【正文】 各系統(tǒng)連接硬件符合設(shè)計(jì)要求，標(biāo)記和號(hào)碼清晰，性能標(biāo)志設(shè)置正 確。3． 弱電：檢查消防主機(jī)、報(bào)警系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、卷簾門。、顯示功能：（1）控制消防水泵的啟、停；（2）顯示啟泵按鈕啟動(dòng)的位置。四、CD廣播錄放盤，音質(zhì)清晰、純正；；3．可分區(qū)域控制，有播音功能。（2）草擬各種規(guī)章制度。如業(yè)主公約、用戶手冊(cè)等等。（6）編制寫字樓驗(yàn)收計(jì)劃。屆時(shí)，驗(yàn)收小組根據(jù)驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)（依據(jù)建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》），按專業(yè)分工進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。1)．寫字樓的實(shí)物驗(yàn)收：一是圖紙與設(shè)備規(guī)格型號(hào)、數(shù)量符合；二是工程的主要設(shè)備的實(shí)際安裝位置與設(shè)計(jì)安裝位置符合；三是設(shè)備包括設(shè)備連接的整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計(jì)的功能符合。（1）產(chǎn)權(quán)方面的資料。（3）墻面：1)．抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷，無(wú)面層剝，無(wú)明顯裂縫，無(wú)污漬；2)．塊料（如磁磚）面層：粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；面層無(wú)裂紋、損傷；色澤一致；對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直；3)．外墻面：無(wú)裂縫、起砂、麻面等缺陷，無(wú)滲水現(xiàn)象。（6）樓梯、扶手：1)．砼結(jié)構(gòu)的樓梯：無(wú)裂縫，面層無(wú)剝落，鋼筋無(wú)處露；2)．鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯：用力輕搖無(wú)晃動(dòng)，安裝牢固；鋼筋無(wú)銹蝕，無(wú)變曲；木扶手表面無(wú)龜裂，油漆無(wú)脫落，色澤一致，表面光滑，無(wú)扎手。對(duì)發(fā)現(xiàn)的遺留問(wèn)題，及時(shí)向管理處經(jīng)理匯報(bào)，并作好與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的聯(lián)系工作。4)．增強(qiáng)保安力量，加強(qiáng)對(duì)施工人員的管理監(jiān)督，避免給已入伙的業(yè)主（租戶）帶來(lái)安全隱患。3）裝修圖（包括所有頂棚、地面、墻面、門窗及幕墻等材料表）。2)各弱電系統(tǒng)圖、平面圖。5)各種用電設(shè)備調(diào)試、測(cè)試報(bào)告。7)蓄水池、水箱和開(kāi)關(guān)器水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告。3)勞動(dòng)局、質(zhì)監(jiān)站及煤氣公司有關(guān)驗(yàn)收證明。8)電梯操作說(shuō)明書。16)電梯供應(yīng)商和安裝單位聯(lián)系人、電話、傳真等資料。對(duì)于以下情況，物業(yè)企業(yè)有權(quán)拒絕驗(yàn)收接管物業(yè)：1)嚴(yán)重違反國(guó)家有關(guān)法規(guī)。在此期間，技術(shù)上仍由承包商（供應(yīng)商）把關(guān)，若發(fā)生任何問(wèn)題或意外，除物業(yè)企業(yè)人為原因外，責(zé)任由開(kāi)發(fā)商及其承包商負(fù)責(zé)。3)房屋幢、戶編號(hào)業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。2）地址勘察報(bào)告。10）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。3）磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。塊料面層應(yīng)表面平正解封均勻順直，無(wú)缺棱掉角。6）飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽(yáng)角與線腳順直，無(wú)缺棱掉角。5）電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層、曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過(guò)《電梯安裝驗(yàn)收規(guī)范》的規(guī)定值。2)高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格證明。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全，本質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。冷卻塔效果良好，無(wú)嚴(yán)重飄水，水泵運(yùn)行平穩(wěn)，揚(yáng)程、流量符合要求。