【正文】 ，室外休閑設施等多種配套，滿足業(yè)主各方面的生活需要； e、針對 項目目前周邊配套設施并不完善的情況，項目還利用小區(qū)巴士等配套設施對項目的配套功能進行延展。 資料均來源于網上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 小環(huán)境 在把握了大環(huán)境的正確時機之后，對于小環(huán)境的正確認識是項目開發(fā)成功的重要環(huán)節(jié)，這一環(huán)境主要包括片區(qū)競爭物業(yè)狀況，潛在客戶需求情況，開發(fā)公司自身運作等情況，可以說，對小環(huán)境的把握，除了進行準確的市場分析外，關鍵還在于自身產品的營造。 具體到容積率的問題來看這個別墅類型的組合，我們發(fā)現(xiàn)就目前的別墅類型及暫定的比例而言，最多可以達到 左右。所以新基地建議 雙拼式別墅的面積在 220— 240 ㎡范圍內，面積越小越佳 ；一般樓層在兩層半或三層。感謝原作者所作出的努力！ 議 Townhouse 的樓層數最好不要多于三層，三樓帶露臺最佳 。感謝原作者所作出的努力！ 后續(xù)出現(xiàn)歐陸風格的而言，在建筑風格上有一個相當大的進步。 3 園林設計類型 配合不同的建筑類型，可以考慮設計不同的園林主題，整體而言，資料均來源于網上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 b、商業(yè)設施：小型超市（凈菜市場）。 新基地建議會所位置選在靠 近機場路的地方，收費站東面。 資料均來源于網上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 物業(yè)管理費建議 桂林市民對物業(yè)管理認知度不是太高，對物業(yè)管理費價格比較敏感可接受價位比較低。感謝原作者所作出的努力！ 八、裝修方案建議 根據前期市場調查結果，基本上潛在客戶都表示不需要提供裝修套餐，這一點也符合項目作為高檔物業(yè)的特性，建議發(fā)展商選取一家較 具實力的深圳裝修公司作為合作伙伴，在低價進行樣板房設計和裝修的基礎上，將其推薦給客戶進行選擇，在項目推廣時，可以進行相關的講座咨詢以及設計方案展示。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。 注： ① 以上數據由發(fā)展商提供； ② 由于項目地塊的拆遷費用均由土地出讓方支付，故拆遷成本為零。 注：以上數據由發(fā)展商提供； e、 基礎設施建設費 基礎設施建設總投入 萬元。感謝原作者所作出的努力！ 開發(fā)費用 項目開發(fā)費用表 項 目 總 投 資（萬元） 銷售費用 推廣銷售費用 管理費用 財務費用 營業(yè)稅 合 計 說明： a、管理費用 預計管理費用為 萬元。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 項目在建設經營期內凈現(xiàn)值等于 0 時的貼現(xiàn)率。感謝原作者所作出的努力！ 五、項目風險分析 1. 項目敏感性分析 影響本項目經濟效益的主要風險因素為銷售價格及投資成本。感謝原作者所作出的努力！ 臨桂縣工程投資估算匯總表 項目總建面積 萬㎡ 序號 項目 總投資（萬元） 單位成本（元 /㎡） 備注 一 土地轉讓 3660 二 前期工程費 含三通一平 1 規(guī)劃報建 50 2 設計費 400 3 勘探費 20 4 策劃費 42 三 建筑工程費 600 含土建 四 大配套 128 水電站 五 基礎設施 1 排水排污 500 2 給水管 300 3 供電系統(tǒng) 300 4 綠化道路 700 5 智能化 300 六 不可預測費 （三 +四 +五） 2% 七 監(jiān)理費 八 廣告費 資料均來源于網上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 附 錄 資料均來源于網上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 資料均來源于網上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 項目開發(fā)周期間的現(xiàn)金流量 見附表 內部收益率 內部收益率是計算項目贏利能力的一種分析方法，內部收益率是指資料均來源于網上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。 