【正文】 業(yè)接管驗收管理寫字樓物業(yè)竣工后，物業(yè)企業(yè)在在接管寫字樓時，必須對物業(yè)進(jìn)行全面的驗收，以明確物業(yè)企業(yè)和開發(fā)商雙方的維修責(zé)任。5）土建、裝修、建材和五金等供應(yīng)商及廠商資料。4)消防局、技防辦、音像處理處、有線電視臺、國家安全局、電話公司等政府職能部門的驗收合格證明）。1)噴淋、消火栓系統(tǒng)操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊。2)空調(diào)、送排風(fēng)系統(tǒng)圖、平面圖及電氣控制圖。5)煤氣管道的試壓報告。10)電梯安裝圖樣。當(dāng)開發(fā)商提供了各種資料后，物業(yè)企業(yè)才開始驗收。3)工地與交付物業(yè)不能有效隔離。被驗收物業(yè)完好，設(shè)備及系統(tǒng)運行情況正常，所有指標(biāo)均達(dá)到合同約定的要求，場地、設(shè)備和機(jī)房均清潔干凈，經(jīng)有關(guān)各方書面確認(rèn)驗收通過，開發(fā)商應(yīng)督促承包商（或供應(yīng)商)移交所有的鑰匙、備品條件和專用工具，物業(yè)正式交由物業(yè)企業(yè)接收管理。2）用地批準(zhǔn)文件。4）工程預(yù)決算。12）誰、點、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書。5）外墻不得滲水。3）木樓地面應(yīng)憑證牢固，接縫密合。（5）電氣1)電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。安裝的隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖樣資料均應(yīng)符合要求。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。4）各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)嚴(yán)密應(yīng)開關(guān)靈活。（8）冷凍機(jī)組及熱泵機(jī)組1）冷凍機(jī)及熱泵應(yīng)安裝平正，配件齊全，有原廠或授權(quán)單位檢驗合格。8）新風(fēng)機(jī)、等風(fēng)量機(jī)組、變風(fēng)量機(jī)組，風(fēng)機(jī)盤管、溫控器調(diào)節(jié)閥等工作正常，無異聲。5）房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報箱，其規(guī)格、位置須符合相關(guān)規(guī)定。1)房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚2)土地使用范圍明確。3）接管單位會同移交人按規(guī)定進(jìn)行檢驗。4）查驗房屋情況（包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備情況）。不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。整體面層平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。,不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。,部件齊全,接觸良好,位置正確。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的要求。,必須在采暖期以前兩個月進(jìn)行。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度,并不應(yīng)超過兩個彎。室外地面平整,室內(nèi)外高差符合設(shè)計要求。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通,無阻塞物。管道應(yīng)順直且排水通暢,井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。,運行時無較大震動。,同時應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。每回路導(dǎo)線間的地絕緣電阻值不得小于1MΩ/KV。,線條順直,對縫嚴(yán)密,不露釘帽,必須釘牢。,出水口、溝、落水管應(yīng)牢固,接口嚴(yán)密,不滲漏。 范圍適用于XX物業(yè)工程部所管轄的XXXX項目。2）從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。2）接管單位按規(guī)定進(jìn)行審核。