【正文】 行合作。 該項目總體講法律手續(xù)比較簡單，我司與土地方直接簽訂土地開發(fā)協(xié)議，然后在市土地 局辦理協(xié)議出讓，合作風險相對較低。市場基本處于平衡狀態(tài)。4)開發(fā)時間較早的區(qū)域市場，整體呈現(xiàn)購買力強，改善的需求愿望強，對于區(qū)外市場的輻射力強。具有代表性的項目有：項目名稱規(guī)模（m2）建筑形式綠化率均價（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）瑞江花園（一期）整體40萬多層35%24007090（兩室）金海灣20萬多層30%248090100（兩室）榮華園3萬多層36%23008090（兩室）(2) 2500—3500元/平米：該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對主力產(chǎn)品地位。但該類產(chǎn)品由于受地域限制，產(chǎn)品開發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠離市中心區(qū)域的中高檔項目。該項目70%的住戶可看到水景，且每戶窗外都有綠色，景觀均好性發(fā)揮到極至。3．4明都新園：該項目以多層為主構成，產(chǎn)品以90平米兩室為主力。4）安防系統(tǒng)包括社區(qū)安防、家庭安防，其中家庭安防運用智能家庭終端控制器通過門磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動和緊急按鈕等與物業(yè)中心相連，實現(xiàn)安全報警。配套公建小學、派出所小學配套設施三水入戶、遠程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)三水入戶、遠程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)多層小高層高層多層：小高層：聯(lián)排別墅：價格多層：起價3400小高層、高層：起價3300別墅：10000元/平方米左右連體別墅：5000元/平方米左右多層小高層高層多層：小高層：聯(lián)排別墅：主力戶型130160120150交通距離外環(huán)線不足1公里,有上外環(huán)的出入口熱銷面積118 m2產(chǎn)品對比：優(yōu)劣勢對比項云水園天玻平均單價2450元/m22950元/m2元/m2戶型配比多層（4層半）：70%高層(9層)：20%別墅（）：10%在沒有強大外因刺激的情況下，市場各檔次的需求量基本是相對恒定的，而占地192公頃的梅江居住區(qū)的陸續(xù)開發(fā)，將搶占大量中高檔消費個體。 追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士：此類人群由于已具備改善型住房，故具備對住宅各項指標全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運用、物業(yè)品牌等方面。 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶：此類客戶以購置第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的，追求面積指標增大、產(chǎn)品改進，同時又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。此類人群購房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟條件允許的情況下在考慮地點、環(huán)境等其它因素。5.,該小學不單純?yōu)樵擁椖糠?而是為總個控規(guī)單元區(qū)域內(nèi)居民服務,由于項目用地南側(cè)梅江二期用地內(nèi)規(guī)劃有一規(guī)模較大的國際學校距離本項目較近,本項目內(nèi)小學就有可能不必須建設,我司希望規(guī)劃調(diào)整掉該學校,但目前未確定,在規(guī)劃時仍考慮建設,同時合作方表示他們出面來調(diào)規(guī)劃或建設學校,我司按規(guī)定交納有關教育建設費用?？傮w來講場地情況良好，適于完成我司規(guī)劃設想。 鑒于以上幾點，計劃2002年開發(fā)該項目，初步預計可在2002年初開工。：2002年銷售6萬平米，結算6萬平米；2003年銷售8萬平米，結算8萬平米；2004年銷售7萬平米，結算7萬平米2005年銷售4萬平米，結算4萬平米。土地方補償費22,470749總用地525畝。建筑小品923網(wǎng)球場753建造成本及配套物品購置,一個標準尺寸的網(wǎng)球場為40萬 所得稅：稅前利潤的33%；資金峰值比例 售價變動對各項經(jīng)濟指標的影響：一、售價的影響預計售價預計售價預計售價預計售價預計售價敏感系數(shù)（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）銷售均價(元/m2)3,8003,6103,4203,9904,180 營業(yè)收入114,000108,300102,600119,700125,400 項目利潤25,46520,05314,64130,87736,289 稅后利潤14,38810,7627,13618,01421,641 銷售凈利率%%%%%% 內(nèi)部收益率%%%%%%3） 保本銷售率： % ：就項目本身的收益水平而言，%的銷售凈利率較高,但該項目尚存在以下操作層面上的因素對項目收益有較大影響：1）稅務資源的充分運用：若實現(xiàn)用萬科住宅發(fā)展公司或興業(yè)發(fā)展公司操作該項目，取得營業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，則可增加稅后利潤5472萬元，%。 資金流量及有關指標： 銷售面積（m2） 100,000 100,000 100,000 300,000 平均售價(元/m2) 15,200 15,200 15,200 45,600 銷售額 ：（1）但就本項目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來看，仍有天津油氈廠、天津無縫鋼管廠 等工廠企業(yè)，同時道路兩側(cè)房屋、綠化均較破舊，同友誼路沿線比較，差別較大，地 理位置不占據(jù)絕對優(yōu)勢。（4）本案所在區(qū)域的購買力較強，中高檔市場發(fā)育較為成熟，據(jù)統(tǒng)計，今年上半年成交貨值在30萬元以上的產(chǎn)品占本區(qū)需求量的52%，占全市該檔次產(chǎn)品成交的32%，占全市該檔次產(chǎn)品成交之首。 