)約集約用地的原則，結(jié)合我省新農(nóng)村建設要求，因地制宜，加快編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃、村莊規(guī)劃。凡村莊內(nèi)有空閑地、廢舊老宅基地和未利用土地的，不得批準新增宅基地占用農(nóng)用地。各地要按照國務院辦公廳《關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)[2007]71號）和《陜西省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關于加強農(nóng)村集體建設用地管理促進社會主義新農(nóng)村建設意見的通知》（陜政辦發(fā)[2007]4號）要求，結(jié)合第二次土地調(diào)查，集中力量組織開展對農(nóng)村“空心村”、公路沿線和城鄉(xiāng)結(jié)合部建設用地的專項清理整治。對村民自愿騰退宅基地或符合宅基地申請條件購買空閑住宅的，各地可給與獎勵或補助。嚴禁集體建設用地用于商品住宅開發(fā)。同時，結(jié)合我省實際，及時制定下發(fā)了國辦發(fā)[2007]71號文貫徹落實情況檢查工作實施方案（陜國土資發(fā)[2008]134號），就檢查的內(nèi)容范圍、方法步驟作了具體的安排，提出了明確要求，對檢查工作進行了全面的安排部署。從我們檢查和各市上報的自查情況看，各市、縣能嚴格按照國土資發(fā)[2008]15號、陜國土資發(fā)[2008]7號等文件的要求，認真抓好國辦發(fā)[2007]71號文件的貫徹落實，注意加強文件的學習宣傳，提高思想認識；切實加強集體土地的用途管制；嚴格依法辦理集體土地的使用手續(xù)；堅決制止和查處亂占農(nóng)用地進行非農(nóng)業(yè)建設的違規(guī)違法行為。據(jù)檢查統(tǒng)計，,；,。三、認真總結(jié)整改，完善制度措施針對貫徹落實國辦發(fā)[2007]71號文件檢查活動中查找出的問題，我們要求各市、縣認真總結(jié)農(nóng)村集體建設用地使用與管理的經(jīng)驗教訓，分析查找存在問題的原因，認真進行整改，在摸清情況、查清問題、依法處理的基礎上，制定整改措施，完善相關制度。二是加大集體建設用地政策的執(zhí)行力度。三是加大集體建設用地執(zhí)法監(jiān)察力度。對這三類用地的范圍，法律和政策都有準確界定，必須嚴格執(zhí)行。興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設、村民建住宅需要使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有土地的，必須符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃（以下簡稱鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村規(guī)劃），納入土地利用計劃，并依法辦理規(guī)劃建設許可及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和建設項目用地審批手續(xù)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。任何單位和個人不得自行與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或個人簽訂協(xié)議將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設用地。嚴格控制農(nóng)民集體所有建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)范圍。依照《中華人民共和國土地管理法實施條例》，土地整理新增耕地面積只能折抵用于建設占用耕地的補償，不得折抵為建設用地指標，擴大建設用地規(guī)模?！秶临Y源部關于促進農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的若干意見》對需要流轉(zhuǎn)的農(nóng)用地，要盡快完成集體土地所有權(quán)確權(quán)登記工作，并與土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)做好登記發(fā)證銜接；對需要流轉(zhuǎn)的集體建設用地，要重點開展集體所有權(quán)和使用權(quán)確權(quán)登記，特別要開展集體經(jīng)營性用地的認定和確權(quán)，為集體建設用地流轉(zhuǎn)提供條件。部將研究建立集體建設用地有償使用有關稅費征繳和分配辦法，保障集體土地所有權(quán)人和使用權(quán)人在集體建設用地有償使用和流轉(zhuǎn)等活動中的土地權(quán)益各市、縣國土資源管理部門要在省級下達的農(nóng)村建設用地指標中，單列宅基地指標，保障農(nóng)村居民住宅建設用地。今年，在城鎮(zhèn)工礦建設規(guī)模范圍外，除宅基地、集體公益事業(yè)建設用地，凡符合土地利用總體規(guī)劃、依法取得并已經(jīng)確權(quán)為經(jīng)營性的集體建設用地，可采用出讓、轉(zhuǎn)讓等多種方式有償使用和流轉(zhuǎn)。三是制定集體土地收益分配辦法，增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入。一是完善設施農(nóng)用地管理，支持設施農(nóng)業(yè)發(fā)展。我省農(nóng)村建設用地總量較大，利用效率不高，要積極采取多種措施，用好現(xiàn)有的農(nóng)村建設用地。對于通過農(nóng)村建設用地整理節(jié)省出來的存量建設用地，要按照土地利用總體規(guī)劃和村莊建設規(guī)劃，結(jié)合我省正在實施的農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)工作要求，在符合規(guī)劃和依法取得建設用地的條件下，引入市場化機制，積極消化利用和盤活；農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)收益，主要用于新農(nóng)村建設中村內(nèi)公共基礎設施建設和改造；要努力探索農(nóng)村建設用地流轉(zhuǎn)和管理的新機制，緩解農(nóng)村建設用地矛盾，增加農(nóng)民收入，保護農(nóng)民集體土地合法權(quán)益，促進農(nóng)村集體經(jīng)濟的發(fā)展。