【正文】 獨棟，第二種是在項目規(guī)劃用地北側(cè)的四棟精裝修酒店式公寓。產(chǎn)品面積為 82130平米。 “大連天地”占地 240 萬平，建筑面積 350 萬平，分 13 年投資開發(fā)建設(shè)。東三省的來買房的都是在大連有親友、做生意的，一般買的都是大面積的，用來養(yǎng)老。對旅順的原生態(tài)居住區(qū)具有濃烈的情節(jié)。 ? 項目優(yōu)勢資源： 生態(tài)資源豐富 ，項目內(nèi)部 濕地、 山系、 森林、水系原生態(tài)資源在大連獨一無二。 2020年總建設(shè)用地為 平方公里，人均城市建設(shè)用地控制在75 平方米以內(nèi)。 基本思想：“一 園 、二線、三區(qū)”就是 以生態(tài)產(chǎn)業(yè) 園為核心 ， 國家級濕地公園、森林公園為主線的旅游線路，景觀區(qū)、宜居區(qū)和 商業(yè)休閑區(qū)為主導(dǎo) 。（黃線為郭水路，藍(lán)線為輕軌線，紅線為旅順南路） 22 產(chǎn)業(yè) 園區(qū)規(guī)劃要點 產(chǎn)業(yè) 園區(qū)占地 1平方公里，容積率： ；建筑面積： 100萬平；投資總額： 50億元。包括 大型生態(tài)宜居住宅群 。 別墅片區(qū)：建筑形態(tài)新中式風(fēng)格的獨棟 、雙拼及聯(lián)排 別墅建筑，占地 100萬平米，容積率 ，規(guī)劃建筑面積 60 萬平。 按照“嚴(yán)格保護(hù)，統(tǒng)一管理，合理開發(fā)，永續(xù)利用。據(jù)了解，每年全國新擴(kuò)建的住宅面積達(dá) 億平方米，結(jié)合到國家信息高速公路建設(shè)、“小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程項目實施方案”等強制性、鼓勵性政策的實施，使小區(qū)用戶追求家庭智能化、小區(qū)智能化有了強勁的經(jīng)濟(jì)及政策支柱。 認(rèn)為購物重要的占 17％ 。在恢復(fù)計劃中不僅要考慮適宜生存的遺傳類型，還必須考慮隨時間進(jìn)化的遠(yuǎn)景問題和引進(jìn)物種的遺傳多樣性的適應(yīng)性問題 （ 2）水文的恢復(fù)。同時因其較為濃厚的居住氛圍，特別受到大連市內(nèi)客戶以及外省市客戶青睞。 社區(qū)參與生態(tài)旅游的內(nèi)容主要有：（ 1）社區(qū)居民參與生態(tài)旅游的決策與規(guī)劃。（ 4）主動吸納社區(qū)居民參與 生態(tài)城 的建設(shè)，明確規(guī)定保護(hù)區(qū)與社區(qū)的責(zé)、權(quán)、利，在一定程度上緩和了雙方之間因為建設(shè)而存在的矛盾，另外，使社區(qū)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中能享受到 生態(tài)城 給他們帶了的利益，減少對環(huán)境保護(hù)區(qū)的破壞，最終能夠持續(xù)的利用自然資源，較少對自然保護(hù)區(qū)、 生態(tài)城 給社區(qū)發(fā)展所帶來的約束，最終實現(xiàn) 生態(tài)城 與社區(qū)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。 29 規(guī)劃期限 ： 近期 20212021年，中期 20212017年，遠(yuǎn)期 20172020年。采取多種措施，對 小孤山水庫、大龍溝 河故道現(xiàn)狀水庫水體 30 及底泥進(jìn)行治理。 紅線：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)依法規(guī)劃、建設(shè)的城市道路兩側(cè)邊界控制線。關(guān)注弱勢群體，健全基本養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷和生育保險等制度，改革收入分配制度，發(fā)展公益事業(yè)，提高居民福利水平。通過步行和自行車系統(tǒng)連成網(wǎng)絡(luò)。城市中心將營造舒適的購物環(huán)境、方便幽雅的休息場所，成為人們購物消費心理上和觀念上的首選中心地。國 34 際生態(tài)科技大學(xué)和中小學(xué) 體育場館設(shè)施對公眾開放。 規(guī)劃貫徹城市可持續(xù)發(fā)展和 “以人為本 ”的理念，提倡以綠色交通系統(tǒng)為主導(dǎo)的交通發(fā)展模式，與土地利用緊密結(jié)合，提升公共交通和慢行交通的出行比例，減少對小汽車的依賴，創(chuàng)建低能耗、低污染、低占地、高效率、高服務(wù)、有利于社會公平的交通模式。 