【正文】 不徹底的地區(qū)，責令限期整改，限期整改期間省國土資源廳暫停該地區(qū)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批。加強調(diào)研，準確掌握情況，提前介入，加強批后監(jiān)管。協(xié)調(diào)各市政府進一步建立和落實土地聯(lián)合執(zhí)法機制，促使監(jiān)察、公安、法院等部門積極配合國土資源管理部門及時查處土地違法案件，切實規(guī)范農(nóng)村集體建設用地管理，堅決制止亂占農(nóng)用地進行非農(nóng)建設的違法違規(guī)行為。按照《中華人民共和國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)必須是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者農(nóng)民投資為主，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（包括所轄村）舉辦的承擔支援農(nóng)業(yè)義務的企業(yè)。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地，興辦企業(yè)或與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)的，必須符合土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村規(guī)劃，并納入建設用地計劃管理；涉及占用農(nóng)用地的，必須先依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，用地規(guī)模必須符合有關(guān)企業(yè)用地標準。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。非法占用耕地改作他用，數(shù)量較大，造成耕地大量毀壞的，要依法追究刑事責任。農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點，必須嚴格控制在國家已經(jīng)批準的試點范圍內(nèi)。在全國范圍內(nèi)啟動“萬村整治”示范工程建設，以村為單位，按照“農(nóng)民自愿、權(quán)屬清晰、改善民生、因地制宜、循序漸進”的總要求，開展土地整治活動，實行“全域規(guī)劃、全域設計、全域整治”。凡未使用建筑材料硬化地面或雖使用建筑材料但未破壞土地并易于復墾的畜禽舍、溫室大棚和附屬綠化隔離等用地，以及農(nóng)村道路、農(nóng)田水利用地，均可作為設施農(nóng)用地辦理用地手續(xù)，由市、縣政府審批，報省級國土資源管理部門備案，不納入農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍，不占建設用地指標。近期，國土資源部將下發(fā)農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法。各地在集體建設用地出讓轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)活動中，要按照“初次分配基于產(chǎn)權(quán)，二次分配政府參與”的原則，總結(jié)集體建設用地流轉(zhuǎn)試點經(jīng)驗，出臺和試行集體建設用地有償使用收益的分配辦法。除了設施農(nóng)業(yè)附屬的管理和生活用房等永久性建筑物的用地，須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，按照建設用地管理外，凡未使用建筑材料硬化地面或雖使用建筑材料但未破壞土地并易于復墾的畜禽舍、溫室大棚和附屬綠化隔離等用地，以及農(nóng)村道路、農(nóng)田水利用地，均可作為設施農(nóng)用地辦理用地手續(xù)。各地要科學制訂舊村莊改造、歸并村莊整治的計劃，積極推進農(nóng)村建設用地整理，提高城鎮(zhèn)化水平和村莊土地集約利用水平，努力節(jié)約使用集體建設用地。第三篇：農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)研究一、土地資源基本情況農(nóng)村土地中包括居民點用地等的集體建設用地使用效率極低，在很大程度上存在著土地的閑置浪費。集體經(jīng)濟組織的公共設施和公益事業(yè)用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)民住宅用地等，一般使用的是集體所有土地；而城市企業(yè)、城市居民等進行建設必須使用國有土地，需要占用集體土地的，必須先由國家通過土地征收將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后再以出讓或劃撥的方式供應土地使用者使用。