【正文】 第 34 頁 共 121頁 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 宜人的南山風(fēng)景區(qū)，江景房的開發(fā)得到快速發(fā)展，先后出現(xiàn)江山多嬌、帝景名苑、海棠曉月等中高檔江景住宅小區(qū)；同時，融僑半島 3000 多畝的江景用地和南濱路 20002 多畝的江 景用地正蓄勢待發(fā)。 二、 地勢下凹和地塊的不規(guī)則性。 自從“御景江山”、“天倫華苑”之后，渝中半島高品質(zhì)住宅的開發(fā)已顯落后。自 2002 年 8 月份起至 2020 年 2 月份，渝中區(qū)已凍結(jié)土地，并提前向海內(nèi)外公開招標(biāo)片征集渝中半島城市形象設(shè)計方案，包括美國蓋斯勒、法國 AS、德國佩西等 6 家一流設(shè)計院專家云集渝中半島。 錢塘項目 營銷策劃報告 第 40 頁 共 121頁 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 ４、 該項目臨江，江面開闊，擁有渝中半島最佳的江景、山景資源，具備開發(fā)高檔精品住宅的先天條件；同時的戶型設(shè)計上也充分考慮到了景觀資源的利用。 從年齡上來看， 2840 歲。他們購房的主要目的是為工作方便而就近居住，同時改善居住環(huán)境。 營銷策劃報告 第 43 頁 共 121頁 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 本項目不管是建筑外立面設(shè)計還是配置配套標(biāo)準(zhǔn)均應(yīng)體現(xiàn)“現(xiàn)代、大氣、個性”的特點。
。 本項目規(guī)劃順應(yīng)江岸線，采用蝶型點式布局，在產(chǎn)品設(shè)計上充分考量景觀資源的利用，可以保證盡可能多的房屋可觀江看山，具良好的景觀效果。 從地域和行業(yè)特點來看： （ 1） 渝中區(qū)經(jīng)營戶 本項目位于渝中區(qū)綠化和休閑場地最佳片區(qū)。 已完成事業(yè)的起步階段，事業(yè)有所成就。其配置標(biāo)準(zhǔn)超過重慶目前頂級公寓住宅性項目，甚至在某些方面可以遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其它江景 房。時代豪苑的旺銷，九龍倉的品牌功不可沒。這個政策的出臺，使得渝中半島的住宅一切成本大幅上漲，對后續(xù)開發(fā) 商的資金要求更加嚴(yán)格，并使得后續(xù)產(chǎn)品價格與現(xiàn)存產(chǎn)品不具競爭優(yōu)勢。 營銷策劃報告 第 36 頁 共 121頁 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 第二節(jié) 機會點 一、渝中半島住宅市場有效供給不足 渝中半島特別是解放碑區(qū)域是重慶的商貿(mào)、金融中心，土地資 源稀缺，房地產(chǎn)開發(fā)在土地的使用上不具擴展性，新的房地產(chǎn)開發(fā)往往建立在對舊城改造的拆遷上，因而拆遷量大且拆遷費用高，造成幾百萬元一畝的過高地價，致使房地產(chǎn)產(chǎn)品成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它區(qū)域。 目前該片區(qū)沒有成熟、成規(guī)模、成 品牌的項目。 隨著重慶交通等基礎(chǔ)設(shè)施的日益改善，先后開通了嘉濱路、長濱路、黃花園大橋、鵝公巖大橋，嘉陵江復(fù)線橋，以及“半小時主城通”工程的啟動，激活了大量的優(yōu)質(zhì)江景地塊的開發(fā)，同時拉近了渝中半島與各主城區(qū)的距離，弱化了“組團(tuán)”效應(yīng)，江景住宅呈現(xiàn)多頭供應(yīng)，渝中半島獨霸江景住宅開發(fā)的態(tài)勢逐漸被打破。從購買用途上來看，投資用途據(jù)點 比便較大。 二、 需求分析 與市內(nèi)近兩年來房地產(chǎn)開發(fā)方興未艾的熱點區(qū)域相比，解放碑余額的優(yōu)勢仍然分明：得天獨厚的主城區(qū)中心，可充分享受都市生活的繁華便利，山城特有的龍脊地貌，又能飽覽兩江風(fēng)光。 