規(guī)劃按照建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的要求，積極推廣新 37 能源技術(shù)，加強能源梯級利用，促進(jìn)能源節(jié)約，提高能源利用效率，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，推行清潔生產(chǎn)和節(jié)能減排，構(gòu)建安全、高效、可持續(xù)的能源供應(yīng)體系。 （ 5）建立固體廢物分類收集、綜合處理與循環(huán)利用體系，推進(jìn)再生資源綜合利用產(chǎn)業(yè)化。 通過建立統(tǒng)一、高效、協(xié)調(diào)的環(huán)境保護(hù)長效機(jī)制，逐步實現(xiàn)生態(tài)城空氣質(zhì)量全面達(dá)標(biāo)、水環(huán)境質(zhì)量明顯改善。通過采用先進(jìn)的通信系統(tǒng)，建立災(zāi)害預(yù)警系統(tǒng)、地面沉降預(yù)警系統(tǒng)，綜合提高防洪防潮能力，建設(shè)結(jié)構(gòu)合理、技術(shù)先進(jìn)、穩(wěn)定可靠的防空設(shè)施，整合單一災(zāi)害防救系統(tǒng)，建立完善的綜合防災(zāi)減災(zāi)體系。 ．調(diào)查項目場址周圍消防設(shè)施狀況 調(diào)查場址周邊公安消防機(jī)構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機(jī)構(gòu)的依托程度。從工程項目招標(biāo)開始，本公司的財務(wù)狀況的好壞就是能否通過資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金： 籌措和利用自有資金 80億元 為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。 、財務(wù)評價基本數(shù)據(jù)估算 項目計算期估算根據(jù)大連 龍湖濕地開發(fā)建設(shè) 有限公司的項目建議書 可以看出，本項目的建設(shè)期為 10 年。作為財務(wù)評價重要參數(shù)的基準(zhǔn)收益率確定的合理與否顯得尤為重要。 2）項目投資利潤率、投資利稅率、投資回 收期、借款償還期 項目總投資額為 303 億元，總 收入為 500 億 元，總銷售利潤額為115 億 元（見損益和利潤分配表） 投資利潤率＝平均利潤總額 /總投資額 100％＝ ％ 銷售利潤率＝平均利潤總額 /銷售收入 100％＝ ％ 48 投資回收期＝ 年（根據(jù)現(xiàn)金流量表） 3）流動資金 流動資金估算表（見附表 5） 、財務(wù)評價結(jié)論 根據(jù)投資估算表及運營收入表、成本支出表、還本付息表以及利潤計算表等計算結(jié)果可以看出，該項目滿足大連 龍湖濕地開發(fā)建設(shè) 有限公司的期望，在財務(wù)分析與評 價方面是完全可行的。在投資項目的財務(wù)評價中，基準(zhǔn)收益率對基準(zhǔn)判斷起著非常重要的作 47 用。根據(jù)文件中的《評價辦法》，經(jīng)濟(jì)評價應(yīng)分為財務(wù)分析和財務(wù)評價兩部分。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。 本工程的投資主體為大連萬盈投資有限公司、加拿大 LVC 國際投資集團(tuán)，總投資 300億，自有資金 80億元（折合 億美元），其余 220億元采取盈利投入，分期開發(fā)，滾動推進(jìn)的方式，及融資和貸款方式籌措。其中： 序號 項目 占地（萬 平） 建筑面積（萬平） 投資（億元） 備注 一 生態(tài)產(chǎn)業(yè)園 100 100 50 1 再生能源產(chǎn)業(yè) 50 50 2 高科技農(nóng)業(yè)園 50 50 二 生態(tài)宜居區(qū) 300 300 150 1 小高層住宅 80 120 50 2 多層洋房 120 140 60 3 別墅 100 60 40 三 生態(tài)旅游區(qū) 1 國家濕地公園 333 2 國家森林公園 540 33 四 商業(yè)配套 區(qū) 100 100 60 44 項目總投資 300億，自有資金 80億元（折合 億美元），其余 220億元采取盈利投入，分期開發(fā)，滾動推進(jìn)的方式，及融資和貸款方式籌措。 42 消防設(shè)計，主要是分析項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點消防部位，根 據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。 