【正文】 約定，提供哪些服務(wù)便容易成為泛泛而談，起不到規(guī)范雙方行為，明辯爭(zhēng)議的效果，一旦產(chǎn)生爭(zhēng)議，就很難協(xié)調(diào)。第二，建管不分，服務(wù)不規(guī)范?？偨Y(jié)：我國當(dāng)前物業(yè)管理和發(fā)達(dá)國家相比較最為薄弱的一點(diǎn)就是法規(guī)的滯后，歐美國家靠一部《住宅法》規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，已經(jīng)使用了上百年。收取的起算期間為：建設(shè)單位向業(yè)主送達(dá)交付使用通知之日起滿1個(gè)月后，即為2005年1月30日，之前的物業(yè)管理支出應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商支付。預(yù)收期限不得超過12個(gè)月。第四十三條 物業(yè)交付使用時(shí)，除物業(yè)銷售、租賃合同約定或價(jià)格管理部門規(guī)定外，物業(yè)的建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)以及其他部門不得向業(yè)主或使用人收取任何費(fèi)用。收費(fèi)價(jià)格的高低由所提供服務(wù)的質(zhì)量決定。有兩方面含義：一是從住戶收取的費(fèi)用，要用在住戶身上，不得挪作他用。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔，公用設(shè)施的維修保養(yǎng)、保安、綠化等具有公共性質(zhì)的服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)更加細(xì)化而早在2003年國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中早已明確，水電費(fèi)應(yīng)向最終用戶收取。據(jù)了解，目前杭州的一些高檔小區(qū)里基本上都布置有水景水系，這部分能耗實(shí)在太大，而這部分費(fèi)用由誰來支付，之前杭州市的相關(guān)政策中都沒有涉及。很多業(yè)主認(rèn)為，這些公司里人來人往，電梯負(fù)擔(dān)加重，折舊加快，但電梯維修還是得由全體業(yè)主承擔(dān)，所交納的物業(yè)管理費(fèi)也一樣，這不公平。酬金制收費(fèi)收支情況應(yīng)及時(shí)公布《辦法》第17條規(guī)定，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。物業(yè)公司不得收裝修保證金《辦法》第25條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主(使用人)和裝修單位(裝修人)收取任何形式的裝修保證金和裝修人員出入證工本費(fèi)等(遺失補(bǔ)證費(fèi)除外)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，酬金制在香港等物業(yè)服務(wù)水平非常成熟的地方非常流行，能夠保證物業(yè)管理公司的收益，保證服務(wù)，又能讓業(yè)主消費(fèi)得心中有數(shù)，有利于解決目前物業(yè)管理中物管企業(yè)與業(yè)主之間信息不對(duì)稱引起的矛盾。如果由物業(yè)管理企業(yè)自行確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，勢(shì)必引起業(yè)主的爭(zhēng)議。非住宅物業(yè)收費(fèi)調(diào)整《辦法》第12條規(guī)定，普通住宅小區(qū)內(nèi)住宅經(jīng)批準(zhǔn)改為非住宅的，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可按非住宅執(zhí)行，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。具體分?jǐn)傓k法由業(yè)主或建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)管理企業(yè)接受上述單位委托代收上述費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，物業(yè)管理企業(yè)可向委托方收取代辦服務(wù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。《辦法》與原來的《杭州市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》相比，“新”在哪里？為此，記者采訪了一些業(yè)內(nèi)人士。物價(jià)部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督和指導(dǎo)。如深圳市規(guī)定，凡被評(píng)為國家級(jí)、省級(jí)或市級(jí)示范住宅小區(qū)均可上浮物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)物業(yè)使物業(yè)管理師單位開展物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條 物業(yè)交付使用前發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付使用后至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位和物業(yè)買受人按照前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的約定承擔(dān)。專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)除價(jià)格管理部門另有規(guī)定外，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該參照杭州市房地產(chǎn)管理局的物業(yè)管理部門的具體規(guī)定來收取。第二，收費(fèi)機(jī)制使交易成本增加風(fēng)險(xiǎn)加大。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)因?yàn)榕c業(yè)主的信息不對(duì)稱而取得了一些“額外收益”，對(duì)一些服務(wù)環(huán)節(jié)進(jìn)行了減省。第二，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明晰。①是對(duì)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)不了解；②是對(duì)企業(yè)責(zé)任范圍不清楚；③是合同意識(shí)淡?。虎茏非蟊畴x市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則的低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)。第一，物業(yè)服務(wù)的商品性質(zhì)、功用和價(jià)值認(rèn)識(shí)不到位。而一些物業(yè)企業(yè)自身也陷入認(rèn)識(shí)誤區(qū)：拿人錢財(cái)替人消災(zāi)的心態(tài)作祟，對(duì)開發(fā)商和一些素質(zhì)低下的業(yè)主的不合理意見及錯(cuò)誤行為一味遷就退讓，生怕砸了飯碗。其根本原因是各方均以各自利益為出發(fā)點(diǎn)，因而產(chǎn)生片面的認(rèn)識(shí)所致，或者說是行業(yè)定位和社會(huì)定位出現(xiàn)了嚴(yán)重的偏差。第二十六條本實(shí)施辦法自2004年7月1日起執(zhí)行，《陜西省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(陜價(jià)房發(fā)[1998]46號(hào))及與本實(shí)施辦法不符的政策規(guī)定一律廢止。電梯、中央空調(diào)和水泵等機(jī)電設(shè)備運(yùn)行的能耗費(fèi)及其他共用水、電費(fèi)不包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)單獨(dú)計(jì)量，合理分?jǐn)偛⒍ㄆ诜植?。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過列入維修資金專項(xiàng)支出解決，不得計(jì)人物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。第十二條業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等計(jì)費(fèi)方式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。確因特殊情況雙方協(xié)商不一致的，可由物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)提請(qǐng)價(jià)格主管部門協(xié)調(diào)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行分級(jí)管理。第四條各級(jí)政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主按照物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合所管理小區(qū)的物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況協(xié)商收費(fèi)等級(jí)，在物業(yè)服務(wù)合同中約定并按管理權(quán)限到價(jià)格主管部門備案，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量及成本費(fèi)用變化情況與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主協(xié)商后，在規(guī)定的幅度內(nèi)上下浮動(dòng)。各物業(yè)管理企業(yè)須將公示內(nèi)容按管理權(quán)限報(bào)經(jīng)價(jià)