新巢時代 （先更名為 麗島錦都 ）：地處道門口，在重慶市第一人民醫(yī)院旁，周邊新舊大樓包圍，視野并不理想，只有正南面 12 樓以上可看山景?？偨?4。如果把中小面積的二室戶型安排在正江面，必然造成供給與需求的矛盾，必然造成單價與品 錢塘項目 景觀對銷售的影響 景 觀 套 數(shù) 銷 售 套 數(shù) 銷售套數(shù)占 該景觀套數(shù)比 銷售套數(shù)占項目總套數(shù)比 江景 343 224 65． 3% 33． 68% 半江景 59 36 61． 01% 5． 41% 內(nèi)景 263 90 34． 22% 13． 53% 合計 665 350 / 52． 63% 調(diào)查顯示，江景單位是購房者追捧的“明星”，半江景房單價僅比背江內(nèi)景房高 60 元 /平米，也銷售得快；背江房執(zhí)行特價雖有成效 ，但更多的此類單位與都市庭園距離較近，對視太強，沉積仍然頗多。書房中空玻璃，上海三菱 GPSII 型高速電梯，第六戶設(shè)一語音和數(shù)據(jù)接口，可視對講，紅外線報警門磁報警，緊急按鈕報警 三菱電梯，第六戶預(yù)留 2部 IDD 電話接口，可視對講系統(tǒng)入戶， 236 個停車位 配套設(shè)施 200 兒童樂園、 1800 平米會所、 200平米挑高 7 米的空中花園等，共筑5400 平米休閑綠化區(qū) 100 平米電梯大堂、 900平米會所、 300 平米空中花園、健身中心 現(xiàn)行價格 （元 /平米） 背江： 28503450 朝江： A幢 33003950 B幢 37504300 C幢 38004400 躍層： 5550/4400 背江：均價 2600 朝江：均價 3300 躍層： 4000（特價 3600） 銷售周期 至 2002 年 7 月有 21個月 至 2002 年 7 月有二年余 銷售率 約 55% 96%（余數(shù)套躍層） 錢塘項目 值得 錢塘項目 （三） 渝中區(qū)江景房發(fā)展?fàn)顩r 在 2000 年以前，特別是 9 99 年，渝中半島憑借兩江環(huán)紅所原有的天然江景資源以及中心商業(yè)區(qū)生活配套便利的優(yōu)勢，江景房一直是該區(qū)域住宅產(chǎn)品開發(fā)的主流主要集中在長濱路沿線，呈獨霸重慶江景房開發(fā)之勢。至今已銷售70%。 3 2002． 5 2002． 6． 27 錢塘項目 營銷策劃報告 第 19 頁 共 121頁 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 撇開“鄒容廣場”占據(jù)黃金地段加上主要通過集團(tuán)客戶消化外，“華庭嘉園”和“御景江山”在產(chǎn)品質(zhì)素方面，配置標(biāo)準(zhǔn)較高，引入了智能化設(shè)施，戶型面積配比相對合理，面積有所控制，相應(yīng)控制了總價；在配套上，不僅嗇 裙樓綠化和大堂景觀，還劃出了一些樓面開辟了空中會所（以康體娛樂為主），而御景江山也已銷售過半。 1993 年立項， 3 年后才動工；施工 3 年，停工 3 次，表明開發(fā)商資金明顯不足。 b 開發(fā)商缺乏對市場的基本了解，并且未從地王名仕閣滯銷的案例中得到啟示，反而在豪宅市場的競爭中推波助瀾，欲再創(chuàng) 新高。 營銷策劃報告 第 16 頁 共 121頁 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 １、 滯銷、爛尾住宅樓盤簡析 表一： 2002 年 9月解放碑主要滯銷、爛尾住宅概況 案名 地王名仕閣 瑞麒名都 恒利大廈 地址 民族路 164號 新華路 421 號 五四路江家巷交匯 開發(fā)商 渝海實業(yè) 瑞奇物業(yè) 恒利物業(yè) 體量 建面 6萬平米 建面 3萬平米 建面 3 萬平米 規(guī)劃形態(tài) 41F 高檔商住樓 33F 商住樓 32F 商住辦樓 主力戶型 3R2L2T+保姆房 4R2L2T+保姆房 4R2L5R2L 2R2L、 3R2L 躍層 主力面積 （平方米） 141193 90120 130158 躍： 276362 價格 （元 /平米） 68007500 8000 38885210 付款方式 （按揭） 七成 20 年 交一緩二貸七 七成 15 年 七 成 20年 發(fā)售時間 9 5（內(nèi)部認(rèn)購） 擬定 2000、 12 97年初 地王名仕閣 ：在解放碑高品質(zhì)房最高均價 4000 元 /平米的基礎(chǔ)上，跳高3000 元 /平米開盤，并將裝修房概念作為一大賣點。 