十、地價支付貼現(xiàn)比 1,330 1,330 1,330 3,990 稅金 估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本銷售毛利率% 天津地區(qū)通過公司爭取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè)發(fā)展公司享受所得稅50%、營業(yè)稅20%(區(qū)外項目均為50%)的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，目前初步計劃以住宅發(fā)展公司名義開發(fā)該項目，但能否實現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定的不確定性，保守測算，按國家法定稅率考慮：游泳池45015環(huán)境設計1615環(huán)境工程總造價*10%臨時設施費1425臨時圍墻31萬/臨時辦公室50(裝修)/臨時圍板61萬三、主體工程費28,500950新城東區(qū)多層簽約價827元/平米,變更及簽證35元/平米,本項目按860元/平米考慮。交易費472% 成本預測依據(jù)項目現(xiàn)狀條件、各專業(yè)配套收費標準及其他政策性收費標準、新城東區(qū)實際成本水平，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下，單位可售面積完全成本2892元/平米，詳細構成如下：項 目總成本(萬元）單位成本說 明一、土地成本31,3941,046 ，但大氣候還未形成，該項目如 果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢。東至市政干道——解放南路，需退綠化隔離帶50米；北至市政規(guī)劃路，需退綠化隔離帶10米；西至市政景觀河——衛(wèi)津河，需退綠化隔離帶20米；南至市政規(guī)劃路。部分配套設施可考慮與梅江及梅江南居住區(qū)規(guī)劃的配套資源共享，但周邊地區(qū)當前可利用的配套資源較為缺乏。但在現(xiàn)階段也存在著熱點開發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開發(fā)產(chǎn)品單一的弊端。2.梅江居住區(qū)作為第一個大型的生態(tài)居住區(qū)，倡導環(huán)保、節(jié)能，注重配套、高科技的運用，使得購房者的觀念進一步更新，產(chǎn)品的更新?lián)Q代又促使市場培養(yǎng)了一批追求高品質(zhì)生活的實力客群，同時，大戶型產(chǎn)品的集中開發(fā)，又形成了改善型消費較為集中的市場特征。主力面積118 m2熱銷面積130（小三室）120產(chǎn)品對比：優(yōu)劣勢對比項藍水假期芳水園天玻平均單價3900元/m23800元/m2元/m2戶型配比多層（4層半）：65%高層(912層)：30%別墅（未開發(fā)）：5%（二）重點項目對比分析： 梅江項目與天波項目優(yōu)劣勢對比：優(yōu)劣勢對比項藍水假期芳水園天玻規(guī)劃用地13．6萬m212．53萬m235．02萬m2總建筑面積12．9萬m211．9萬m225．01萬m2樓面地價1248元/m21248元/m22）6表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來水表）遠傳抄表，再通過梅江卡自動收繳費用。綠化綠35%，區(qū)內(nèi)規(guī)劃水面23公頃，占總用地的11%，有水面的小區(qū)湖景綠化率達到40%以上。（詳細技術指標請參看第四頁對應表格內(nèi)容） 該項目于99年11月即開盤發(fā)售，宣傳上一直不溫不火，雖該項目不隸屬于梅江小區(qū)，但廣告中打出“梅江第一片風景”的廣告語吸引客戶，但其銷售業(yè)績不佳，經(jīng)過1年多的推廣周期，80套別墅剛售出過半，公寓的銷售更是僅售出60%。 總結：該項目產(chǎn)品單一，項目主要依靠科技運用后的“八大優(yōu)勢”為主要競爭點，同時，今年6月，美國易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣點，促進了銷售。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實力較弱的外遷戶的需求。u3）：：圖一：區(qū)域市場范圍界定(紫色板塊) 該項目行政隸屬河西區(qū)，位于解放南路和友誼南路之間。，加快企業(yè)建設和搬遷，盡快啟動生產(chǎn)，對企業(yè)土地變現(xiàn)有特殊困難的，經(jīng)市政府批準，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權、有價證券等資產(chǎn)作抵押，按照評估價格或約定價格，由市財政局給予資金墊付支持，待企業(yè)土地變現(xiàn)后再予歸還。 土地權屬情況：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權屬明確，無法律糾紛。（1）%以下后一周內(nèi)，萬科公司支付300萬元。③土地方的主要工作，其余用地在2003年6月底前提供給萬科公司使用。（2）操作方式萬科與土地方天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補償協(xié)議，然后在市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。 項目周邊的梅江居住區(qū)剛開始啟動，新開工面積在30萬平米左右，是由政府組織實施的項目，該項目上馬一定會對梅江居住區(qū)造成很大的壓力，政府出于地方保護的原因，會控制該區(qū)域的商品房上市量，這樣該項目會被推遲立項，不能馬上開發(fā)，由于政府政策的原因，該項目立項會遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)天津公司與當?shù)卣牧己玫年P系，通過多方工作，應能解決立項問題。詳細說明 （3）取得土地使用權的風險及控制 土地方新廠址剛選定，還未開工建設，其能否按時搬遷，起決于新廠的建設進度，這是 風險所在。 萬科與天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補償協(xié)議。玻璃廠項目可用地地價（含大配套、出讓金、契稅等費用）。 :①與土地方的補償價格按總規(guī)劃占地面積計算，市政代征地與可建設用地價格相同。規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米。西側(cè)衛(wèi)津河北側(cè)順馳開發(fā)地塊 現(xiàn)狀項目所在區(qū)域環(huán)境 由于歷史原因，解放南路兩側(cè)原為工廠區(qū),公路兩側(cè)工廠林立，90年代后期，隨著城市房地產(chǎn)的發(fā)展，原來的部分工廠企業(yè),由于工業(yè)結構調(diào)整的原因，大多已搬遷改造，象天津市構件廠等企業(yè)；建成了如今的順馳名都、名都新園、摩托羅拉住宅小區(qū)等新型住宅小區(qū)，逐步帶動了該區(qū)域的住宅市場；市級迎賓線友誼南路的建成通車和梅江居住區(qū)的開發(fā)建設，