【正文】 與工程部之間有密切的配合，對客戶無論電話、口 頭還是書面形式的保修都應(yīng)予以充分的重視與及時(shí)、專業(yè)的處 理。及管理人員的服務(wù)質(zhì)素。11] 清掃地面層至一層的七個(gè)安全走道及樓梯，先打掃一遍再用濕拖把將地面拖干凈。 1] 清潔扶手欄桿上的不繡鋼扶手，使之光亮、無浮塵、無手印。4] 清潔墻面，可用雞毛撣抹掉墻上灰塵。4] 場內(nèi)椅子、花盆上無塵、無污。2] 樓道兩側(cè)及電梯間上方的四個(gè)空調(diào)風(fēng)口無塵土。2．保溫層完好（不得滲水、不透風(fēng)）。6．玻璃外窗五金齊全（手柄支撐架多點(diǎn)鎖）。、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏涮、咬色等現(xiàn)象。（7）井道內(nèi)應(yīng)裝設(shè)足夠照明，電源應(yīng)由機(jī)房照明回路獲得。（3）隨行電纜在運(yùn)動(dòng)中有可能與井道內(nèi)其它部件掛、碰時(shí)，必須采用 防護(hù)措施。（2）急停、檢修、程序轉(zhuǎn)換等按鈕和開關(guān)動(dòng)作應(yīng)靈活可靠，標(biāo)示清楚。（5）需油的零部件無缺油。6．制動(dòng)器：（1）無卡震，表面無劃傷、高溫焦化料及油污。（3）轎底轎壁、頂位置無錯(cuò)位現(xiàn)象。（6）門扇運(yùn)動(dòng)中無跳動(dòng)。2．外觀應(yīng)完好。6．交流接觸器通電后，操作應(yīng)靈活，電磁器件應(yīng)無異響，觸頭壓力、接觸電阻不應(yīng)超過規(guī)定。2．電氣連接應(yīng)可靠且接觸良好。8． 分項(xiàng)、分部單位工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定記錄。11． 管道的管徑、坡度、管井及檢查井必須符合GBJ242—82（采暖與 衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。第五章弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)第一節(jié)弱電系統(tǒng)驗(yàn)收條件一．弱電各系統(tǒng)驗(yàn)收包括：消防報(bào)警系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、樓控系統(tǒng)、衛(wèi)星電視及 有線電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、車庫道閘系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)二．具備接管驗(yàn)收條件1． 建設(shè)單位書面提請接管單位驗(yàn)收。9． 各系統(tǒng)接線箱油漆完整、盤內(nèi)外清潔、箱蓋，開關(guān)靈活、線路無絞接 現(xiàn)象，各回路線編號(hào)齊全、完整、清晰、正確，接線整齊。、顯示功能：（1）控制系統(tǒng)的啟、停；（2）顯示報(bào)警閥、閘閥、及水流指示器的工作狀態(tài)；（3）顯示消防水泵的工作、故障狀態(tài)。物業(yè)管理的規(guī)章制度分為物業(yè)管理公司內(nèi)部的規(guī)章制度和公司對外（業(yè)主、租戶）的規(guī)章制度兩類：1)．物業(yè)管理公司內(nèi)部的規(guī)章制度。驗(yàn)收小組依據(jù)開發(fā)單位、承建單位提供的竣工圖、設(shè)備清單等文件，按設(shè)計(jì)及施工要求編制驗(yàn)收計(jì)劃。驗(yàn)收結(jié)果記錄在《驗(yàn)收交接記錄表》中。（4）地（樓）面：1)．毛地面：平整，無裂紋；2)．塊料（如磁磚等）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂縫、損傷，色澤一致，對縫線條順直；對縫砂漿飽滿，線條順直。在進(jìn)行工程完善和遺留問題的改造時(shí)，要加強(qiáng)施工現(xiàn)場的管理，具體有兩種不同情況的管理：（1）在業(yè)主（租戶）未入伙之前的施工管理。4）質(zhì)監(jiān)站、規(guī)劃局、消防局、環(huán)衛(wèi)局及園林管理所等政府職能部門的驗(yàn)收報(bào)告）。6)避雷裝置系統(tǒng)、平面圖、測試報(bào)告、防雷驗(yàn)收報(bào)告。4)鍋爐、應(yīng)急發(fā)電機(jī)及電梯等設(shè)備的調(diào)試報(bào)告、產(chǎn)品合格證書。開發(fā)商、承包商認(rèn)為需要提供的其他資料。對于重要設(shè)備或者機(jī)房有必要簽訂臨時(shí)試運(yùn)行協(xié)議，清楚列明有關(guān)各方的責(zé)任。