【正文】 品規(guī)劃的科學(xué)化、社區(qū)功能的人性化、配套的完善化、景觀打造的精品化、營(yíng)銷方式的前沿化、地理位置的不可復(fù)制化等 6 個(gè)主要方面來詮釋。 地塊優(yōu)勢(shì) ? 地塊鄰沙河，離雙慶路僅 300 米，交通較方便。 《 2021 房地。 高檔精品物業(yè)對(duì)應(yīng)中高檔客戶群 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載?。?： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載?。?： 69031789 三、 項(xiàng)目 SWOT 分析 (一 ) 優(yōu)勢(shì)特征分析 區(qū)位優(yōu)勢(shì) ? 目標(biāo)地塊位于政府規(guī)劃建設(shè)的熱點(diǎn)區(qū)域 ? 緊臨沙河，自然資源豐富 ? 區(qū)域道路交通、生活便捷。 沙河岸邊人家為豐富社區(qū)配套功能，提升項(xiàng)目品質(zhì)，我們建議： 游泳池結(jié)合小區(qū)內(nèi)部景觀，做景觀游泳池； 6下架空層，可作為開放式社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所，如：乒乓球區(qū)、臺(tái)球區(qū)、健身區(qū)、閱覽室等； 8前的全民健身區(qū)可做為兒童游樂區(qū)、晨練區(qū)使用，同時(shí)有網(wǎng)球場(chǎng)的使用 功能。 根據(jù)小區(qū)的分區(qū)規(guī)劃理念，景觀規(guī)劃宜與建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，注重雕塑、主題景觀、小品的表現(xiàn)。借助沙河政府改造工程造景。突出本項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢(shì)。 本地塊是建造高品質(zhì)精品社區(qū)的一塊好地，具備了較強(qiáng)的先天的資源優(yōu)勢(shì)；綜合本項(xiàng)目的親水生活立項(xiàng)、產(chǎn)品規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、總價(jià)控制等因素，即擁有建立舒適品質(zhì)性居家產(chǎn)品的必要條件，我們有理由相信，通過我們專業(yè)運(yùn)做和努力，本地塊在后期的操作中有較大的價(jià)值提升空間。 價(jià)格性價(jià)比 在本項(xiàng)目的后期營(yíng)銷中，我們將分批次、分組團(tuán)進(jìn)行銷售，建議采用低開高走的策略，前期快速占領(lǐng)市場(chǎng)。 地理位置優(yōu)勢(shì) 位居大城東發(fā)展主線之上，臨華潤(rùn) 24 城，交通便捷、通達(dá)性好。 本項(xiàng)目由于地塊規(guī)模、開發(fā)商品牌等限制，要想贏得在花郡、千居朝陽等同價(jià)格樓盤的競(jìng)爭(zhēng)，必須充分發(fā)掘產(chǎn)品賣點(diǎn)，在產(chǎn)品規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)環(huán)境、配套服務(wù)等方面上， 已經(jīng)具備開發(fā)實(shí)用性居家、品質(zhì)型居家的產(chǎn)品的基礎(chǔ) 。作為中高檔高層住宅小區(qū)用地，其交通便利， 區(qū)域位置良好，地形地貌平坦，周邊市政配套設(shè)施完備，為創(chuàng)造優(yōu)秀的居住小區(qū)提供了優(yōu)良的先決條件。 ◆ 主力戶型區(qū)間 及銷售情況 項(xiàng)目名稱 面積區(qū)間 (m2) 主力戶型區(qū)間（ m2） 75m2面積90m2 目前該戶型銷售情況 90m2面積120m2 目前該戶型銷售情況 面積≥ 120m2 目前該戶型銷售情況 千居朝陽 83126 83118 30％ 100％ 40％ 99％ 30％ 49% 花郡 43133 76133 51％ 100％ 35％ 100％ 14% 79% 沙河明珠 53152 77116 43％ 100％ 56％ 100％ 1% 100% 沙河麗景 55160 90123 6％ 75% 45％ 66% 49% 90% 從市場(chǎng)看，主力戶型區(qū)間為 80~120 ㎡，其中，中等大小的戶型市場(chǎng)接受度最高 .（以上數(shù)據(jù)均來源于房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。 ? 高性價(jià)比 ? 景觀環(huán)境人性化設(shè)計(jì) ? 項(xiàng)目品牌度相比花郡弱 （三） 沙河麗景 開 發(fā) 商：四川中澤實(shí)業(yè)有限公司 樓盤位置：成都市跳蹬河南路 占地面積： 畝 建筑面積： 8萬㎡ 容 積 率 ： 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載?。?： 69031789 物業(yè)形態(tài)：小高層 電梯公寓 交房標(biāo)準(zhǔn)： 清水 開盤時(shí)間： 2021 年 8月 總 套 數(shù)： 669 戶 物 管 費(fèi)： 1 元 /㎡ .月 戶型面積： 55160 ㎡ 立面風(fēng)格 ：現(xiàn)代 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： ? 