影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限有建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費用補償?shù)姆椒?，有接管單位處理?）房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。冷卻塔效果良好，無嚴(yán)重飄水，水泵運行平穩(wěn)，揚程、流量符合要求。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全，本質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格證明。2)高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。5）電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動運行、選層、平層、停層、曳引機(jī)的噪聲和震動聲不得超過《電梯安裝驗收規(guī)范》的規(guī)定值。6）飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。塊料面層應(yīng)表面平正解封均勻順直，無缺棱掉角。3）磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。10）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。2）地址勘察報告。3)房屋幢、戶編號業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。在此期間，技術(shù)上仍由承包商（供應(yīng)商）把關(guān)，若發(fā)生任何問題或意外，除物業(yè)企業(yè)人為原因外，責(zé)任由開發(fā)商及其承包商負(fù)責(zé)。對于以下情況，物業(yè)企業(yè)有權(quán)拒絕驗收接管物業(yè)：1)嚴(yán)重違反國家有關(guān)法規(guī)。16)電梯供應(yīng)商和安裝單位聯(lián)系人、電話、傳真等資料。8)電梯操作說明書。3)勞動局、質(zhì)監(jiān)站及煤氣公司有關(guān)驗收證明。7)蓄水池、水箱和開關(guān)器水質(zhì)檢測報告。5)各種用電設(shè)備調(diào)試、測試報告。2)各弱電系統(tǒng)圖、平面圖。3）裝修圖（包括所有頂棚、地面、墻面、門窗及幕墻等材料表）。4)．增強保安力量，加強對施工人員的管理監(jiān)督，避免給已入伙的業(yè)主（租戶）帶來安全隱患。對發(fā)現(xiàn)的遺留問題，及時向管理處經(jīng)理匯報，并作好與開發(fā)建設(shè)單位的聯(lián)系工作。（6）樓梯、扶手：1)．砼結(jié)構(gòu)的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無處露；2)．鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯：用力輕搖無晃動，安裝牢固；鋼筋無銹蝕，無變曲；木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面光滑，無扎手。（3）墻面：1)．抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無面層剝，無明顯裂縫，無污漬；2)．塊料（如磁磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷；色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直；3)．外墻面：無裂縫、起砂、麻面等缺陷，無滲水現(xiàn)象。（1）產(chǎn)權(quán)方面的資料。1)．寫字樓的實物驗收：一是圖紙與設(shè)備規(guī)格型號、數(shù)量符合；二是工程的主要設(shè)備的實際安裝位置與設(shè)計安裝位置符合；三是設(shè)備包括設(shè)備連接的整個系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計的功能符合。屆時，驗收小組根據(jù)驗收計劃、標(biāo)準(zhǔn)（依據(jù)建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》），按專業(yè)分工進(jìn)行預(yù)驗收。（6）編制寫字樓驗收計劃。如業(yè)主公約、用戶手冊等等。（2）草擬各種規(guī)章制度。11．自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。2．