【正文】 天津房地產(chǎn)銷售價(jià)格走勢(shì)0100020xx3000400050006000元/平米銷售均價(jià)銷售均價(jià) 3350 4132 493320xx年 20xx年 200 6年 10月 天津房地產(chǎn)的價(jià)格在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)和市場(chǎng)剛性需求等影響下，均價(jià)從 04 年的3350 元 /平米至 06 年 10 月份一路上升到 4933 元 /平米。對(duì)于未來天津房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，仍將處于一個(gè)長(zhǎng)期發(fā)展的時(shí)期。因此，可以看出，目前天津土地交易屬于政府部門嚴(yán)格控制階段。區(qū)域地位優(yōu)勢(shì)明顯。 13 2． 5 河?xùn)|規(guī)劃 天津河?xùn)|區(qū) “十一五 ”發(fā)展規(guī)劃 中強(qiáng)調(diào)努力 構(gòu)建服務(wù)業(yè)發(fā)展的 “五三三 ”格局 和 建設(shè) “兩園和若干個(gè)工業(yè)小區(qū) ”。面積近 40 平方公里。 ? 外商投資、合同金額比例逐漸加大，同比增長(zhǎng)達(dá)到 %，可見，外商對(duì)天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展的心理預(yù)期非常高漲。農(nóng)村居民人均純收入 7202 元，增長(zhǎng) %。其中出口 億美元，增長(zhǎng) %，進(jìn)口 億美元，增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)貿(mào)易順差 億美元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 20xx 年的 ： ： 變化為 20xx 年的 3： 56： 41。其中， 6 個(gè)市區(qū)（和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)）， 6 個(gè)環(huán)城區(qū)（東麗區(qū)、西青區(qū)、津南區(qū)、北辰區(qū)、武清區(qū)和寶坻區(qū)）， 3 個(gè)濱海區(qū)（塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)）。 天津總面積 萬平方公里。 ? 該區(qū)域目前面臨的拆遷問題將會(huì)影響拿地及后期相關(guān)時(shí)間進(jìn)度安排。 ? 地塊河 東區(qū)規(guī)劃的 三條商務(wù)樓宇發(fā)展帶 之一，加大商業(yè)發(fā)展前景； 7 ? 規(guī)劃中的 新開路嘉華商業(yè)聚集區(qū) 距項(xiàng)目地塊步行 20 分鐘，增大地塊的商業(yè)潛力； ? 地塊將處于河?xùn)|區(qū)規(guī)劃的中心商務(wù)區(qū)（ CBD）輻射區(qū)域， 和平路商圈均近在咫尺，區(qū)域內(nèi)商務(wù)、商業(yè)氛圍 未來將會(huì)更加 濃厚。 ? 周邊諸多老社區(qū)和近年新盤駐入，該區(qū)域已聚集很高的居住人氣。如圖所示： 位置詳圖 項(xiàng)目區(qū)域在城市規(guī)劃中的定位 該地塊已拆遷完畢，并完成三通一平。上揚(yáng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。天津目前客源傾向明顯，南部和東南部區(qū)域包括濱海區(qū)域已成為關(guān)注焦點(diǎn)，不過在天 津中心城區(qū)，隨著規(guī)劃與建設(shè)的不斷進(jìn)行，卻呈現(xiàn)出了遍地開花的共同發(fā)展局面。 ? 商業(yè)和居住地塊被鐵路單身五十五宿舍所間隔開來。 ? 地塊所在區(qū)域有 地鐵 2 號(hào)線 ?？?，地鐵 2 號(hào)線是東西向貫通，可以解決居住者的外向型交通， 即 為居住者向城市外圍區(qū)域出行提供便利。 ? 隨著附近住宅及商業(yè)的項(xiàng)目供應(yīng)量的減少，該區(qū)域的產(chǎn)品將越來越緊俏。 5． 提供消費(fèi)者高檔次的商業(yè)精品，引進(jìn)有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品線，提倡品牌消費(fèi)概念，提高項(xiàng)目品 質(zhì)，加大項(xiàng)目升值空間，挖掘投資潛力，從而帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的銷售。 9 1． 2 人口 統(tǒng)計(jì) 20xx 年本市的常住人口為 1043 萬人，與 20xx 年第五次人口普查相比，五年來增加了 萬人，平均每年增加 萬人，年均增長(zhǎng)率 % 。全市人均 生產(chǎn)總值達(dá)到 35457 元，約合 4328 美元，增長(zhǎng) %。其中，規(guī)模以上工業(yè)完成增加值 億元，增長(zhǎng) %，完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %。社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成 億元，增長(zhǎng) %。其中衣著、醫(yī)療保健和交通通訊支出分別增長(zhǎng)了 %、 %和 %?？梢?，天津的房地產(chǎn)在平穩(wěn)中有所上升，發(fā)展勢(shì)頭良好。 海河水系是天津市工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和人民生活的水源河道。第二個(gè) “三 ”，就是著力培育和發(fā)展三大類服務(wù)業(yè)態(tài)。對(duì)于區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展有助推作用。 3． 