在城鄉(xiāng)二元土地所有制度和管理制度下，我國城市市區(qū)的建設用地、農(nóng)村和城市郊區(qū)經(jīng)依法征收后新增的建設用地等，屬于國家所有；城市市區(qū)以外以及法律規(guī)定由國家所有土地以外的農(nóng)民宅基地和其他建設用地，屬于農(nóng)民集體所有。四是使用權(quán)抵押。發(fā)包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務。國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）文件規(guī)定：“禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設”；“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”。據(jù)調(diào)查，各區(qū)縣政府按照國家及市政府的有關規(guī)定，結(jié)合本地實際，均制訂了農(nóng)村宅基地管理的相關文件，明確了管理辦法、程序和標準。另一方面，城市建設和產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須利用大量的土地資源，而新增建設用地和農(nóng)地轉(zhuǎn)用規(guī)模國家又控制得很嚴。依法、積極、規(guī)范地推進農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)，做好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作，有利于逐步破除土地管理二元體制，有利于協(xié)調(diào)各方利益，有利于調(diào)動廣泛積極性推動發(fā)展，有利于實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌。同時，還有利于解決農(nóng)村勞動力的就業(yè)，在城市化、工業(yè)化過程中吸納更多的農(nóng)村剩余勞動力。通過制度的建立，規(guī)范和完善土地管理體系，提高農(nóng)村土地管理和利用的水平，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的土地管理和利用體系，為實施城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃和城鄉(xiāng)總體規(guī)劃提供平臺，真正實現(xiàn)城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理，改變過去無序的狀態(tài)。而同時，經(jīng)濟社會快速發(fā)展，各項建設突飛猛進，用地需求急劇擴張，城市和城市周邊地區(qū)在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進程中無地可用或供求關系緊張。從全國其他省市情況看，蘇州作為集體土地流轉(zhuǎn)的試點地區(qū)之一，從1996年就開始了對集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的探索和實踐。2005年6月，廣東省政府以省政府令第100號頒布了《廣東省集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，并從當年10月1日起施行。（二）從現(xiàn)狀看，我國現(xiàn)行土地使用制度下入市流轉(zhuǎn)的只限于城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)，計劃經(jīng)濟條件下形成的農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)不能流轉(zhuǎn)的制度已經(jīng)與當前發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟，特別是小城鎮(zhèn)建設與發(fā)展形成嚴重地不適應，嚴重地阻礙了“三農(nóng)”問題的解決之路。概括起來，主要有：集體非農(nóng)建設用地自發(fā)無序流轉(zhuǎn)，導致政府調(diào)控土地市場的能力被削弱，難以有效控制建設用地供應總量，沖擊土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的有效實施，造成土地利用混亂，土地市場秩序受到嚴重干擾。原有的政策規(guī)章跟不上經(jīng)濟社會快速發(fā)展的形勢；原有的管理制度和方式與基層管理創(chuàng)新的愿望不相適應。未經(jīng)批準隨意占用耕地并出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)建設，或低價出讓、轉(zhuǎn)讓和出租農(nóng)村集體土地，交易行為扭曲，工業(yè)用地以聯(lián)營為名行轉(zhuǎn)讓、出租之實，住宅用地則借房屋出租或私自轉(zhuǎn)讓進行市場交易。在主城區(qū)部分城鄉(xiāng)結(jié)合部，一戶多宅和超標準占用宅基地的情況甚至占到農(nóng)民總戶數(shù)的49%。集體建設用地流轉(zhuǎn)收益分配關系混亂。引發(fā)了地價管理失控。在農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，集體建設用地所有者往往只考慮各種稅費成本，沒有規(guī)范的價格估算標準，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格、租金價格往往極低，致使大量農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)隱形交易，低價入市，進而造成農(nóng)村集體建設用地市場的地價普遍低于國有土地市場的地價，影響了國有土地市場的正常秩序。