加快通信工程建設(shè)，遵循寬帶化、智能化、綜合化的原則，構(gòu)建布局合理、匯接靈活、安全便捷的信息化綜合服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)區(qū)域范圍內(nèi)無線城域網(wǎng)覆蓋率 100%。科學(xué)分區(qū)、加強對各類適用區(qū)域管理以及噪聲防治監(jiān)管，保障聲環(huán)境達(dá)標(biāo)。 （ 3） 充分應(yīng)用建筑節(jié)能技術(shù)，生態(tài)城內(nèi)建筑全部按照綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。建立水體循環(huán)利用體系，加強水生態(tài)修復(fù)與重建，合理收集利用雨水，加強地表水源涵養(yǎng)，建設(shè)良好的水生態(tài)環(huán)境。 教育設(shè)施：與生態(tài)環(huán)保研發(fā)、產(chǎn)業(yè)化功能相結(jié)合，安排重點科研機(jī)構(gòu)和實驗室，在起步區(qū)建設(shè)國際生態(tài)科技大學(xué)（暫名）。建設(shè)生態(tài)展示、教育基地；在國際生態(tài)論壇南側(cè)建設(shè)博物館和文化園。 33 構(gòu)建 “生態(tài)城中心－生態(tài)城次中心－居住社區(qū)中心－基層社區(qū)中心 ”4級公共服務(wù)中心體系，切實安排好關(guān)系人民群眾切身利益的教育、醫(yī)療、體育、文化等公共服務(wù)設(shè)施，為居民提供舒適便利的服務(wù)，滿足居民不斷增長的物質(zhì)文化需求，促進(jìn)各項社會事業(yè)均衡發(fā)展?；鶎由鐓^(qū)中心服務(wù)半徑200～ 300 米，服務(wù)人口約 8000 人，滿足社區(qū)居民就近獲得日常醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)的需求。 規(guī)劃注重實現(xiàn)公共資源的平等分配和共享，完善社會保障體系。在此基礎(chǔ)上，通過對區(qū)域生態(tài)、交通的分析以及對綠色交通、鄰里單元、生態(tài)社區(qū)模式的研究，確定了生態(tài)城 “一核一鏈六楔、一軸三心四片 ”的空間布局結(jié)構(gòu)。本地植物指數(shù)不低于 。營造適宜生物多樣性發(fā)展的環(huán)間，對生境的改變應(yīng)控制在最小的程度和范圍 。光靠有限的管理者是很難做到對 社區(qū) 的保護(hù)和管理，只有調(diào)動當(dāng)?shù)鼐用竦姆e極性和參與性，共同投入到保護(hù)之中，才能杜絕不法分子的行為。在一般的學(xué)術(shù)性論文中社區(qū)指：是指由一定數(shù)量擁有共同經(jīng)濟(jì)利益和心理因素的人口組成的、具有內(nèi)在互動關(guān)系與文化維系力的地域性的社會共同體。濕地公園由于面向游人開放，不可能做到零污染，因此，有必要建立完善的監(jiān)測系統(tǒng)，使得恢復(fù)后的景觀得到保持，減少受破壞的程度。濕地公園中植被的修復(fù)是促進(jìn)濕地生態(tài)系統(tǒng)修復(fù)的關(guān)鍵 ,植物材料選擇的是否合理，最終決定生態(tài)系統(tǒng)修復(fù)的成敗，植物的恢復(fù)主要以恢復(fù)本地物種為主，發(fā)揮本地物種的優(yōu)勢，使得這些植物能夠在較短的時間內(nèi)能夠適應(yīng)當(dāng)?shù)氐臍夂颍蛊淠軌蜉^為容易的成活，更容易達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)；增加物種多樣 性，適當(dāng)營造混交林，做到喬、灌、草相結(jié)合，落葉與常綠結(jié)合，觀花、觀葉、觀果結(jié)合，盡可能豐富景觀層次。 意向客戶最關(guān)注的社區(qū)配套5%8%7%12%17%24%49%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%其它泊車位便捷購物綠化程度 26 由上圖可以看出，意向消費者最關(guān)注的社區(qū)配套： 認(rèn)為綠化程度最要的占 49％ 。 （ 5）可持續(xù)地利用和開發(fā)資源。 內(nèi)容 包括達(dá)沃斯小鎮(zhèn)、 商業(yè)步行街、 埃里克森國際養(yǎng)老連鎖機(jī)構(gòu)、國家民政部“愛晚工程” 等。 