d、 財務費用 預計財務費用為 萬元。 資料均來源于網上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。感謝原作者所作出的努力！ c、 建筑安裝費用 建筑安裝工程費總投入 7380 萬元，單位成本為 600 元 /㎡。感謝原作者所作出的努力！ 項目 總投資（萬元） 小 計 土地成本 3660 3660 項目建設成本 前期工程費 建筑工程費 7380 大配套 128 基礎設施 其他投資成本 不可預測費 監(jiān)理費 合計 萬元 說明： a、 土地及拆遷成本 本項目土地成本為土地轉讓費用。 具體的設施建議如下圖所示： 就調查所知，小區(qū)智能化在桂林市已經得到一定程度的普及，但是考慮到項目作為別墅產品的特殊性，建議可以提供數個獨有的功能作為項目的賣點，如家庭緊急呼叫系統(tǒng)等。 資料均來源于網上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。感謝原作者所作出的努力！ 常年房屋定期保潔； 地板打臘； 清洗車輛； 代送洗衣物； 代送牛奶； 家庭綠化、盆景造型； 代搬家私； 電腦維護； 殘疾人特別服務； 特設專車（專接送物業(yè)住戶的孩子們上小學或中學）。感謝原作者所作出的努力！ 寬 米、高 米，雙打場地長 米、寬 米、高 米。 項目主題會所的相關建議如下： 會所位置建議 本項目會所建設存在一個比較大的特殊性：對配套設施的要求很高而物業(yè)管理收費又不能太高。 結合項目地塊環(huán)境的特點，新基地認為本項目應具備的全方面配套設施。感謝原作者所作出的努力！ 四、環(huán)境景觀設計要點 1 園林設計主導思想 a、以山水為園林設計的主要核心內容； b、體現(xiàn)休閑主題； c、充分利用項目現(xiàn)有景觀資源進行設計，例如山體的利用等； d、要考慮回避熊虎山莊的氣味和動物叫聲； e、應該設計數個項目所獨有的景點或配合景觀產生的配套，例如高爾夫練習場、小型果齡、生態(tài)池塘、室外攀巖練習場、流水瀑布、養(yǎng)生植物園（農場）等； f、考慮對項目山體和熊虎山莊后面綠化用地進行整體布局規(guī)劃，將來建設成為項目業(yè)主的私家果園（植物園）； g、在項目會所 附近設計體現(xiàn)項目親水性的景觀，例如噴泉等； h、在項目會所（售樓處）附近以及通往各個不同建筑類型第一期開發(fā)范圍的道路兩側設計相對具有代表性及完整性的景觀布置，以利于項目第一期的銷售。 新歐陸風格的特點在于明快洗練的外立面和非常實用的內部功能，采光通風良好，室內布局合理，相對與桂林市場原有的本地建筑類型和資料均來源于網上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。所以 新基地建資料均來源于網上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。感謝原作者所作出的努力！ 戶型結構面積 根據三種類型別墅建筑風格及建筑成本的不同，以及目標客戶群體的差別，參考《市場調研報告》結果，新基地建議“九里香堤”項目三種類型別墅建筑面積分配大致如下： a、 獨立式別墅 ：獨立別墅是項目的主力產品，新基地建議項目主力戶型面積為 250— 300 ㎡，可占到獨立式別墅的 90%， 300500 ㎡的大面積戶型可以占到 10%的比例， 370— 500 ㎡的超大面積豪宅可建四、五套以滿足極少數尖端消費者的需求；一般樓層在兩層半或三層比較合適。感謝原作者所作出的努力！ 花園住宅）作為一種外來概念，桂林市民現(xiàn)在對這種產品還缺乏認識，但相信以其獨特的氣質和其他類型別墅無法比擬的價格優(yōu)勢，再加上在市場推廣中進行適當的引導，相信 TOWNHOUSE 一定很快能被市場接受。 