【正文】 建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。因此，《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定的第二個轉(zhuǎn)讓條件，即轉(zhuǎn)讓的土地沒有達(dá)到法定投資開發(fā)條件不得轉(zhuǎn)讓，僅僅是從行政管理的角度，規(guī)定轉(zhuǎn)讓的土地不符合法定投資開發(fā)條件的，不得辦理土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記手續(xù)。甲、乙雙方自愿合作開發(fā)，且甲方自愿有償轉(zhuǎn)讓本合同項下地塊的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)權(quán)益給乙方，所擔(dān)負(fù)的風(fēng)險、責(zé)任按照本合同之約定履行。第二條甲方應(yīng)于本合同簽訂時將全部該宗地的相關(guān)文件資料原件（包括但不限于甲方取得該土地的《合同書》、《《國土證》、紅線圖》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑設(shè)計要點》、《設(shè)計圖紙》、《單項開發(fā)權(quán)批文》及資質(zhì)證）移交給乙方保管，并保證移交資料的真實性和完整性，移交清單作為本合同的附件二。、遷出工作并移交給乙方，則每延遲一日應(yīng)向乙方承擔(dān)本合同中土地轉(zhuǎn)讓款總額萬分之五的違約金，延期交地或因達(dá)不到交地條件乙方無法接收的，超過30日乙方有權(quán)解除本合同，甲方應(yīng)向乙方全額退還土地轉(zhuǎn)讓款及其產(chǎn)生的同期銀行貸款利息、違約金，由此造成乙方其他經(jīng)濟(jì)損失的，還應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。，甲方仍為本宗地項目的法定使用權(quán)人，負(fù)有前期項目開發(fā)及申報的義務(wù)，甲方應(yīng)積極協(xié)助乙方辦理相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)，所需費用由乙方承擔(dān)。甲方：乙方：代表人：本合同2011年月日于代表人： 市簽訂。第六條　轉(zhuǎn)讓價格甲乙雙方確認(rèn)本協(xié)議的轉(zhuǎn)讓價為人民幣________萬元（含甲方先期已交有關(guān)部門辦證費用、三通一平、圍墻、橋梁、征地、青苗補償費等）；上述轉(zhuǎn)讓價格包含甲方取得項目開發(fā)權(quán)所發(fā)生的費用和應(yīng)付的一切款項、費用；乙方在受讓后應(yīng)補交土地部門的款項自行解決，甲方協(xié)助辦理。甲方遲延履行本協(xié)議的規(guī)定義務(wù)未達(dá)到根本性違約，應(yīng)按乙方已付轉(zhuǎn)讓款每日萬分之三向乙方支付違約金。乙方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序均已完成，本合同的簽署人是乙方法定代表人或授權(quán)代表人。第十六條　合同的效力本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字之日起生效。第十五條　爭議的處理本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進(jìn)行解釋。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。甲方應(yīng)雙倍返還乙方定金，并按銀行同期貸款利率支付利息給乙方。自乙方領(lǐng)取該場地國有土地使用權(quán)證日起，前款所述場地的土地使用權(quán)歸乙方所有，其合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。本合同未盡事宜依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行；法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達(dá)成書面補充協(xié)議。、所得稅等全部費、稅全部由甲方承擔(dān)，乙方已支付的土地轉(zhuǎn)讓費已包含了上述相關(guān)費用。、租賃戶的清退及遷出工作，于此期限前將該宗地移交給乙方，并保證移交的該宗地上無任何未清理完結(jié)的租賃、抵押、查封、第三人占有或主張權(quán)利等可能影響乙方合法、合理開發(fā)使用的狀況出現(xiàn)。乙方應(yīng)于本合同簽訂后（個工作）日內(nèi)全部支付給甲方。因此，超凡公司關(guān)于《土地開發(fā)合同》未達(dá)到25%投資開發(fā)條件應(yīng)認(rèn)定無效的主張，本院亦不予支持。因此，債權(quán)形式主義立法模式下的交付或者登記行為只是作為標(biāo)的物所有權(quán)移轉(zhuǎn)的表征，其作用是將物權(quán)變動的時間界限確定在標(biāo)的物的交付或者登記之時，屬于債權(quán)合同的履行問題，不是債權(quán)合同的生效要件。如轉(zhuǎn)讓方取得出讓土地使用權(quán)證書或者經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，則轉(zhuǎn)讓行為溯及于行為成立時有效，隨即應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。在以《法國民法典》為代表的債權(quán)意思主義物權(quán)變動模式下，物權(quán)變動法律效果的發(fā)生系于當(dāng)事人的債權(quán)意思，所以，就物權(quán)變動而言，與處分行為意義相當(dāng)?shù)?，就是?dāng)事人之間所訂立的以發(fā)生物權(quán)變動為目的的債權(quán)合同。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)取得土地使用權(quán)證書。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同作為物權(quán)變動的根本原因和內(nèi)在動力，其成立生效應(yīng)當(dāng)符合債權(quán)合同的生效條件。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的一種形態(tài)，其轉(zhuǎn)讓行為自應(yīng)適用該物權(quán)變動原則的規(guī)制，即土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時，當(dāng)事人之間除訂立債權(quán)合同外，尚需踐行土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記的法定方式后方可發(fā)生物權(quán)變動的效力。