3）工程合同及開、竣工報(bào)告。4）凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。7）尤其、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。3)衛(wèi)生間、廚房間的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超過8M,并且不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。9）經(jīng)過48h連續(xù)試運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設(shè)計(jì)要求。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。2）屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負(fù)責(zé)維修，也可采取其他補(bǔ)償形式。5)房屋設(shè)備及定、附著物清冊。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。7）設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。(6)水、衛(wèi)生、消防1)管道應(yīng)安裝牢固，空置不見啟閉靈活、無滴漏。3）木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密，不漏頂帽，與基層必須釘牢。15）供水、供暖的試壓報(bào)告。5）行政主管部門驗(yàn)收合格的證書、批文。對在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的各種問題，包括工程未完事項(xiàng)、工程缺陷及由于成品未能有效保護(hù)一起的受損等情況，物業(yè)企業(yè)將會(huì)作詳細(xì)的缺陷記錄，以供開發(fā)商督促承包商（或者供應(yīng)商）進(jìn)行整改，對不能進(jìn)行整改的缺陷進(jìn)行賠償交涉。13)電梯操作培訓(xùn)手冊。5)空調(diào)系統(tǒng)及設(shè)備試壓、調(diào)試報(bào)告。2)所有電氣系統(tǒng)圖、平面圖、隱蔽工程驗(yàn)收資料及說明。物業(yè)企業(yè)將參考這些技術(shù)資料對物業(yè)的設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收管理、運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)。（11）衛(wèi)生潔具：1)．安裝牢固，外觀完好無損，面層無污漬和刮花痕跡；2)． 灌水后排水口密實(shí)，無滲水，接水軟管無銹跡；3)． 便器：水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通。1)．內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)資料；2)．承諾的優(yōu)惠條件資料。主要驗(yàn)收設(shè)備的安裝質(zhì)量和運(yùn)轉(zhuǎn)中設(shè)備的主要技術(shù)指標(biāo)，對不符合指標(biāo)的，及時(shí)提出書面意見，要求移交單位組織設(shè)備制造廠或施工單位重新凋試，要達(dá)到規(guī)定的要求。（4）財(cái)務(wù)方面準(zhǔn)備。九、消防中控室接地電阻；，接地電阻應(yīng)小于1Ω；，接地軟線其線芯截面積不應(yīng)小于4平方毫米。3． 按照設(shè)計(jì)要求檢查其功能。5． 各種儀器、儀表齊全精確，空調(diào)自控電動(dòng)執(zhí)行器閥門應(yīng)開關(guān)靈活。22． 室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合 GBJ14(室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范)第二章4節(jié)的要求。7．新風(fēng)機(jī)組有無噪音，送風(fēng)管道、保溫是否規(guī)范，加濕器能否實(shí)現(xiàn)加濕功能，達(dá)到要求。4． 設(shè)備試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄（冷凍主機(jī)、鍋爐、新風(fēng)柜、空調(diào)柜、排風(fēng) 機(jī)、生活給水泵及穩(wěn)壓泵、各消防系統(tǒng)主泵及穩(wěn)壓泵、污水泵、集水泵）。2．照明配電箱的安裝、回路編號(hào)應(yīng)正確。2．