室外道路路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；路面平整、無起砂、不積水，不開裂。十三、景觀、設(shè)施接管驗收標(biāo)準(zhǔn)1．木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點牢固，支撐可靠，無蟻害，外觀無變形，表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密，釘帽無外露。蓋板無損壞，相序正確?？刂崎y門操作靈活，控制有效、可靠。4）電子巡更系統(tǒng)工作穩(wěn)定、可靠。3）冷卻裝置運行正常，聯(lián)動正確。安裝平整度、垂直度3㎜；窗縫隙嚴(yán)密；表面無裂痕、刮傷。2 2)所有房間樓地面的埋地管線，包括采暖、給水、電氣等管線的位置及走向，采用墨線標(biāo)識出管道埋設(shè)位置及寬度，并注明管道名稱和走向指示箭頭必須清晰。第六章物業(yè)接管驗收前所需資料一．土建（一）隱檢記錄（二）驗收記錄（驗收中）1．單位工程質(zhì)量綜合評定表2．單位工程驗收記錄（三）新材料、新技術(shù)1．新型建筑材料（國家技術(shù)監(jiān)督局檢驗合格證、出廠合格證）2．施工新技術(shù)（施工新技術(shù)經(jīng)建設(shè)部認(rèn)可并有鑒定書）（四）原材料試驗報告1．磚、水泥、砂、石、鋼筋、防水材料、隔熱保溫材料、防腐材料試驗匯總表（五）施工試驗報告1．防水工程試水試驗二．暖衛(wèi)和燃?xì)猓ㄒ唬﹫D紙會審、設(shè)計變更、洽商記錄（二）隱蔽工程驗收記錄（三）主要設(shè)備1．主要設(shè)備明細(xì)表（臺帳）2．主要設(shè)備試運轉(zhuǎn)記錄 3．設(shè)備出廠合格證4．開箱及抽檢記錄 5．設(shè)備安裝記錄第二篇：物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)一、接管驗收應(yīng)提交的資料新建房屋接管驗收應(yīng)提交的資料：1)竣工驗收備案表 復(fù)印件 ；2)建筑工程竣工消防審核意見書 復(fù)印件 ； 3)供水合同復(fù)印件 ； 4)供電合同復(fù)印件 ； 5)供氣合同復(fù)印件； 6）有線電視協(xié)議書 7）通信設(shè)施協(xié)議書8)銷售資料（業(yè)主、產(chǎn)權(quán)、位置、建筑面積等）復(fù)印件。二、電腦圖形中心，進(jìn)入圖形中心可清楚的查看所有消防設(shè)備的工作狀態(tài)；、準(zhǔn)確知道探測點位置及探測器現(xiàn)時狀態(tài)；，無遺漏；、溫感地址編碼無重復(fù)、無錯碼、無遺漏；，供操作人員和工程技術(shù)人員使用。消防驗收是系統(tǒng)、設(shè)備、樓體驗收的綜合，每個專業(yè)、每個部門都需要密切配合。四．衛(wèi)星電視及CATV系統(tǒng)（一）樓頂有線電視及衛(wèi)星電視機(jī)房設(shè)備、接收及傳輸設(shè)備（二）各樓層、豎井、分線箱及各用戶終端線路及連接逐一驗收五．廣播系統(tǒng)（一）中控室設(shè)備（二）各樓層豎井及具體設(shè)備、線路及連接逐一按標(biāo)準(zhǔn)驗收六．車庫道閘系統(tǒng)（一）主機(jī)及相關(guān)設(shè)備（二）進(jìn)出口各項設(shè)備逐一按標(biāo)準(zhǔn)驗收七．綜合布線（一）機(jī)房（二）各層PDS小室內(nèi)設(shè)備逐一按標(biāo)準(zhǔn)驗收第三節(jié)消防系統(tǒng)驗收接管程序（含洽商變更），符合設(shè)計要求、防火規(guī)范，各獨立系統(tǒng)工作正常（由廠家進(jìn)行培訓(xùn)）（含洽商變更）（與現(xiàn)實吻合），設(shè)備清單，使用說明書等，監(jiān)理質(zhì)檢的原始記錄1．火災(zāi)自動報警系統(tǒng)驗收2．消防廣播系統(tǒng)驗收3．插口電話對講系統(tǒng)驗收4．防火卷簾門的驗收5．強電切換（非事故照明電源強切）的驗收6．監(jiān)控風(fēng)閥與監(jiān)控風(fēng)機(jī)消防系統(tǒng)（1）排煙閥、排煙風(fēng)機(jī)消防控制系統(tǒng)的驗收（2）正壓送風(fēng)閥、正壓送風(fēng)機(jī)消防控制系統(tǒng)的驗收7．電梯的消防功能（1）客梯的迫降功能驗收（2）消防梯的歸首功能驗收8．消防水滅火系統(tǒng)的功能驗收（1）消火栓水泵（2）噴淋泵（3）水噴霧泵（4）末端泄水、水流指示器、壓力開關(guān)的狀態(tài)顯示9．消防監(jiān)測信號、消防控制各接口模塊的檢查10． 防火門 11． 消火栓12． 疏散指示燈13． 消防通道1． 