因此，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓自應(yīng)受物權(quán)變動原則的規(guī)制，而物權(quán)變動采取何種原則由物權(quán)變動的立法模式所決定。如《德國民法典》第306條，“以不能給付為標(biāo)的的合同無效”。第三篇：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)來源： 作者： 日期：100620對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題始終圍繞如何理解適用《城市房地產(chǎn)管理法》第37條、第38條的規(guī)定展開爭論。這一合同當(dāng)然屬于名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。因為,第一，辦理產(chǎn)權(quán)證是甲方提供土地使用權(quán)的一個附隨義務(wù)，是甲方履行合同必須履行的義務(wù)，是甲方的固有義務(wù)，不屬于經(jīng)營風(fēng)險的范疇。對于上述共同出資下的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同性質(zhì)的認(rèn)定，即其是否可認(rèn)定為名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，由《解釋》相關(guān)條款來看，仍是要綜合參考“共同出資、共享利潤和共擔(dān)風(fēng)險”這三大要素，其中最為關(guān)鍵的是承擔(dān)風(fēng)險，如合同中規(guī)定已包括土地使用權(quán)在內(nèi)的權(quán)益出資的一方明確約定不承擔(dān)風(fēng)險，則仍可認(rèn)定為名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。上述約定條款符合《解釋》24條規(guī)定的認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的條件，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，假設(shè)合作建房合同實質(zhì)上符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)具備的條件，屬于有效合同，那么A公司固定分得的5000萬元應(yīng)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格。其中，名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的行為尤為常見，對我國的土地管理制度形成了一定程度的影響，已受到了廣泛關(guān)注，最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]5號）（以下簡稱“《解釋》”）已對其進(jìn)行了定性1，但對該類型合同的認(rèn)定及效力方面并未明確規(guī)定，以下蘇信集團(tuán)就該類型合同的認(rèn)定及法律效力問題進(jìn)行簡要的分析和探討，以求教于同仁。對于《解釋》與以前司法解釋不一致的處理辦法，《解釋》第28條第二款作出了相應(yīng)的規(guī)定，《解釋》施行前最高人民法院發(fā)布的司法解釋與《解釋》不一致的，以《解釋》為準(zhǔn)。最高人民法院于1990年11月12日頒布的《關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》（下稱《解答》）中，對保底條款的效力問題作出了規(guī)定。其中，共擔(dān)風(fēng)險是其最具實質(zhì)性的，實踐中，那些名不符實的“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同”的產(chǎn)生的主要原因是有的當(dāng)事人不愿承擔(dān)的房地產(chǎn)開發(fā)過程中的風(fēng)險，也正是因為如此，導(dǎo)致這些合同因不具備合作開發(fā)房地產(chǎn)合同共擔(dān)風(fēng)險的法律特征而被判定為其他性質(zhì)的合同。關(guān)鍵詞：合作開發(fā)房地產(chǎn) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 合同性質(zhì)認(rèn)定 法律效力由于房地產(chǎn)行業(yè)本身所具有的高投資、高風(fēng)險的特點，房地產(chǎn)合作開發(fā)早已成為該行業(yè)的常見運作模式，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同在其中扮演了非常重要的角色。由于在實踐中不擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的一方通常并非是開發(fā)經(jīng)營的決策方，《解釋》24條并未將土地方是否參與項目開發(fā)經(jīng)營作為認(rèn)定的條件之一?！督忉尅?4條中規(guī)定的認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的條件——土地方不擔(dān)風(fēng)險只收取固定利益——恰恰就是《解答》中規(guī)定的認(rèn)定為保底條款的理由之一，這樣在兩司法解釋的實施中就存在矛盾。（4）當(dāng)事人一方以土地使用權(quán)和部分資金作為出資，另一方以非資金形態(tài)的實物（如建筑材料）或勞務(wù)作為出資。最高人民法院于1990年11月12日頒布的《關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》（下稱《解答》）中，對保底條款的效力問題作出了規(guī)定。對于《解釋》與以前司法解釋不一致的處理辦法，《解釋》第28條第二款作出了相應(yīng)的規(guī)定，《解釋》施行前最高人民法院發(fā)布的司法解釋與《解釋》不一致的，以《解釋》為準(zhǔn)。2 筆者認(rèn)為，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中需共同分擔(dān)的風(fēng)險是指合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的履行的不利益的后果以及不能履行的后果。因此，上述合同應(yīng)該屬名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同而實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的范疇。當(dāng)然也有人認(rèn)為，只要雙方約定共擔(dān)風(fēng)險，就應(yīng)認(rèn)定為合作開發(fā)合同，風(fēng)險的分擔(dān)比例應(yīng)當(dāng)完全取決于當(dāng)事人的自由約定，法律不應(yīng)無端干預(yù)?！钡?7條規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權(quán)，不符合第38條規(guī)定條件的