4）房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，必須約定期限有建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)姆椒ǎ薪庸軉挝惶幚怼?）接管單位按規(guī)定進(jìn)行審核。2）從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。3）屬法院判決沒(méi)收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。7）移交人配合接管單位按接管單位的規(guī)定逐項(xiàng)移交。(2)技術(shù)資料1)房地產(chǎn)平面圖2)房屋分間平面圖3)房屋及設(shè)備技術(shù)資料。室外面地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求。2）化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無(wú)垃圾雜物，并不應(yīng)超過(guò)兩個(gè)彎。5）機(jī)器運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)異常撞擊聲及雜音，無(wú)劇烈振動(dòng)，顯示屏顯示正常，各類指標(biāo)均在運(yùn)行范圍內(nèi)。保溫、防腐措施必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)程》的規(guī)定。（7）采暖1）采暖工程驗(yàn)收必須在采暖期以前兩個(gè)月進(jìn)行。誰(shuí)呀實(shí)驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)程》的要求。3）照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。4）門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。（3）樓地面1）面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。（1）主體結(jié)構(gòu)1）地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》的允許變形值，不得引起上不結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞。8）沉降觀察記錄。6）拆遷安置資料。1）建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格（分期交付使用的工程必須和施工區(qū)域隔離）。若問(wèn)題比較嚴(yán)重，則向開(kāi)發(fā)商建議暫緩驗(yàn)收，待整改完成后重新驗(yàn)收。3)提供所有的測(cè)試、檢驗(yàn)和分析報(bào)告。14)電梯承包商竣工調(diào)試及自查記錄。4)電梯出廠合格說(shuō)明書。1)鍋爐、應(yīng)急發(fā)電站和電梯等設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)。5)消防水系統(tǒng)試壓、調(diào)試及檢測(cè)報(bào)告。3)電氣設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證。9)隱蔽工程驗(yàn)收鑒證。這些資料主要包括：、裝修需要的資料1）建筑、裝修和綠化等設(shè)計(jì)說(shuō)明。2)．嚴(yán)禁施工人員穿拖鞋及袒胸露臂，嚴(yán)禁吸煙。跟進(jìn)工程遺漏的管理：工程遺留問(wèn)題是指竣工驗(yàn)收和樓宇使用過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計(jì)無(wú)法達(dá)到使用要求、保修無(wú)法解決的設(shè)計(jì)缺陷等方面的工程質(zhì)量問(wèn)題。5)．窗臺(tái)泛水正常，無(wú)向室內(nèi)倒流缺陷。寫字樓接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和檢驗(yàn)方法寫字樓接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)主要是：（1）地基、梁、柱、板主體：1)．地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞；2)．鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過(guò)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值；3)．按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)逐間檢查，無(wú)變形、弓凸、剝落、開(kāi)裂、傾斜、移位及非收縮性裂縫；4)．無(wú)鋼筋外露。物業(yè)管理公司會(huì)同開(kāi)發(fā)單位、施工單位、施工監(jiān)理單位簽字生效，并將全部資料收歸存檔。4)．預(yù)驗(yàn)收后形成一份預(yù)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，交公司總經(jīng)理審查。（2）寫字樓的預(yù)驗(yàn)收?；I措物業(yè)管理維修基金；制定財(cái)務(wù)預(yù)算方案，提交開(kāi)發(fā)單位審批；井建立完善的財(cái)務(wù)制度，有效控制管理費(fèi)及基金收支；制定第一年的管理收支預(yù)算，擬定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，包括管理按金及其他管理款項(xiàng)的建議。2)．