通過對農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)進行評估，按照評估價值在信貸機構(gòu)進行抵押融資。承包經(jīng)營土地的農(nóng)民有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務”；“在土地經(jīng)營期限內(nèi)，對個別承包經(jīng)營者之間承包的土地進行適當調(diào)整的，必須經(jīng)村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準”。國土資源部《關(guān)于依法加快集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作的通知》規(guī)定：“凡在土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包中未打破村民小組原生產(chǎn)隊界線，不論是以村還是以組的名義與農(nóng)戶簽訂承包合同，土地應確認給村民小組集體所有”等等。目前，根據(jù)市委、市政府關(guān)于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革的有關(guān)要求，我市各地普遍提出了建設農(nóng)民“新居工程”的相關(guān)措施，引導農(nóng)民在自愿的前提下向縣城、重點鎮(zhèn)、中心村適度集中居住，將原有宅基地進行整理復墾，提高村鎮(zhèn)建設用地的集中度和利用率。同時，在推進城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的過程中，被征地農(nóng)民的利益還沒有在制度和政策層面上得到根本的保證，其長遠生計還沒有得到有效的保障，由此引發(fā)的矛盾越來越突出，已經(jīng)成為影響社會和諧穩(wěn)定的重大隱患。（一）有利于合理分配社會經(jīng)濟發(fā)展和城市化過程中農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地過程中的土地收益，使農(nóng)民能夠共享工業(yè)化、城市化的成果，持續(xù)穩(wěn)定地增加農(nóng)民收入。（三）有利于提高土地利用效益和效率?？傊?，城市化、工業(yè)化進程導致對非農(nóng)建設用地需求急劇增長，農(nóng)村集體建設用地自發(fā)流轉(zhuǎn)處于法律上的“灰色地帶”及伴存的種種問題，對獲得相關(guān)政策支持提出了迫切的要求。在確保國家和市委、市政府提出的“確保耕地總量不減少、基本保護面積不減少、糧食綜合生產(chǎn)能力不降低”的基本前提下，如何實現(xiàn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地規(guī)劃與利用，優(yōu)化調(diào)整城鄉(xiāng)土地布局與結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率，就為探索農(nóng)村建設用地的規(guī)范合理流轉(zhuǎn)提出了新的要求和廣闊空間，也使得推進農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)提供了強大的動力和需求。安徽蕪湖作為國土資源部批準確定的農(nóng)村建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點城市，從2000年就開始了試點工作。據(jù)統(tǒng)計，到2006年底，廣東省共辦理集體建設用地流轉(zhuǎn)近2100宗，涉及面積1552公頃，涉及金額超過20億元，珠三角地區(qū)通過流轉(zhuǎn)的方式使用農(nóng)村集體建設用地的超過50%，粵東、粵西及粵北等地，這一比例也超過了20%。我國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)制度的改革，不可避免地波及農(nóng)村集體建設用地。主要表現(xiàn)在：一是“管”與“用”之間的矛盾突出。三是對違法用地行為國土部門缺乏強有力的手段，按現(xiàn)行司法程序申請執(zhí)行時間長、程序復雜，違法用地得不到及時糾正和處罰。造成部分村內(nèi)大量出現(xiàn)空閑地、閑置宅基地、空閑住宅和一戶多宅、超標準占地的現(xiàn)象。集體建設用地流轉(zhuǎn)的權(quán)利缺乏可靠保障，交易不安全。由于缺乏依法監(jiān)管與市場機制，土地市場價值和資產(chǎn)資源屬性在流轉(zhuǎn)中不能得到充分體現(xiàn)，農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)的價值在很大程度上是依賴國家的基礎設施建設，沒有國家的交通、通訊、供電、供水等基礎設施建設，農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)就無流轉(zhuǎn)對象，農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中所得的收益的一部分，應是國家基礎設施建設的投資帶來的。