在需求多元化的時代，在激烈的市場竟?fàn)幹?，只有強者才能脫胎換骨穎而出。 營銷策劃報告 第 14 頁 共 121頁 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 接影響，而發(fā)展趨勢則是受消費水平、消費觀念、市政環(huán)境條件（最主要的是交通條件）等多種因素的影響。在這種情況下，渝中區(qū)政府提出了“永遠(yuǎn)的渝中”口號，重整房地產(chǎn)經(jīng)濟。 (一） 各區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r 從 2020 年開始，重 慶各區(qū)域房地產(chǎn)呈多點發(fā)展、齊頭并進(jìn)的趨勢。 近三年以來，占全市開發(fā)投資總量近七成的主城區(qū)開發(fā)格局在不斷發(fā) 錢塘項目 2002 年，社會消費品零售總額為 億 元，比 1997 年增長 57%，年均增長 %。 營銷策劃報告 第 8 頁 共 121頁 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 第二節(jié) 開盤前推廣綱要 第三節(jié) 開盤前報紙廣告推廣執(zhí)行計劃 第四節(jié) 開盤前費用一覽表 第七章 物業(yè)管理 第一節(jié) 物業(yè)管理公司的組建 一、人員構(gòu)成 二、物業(yè)管理人員的選撥和培訓(xùn) 第二節(jié) 物業(yè)管理公司的職能 一、規(guī)章制度的制定 二、物業(yè)的驗收與接管 三、住戶入住 四、檔案資料的建立 五、日常管理和維修養(yǎng)護(hù) 六、配套設(shè)施的完善 七、系統(tǒng)的協(xié)調(diào) 八、物業(yè)管理費用來源及支出 錢塘項目 錢塘項目 營銷策劃報告 第 7 頁 共 121頁 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 二、付費新聞推廣 第八節(jié) 銷售管理決策 一、銷售部門職能 二、銷售隊伍設(shè)計 三、銷售隊伍的管理 第六章 前期營銷執(zhí)行計劃 第一節(jié) 開盤前的營銷準(zhǔn)備 一、 項目組成立及相關(guān)工作開展 二、確定并執(zhí)行開盤前相關(guān)宣傳 推廣、銷售準(zhǔn)備工作 VI 系統(tǒng)、戶外廣告牌、 手提袋及樓書折頁 效果圖 模型 工地圍墻及工地現(xiàn)場包裝 設(shè)立市中心咨詢點 報紙推廣 三、相關(guān)證照辦理及物業(yè)管理公司的引進(jìn)介入 錢塘項目 直轄以來，重慶市城鄉(xiāng)市場繁榮，社會消費平穩(wěn)增長。房地產(chǎn)開發(fā)市場形勢總體看好，尤其是土地出讓的有效控制，有利于房地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展。 商品住宅平均銷售價格略有增長，為 1144 元 /平方米，與去年均價相比增長了 %，但增幅明顯低于去年增長 %的水平。 渝中區(qū)：在渝中區(qū)房地產(chǎn)住宅市場相對沉寂的 9799 年，各區(qū)域憑借獨特的市場號召力，大量消化渝中區(qū)消費者。我司認(rèn)為：一個區(qū)域的房地產(chǎn)及住宅產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展速度和規(guī)模，會受該區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展水平的直 錢塘項目 這類住宅產(chǎn)品一般選擇在交通便捷的郊區(qū)。 錢塘項目 失敗的原因分析： a 年整頓“三金三亂”即陷于停工狀態(tài)。但最終到了現(xiàn)房 而被拍賣的境地，主要原因如下： a 資金因難。 ２、 2000年 在售住宅樓盤簡析 表二： 2000 年 9月解放碑在銷主要住宅概況 案名 御景江山 華庭嘉園 鄒容廣場 達(dá)美城市花園 萬吉廣場 地址 棉花街家樂福旁 北區(qū)路嘉濱路之間 鄒容路 145號 民生巷 18 號