物業(yè)管理公司對(duì)外的規(guī)章制度。第六章物業(yè)接管驗(yàn)收前所需資料一．土建（一）隱檢記錄（二）驗(yàn)收記錄（驗(yàn)收中）1．單位工程質(zhì)量綜合評(píng)定表2．單位工程驗(yàn)收記錄（三）新材料、新技術(shù)1．新型建筑材料（國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局檢驗(yàn)合格證、出廠合格證）2．施工新技術(shù)（施工新技術(shù)經(jīng)建設(shè)部認(rèn)可并有鑒定書）（四）原材料試驗(yàn)報(bào)告1．磚、水泥、砂、石、鋼筋、防水材料、隔熱保溫材料、防腐材料試驗(yàn)匯總表（五）施工試驗(yàn)報(bào)告1．防水工程試水試驗(yàn)二．暖衛(wèi)和燃?xì)猓ㄒ唬﹫D紙會(huì)審、設(shè)計(jì)變更、洽商記錄（二）隱蔽工程驗(yàn)收記錄（三）主要設(shè)備1．主要設(shè)備明細(xì)表（臺(tái)帳）2．主要設(shè)備試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄 3．設(shè)備出廠合格證4．開(kāi)箱及抽檢記錄 5．設(shè)備安裝記錄第三篇：寫字樓物業(yè)接管驗(yàn)收程序要點(diǎn)寫字樓物業(yè)接管驗(yàn)收程序要點(diǎn)A． 寫字樓接管驗(yàn)收前工作（1）成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)成立物業(yè)管理公司或設(shè)置管理處，設(shè)立各級(jí)管理機(jī)構(gòu)及各崗位，草擬各級(jí)管理員工崗位職責(zé)，招聘所需員工及進(jìn)行崗前培訓(xùn)，建立一支優(yōu)良的專業(yè)物業(yè)管理隊(duì)伍。二、電腦圖形中心，進(jìn)入圖形中心可清楚的查看所有消防設(shè)備的工作狀態(tài)；、準(zhǔn)確知道探測(cè)點(diǎn)位置及探測(cè)器現(xiàn)時(shí)狀態(tài)；，無(wú)遺漏；、溫感地址編碼無(wú)重復(fù)、無(wú)錯(cuò)碼、無(wú)遺漏；，供操作人員和工程技術(shù)人員使用。消防驗(yàn)收是系統(tǒng)、設(shè)備、樓體驗(yàn)收的綜合，每個(gè)專業(yè)、每個(gè)部門都需要密切配合。四．衛(wèi)星電視及CATV系統(tǒng)（一）樓頂有線電視及衛(wèi)星電視機(jī)房設(shè)備、接收及傳輸設(shè)備（二）各樓層、豎井、分線箱及各用戶終端線路及連接逐一驗(yàn)收五．廣播系統(tǒng)（一）中控室設(shè)備（二）各樓層豎井及具體設(shè)備、線路及連接逐一按標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收六．車庫(kù)道閘系統(tǒng)（一）主機(jī)及相關(guān)設(shè)備（二）進(jìn)出口各項(xiàng)設(shè)備逐一按標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收七．綜合布線（一）機(jī)房（二）各層PDS小室內(nèi)設(shè)備逐一按標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收第三節(jié)消防系統(tǒng)驗(yàn)收接管程序（含洽商變更），符合設(shè)計(jì)要求、防火規(guī)范，各獨(dú)立系統(tǒng)工作正常（由廠家進(jìn)行培訓(xùn)）（含洽商變更）（與現(xiàn)實(shí)吻合），設(shè)備清單，使用說(shuō)明書等，監(jiān)理質(zhì)檢的原始記錄1．火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)驗(yàn)收2．消防廣播系統(tǒng)驗(yàn)收3．插口電話對(duì)講系統(tǒng)驗(yàn)收4．防火卷簾門的驗(yàn)收5．強(qiáng)電切換（非事故照明電源強(qiáng)切）的驗(yàn)收6．監(jiān)控風(fēng)閥與監(jiān)控風(fēng)機(jī)消防系統(tǒng)（1）排煙閥、排煙風(fēng)機(jī)消防控制系統(tǒng)的驗(yàn)收（2）正壓送風(fēng)閥、正壓送風(fēng)機(jī)消防控制系統(tǒng)的驗(yàn)收7．電梯的消防功能（1）客梯的迫降功能驗(yàn)收（2）消防梯的歸首功能驗(yàn)收8．消防水滅火系統(tǒng)的功能驗(yàn)收（1）消火栓水泵（2）噴淋泵（3）水噴霧泵（4）末端泄水、水流指示器、壓力開(kāi)關(guān)的狀態(tài)顯示9．消防監(jiān)測(cè)信號(hào)、消防控制各接口模塊的檢查10． 防火門 11． 消火栓12． 疏散指示燈13． 消防通道1． 空調(diào)給排水專業(yè)：檢查消防水、消防泵、噴淋水泵、噴霧泵、排風(fēng) 機(jī)，排煙機(jī)，正壓送風(fēng)機(jī)水閥、防火閥、排風(fēng)閥等消防水系統(tǒng)和通風(fēng)系統(tǒng)。6． 各種設(shè)備功能完好，性能符合設(shè)計(jì)要求。4．各種隨機(jī)資料、使用說(shuō)明書、操作維修手冊(cè)等。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。15． 各類屋面必須符合GB5020794(屋面工程技術(shù)規(guī)范)中的規(guī)定，排 水暢通，無(wú)積水，不滲漏。8．水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無(wú)較大震動(dòng)、噪音，電機(jī)溫升正常，電流不應(yīng)超過(guò)額定工作電流。