【正文】 濟(jì)適用住房。加強市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。可行性研究報告 陜西中精誠項目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限責(zé)任 公司 20 第 四 章 項目建設(shè)條件 項目選址及用地 用地位置位于 寶雞市眉縣首善鎮(zhèn)東村四組，昌隆路以東迎賓路以西，南接任白村。干旱指數(shù)為 。 （ 2）工程區(qū)域道路、管網(wǎng)配套連接方便。 眉縣高新佳苑住宅小區(qū)建設(shè)項目 可行性研究報告 陜西中精誠項目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限責(zé)任 公司 23 （ 4）結(jié)合市場調(diào)查，滿足市場需求，實現(xiàn)項目經(jīng)濟(jì)效益。該項目的主要綠化還是集中在樓 與 樓之間的樓間距之間，這樣不僅使得每家每戶都能享受到綠化，同時還節(jié)約了用地。 平面布置 根據(jù)用地條件，各住宅樓保持合適的間距，有利于日照及自然采光通風(fēng)。 建筑方案 設(shè)計依據(jù) （ 1）主要設(shè)計依據(jù)中已列舉的有關(guān)規(guī)范； （ 2）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB5001620xx； （ 3）《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》 JGJ5020xx； （ 4）《屋面工程技術(shù)規(guī)范》 GB5034520xx （ 5）《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》 GB/5035320xx； （ 6）《民用建筑工程建筑初步設(shè) 計深度圖樣》 05J802； （ 7）與本工程有關(guān)的其它國家和地方現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)?？尚行匝芯繄蟾? 陜西中精誠項目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限責(zé)任 公司 28 非住宅用房 根據(jù)需要，部分住宅樓地面 1 層設(shè)計為架空，主要布置商業(yè)、物管用房以及其他配套輔助用房。無框玻璃門應(yīng)采用公稱厚度不小于10mm的鋼化玻璃。對于碰撞后可能發(fā)生高處人體或玻璃墜落的情況，必須采用可靠的護(hù)欄。 裝飾標(biāo)準(zhǔn) ① 內(nèi)墻面：衛(wèi)生間、廚房為白色瓷磚到頂，其他為乳膠漆。玻璃幕墻氣密性不應(yīng)低于現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑幕墻物理性能分級》 GB /T15225 規(guī)定的 3 級，保溫性能見節(jié)能設(shè)計。 活荷載標(biāo)準(zhǔn)值見下表： 表 62 建筑荷載表 序號 荷載類別 標(biāo)準(zhǔn)值（ KN/m2） 備 注 1 上人屋面 2 不上人 屋面 3 住宅 4 衛(wèi)生間 5 樓梯 眉縣高新佳苑住宅小區(qū)建設(shè)項目 結(jié)構(gòu)設(shè)計 建筑均采用現(xiàn)澆鋼筋砼剪力墻結(jié)構(gòu)，利用樓、電梯間鋼筋砼剪力墻 作為主要抗側(cè)力構(gòu)件，形成整體性能好、抗震能力強、施工簡便且較為經(jīng)濟(jì)的磚混結(jié)構(gòu)體系，剪力墻的抗震等級為二級。 焊條： HPB235 鋼筋， Q235B 鋼焊接： E43系列； HRB335 鋼筋焊接： E50系列； HRB400 鋼筋焊接： E55 系列。 給水 水源 本工程水源為城市自來水。采用生活和消防合一給水系統(tǒng)。本區(qū)第六～九層供水減壓，確保用水點壓力小于等于 350Kpa?？尚行匝芯繄蟾? 陜西中精誠項目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限責(zé)任 公司 37 排水系統(tǒng) 住宅 樓由單立管通氣排水，底層單獨排放，污水經(jīng)室外檢查井匯集小區(qū)內(nèi)污水總管，排放市政污水管網(wǎng)。轉(zhuǎn)換層的污水管道 :選用 PVCU 塑料排水管；采用承插粘接連接。 ② 消防車道：沿建筑物的兩個面設(shè)置消防車道。 建筑防火構(gòu)造：本工程防火隔墻采用 240 厚燒結(jié)頁巖實心磚砌塊，耐火極限不低于 。地下車庫室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量 10L/s，室外消火栓系統(tǒng)用水量 20L/s。 （ 4）室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)設(shè)置：小區(qū)統(tǒng)一設(shè)置室內(nèi)外消防增壓設(shè)施、消防給水系統(tǒng)，共用消防水箱、消防水。 消防給水 根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》，本工程所有建筑物應(yīng)設(shè)置室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)。 建筑消防 本工程住宅建筑樓 分 為 24 層 、 20層、 18 層 ，環(huán)住宅樓設(shè)眉縣高新佳苑住宅小區(qū)建設(shè)項目 根據(jù)每幢建筑物的消防特征，正確定性，分別采用不同的消防方式，以滿足國家強制性防火規(guī)范的規(guī)定要求。 ② 雨水管道直徑≤ 300mm 選用高密度聚乙烯雙壁波紋管（ HDPE），采用承插連接；直 徑＞ 300mm選用鋼筋混凝土承插管。 （ 2）雨水量： 雨水采用 寶雞 市暴雨強度公式： q=2806（ 1+） /（ t+） 式中設(shè)計參數(shù)： t=t1+mt2，重現(xiàn)期 P=，徑流系數(shù)Φ =，起始流速V=，地面集水時間 t1=10分鐘， m=2， t2管渠內(nèi)雨水流行時間（分鐘）。 （ 1）低區(qū)：地下一層至地上五層為低區(qū)，由小區(qū)內(nèi)環(huán)形主管直接供給；各支管管徑為 DN50。 給水系統(tǒng) 由市政給水管進(jìn)水管 2 條，管徑為 DN200mm，分別由小區(qū)西北和東南側(cè)接入小區(qū)內(nèi)環(huán)形主管。 給排水現(xiàn)狀 本工程附件規(guī)劃道路已基本形 成，給排水管網(wǎng)系統(tǒng)已至項目區(qū)。 砌體材料（燒結(jié)頁巖實心磚）及強度等級： 表 63 砌體材料強度等級表 序號 范圍 磚等級 混合砂漿等級 1 以上墻體 MU10 M5 2 地坪～ MU15 M10 3 地坪標(biāo)高以下墻體 MU15 M10（水泥砂漿） 鋼材（鋼筋、型鋼）及焊接材料的選型：鋼筋：直徑≤10為冷軋帶肋鋼筋，應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 本工程采用天然地基方案，結(jié)合本工程的特點，地下車庫采用獨立柱基礎(chǔ)，高層住宅基底為卵石地基無軟弱下臥層時采用筏板基礎(chǔ)。 本地區(qū)基本風(fēng)壓為 ㎡ ；風(fēng)荷載標(biāo)準(zhǔn)值為：㎡ 。 門窗工程 設(shè)備用房為甲級防火門，管井門為丙級防火門，入戶門為鋼制防盜木門（定制），內(nèi)門為實木門，外窗均為白色單框塑鋼窗。 ⑥ 低窗臺（窗臺凈高度低于 或住宅窗臺低于 時）的防護(hù)措施應(yīng)遵守以下規(guī)定：窗臺高度低于或等于 時，護(hù)欄或固定扇的高度應(yīng)自窗臺面起算；窗臺高度高于 時，護(hù)欄或固定扇的高度可自地面起算（但護(hù)欄下部 高度范圍內(nèi)不得設(shè)置水平欄柵或任何其他可踏部位?？尚行匝芯繄蟾? 陜西中精誠項目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限責(zé)任 公司 30 地窗、玻璃門、玻璃隔斷等，應(yīng)采取保護(hù)措施。 室內(nèi)外高差不低于 ；樓梯每個梯段的踏步數(shù)不超過18級，也不少于 3級；樓梯平臺上部及下部過道處的凈高，不小于 2m，梯段凈高不小于 。 住宅戶型 A 型為二 室 二 廳一衛(wèi)、 B 型為 二室 二 廳一衛(wèi)、 C 三室 二 廳一衛(wèi)?？尚行匝芯繄蟾? 陜西中精誠項目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限責(zé)任 公司 26 綠化 小區(qū)綠化系統(tǒng)是以景觀湖面為核心，居住組團(tuán)級綠地及宅間綠地為輔助的三級綠化系統(tǒng)。 眉縣高新佳苑住宅小區(qū)建設(shè)項目 可行性研究報告 陜西中精誠項目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限責(zé)任 公司 24 21 B13 住宅樓 8840 m2 520m2 22 B14 住宅樓 10400m2 520m2 23 B15 住宅樓 8840m2 520m2 24 合計 194328m2 17296m2 環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議 綠化設(shè)計 現(xiàn)代人們對住宅的綠化的要求是越來越高，不僅要有合理的綠化，同時綠化的分布也要合理，照顧到項目內(nèi)所有的客戶。 （ 3）堅持 “以人為本 ”的原則，考慮到現(xiàn)代都市居民的居住心理要求，利用本項目有利的地理位置、優(yōu)雅的自然環(huán)境，廣闊的自然空間，建造出特色住宅項目，使入住者有回歸自然的感覺，真真實實的擺脫緊張的都市工作， 享受自然生活的真諦。 環(huán)境及政策條件 （ 1） 縣委、縣政府 對城市建設(shè)、房地產(chǎn)市場調(diào)控給予了高度重視，并加大了統(tǒng)一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一調(diào)度的組織力度，為項目實施創(chuàng)造了有利條件。 （ 2）年冰凍期及土壤冰凍深度：年冰凍期 49 天，土壤冰凍期最大深度 34cm。年平均降水量 ，近 10年一次最大降雨量為 毫米，持續(xù)時間 7 天；最小 毫米。 隨著城市規(guī)劃的逐步實施，全社會固定資產(chǎn)投資增長 ,本項目的建設(shè)可作為片區(qū)的配套設(shè)施，滿足片區(qū)內(nèi)的居住需求。加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產(chǎn) 管理法等相關(guān)法律法規(guī)。多渠道籌集廉租房房源，完善租賃補貼制度。 國家 “十二五”規(guī)劃第 三十五 章專門提出要提高住房保障水平， 堅持政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合，加快完善符合國情的住房體制機制和政策體系，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價與消費能力基本適應(yīng)的住房供需格局，實現(xiàn)廣大群眾住有所居?！? 20xx年 8月 7 日，國務(wù)院公布了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，《意見》指出逐步擴大廉租住房制度的保障范圍，合理確定廉租住房保障對象和保障標(biāo)準(zhǔn)，多渠道增加廉租住房房源。（四 ）進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序?？尚行匝芯繄蟾? 