空調(diào)給排水專業(yè)：檢查消防水、消防泵、噴淋水泵、噴霧泵、排風(fēng) 機(jī)，排煙機(jī)，正壓送風(fēng)機(jī)水閥、防火閥、排風(fēng)閥等消防水系統(tǒng)和通風(fēng)系統(tǒng)。6． 各種設(shè)備功能完好，性能符合設(shè)計要求。4．各種隨機(jī)資料、使用說明書、操作維修手冊等。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。15． 各類屋面必須符合GB5020794(屋面工程技術(shù)規(guī)范)中的規(guī)定，排 水暢通，無積水，不滲漏。8．水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運行時無較大震動、噪音，電機(jī)溫升正常，電流不應(yīng)超過額定工作電流。二．條件1．各種隱蔽工程的驗收報告。5． 水壓試驗記錄。6．絕緣部件瓷件應(yīng)完整無損。3．要有接地或接零。4．電機(jī)空載運行時2h并記錄空載電流。3．電器的接零、接地可靠。3．接地電阻值及設(shè)計要求的其他測試參數(shù)符合要求。4．接地應(yīng)良好。（1）變更設(shè)計部分的實際施工圖（2）變更設(shè)計的證明文件（3）產(chǎn)品說明書、試驗記錄、合格證件、安裝圖紙（4）安裝技術(shù)記錄、器身檢查記錄。7．合格安裝避雷設(shè)備。6．補償裝置。（3）噪音小。2．轎廂門（1）門板無變形劃傷、撞蹭、下墜及掉漆。（2）繩頭組合裝置無損環(huán)。（2）溫度正常（不大于20%）。5．曳引機(jī)（1）噪聲小，傳動及換速平穩(wěn)。（3）導(dǎo)靴與轎廂架聯(lián)結(jié)緊固。（2）磁輪靈活可靠。（4）潤滑良好，繩輪無裂紋。（5）安全窗開啟時。（3）安裝位置正確不得有過大偏差，且按規(guī)定安裝，排列要整齊。9．隨行電纜的安裝應(yīng)符合下列規(guī)定：（1）隨行電纜兩端以及不運動部分應(yīng)可靠固定。且不得使用可燃材料。（4）主開關(guān)的位置應(yīng)能從機(jī)房入口處方便、迅速地接近。第二章電梯工程驗收標(biāo)準(zhǔn)第一節(jié)電氣部分一．電源與照明1． 電梯電源應(yīng)由配電室直接送至機(jī)房，電壓波動不應(yīng)太大（7%）。，線條順直，對縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。4．女兒墻是否完整。3．鋼化玻璃表面不得有傷痕。2．玻璃品種、規(guī)格與設(shè)計相符，整幅玻璃色澤應(yīng)均勻，不應(yīng)有水紋、氣泡、折堿、發(fā)霉和鍍膜脫落等現(xiàn)象。2．保溫層完好（不得滲水、不透風(fēng)）。5．幕墻、遮陽板的上下邊及側(cè)邊封口沉降縫、伸縮縫、防震縫的處理及防雷體系應(yīng)符合設(shè)計要求。6．玻璃外窗五金齊全（手柄支撐架多點鎖）。八．樓地面驗收，不空鼓，不缺棱掉角、表面平整，接逢均勻順 直。、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏涮、咬色等現(xiàn)象。（2）每臺電梯均應(yīng)設(shè)置能切斷該電梯最大負(fù)荷電流的主開關(guān)。（7）井道內(nèi)應(yīng)裝設(shè)足夠照明，電源應(yīng)由機(jī)房照明回路獲得。4．電線槽連接處應(yīng)鎖緊，管口應(yīng)裝保護(hù)口。（3）隨行電纜在運動中有可能與井道內(nèi)其它部件掛、碰時，必須采用 防護(hù)措施。，在下列情況時應(yīng)可靠斷開或立即停止運行。（2）急停、檢修、程序轉(zhuǎn)換等按鈕和開關(guān)動作應(yīng)靈活可靠，標(biāo)示清楚。（2）操作機(jī)構(gòu)和制停機(jī)構(gòu)所有構(gòu)件靈活無損。（5）需油的零部件無缺油。（2）水平度無起差。6．制動器：（1）無卡震，表面無劃傷、高溫焦化料及油污。（2）無沖擊，機(jī)械零部件無裂紋或磨損。（3）轎底轎壁、頂位置無錯位現(xiàn)象。（4）門刀、螺栓無松動變形，且與層門有關(guān)構(gòu)件間間隙應(yīng)符合要求。（6）門扇運動中無跳動。2．主機(jī)控制屏應(yīng)與門窗距離適宜。3．油漆應(yīng)完整，相色應(yīng)正確。2．外觀應(yīng)完好。3．所有二次回路接線應(yīng)準(zhǔn)確，連接可靠，標(biāo)志齊全清晰，絕緣符合要求。6．交流接觸器通電后，操作應(yīng)靈活，電磁器件應(yīng)無異響，觸頭壓力、接觸電阻不應(yīng)超過規(guī)定。當(dāng)在處理事故以及電動機(jī)起動時間不超過2～3s可再起動一次十．發(fā)電機(jī)1．發(fā)電機(jī)在兩路市電同時失電時要能自動投入。2．電氣連接應(yīng)可靠且接觸良好。（二）由監(jiān)理提供