二．條件1．各種隱蔽工程的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。5． 水壓試驗(yàn)記錄。6．絕緣部件瓷件應(yīng)完整無(wú)損。3．要有接地或接零。4．電機(jī)空載運(yùn)行時(shí)2h并記錄空載電流。3．電器的接零、接地可靠。3．接地電阻值及設(shè)計(jì)要求的其他測(cè)試參數(shù)符合要求。4．接地應(yīng)良好。（1）變更設(shè)計(jì)部分的實(shí)際施工圖（2）變更設(shè)計(jì)的證明文件（3）產(chǎn)品說(shuō)明書、試驗(yàn)記錄、合格證件、安裝圖紙（4）安裝技術(shù)記錄、器身檢查記錄。7．合格安裝避雷設(shè)備。6．補(bǔ)償裝置。（3）噪音小。2．轎廂門（1）門板無(wú)變形劃傷、撞蹭、下墜及掉漆。（2）繩頭組合裝置無(wú)損環(huán)。（2）溫度正常（不大于20%）。5．曳引機(jī)（1）噪聲小，傳動(dòng)及換速平穩(wěn)。（3）導(dǎo)靴與轎廂架聯(lián)結(jié)緊固。（2）磁輪靈活可靠。（4）潤(rùn)滑良好，繩輪無(wú)裂紋。（5）安全窗開(kāi)啟時(shí)。（3）安裝位置正確不得有過(guò)大偏差，且按規(guī)定安裝，排列要整齊。9．隨行電纜的安裝應(yīng)符合下列規(guī)定：（1）隨行電纜兩端以及不運(yùn)動(dòng)部分應(yīng)可靠固定。且不得使用可燃材料。（4）主開(kāi)關(guān)的位置應(yīng)能從機(jī)房入口處方便、迅速地接近。第二章電梯工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)第一節(jié)電氣部分一．電源與照明1． 電梯電源應(yīng)由配電室直接送至機(jī)房，電壓波動(dòng)不應(yīng)太大（7%）。，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。4．女兒墻是否完整。3．鋼化玻璃表面不得有傷痕。2．玻璃品種、規(guī)格與設(shè)計(jì)相符，整幅玻璃色澤應(yīng)均勻，不應(yīng)有水紋、氣泡、折堿、發(fā)霉和鍍膜脫落等現(xiàn)象。9] 衛(wèi)生間木隔板無(wú)塵、無(wú)水跡。1] 衛(wèi)生潔具做到清潔，無(wú)水跡，無(wú)異味。 衛(wèi)生清潔工作標(biāo)準(zhǔn) 1] 地面清潔，無(wú)污跡，無(wú)水痕，無(wú)紙屑。9] 檢查是否有遺漏處，不要遺忘工具。1] 衛(wèi)生間清潔用潔廁劑清洗大小便池。1] 將辦公室窗打開(kāi)，保證空氣流通。2] 分別用干、濕拖布拖抹地面，保證無(wú)腳印。2] 遇有不易用抹布清潔的臟物，可用玻璃刮刀輔助清潔。8] 負(fù)責(zé)將地面層五部扶手電梯清潔干凈，包括清潔扶手、不繡鋼表面做到扶手干凈、 無(wú)灰塵，不繡鋼表面光亮、無(wú)手印。 工作表格（QMSPM3601）（QMSPM3602）（QMSPM3603） 清潔管理制度 制度內(nèi)容、整潔 ，懂禮貌 適用范圍適于以下公共區(qū)域的衛(wèi)生保潔管理工作： 、導(dǎo)示牌、導(dǎo)購(gòu)牌、休息椅 、電梯間地面、外部玻璃遮罩 、花卉、盆缸 、墻柱 、吊頂 管理標(biāo)準(zhǔn)使大廈維持清潔、干凈的環(huán)境；合理使用衛(wèi)生用具；員工行為舉 止規(guī)范 工作流程 1] 上午換好工作服裝，到管理部簽到。 工作表格： （QMSPM3501）（QMSPM3502）（QMSPM3503）[免費(fèi)]統(tǒng)計(jì)表（QMSPM3504） 拜訪客戶制度 制度內(nèi)容定期收集客戶對(duì)管理工作的意見(jiàn)、建議，保持與客戶的良好關(guān)系 適用范圍客戶服務(wù)部對(duì)客服務(wù)的日常工作。 工作流程，及時(shí)填寫《大廈物業(yè)管理處報(bào)修登記表》。及時(shí)派有關(guān)人員的檢查，確保事實(shí)的準(zhǔn)確性，在依照事件的大小提請(qǐng)有關(guān)部門給予處理。、客戶手冊(cè)、裝修手冊(cè)，并予以解釋，降低投訴率。，特殊情況應(yīng)向物業(yè)總經(jīng)理匯報(bào)。6] 提供《施工管理?xiàng)l例》、《違規(guī)處罰條例》、《二裝問(wèn)答》。3] 承包商提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、資質(zhì)證書復(fù)印件、二次裝修圖紙。2] 根據(jù)驗(yàn)樓表格所示進(jìn)行講解。3] 公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及復(fù)印件。2] 《租賃合同》（原件及復(fù)印件）。 1] 客戶服務(wù)助理攜帶鎖匙協(xié)同工程部與客戶前往單元。2] 與客戶承包商會(huì)面，了解具體裝修程序。5] 配備電表并記下電表讀數(shù)加封。、臨時(shí)出入證、工程部簽署的意見(jiàn)書送財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)驗(yàn)明，按章歸還出入證押金。 處理投訴工作流程，應(yīng)首先向客戶表示歉意，并在《客戶投訴記錄》上做好登記。了解信息，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題解決問(wèn)題。，應(yīng)詳細(xì)登記投訴的事件經(jīng)過(guò)、證明人以及證物、投訴人及聯(lián)系電話、簽字。 管理標(biāo)準(zhǔn)提高工程維修的工作效率，加強(qiáng)客戶服務(wù)部與其他服務(wù)部門的總體工作協(xié)調(diào)水平，使客