項(xiàng)目在該區(qū)域相對(duì)較小， 性價(jià)比較高，對(duì)成都本地中等收入購(gòu)房群體很有吸引力。 第三部分 區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析 一、 區(qū)域代表個(gè)案分析 經(jīng)過前期市場(chǎng)調(diào)研，我們重點(diǎn)選取了 3 個(gè)與本項(xiàng)目位置、銷售價(jià)格相對(duì)接近的項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比。 根據(jù)最新公布的城市規(guī)劃，跳蹬河片區(qū)的 10 條高壓走廊和 6條鐵路專線將陸續(xù)拆除，并新建一批區(qū)間道路。 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載?。?： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載！！ ： 69031789 描述百姓生活：城市居民人均可支配收入年均增長(zhǎng) 8%。對(duì)這一區(qū)域的工業(yè)企業(yè)實(shí)行分類處理 ,搬遷《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載?。?： 69031789 改造一批污染企業(yè) ,淘汰退出一批劣勢(shì)企業(yè) ,就地發(fā)展一批都市型企業(yè)。但區(qū)域內(nèi)老居住小區(qū)等仍然阻礙著區(qū)域整體環(huán)境的發(fā)展。 2021 年躁動(dòng)一時(shí)的 “ 城東地王 ” 、新規(guī)劃的青羊新區(qū)以及 “ 騰籠換鳥 ” 后的的城東改造區(qū)，以及成龍路沿線、成仁路片區(qū)，則城東 2021 年城東價(jià)格上漲幅度較大的幾個(gè)區(qū)域內(nèi)片區(qū)。 其次，諸多精品大盤的面市，由于這些高品質(zhì)樓盤的高端定位，其所產(chǎn)生的剛性成本也相應(yīng)增加，在彼此呼應(yīng)成片的趨勢(shì)之下，拉動(dòng)了該區(qū)域房?jī)r(jià)的上漲。 二手商品房的交易量在 2021 年仍然會(huì)有一個(gè)較大幅度的提升 2021 年，在營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅以及土地增值稅的全面征收等一系列宏觀政策的沖擊下，成都二手房交易量在短期內(nèi)出現(xiàn)了一個(gè)漲幅明顯回落的狀況。 市場(chǎng)的角度來看， 2021 年成都房?jī)r(jià)仍然看漲，但區(qū)域房?jī)r(jià)的漲幅可能有所放緩。 二手房市場(chǎng)分析 （來源：成都房管局） ● 2021 年上半年 4 月份，二手房市場(chǎng)悄然回暖。 成都近幾年 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系 分析 （資料來源：成都房管局） ● 2021 年，成都樓市呈現(xiàn)出供需兩旺局面，總體特征表現(xiàn)為： 成交增幅的放緩和供應(yīng)增幅的加快，使供求關(guān)系逐漸趨于平衡。 2021 年下半年，隨著市政府貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策各項(xiàng)措施的實(shí)施，房?jī)r(jià)及其漲幅出現(xiàn)回落走勢(shì)，宏觀調(diào)控取得一定成效。 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載?。?： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載！！ ： 69031789 市場(chǎng)篇 鋒芒，來自認(rèn)知的深度 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載?。?： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載?。?： 69031789 第一部分、宏觀市場(chǎng)調(diào)研 一、 2021 年成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì) 2021 年，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策背景下，成都房地產(chǎn)開發(fā)投資呈逐月強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，商品房施工面積大幅增長(zhǎng)；房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供需兩旺，商品房供需總量均創(chuàng)歷史新高；商品住宅市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，是房地產(chǎn)市場(chǎng)主要增長(zhǎng)點(diǎn)；二手房市場(chǎng)對(duì)稅收政策變化反應(yīng)敏感，在去年第三季度經(jīng)歷了短期成交量冷縮 后在年底又較快地恢復(fù)到正常交易水平，并且去年二手房整體成交量仍然實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展；住房?jī)r(jià)格漲幅回落，但仍然處于高位。 ● 供求矛盾緩解 全市新建商品房、住宅供銷比分別為 和 ；其中，五城區(qū)新建商品房、住宅供銷比分別為 和 ，從此組數(shù)據(jù)可以看出，市場(chǎng)供需《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載?。?： 69031789 兩旺。據(jù)了解，城東區(qū)域聚集了龐大的外地購(gòu)房人群，他們偏愛城東和近郊樓盤，其中以重慶、四川東部的南充、巴中、資陽等二級(jí)城市的購(gòu)房者居多。從目前的情況看，無論什么地產(chǎn)項(xiàng)目，最能打動(dòng)消費(fèi)者的應(yīng)該是價(jià)格。隨著整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟，土地將不再是某些地產(chǎn)大亨的 “ 豪門盛宴 ” 。 首先是隨著沙河改造，城東的居家環(huán)境得到前所未有的巨大改善，直接帶動(dòng)了該片區(qū)樓盤升值。 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載??！ ： 69031789 2021 年東大街東沿線竣工開通，以及成渝高速三環(huán)至外環(huán)實(shí)行局部下穿改造，城東板塊的交通格局將發(fā)生變化，東沿線的打通，沙河堡的數(shù)千土地將盤活，還有鋼管廠 3000 多畝土地，城東將進(jìn)入大盤時(shí)代。 東大街沿線通車、沙河沿線改造工程的順利進(jìn)行，使區(qū)域環(huán)境得到了相對(duì)改善。將東郊的城市功能由工業(yè)為主調(diào)整為 “ 生活居住、物流配送、金融商貿(mào)、科技產(chǎn)業(yè)、旅游休閑 ” 。 成華區(qū)：建成一核兩帶五區(qū) 2021 年人均地區(qū) 生產(chǎn)總值達(dá)到 4500 美元以上 2021 年人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 4500 美元以上；資源利用效率顯著提高，單位地區(qū)生產(chǎn)總值能耗比 “ 十五 ” 期末降低 20%左右。 今年錦江區(qū)將依托東大街發(fā)展軸，大力引進(jìn)優(yōu)秀股份制商業(yè)銀行和外資金融機(jī)構(gòu)，積極發(fā)展證券市場(chǎng)，爭(zhēng)取新設(shè)的證券、保險(xiǎn)、基金管理、信托投資等來錦江設(shè)立分支機(jī) 構(gòu)，將錦江區(qū)打造成為省內(nèi)品種最齊全、環(huán)境最優(yōu)良的金融中心核心功能區(qū) ?? 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載?。?： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載?。?： 69031789 四、城東規(guī)劃 成華區(qū)的分區(qū)規(guī)劃（ 2021 年 2020 年規(guī)劃）來看，物流基地區(qū)、大學(xué)教育基地功能區(qū)、科技研發(fā)基地區(qū)、龍?zhí)抖际泄I(yè)區(qū)、北郊風(fēng)景旅游功能區(qū)、舊城區(qū)、保和文化居住功能區(qū)、沙河城市發(fā)展帶這樣一個(gè) “ 七區(qū)一帶 ” 的格局，非常適合各種類型的房地產(chǎn)開發(fā)。從規(guī)劃圖中可以看出，該片區(qū)是以居住為主的城市功能片區(qū)，配套設(shè)施完善，片區(qū)內(nèi)路網(wǎng)密集，交通便利，是一個(gè)較為適合居住的片區(qū)。 ? 主力戶型區(qū)間 83－ 118 ㎡ ， 除少量頂躍戶型外，戶型設(shè)計(jì)以緊湊、實(shí)用型居家戶型為主。東門房屋價(jià)格被低估，后期補(bǔ)漲幅度很大。 項(xiàng) 目概況 本項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e ，為二類住宅用地。此行情的啟動(dòng)，將以 24 城的亮相為代表。我們認(rèn)為，“臨沙河，河居主題”，將是 本項(xiàng)目最大賣點(diǎn)，在后期營(yíng)銷中，我們將圍繞此賣點(diǎn)，充分挖掘，將河居文化做成精品，利用地塊最大資源優(yōu)勢(shì)，拉開于區(qū)域同類物業(yè)的檔次，為項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升做好必要而充分的鋪墊。 社區(qū)功能優(yōu)勢(shì) 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，社區(qū)內(nèi)部功能可做主題化全民健身功能概念，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值品牌。我們將在后期營(yíng)銷中，針對(duì)其不同位置及景觀效果，制定不同的價(jià)格及銷售策略。將親水文化和本項(xiàng)目相聯(lián)系起來。 三、景觀設(shè)計(jì)手法運(yùn)用建議 借景 建議在規(guī)劃中充分利用地塊臨河的特色。 對(duì)于“綠”的運(yùn)用，我們建議多利用花、草、灌、喬、高大的成年老樹，打造充滿自然意趣的生態(tài)綠色環(huán)境是塑造項(xiàng)目環(huán)境的基本， 人工天成 是最高境界。 第五部分、社區(qū)功能配套建議 本項(xiàng)目規(guī)劃中有 2F 約 300 平米配套商業(yè)、游泳池、全民健身區(qū)。將成為區(qū)域市場(chǎng)真正意義 上的親水健康生活主題樓盤的領(lǐng)跑者。我們建議項(xiàng)