具體建設(shè)項目： 生態(tài)住宅 區(qū)：建筑形態(tài)為 小高層， 占地 80萬平，按容積率 ，規(guī)劃建面 120 萬平米。同時一部分可供應(yīng)外部市場，創(chuàng)造利潤以確保園區(qū)的正常經(jīng)營及運轉(zhuǎn)。 出入口規(guī)劃：項目內(nèi)設(shè)西、南、北各設(shè) 3大出 入口， 7小出入口，與項目外各區(qū)域聯(lián)通。 并以形成以軟件業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。生態(tài)城要成為中國可持續(xù)發(fā)展的城市典范，應(yīng)采用集約緊湊的城市發(fā)展模式，綜合考慮環(huán)境、就業(yè)、居住、交通、市政基礎(chǔ)設(shè)施等多種因素，按照緊湊、集約、高效、宜居的城市理念進(jìn)行規(guī)劃布局，探索具有中國特色的生態(tài)城市發(fā)展道路。 ? 市場供應(yīng)：現(xiàn)有項目市場供應(yīng) 440 萬平方米，潛在市場供應(yīng) 225萬平方米，市場競爭激烈。 中心客戶群為旅順地域生活家庭，收入：家庭月收入 1萬以上。一部分客戶是大連市的到旅順來買房的，這部分客戶的購買目地是分三種，有的是為了養(yǎng)老，有的是為了投資的，還有的就是為了換個環(huán)境，當(dāng)然這些都是我們旅順樓盤的共有客戶群體； 東北三省的客戶也有很多，大多是跟著旅順看房團(tuán)來的、旅游來的，這種客戶群體占 10%20%左右；很多人是有著外地口音卻擁有大 16 連戶 口的人。均價 7000，最低價 6580 龍王塘壹號西北側(cè)緊臨風(fēng)景秀麗的山脈，東側(cè)及南側(cè)均是遼闊的黃海海域，是旅順南路僅有的“環(huán)繞式 山海景觀地塊” 空氣負(fù)氧離子含量極高。價格：均價 4200 元 /平，最高價 5100。 藍(lán)灣一期占地面積 35 萬平方米，一期建筑面積約 20 萬平方米，容積率為 ，綠化率高達(dá) 65%。 本項目 旅順 老城區(qū)交通系統(tǒng)主要有“郭水路 水師營 旅順公交 10 路”及“旅順 塔河灣 老城區(qū)”； 本項目 旅順開發(fā)區(qū)交通系統(tǒng)主要有“郭水路 水師營 旅順開發(fā)區(qū)”及“輕軌 8號線（規(guī)劃中）” 本項目距離大連主城區(qū) 30 公里、距離大連國際機(jī)場 30 公里、距離旅順新港約 20 公里 ,距離旅順城區(qū) 2公里，距旅順新城區(qū) 1公里。 地處北半球暖溫帶，氣候溫和，四季分明，暖濕同季，日照豐富，季風(fēng)盛行，屬暖溫帶半濕潤大陸性季風(fēng)氣候。大連市及旅順口區(qū)對區(qū)域 生態(tài)城 的高度重視和支持為 生態(tài)城 的建立提供了強大的政策保障。 ◆旅順南路規(guī)劃為自然生態(tài)、人文、科技融合的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶。 第三 人口優(yōu)勢。大連是東北亞航運中心，是環(huán)渤海城市組團(tuán)副中心，是東北區(qū)的門戶；本案所處旅順南路產(chǎn)業(yè) 帶更是門戶中的門戶，前沿中的前沿，無大型重工業(yè)，地理優(yōu)勢明顯。 低碳環(huán)保 型生態(tài) 城 作為一種全新的發(fā)展模式 ， 其所倡導(dǎo)的 低碳節(jié)能、循環(huán)經(jīng)濟(jì)、 可持續(xù)發(fā)展理念 ， 以及追求生態(tài)、經(jīng)濟(jì)和社會效益的綜合均衡目標(biāo) ， 已經(jīng)為廣大專家學(xué)者認(rèn)同和推崇。在切實保護(hù)、恢復(fù)濕地資源的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮濕地風(fēng)景資源的優(yōu)勢與潛力，合理開發(fā)利用，加強地被植物和植物景觀培育，維護(hù)生態(tài)良性循環(huán)，形成具有獨特風(fēng)格的游覽體系。 （ 2）生態(tài)宜居區(qū) 生態(tài)宜居住宅又稱“健康住宅”，生態(tài)住宅不只是綠化。 大連市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中 旅游項目所占比重極大，但具體類型主要為城市景觀（廣場，復(fù)古建筑 、娛樂主題公園）、海洋旅游等，生態(tài)旅游項目還屬于起步階段。 生態(tài)城 系統(tǒng)生態(tài)平衡、保護(hù)區(qū)內(nèi)濕地功能和濕地生物多樣性