【正文】 景觀空間的有機(jī)結(jié)合具體反映在規(guī)劃上，意圖實(shí)現(xiàn)“花園城市”構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)計(jì)成為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務(wù)設(shè)施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本”的居住理念。 本項(xiàng)目所在地梅江及梅江南區(qū)域作為天津市房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場(chǎng)潛力、發(fā)展趨勢(shì)、開發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上都具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。左右，屬黃金朝向。 2004年開發(fā)7萬(wàn)平米。大市政配套費(fèi)5,033168建筑面積18萬(wàn)平米*165元/平米,其中含污水2雨水3煤氣自來(lái)水2道路及其他45元/平米室外高低壓3,353112幼兒園2809按2000平米考慮，每平米土建1200元，配置費(fèi)200元/平米總投資回報(bào)率16．58% 31,394 付工程款 1,800 10,942 15,688 15,751 5,540 49,721 開發(fā)間接費(fèi) 211 829 357 267 1,664 期間費(fèi)用 （3）萬(wàn)科的品牌及開發(fā)手法在天津處于一流水平，在競(jìng)爭(zhēng)中處于有利位置。 可行性結(jié)論 38,000 38,000 38,000 2）成本中大、小市政配套費(fèi)、人防等政策性收費(fèi)均按政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)估算， 操作中尚存在一定減免可能；3）地塊中有27000平米配套及商業(yè)用地地價(jià)已分?jǐn)傔M(jìn)住宅成本，但僅考慮5000平米非營(yíng)業(yè)性公建，操作中，存在調(diào)整規(guī)劃、改建成住宅的可能；若學(xué)校改建住宅，增加住宅凈用地約15000平米，增加凈利潤(rùn)2000萬(wàn)元。 容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化 主要指標(biāo)容積率（）容積率（）容積率（）容積率（）容積率（）可售面積（m2） 300, 300,300, 300, 300,營(yíng)業(yè)收入 114, 97,105,117, 122,總投資 86, 78,82,93, 100,項(xiàng)目利潤(rùn) 25, 18,22,21, 19,稅后利潤(rùn) 14, 9,12,11, 10,銷售凈利率%%%%%%內(nèi)部收益率%% 土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、大市政配套費(fèi)）的3%； 即使按法定所得稅率，因天津公司虧損項(xiàng)目（業(yè)務(wù)）及公司本部費(fèi)用的存在，實(shí)際稅付可能遠(yuǎn)低于33%，但從項(xiàng)目評(píng)價(jià)角度，暫不考慮該因素。圍墻建造費(fèi)1154包括永久性圍墻、圍欄及大門,約為500元/延米,本項(xiàng)目圍墻約為2300米給排水系統(tǒng)費(fèi)1,89163地價(jià)中包含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建/構(gòu)筑物、各種管線\設(shè)施拆遷，在做詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，一般來(lái)說項(xiàng)目周邊的市政道路是不能調(diào)整的，項(xiàng)目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進(jìn)行調(diào)整，容積率也可進(jìn)行調(diào)整，但不能超過政府規(guī)劃的上限。 充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，并達(dá)到國(guó)家二級(jí)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵l 本案目標(biāo)人群來(lái)源于全市各個(gè)區(qū)，基本以河西區(qū)、南開區(qū)客戶為主。上述條件相對(duì)都不多的項(xiàng)目容易炒成熱點(diǎn)盤，故該類人群一個(gè)明顯特點(diǎn)就是容易追隨熱點(diǎn)、潮流樓盤，且其中一部分人群購(gòu)房為投資目的。多層：小高層：聯(lián)排別墅：20%面積配比多層（4層半）：118 m2高層(912層)：160 m2別墅（未開發(fā)）：220 m2216。產(chǎn)品面積偏大，主力戶型在140160之間，戶型并無(wú)創(chuàng)新，同市場(chǎng)有很大趨同性。宗地5)梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個(gè)天津地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)熱點(diǎn)，同時(shí)也促進(jìn)了該區(qū)域市場(chǎng)整體價(jià)位提升。宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，土地使用性質(zhì)基本明確。（2）、臨時(shí)用電。 政府對(duì)污染企業(yè)外遷和東移有許多優(yōu)惠政策，如對(duì)利用污染企業(yè)原土地進(jìn)行商品房開發(fā)，土地出讓金可按土地評(píng)估值的57%收取，但該項(xiàng)目能否順利按7%執(zhí)行，是一個(gè)待定因素。 去市工業(yè)調(diào)整辦公室辦理工業(yè)用地調(diào)整為居住用地的批文。綜合分析該項(xiàng)目地價(jià)比較接近市場(chǎng)價(jià)位，能為我方接受。