目前，農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中的地價基本上是流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商確定的，沒有明確的參考依據(jù)。沖擊了現(xiàn)行征地制度。國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場發(fā)展到今天，已走上了統(tǒng)一、規(guī)范、有序的軌道。四、農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)要把握的原則和要求通過調(diào)查研究，在借鑒其他省市有益經(jīng)驗，總結(jié)我市試點經(jīng)驗的基礎上，農(nóng)村建設用地的流轉(zhuǎn)應堅持以下基本原則和總體要求。在保持集體所有權(quán)性質(zhì)不變的前提下，集體建設用地使用權(quán)實行有償有限期規(guī)范流轉(zhuǎn)。要在科學編制土地利用規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃等的基礎上，強化流轉(zhuǎn)的管理和服務，新增集體建設用地必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃。必須堅持十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的基本國策和“占補平衡”制度。和大力推進土地開發(fā)整理復墾相結(jié)合。通過集約節(jié)余的建設用地指標，通過開發(fā)整理增加的耕地指標，可以通過協(xié)商和市場的方式，實行跨區(qū)縣有償交易，優(yōu)化配置，滿足不同區(qū)域的用地或利益需求。把好農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)劃關(guān)。把好農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理模式關(guān)。采取轉(zhuǎn)權(quán)讓利方式的，最高年限不得超過國務院第55號令規(guī)定的同類國有土地使用權(quán)出讓最高年限；采取租賃方式的，一般不超過8年；采取其他方式的，一般不得超過企業(yè)合同章程規(guī)定的年限。同時，為了推進農(nóng)村村莊整理和農(nóng)居點向中心村和小城鎮(zhèn)集中，還可采取土地置換的方式。流轉(zhuǎn)中的土地收益分配是規(guī)范農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理的核心問題。因此，納入流轉(zhuǎn)的集體建設用必須要具備一定的條件。權(quán)屬合法、四至清楚、沒有糾紛。對商業(yè)性房地產(chǎn)的土地供應總量要嚴格控制，集體建設用地不得擅自改變用途搞商業(yè)性房地產(chǎn)。集體建設用地使用權(quán)作價出資式入股，即集體土地所有者的一定年限的集體建設用地使用權(quán)作價，以出資式入股方式投入企業(yè)，并按出資額或股份分紅，土地使用者取得集體建設用地使用權(quán)。流轉(zhuǎn)許可申請。人民政府負責召集區(qū)縣規(guī)劃、農(nóng)業(yè)、民政、勞動部門進行流轉(zhuǎn)會審，并報經(jīng)市人民政府審批后，由區(qū)國土資源分局向集體土地所有者頒發(fā)《集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)許可證》。土地管理部門根據(jù)國家法律、法規(guī)，參照國有土地出讓合同文本，針對土地流轉(zhuǎn)方式，相應制定集體建設用地轉(zhuǎn)讓、作價入股和出租等統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同文本，集體建設用地流轉(zhuǎn)雙方必須簽訂流轉(zhuǎn)合同。在履行“占補平衡”義務或繳納耕地開墾費、按合同約定的時間付清土地價款后，土地管理部門辦理土地申報登記。（四）集體建設用地再流轉(zhuǎn)申報審批程序集體建設用地再流轉(zhuǎn)是指土地使用者依法取得集體建設用土使用權(quán)，在完成開發(fā)建設投資后，在使用年期內(nèi)，將余期土地使用權(quán)合法流轉(zhuǎn)。再次流轉(zhuǎn)的土地使用期限，為前次土地流轉(zhuǎn)合同規(guī)定的期限減去土地使用者已使用后的剩余年限。