陜西中精誠項目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限責(zé)任 公司 15 供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；（三）加強對普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)；（四）完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障 中 低收入家庭基本住房需求；（五）運用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度；（六）加強金融監(jiān)管；（七）切實整頓和規(guī)范市場秩序；（八）加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。 20xx年各月商品房成交價格情況 住宅房銷售情況： 完成月份 房屋套數(shù) 建筑面積（萬 m2） 均價（元 /m2） 20xx01 1501 20xx02 683 20xx03 1255 20xx04 815 20xx05 2520 20xx06 1921 20xx07 1999 20xx08 1339 20xx09 1358 合計 13391 按套型分析 其中套型在 60平方米以內(nèi)的成交 1522套， ；6080平方米的成交 476套， ； 8090平方米的成交 2105 套， 萬平方米； 90100 平方米的成交 2661 套，； 100120平方米的成交 3041套， 米； 120144平方米的成交 2784套， 平方米； 144180平方米以上的成交 626 套， 萬平方米； 180 平方米以上的成交 176套， 萬平方米。 預(yù)售房屋分析 （ 1）按用途分析 眉縣高新佳苑住宅小區(qū)建設(shè)項目 12月當(dāng)月，全國商品房銷售面積 21808萬平方米，同比增長 %；全國商品房銷售額 10201 億元，同比增長 %。在城鎮(zhèn)化過程中，一直都面臨著資源和環(huán)境的壓力。從當(dāng)前城鎮(zhèn)化發(fā)展的趨勢來看，隨著人口向城鎮(zhèn)的集聚，也包括既有的農(nóng)村重點的集鎮(zhèn)，他們在國家城鎮(zhèn)化發(fā)展的過程中，逐步從傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)型轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)型的這些居民，總體上來講城鎮(zhèn)地區(qū)住房需求是在不斷加大的，這是一個需求的總的發(fā)展趨勢。全縣工業(yè)共形成 22 個大類 40 多個行業(yè)小類 50多個主要工業(yè)產(chǎn)品， 20xx 年全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 628318萬元?？?cè)丝? 萬人，其中：非 農(nóng)業(yè)人口 萬人，農(nóng)業(yè)人口 萬人， 農(nóng)業(yè)勞動力 萬人。 隨著 眉縣發(fā)展 規(guī)劃的逐步實施， 眉縣經(jīng)濟(jì) 發(fā)展迅速，本項目的建設(shè)一方面可作為 眉縣 的配套設(shè)施，滿足 縣城內(nèi) 的居住需求，另一方面 可大力 促進(jìn) 眉縣 城鄉(xiāng)一體化進(jìn)展?？尚行匝芯繄蟾? 陜西中精誠項目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限責(zé)任 公司 6 四是大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。擴大農(nóng)村危房改造試點范圍。 （二）房地產(chǎn)市場調(diào)控政策 房地產(chǎn)行業(yè)對于我國 和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要性毋庸置疑，但其非理性的瘋狂增長，給我國經(jīng)濟(jì)的快速、穩(wěn)定發(fā)展埋下了隱患。一位網(wǎng)友這樣跟帖說： “ 在北京和上海賣掉 100 平米的房子可在美國購買兩套別墅。加緊城市規(guī)劃與控制性詳規(guī)等技術(shù)性法律文件的形成?？尚行匝芯繄蟾? 陜西中精誠項目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限責(zé)任 公司 3 本項目設(shè)計以人為本 ，探索二十一世紀(jì)中高檔住宅區(qū)的居住及生活模式，滿足居民生活需求，符合現(xiàn)代居住活動規(guī)律，創(chuàng)造方便、舒適、安全、優(yōu)美的花園式住宅小區(qū)。 《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）； 《關(guān)中 —— 天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》； 寶雞市 國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年總體規(guī)劃； 原國家發(fā)展計劃委員會頒布試行的《投資項目可行性研究指南》（ 20xx 年試用版）； 國土資源部國土資發(fā)（ 20xx） 24 號《關(guān)于發(fā)布和實施眉縣高新佳苑住宅小區(qū)建設(shè)項目 可行性研究報告 陜西中精誠項目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限責(zé)任 公司 4 附件： 總投資估算表 銷售收入與營銷稅金及附加估算表 損益表 現(xiàn)金流量表 陜西中精誠項目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 陜西中精誠項目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件 眉縣高新佳苑