所以在項目開發(fā)之前，我們有必要對開發(fā)時機從“大環(huán)境”和“小環(huán)境”兩方面進行分析： 大環(huán)境 對于房地產開發(fā)來講，由于其開發(fā)周期較長、投資較大、資金回收期較長、同政府政策有很大關聯(lián)，項目的開發(fā)所處的大環(huán)境是開發(fā)時機正確與否的重要前提。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。 定位內容 桂林市引領全新生活理念的國際化精品休閑別墅社區(qū) 定位詮釋 a、“國際化”的含義來源于以下幾點：國際化名師打造，以柏濤和歐博等國際化的設計公司作為項目的主要產品設計者，必 將贏得客戶對產品的認同；同時項目的設計方案也將國際上最為流行的設計理念引入桂林；國際化定位的另一優(yōu)勢在于其定位高度明顯高于市場上的競爭對手； 資料均來源于網上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。感謝原作者所作出的努力！ c、所謂的樂觀估計是指項目在地產投資環(huán)境向好，可投資競爭樓盤減少以及項目本身規(guī)劃和回報額達到投資者心理預期的前提下投資比例。 重視專業(yè)咨詢 ，投資市場意識強，專業(yè)的市場分析和推薦可增強投資者的信心。 區(qū)內及周邊環(huán)境： 都市人都向往在忙碌的工作后得到一個安靜、舒適、幽雅的居住環(huán)境。感謝原作者所作出的努力！ 其他 5% 圖十四 目標客戶定位 b、投資客與用家比例 一般認為，投資客與用家是房地產交易中買方的兩中不同形態(tài)，兩種客戶最大的分別在于其購買房地產的動機是不同的，投資客是出于投資的角度來考慮問題，因而物業(yè)的升值潛力是首先考慮的因素，而用家是房屋以后的實際使用者，所以更加注重房地產的所提供的使用功能和附加價值。 資料均來源于網上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。新的居住理念日漸形成。感謝原作者所作出的努力！ 項目劣勢（ weakness）分析 a、發(fā)展商知名度較低，市場認知度不高，對客戶購買樓花有影響，容易使客戶遲疑觀望； 彌補建議： 在推廣過程中可以借與愛地、柏濤、歐博、新基地的強強組合來證明“興達公司”的強大實力，增加客戶信心；在項目一期推廣中樹立企業(yè)品牌，打開知名度，為該 項目后期開發(fā)推廣打下基礎。感謝原作者所作出的努力！ c、項目所在之西城開發(fā)區(qū)是桂林市政府重點開發(fā)的新區(qū)，也是將來桂林市新的政治中心； d、本項目所在地塊目前屬于臨桂縣，項目距離臨桂縣城 5 分鐘車程； e、本項目建成以后，將與麒麟灣一起形成桂林市區(qū)外首屈一指的大型高尚生活社區(qū)。 圖九 熊虎山莊平面圖 圖十 熊虎山莊圍墻外觀 圖十一 緊靠地塊的老虎籠 圖十二 緊靠地塊的鱷魚潭 e、臨桂縣旅游資源、人文景觀較為豐富，地塊西面的“熊虎山莊”就較有景觀價值，另外臨桂縣內還有 古桂柳運河、李宗仁故居、陳宏謀宗祠、飛虎隊遺址、 兩江民 國影視城、 宛田“小龍脊”瑤寨景區(qū)等人文景觀。 資料均來源于網上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 報告的最后一部分是項目投資效用及風險分析，此部分主要是針對項目不同的定位方案，通過財務分析來為發(fā)展商提供決策上的依據。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 桂林市九里香堤項目（原水榭華庭） 市場定位分析報告 房地產 E 網 倍訊易 深圳市新基地物業(yè)顧問有限公司 資料均來源于網上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 在整個報告的三個階段 —— 市場調研報告、項目定位報告以及營銷推廣報告中，項目定位報告是整個策劃階段的核心部分，他繼承和發(fā)揚了調研報告的精華， 通過一系列科學嚴謹的分析，將項目的方方面面進行了深入的理解和研究，最終指導具體的推廣工