我國土地所有權(quán)性質(zhì)和土地使用權(quán)制度決定了兩個不同的土地市場，一是國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場，二是集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場。由此可見，目前無原則、無條件、無規(guī)范的農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，沒有根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市建設規(guī)劃進行，純粹是經(jīng)濟利益驅(qū)動的結(jié)果，它影響了土地利用總體規(guī)劃和城市建設規(guī)劃的有效實施，導致土地管理制度和規(guī)定在特定范圍內(nèi)沒有得到落實。堅持土地所用權(quán)與使用權(quán)相分離。堅持依照規(guī)劃、按照程序流轉(zhuǎn)。無論是利用集體存量建設用地還是利用符合規(guī)劃增量的集體建設用地，各類企業(yè)，包括鎮(zhèn)企業(yè)、村辦企業(yè)、私有企業(yè)、國有企業(yè)等均可按照規(guī)定的程序，使用符合規(guī)劃的集體建設用地。土地流轉(zhuǎn)要優(yōu)先發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營和企業(yè)化經(jīng)營，優(yōu)先建設農(nóng)村基礎設施和農(nóng)民新村，優(yōu)先發(fā)展農(nóng)村社會公共服務。和建設用地指標、新增耕地指標的市場化配置相結(jié)合。凡納入流轉(zhuǎn)的農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)必須具備五個條件：一是符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃，不符合規(guī)劃的農(nóng)村集體建設用地不允許流轉(zhuǎn)；二是權(quán)屬合法、四至清楚，無權(quán)屬糾紛，且具有集體土地使用權(quán)合法權(quán)證和地上建筑的合法證明；三是已經(jīng)依法批準使用的存量建設用地或已經(jīng)依法批準農(nóng)地轉(zhuǎn)用的新增建設用地；四是符合用途管制的要求，不得擅自改變用途；五是符合農(nóng)村村民宅基地一戶只能擁有一處宅基地的相關規(guī)定。在流轉(zhuǎn)過程要落實土地用途管制的要求，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地利用用途分區(qū)管制。農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)年限一般應與項目的經(jīng)營期限一致。農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)根據(jù)不同的交易目的，可采取轉(zhuǎn)讓、租賃、作價出資或入股、合作聯(lián)營、抵押、法院判決等流轉(zhuǎn)方式。進一步建立、健全農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配機制，切實保護好農(nóng)民的合法利益。五、農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)的制度方案設計（一）集體建設用地流轉(zhuǎn)的條件和范圍在推進土地流轉(zhuǎn)工作中，必須對集體建設用地流轉(zhuǎn)的條件、范圍和規(guī)模加以必要的限制，防止出現(xiàn)農(nóng)用地大量轉(zhuǎn)為建設用地。不符合規(guī)劃的集體建設用地不得擴建、改建、也不允許進行流轉(zhuǎn)。符合用途管制的要求，具體土地用途要符合城市規(guī)劃或村鎮(zhèn)規(guī)劃，不得擅自改變用途。（土地出讓金可以考慮按4比例分配，市、區(qū)、集體經(jīng)濟組織）集體建設用地使用權(quán)的租賃，即集體土地所有者將一定年限的集體建設用地租賃給土地使用者，并定期向使用者收取租金，土地使用者取得承租集體建設用地使用權(quán)。以村民經(jīng)濟組織為單位，凡符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設規(guī)劃的農(nóng)民集體土地，均可按以下程度將該社全部農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地并予以流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)許可。采用招標拍賣式協(xié)議方式，確定使用者、流轉(zhuǎn)方式、土地收益等。雙方應在合同簽訂30日內(nèi)持合同原本，向土地管理部門申請土地登記。地面建筑物及其附著物作為動產(chǎn)流轉(zhuǎn)的除外。對因各種原因占用耕地已形成的集體建設用地，只要符合土地利用總體規(guī)劃、符合村、鎮(zhèn)規(guī)劃，在實施“占補平衡”后都可以流轉(zhuǎn)，同時補交新增建設用地有償使用費。要著眼于建立和完善社會主義市場經(jīng)濟體制的要求，改革和完善我國的土地一級市場制度體系。（二）修改完善相關法律法規(guī)，為流轉(zhuǎn)提供法律支撐通過修改相關法律法規(guī)，完善土地物權(quán)制度，廢除對農(nóng)民集體所有土地相關權(quán)益的歧視性規(guī)定，明確農(nóng)民集體土地與國有土地同地、同價、同權(quán)，全面推行集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。（三）強化土地管理工作，為土地流轉(zhuǎn)提供基礎服務一是要加強土地規(guī)劃管理，加強土地利用總體規(guī)劃的修編工作和國土規(guī)劃的編制工