排水：在該項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一雨水泵站，小區(qū)內(nèi)雨水通過該雨水泵站排入衛(wèi)津河，污水近期通過廠區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的DN500入珠江道干管,遠(yuǎn)期在項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一污水泵站，小區(qū)內(nèi)污水通過污水泵站排入解放南路規(guī)劃DN800污水管，由此進(jìn)入紀(jì)莊子污水處理廠。 項(xiàng)目宗地周邊情況 該項(xiàng)目宗地南側(cè)為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng)，有大量的水面，擬規(guī)劃為保留水域，對(duì) 該項(xiàng)目的環(huán)境有一定的積極影響。:序號(hào)用地性質(zhì)用地面積(萬(wàn)平米)容積率建筑密度 (%)建筑限高 (M)綠地率 (%)1住宅地塊13050402住宅地塊23080403住宅地塊33050404住宅地塊4303040524班小學(xué)及15班幼兒園用地2525406儲(chǔ)蓄所、物業(yè)管理等公共服務(wù)設(shè)施用地505020: 東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。根據(jù)集團(tuán)總部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃要求，天津公司必須再上新項(xiàng)目，要達(dá)到每年有35個(gè)在開發(fā)項(xiàng)目，保證天津公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)指標(biāo)和萬(wàn)科產(chǎn)品在天津的市場(chǎng)影響力。天 津 萬(wàn) 科 玻 璃 廠 項(xiàng) 目 項(xiàng)目區(qū)位及用地第三章 項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析第四章 市場(chǎng)研究1. 開發(fā)周期安排3. 結(jié)論及建議目前我司在談的幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目有：北部地區(qū)鐵東路住宅項(xiàng)目，東部地區(qū)張貴莊路住宅項(xiàng)目、東部地區(qū)天津鋼廠住宅項(xiàng)目，南部地區(qū)天津玻璃廠住宅項(xiàng)目，其中玻璃廠項(xiàng)目是各方面條件都比較成熟的項(xiàng)目，該項(xiàng)目正好填補(bǔ)了萬(wàn)科在城市南部無(wú)項(xiàng)目的空白。 ⑤沿解放南路可方便直達(dá)南樓市級(jí)商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂大 型超市等全國(guó)聞名的商業(yè)設(shè)施。 該項(xiàng)目宗地為國(guó)有土地，毛地面積約525畝,目前為天津市玻璃廠廠區(qū)用地。廠區(qū)車間廠區(qū)鐵路 衛(wèi)津河和南部水面照片？配套設(shè)施分類名稱教育設(shè)施電子儀表技術(shù)學(xué)校水滸武術(shù)學(xué)校醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施無(wú)商業(yè)設(shè)施勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店金融設(shè)施無(wú)市場(chǎng)珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城天津汽配城交通設(shè)施門前有去大港區(qū)62659公交線路，距項(xiàng)目1公里處有9954路終點(diǎn)站文化設(shè)施無(wú)體育設(shè)施無(wú)總的來(lái)說，玻璃廠周邊原為工廠區(qū)，基本社區(qū)配套比較少，不足以為項(xiàng)目提供服務(wù)，該項(xiàng)目在規(guī)劃實(shí)施時(shí)應(yīng)考慮布置相應(yīng)數(shù)量的生活配套設(shè)施。規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米。玻璃廠項(xiàng)目可用地地價(jià)（含大配套、出讓金、契稅等費(fèi)用）。 萬(wàn)科與天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議。 項(xiàng)目周邊的梅江居住區(qū)剛開始啟動(dòng)，新開工面積在30萬(wàn)平米左右，是由政府組織實(shí)施的項(xiàng)目，該項(xiàng)目上馬一定會(huì)對(duì)梅江居住區(qū)造成很大的壓力，政府出于地方保護(hù)的原因，會(huì)控制該區(qū)域的商品房上市量，這樣該項(xiàng)目會(huì)被推遲立項(xiàng)，不能馬上開發(fā)，由于政府政策的原因，該項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)天津公司與當(dāng)?shù)卣牧己玫年P(guān)系，通過多方工作，應(yīng)能解決立項(xiàng)問題。③土地方的主要工作，其余用地在2003年6月底前提供給萬(wàn)科公司使用。（1），加快企業(yè)建設(shè)和搬遷，盡快啟動(dòng)生產(chǎn)，對(duì)企業(yè)土地變現(xiàn)有特殊困難的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權(quán)、有價(jià)證券等資產(chǎn)作抵押，按照評(píng)估價(jià)格或約定價(jià)格，由市財(cái)政局給予資金墊付支持，待企業(yè)土地變現(xiàn)后再予歸還。3） 總結(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品單一，項(xiàng)目主要依靠科技運(yùn)用后的“八大優(yōu)勢(shì)”為主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，同時(shí)，今年6月，美國(guó)易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣點(diǎn)，促進(jìn)了銷售。