為此，提出以下對策和建議：（一）深化征地制度改革，合理確定土地征收范圍《中共中央、國務院關(guān)于推進社會主義新農(nóng)村建設的若干意見》明確提出：“加快征地制度改革步伐，按照縮小征地范圍、完善補償辦法、拓展安置途徑、規(guī)范征地程序的要求，進一步探索改革經(jīng)驗”。在維護我國土地社會主義公有制和禁止土地所有權(quán)買賣的前提下，允許農(nóng)民集體土地和國有土地一樣在符合土地利用規(guī)劃和用途管制的前提下通過出讓、租賃等方式向用地單位有償提供建設用地使用權(quán)，供其進行開發(fā)建設，建立統(tǒng)一、開放、有序的土地交易市場體系。要逐步創(chuàng)造條件將土地所有權(quán)明確到村民小組一級，并核發(fā)土地證書，為集體土地進入市場提供完善準確的權(quán)屬保障。三是適當放寬農(nóng)民建房、購房條件。作為農(nóng)村房屋使用權(quán)人，有權(quán)在依法取得的住宅用土地上享有占有、使用、利用的權(quán)利，房屋的所有權(quán)屬于使用權(quán)人。（四）建立和完善配套制度，規(guī)范有序推進流轉(zhuǎn)一是建立農(nóng)民應得土地收益和集體經(jīng)濟組織土地收益的監(jiān)督機制，加快建立集體土地流轉(zhuǎn)收益管理辦法以及農(nóng)民社會保障措施等配套政策；二是建立相應的地價體系及評估體系，包括轉(zhuǎn)讓價格、租賃價格、抵押價格等，健全集體建設用地價格評估體系；三是建立集體建設用地基準地價和最低價保護制度，以及土地價格評估備案制度；四是建立健全農(nóng)村集體建設用地（宅基地）復基置換機制，切實解決“一戶多宅”、超標準占地、違法違規(guī)用地等遺留問題。（五）加強集體建設用地流轉(zhuǎn)中的執(zhí)法監(jiān)督網(wǎng)絡建設，依法整治違法行為 在農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)中，農(nóng)村土地違法行為時有發(fā)生，其原因是多方面的，既有農(nóng)民或基層干部法制觀念淡薄問題，也有宣傳、執(zhí)法不到位的問題。國土資源部門要加快農(nóng)村集體建設用地基準地價和出讓最低價的制定工作；財政部門要加快制定出臺集體土地流轉(zhuǎn)收益管理辦法；社會保障部門要盡快完善農(nóng)民社會保障體系建設；農(nóng)業(yè)部門要加強對集體土地流轉(zhuǎn)收益使用的監(jiān)管；其他相關(guān)部門要主動配合做好相關(guān)工作，積極推進集體建設用地流轉(zhuǎn)工作健康發(fā)展。在此基礎上，綜合論證項目建設的必要性，財務的盈利性，經(jīng)濟上的合理性，技術(shù)上的先進性和適應性以及建設條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學依據(jù)。報告通過對項目的市場需求、資源供應、建設規(guī)模、工藝路線、設備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究調(diào)查，在行業(yè)專家研究經(jīng)驗的基礎上對項目經(jīng)濟效益及社會效益進行科學預測，從而為客戶提供全面的、客觀的、可靠的項目投資價值評估及項目建設進程等咨詢意見。農(nóng)村集體建設用地總面積為549297畝，其中：居民點用地308433畝、村內(nèi)道路用地149293畝、村辦企業(yè)用地75084畝、公益性事業(yè)用地16487畝，人均建設用地面積約為225平方米。（二）農(nóng)村住宅違法建設現(xiàn)象較為嚴重近年來，由于農(nóng)村集體經(jīng)濟增長乏力，再加上國家取消了三提五統(tǒng)等稅費，一些空殼村和自然環(huán)境較好的村把農(nóng)村住宅建設當作集體收入的唯一來源，紛紛違法建設住宅對外出售和尋租，其表現(xiàn)形式主要有：一是部分村集體未經(jīng)批準，擅自占用土地建設住宅，對外出售；二是部分村以集體土地為條件與他人聯(lián)合開發(fā)，建設住宅對外出售；三是部分村集體將土地出租給他人，用于住宅建設；四是部分村民未經(jīng)批準，擅自占用土地建設住宅。經(jīng)統(tǒng)計，僅我市轄區(qū)的一個市，自2007年以來因非法交易農(nóng)村住宅引發(fā)的信訪案件占總數(shù)的25%，訴訟案件占土地行政訴訟案件的30%。部分農(nóng)村村民取得宅基地建房后，因考學、參軍、工作、在外購房居住等原因，將戶口遷出本村，造成大量住宅閑置；部分村民因結(jié)婚分戶等原因已在村內(nèi)單獨申請建房居住，后又繼承其父母或親戚生前所居住的房屋，導致一戶多宅和房屋閑置。進一步創(chuàng)新宣傳方式，拓寬宣傳渠道，加大國土資源法律法規(guī)的宣傳力度，不斷增強廣大干部群眾的法律意識，提高依法用地的自