20xx 年 20xx 年中旬開工（復(fù)工）面積量和投資額度 20xx 年天津房地產(chǎn)投資額為 億元，比 20xx 年同期增長(zhǎng) ％；住宅投資額為 億元，比 20xx 年增長(zhǎng) ％；經(jīng)濟(jì)適用房投資額為 億元，比 20xx 年同期下降 ％。預(yù)測(cè)未來天津房地產(chǎn)市場(chǎng)將是全國(guó)各大開發(fā)商角逐之地，競(jìng)爭(zhēng)激烈是不言而喻的。 隨后開始 18 大幅反彈，成交額又創(chuàng)歷史新高。在經(jīng)歷一段觀望期后，目前市場(chǎng)在自住型需求拉動(dòng)下重回正軌。今后圍繞產(chǎn)品的創(chuàng)新力度和專業(yè)化提升將成為決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。 2 河?xùn)|區(qū)部分土地交易情況匯總表 土地交易分布圖 21 北京藍(lán)圖房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 月牙河西 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 22 河?xùn)|區(qū)部分招、拍、掛土地交易情況匯總表 序號(hào) 地塊編號(hào) 位置 出讓面積（平方米） 用途 起掛價(jià)（萬元） 建筑面積（平方米） 成交價(jià)格 (萬元） 土地單價(jià)（萬元/畝 ） 容積率 樓面單價(jià)（元 /平方米） 土地使用年限 成交日期 土地使用權(quán)人 1 津東新（掛）20xx014 號(hào) 東至新開路，南至江西會(huì)館，西至巨福新園，北至施工地塊 辦公用地 1 6037 8 40 年 20xx424 天津市自來水集團(tuán)有限公司 2 津東王（掛）20xx032 號(hào) 王串場(chǎng)一號(hào)路西側(cè) 居住 8 9288 70 年 20xx911 天津市津房置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 3 津東七（掛）20xx033 號(hào) 東至八緯路，南至十經(jīng)路，西至七緯路，北至德元里 12854 住宅及商業(yè)金融用地 16759 63512 住宅：45912 商業(yè)：17600 16769 住宅 70年，商業(yè)金融 40年 20xx814 天津世昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4 津東廣（掛）20xx063 廣瑞西路 居住 4353 4373 70 年 20xx1130 天津市紅鼎房地產(chǎn)開發(fā)公司 5 津東萬（掛）20xx064 河?xùn)|區(qū)萬東小馬路 居住 13200 90000 34120 70 年 20xx1130 廣西陽光股份有限公司 北京 藍(lán)圖房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 新開路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 四、項(xiàng)目概況 宗地位置 項(xiàng)目 地塊屬于河?xùn)|區(qū)，項(xiàng)目西至新開路、南至華龍道、北面和東面為規(guī)劃路。 北京 藍(lán)圖房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 新開路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 三十二中學(xué) 河?xùn)|一幼 菜市場(chǎng) 北京 藍(lán)圖房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 新開路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 ? 項(xiàng)目周邊規(guī)劃有地鐵二 、三 號(hào)線經(jīng)過 ， 一號(hào)線已開通。 （ 2）河?xùn)|區(qū)供給量 20xx 年 110 月份天津 共批準(zhǔn)預(yù)售許可證 357 個(gè)，批準(zhǔn)套數(shù)為 80702 套，批準(zhǔn)預(yù)售面積 877 萬平方米 ，其中市內(nèi) 6 區(qū)占批準(zhǔn)總量的 20%，即 萬平方米。 ? 新開路板塊基本已經(jīng)拆遷重建完畢，地塊供應(yīng)量不大。 ? 美震 時(shí)區(qū)位于 李公樓立交橋華昌大街與新兆路交口 ，與位于 河?xùn)|區(qū)華龍道與新開路交口 的萬春美鉆時(shí)代在平均價(jià)格上基本一致。 ? 戶型：一居室 : 748二居室 : 931三居室 :12514躍層 200 以上 ? 周邊配套： 中小學(xué) :天津市第四十八中學(xué)、天津第二十四中學(xué)、河?xùn)|試驗(yàn)小學(xué)、天津第二中學(xué)、天津市耀華中學(xué)等 ， 幼兒園 :河?xùn)|一幼 ， 綜合商場(chǎng) :樂購(gòu)超市、米蘭超市、家樂福、家世界、國(guó)美、沃爾瑪、大中電器、蘇寧電器 ， 醫(yī)院 :工人醫(yī)院、市第三醫(yī)院、市第一醫(yī)院、一中心醫(yī)院 ， 其他 :天津美術(shù)學(xué)院、天津音樂學(xué)院 、中心公園 ? 小區(qū)公建：幼托、物業(yè)用房、配電室、垃圾站等，總建筑面積 6000 平方米左右。 分戶 門： 四防門。 北京 藍(lán)圖房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 新開路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36 電梯及電梯間： 高檔品牌電梯，電梯井道內(nèi)采取隔音措施。首層廚衛(wèi)為獨(dú)立下水。 小區(qū)智能化： 小區(qū)設(shè)置周界防范系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)。 ? 住宅“品”字設(shè)計(jì)： 將三個(gè)單 元前后靠在一起組成一棟新的建筑形式。 ? 住宅價(jià)格 2（預(yù)期市場(chǎng)價(jià)格）： 通過對(duì)天津市場(chǎng)的宏觀、中觀分析（前文有闡訴），我們認(rèn)為未來天津房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)有一個(gè)長(zhǎng)期平穩(wěn)的價(jià)格漲勢(shì)，因此，我們通過價(jià)格修正，預(yù)測(cè)未來本案上市價(jià)格?，F(xiàn)階段一期已經(jīng)售謦，二期熱銷中，因項(xiàng)目前期市場(chǎng)愈熱時(shí)間長(zhǎng)達(dá)半年，且產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理，位北京 藍(lán)圖房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 新開路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 40 置好、周邊配置全，性價(jià)比高，所以銷售狀況良好。 ? 主力戶型圖 北京 藍(lán)圖房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 新開路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 37 2 廳 2 衛(wèi) 1 18 號(hào)樓東 224 2 廳 1 衛(wèi) 1 18 號(hào)樓中 326 北京 藍(lán)圖房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 新開路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 38 2 廳 2 衛(wèi) 1 18 號(hào)樓西 224 2 廳 1 衛(wèi) 二期 5 號(hào)樓左中 222 北京 藍(lán)圖房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 新開路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 39 2 廳 1 衛(wèi) 二期 5 號(hào)樓 右中 222 ? 產(chǎn)品特色 ? 規(guī)劃： 海河新天地的建筑群北社區(qū)內(nèi)的東西水軸、南北綠帶、中央公園環(huán)路分割為東西南北及中心區(qū)五個(gè)部分。 電視： 有線電視、衛(wèi)星電視入戶。 ? 配套部分 上水： 變頻供水系統(tǒng)，戶內(nèi)管材采用 PPR 管材，立管采用鋼塑復(fù)合管；水表一戶一表。 室內(nèi)廚、衛(wèi)、中水、上水、熱水只預(yù)留接口。 墻面： 抹灰墻面，膩?zhàn)痈嗾置娼换睢?此項(xiàng)目一期已經(jīng)銷售完畢 ,二期即將開盤。 周邊項(xiàng)目分析 （ 1）按區(qū)位匯總的可比性項(xiàng)目： 表 1 附近樓盤基本信息對(duì)比表 項(xiàng)目狀況 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品形式 裝修狀況 價(jià)格 (元 /平米 ) 銷售階段 開盤 入住 非常公館 酒店式公寓 精裝 7200（均價(jià)） 20xx71 遠(yuǎn)洋天地（一期） 高尚住宅 毛坯 7300（現(xiàn)價(jià)） 20xx81 萬春美鉆時(shí)代 公寓 毛坯 6200（開盤價(jià)） 20xx531 北斗星城 高層、小高層公寓 毛坯 6300（現(xiàn)價(jià)） 20xx41 別館公寓 小戶型 毛坯 7000（現(xiàn)價(jià)） 20xx11 20xx81 嘉華國(guó)際商業(yè)中心 (已售完 ) 商鋪 全裝修 18500（均價(jià)） 20xx1118 城市東景 (已售完 ) 普通住宅 毛坯 5300（均價(jià)） 20xx64 20xx610 東尚（城市之星） 商鋪 毛坯 6800（均價(jià)） 20xx710 城市之星 (已售完 ) 小戶型 精裝修 4500（開盤價(jià)） 20xx 聚安園二期都市風(fēng)景 (已售完 ) 普通住宅 毛坯 3600（均價(jià)） 20xx 秋實(shí)園 (已售完 ) 普通住宅 毛坯 2550（均價(jià)） 萬春花園 (已售完 ) 普通住宅 毛坯 5300（均價(jià)） 20xx81 20xx430 北京 藍(lán)圖房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 新開路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 聚安園一期 (已售完 ) 普通住宅 毛坯 3700（均價(jià)） 20xx428 巨福新園 福中苑 (已售完 ) 普通住宅 毛坯 2800（均價(jià)） 20xx920 20xx930 匯和家園 (已售完 ) 高尚住宅 毛坯 3200 （均價(jià)） 20xx31 20xx61 個(gè)案大致信息： ? 非常公館推出 5070 平米的公寓，此項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)在于物業(yè)方面增加了酒店式服務(wù)，深度市場(chǎng)細(xì)分，深度挖掘小戶型的中高檔需求人群。配套成熟，交通便捷，區(qū)域升值潛力 較 大。 項(xiàng)目規(guī)控的要點(diǎn) ? 可用地面積： 50939 平方米 ? 總建筑面積： 156000 平方米； ? 居住建筑面積： 1220xx 平方米；（其中住宅 118000 平方米，公建 4000 平方米） ? 商業(yè)建筑面積： 34000 平方米；（其中住宅 16000 平方米，商業(yè) 18000 平方米） ? 住宅容積率： ? 商業(yè)容積率 ： ； 五 、市場(chǎng)分析預(yù)測(cè) 及項(xiàng)目定位研究 市場(chǎng)供給與可比項(xiàng)目 市場(chǎng)供給分析 （ 1