2）6表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來(lái)水表）遠(yuǎn)傳抄表，再通過梅江卡自動(dòng)收繳費(fèi)用。熱銷面積130（小三室）120產(chǎn)品對(duì)比：優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng)藍(lán)水假期芳水園天玻平均單價(jià)3900元/m23800元/m2元/m2戶型配比多層（4層半）：65%高層(912層)：30%別墅（未開發(fā)）：5%主力面積118 m2部分配套設(shè)施可考慮與梅江及梅江南居住區(qū)規(guī)劃的配套資源共享，但周邊地區(qū)當(dāng)前可利用的配套資源較為缺乏。，但大氣候還未形成，該項(xiàng)目如 果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢(shì)。 成本預(yù)測(cè)依據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀條件、各專業(yè)配套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他政策性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、新城東區(qū)實(shí)際成本水平，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下，單位可售面積完全成本2892元/平米，詳細(xì)構(gòu)成如下：項(xiàng) 目總成本(萬(wàn)元）單位成本說 明一、土地成本31,3941,046臨時(shí)設(shè)施費(fèi)1425臨時(shí)圍墻31萬(wàn)/臨時(shí)辦公室50(裝修)/臨時(shí)圍板61萬(wàn)三、主體工程費(fèi)28,500950新城東區(qū)多層簽約價(jià)827元/平米,變更及簽證35元/平米,本項(xiàng)目按860元/平米考慮。環(huán)境設(shè)計(jì)1615環(huán)境工程總造價(jià)*10% 天津地區(qū)通過公司爭(zhēng)取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè)發(fā)展公司享受所得稅50%、營(yíng)業(yè)稅20%(區(qū)外項(xiàng)目均為50%)的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營(yíng)業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，目前初步計(jì)劃以住宅發(fā)展公司名義開發(fā)該項(xiàng)目，但能否實(shí)現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定的不確定性，保守測(cè)算，按國(guó)家法定稅率考慮：估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本 十、地價(jià)支付貼現(xiàn)比 ：（1）但就本項(xiàng)目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來(lái)看，仍有天津油氈廠、天津無(wú)縫鋼管廠 等工廠企業(yè)，同時(shí)道路兩側(cè)房屋、綠化均較破舊，同友誼路沿線比較，差別較大，地 理位置不占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。 資金流量及有關(guān)指標(biāo)：資金峰值比例網(wǎng)球場(chǎng)753建造成本及配套物品購(gòu)置,一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)尺寸的網(wǎng)球場(chǎng)為40萬(wàn)：2002年銷售6萬(wàn)平米，結(jié)算6萬(wàn)平米；2003年銷售8萬(wàn)平米，結(jié)算8萬(wàn)平米；2004年銷售7萬(wàn)平米，結(jié)算7萬(wàn)平米2005年銷售4萬(wàn)平米，結(jié)算4萬(wàn)平米。總體來(lái)講場(chǎng)地情況良好，適于完成我司規(guī)劃設(shè)想。5. 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶：此類客戶以購(gòu)置第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購(gòu)房目的，追求面積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改進(jìn)，同時(shí)又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費(fèi)觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。在沒有強(qiáng)大外因刺激的情況下，市場(chǎng)各檔次的需求量基本是相對(duì)恒定的，而占地192公頃的梅江居住區(qū)的陸續(xù)開發(fā)，將搶占大量中高檔消費(fèi)個(gè)體。交通距離外環(huán)線不足1公里,有上外環(huán)的出入口配套公建小學(xué)、派出所小學(xué)配套設(shè)施三水入戶、遠(yuǎn)程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)三水入戶、遠(yuǎn)程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)3．4明都新園：該項(xiàng)目以多層為主構(gòu)成，產(chǎn)品以90平米兩室為主力。但該類產(chǎn)品由于受地域限制，產(chǎn)品開發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠(yuǎn)離市中心區(qū)域的中高檔項(xiàng)目。具有代表性的項(xiàng)目有：項(xiàng)目名稱規(guī)模（m2