電器安裝牢固，平正應(yīng)符合要求。3．電纜終端、電纜接頭應(yīng)安裝牢固。6．有防塵防水措施。（2）聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)滑輪無損，傳動(dòng)繩無松動(dòng)。10． 鋼絲繩（1）無磨損，銹蝕及斷絲現(xiàn)象。（4）安全鉗應(yīng)靈活可靠。4．終端限位保護(hù)（1）強(qiáng)迫減速開關(guān)、終端限位開關(guān)、終端極限開關(guān)應(yīng)安裝牢固。（4）轎、廳門未關(guān)或未鎖緊時(shí)。8．接地線應(yīng)與其它導(dǎo)線有明顯標(biāo)記，宜用黃綠相間。③ 機(jī)房、橋頂和底坑電源插座。開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，鋼木門窗縫隙嚴(yán)密、適度。2．玻璃應(yīng)安裝或粘結(jié)牢固，橡膠條和密封膠應(yīng)鑲嵌密實(shí)，填充平整。、地面。8] 雜物桶經(jīng)常保持清潔，垃圾不得過半。6] 地庫垃圾的清掃要做到地面無紙屑等其他可見的臟物。8] 用抹布擦拭玻璃窗、房門做到無污塵、無手印、無水跡。1] 打掃電梯之地板，使之無紙屑等雜物。7] 擦拭總臺(tái)前面的導(dǎo)購牌、導(dǎo)示牌、休息椅等，確保臺(tái)面和椅面無塵、光亮，不銹鋼架柱光亮、無手印。，維修人員應(yīng)請客戶試用或檢查合格后在《維修單》上簽名確認(rèn)。，應(yīng)詳細(xì)登記投訴的事件經(jīng)過、證明人以及證物、投訴人及聯(lián)系電話、簽字。 處理投訴工作流程，應(yīng)首先向客戶表示歉意，并在《客戶投訴記錄》上做好登記。5] 配備電表并記下電表讀數(shù)加封。 1] 客戶服務(wù)助理攜帶鎖匙協(xié)同工程部與客戶前往單元。3] 公司營業(yè)執(zhí)照及復(fù)印件。3] 承包商提交營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、資質(zhì)證書復(fù)印件、二次裝修圖紙。、客戶手冊、裝修手冊，并予以解釋，降低投訴率。 工作流程，及時(shí)填寫《大廈物業(yè)管理處報(bào)修登記表》。 工作表格（QMSPM3601）（QMSPM3602）（QMSPM3603） 清潔管理制度 制度內(nèi)容、整潔 ，懂禮貌 適用范圍適于以下公共區(qū)域的衛(wèi)生保潔管理工作： 、導(dǎo)示牌、導(dǎo)購牌、休息椅 、電梯間地面、外部玻璃遮罩 、花卉、盆缸 、墻柱 、吊頂 管理標(biāo)準(zhǔn)使大廈維持清潔、干凈的環(huán)境；合理使用衛(wèi)生用具；員工行為舉 止規(guī)范 工作流程 1] 上午換好工作服裝，到管理部簽到。2] 遇有不易用抹布清潔的臟物，可用玻璃刮刀輔助清潔。1] 將辦公室窗打開，保證空氣流通。9] 檢查是否有遺漏處，不要遺忘工具。1] 衛(wèi)生潔具做到清潔，無水跡，無異味。2．玻璃品種、規(guī)格與設(shè)計(jì)相符，整幅玻璃色澤應(yīng)均勻，不應(yīng)有水紋、氣泡、折堿、發(fā)霉和鍍膜脫落等現(xiàn)象。4．女兒墻是否完整。第二章電梯工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)第一節(jié)電氣部分一．電源與照明1． 電梯電源應(yīng)由配電室直接送至機(jī)房，電壓波動(dòng)不應(yīng)太大（7%）。且不得使用可燃材料。（3）安裝位置正確不得有過大偏差，且按規(guī)定安裝，排列要整齊。（4）潤滑良好，繩輪無裂紋。（3）導(dǎo)靴與轎廂架聯(lián)結(jié)緊固。（2）溫度正常（不大于20%）。2．轎廂門（1）門板無變形劃傷、撞蹭、下墜及掉漆。6．補(bǔ)償裝置。（1）變更設(shè)計(jì)部分的實(shí)際施工圖（2）變更設(shè)計(jì)的證明文件（3）產(chǎn)品說明書、試驗(yàn)記錄、合格證件、安裝圖紙（4）安裝技術(shù)記錄、器身檢查記錄。3．接地電阻值及設(shè)計(jì)要求的其他測試參數(shù)符合要求。4．電機(jī)空載運(yùn)行時(shí)2h并記錄空載電流。6．絕緣部件瓷件應(yīng)完整無損。二．條件1．各種隱蔽工程的驗(yàn)收報(bào)告。15． 各類屋面必須符合GB5020794(屋面工程技術(shù)規(guī)范)中的規(guī)定，排 水暢通，無積水，不滲漏。4．各種隨機(jī)資料、使用說明書、操作維修手冊等。四．衛(wèi)星電視及CATV系統(tǒng)（一）樓頂有線電視及衛(wèi)星電視機(jī)房設(shè)備、接收及傳輸設(shè)備（二）各樓層、豎井、分線箱及各用戶終端線路及連接逐一驗(yàn)收五．廣播系統(tǒng)（一）中控室設(shè)備（二）各樓層豎井及具體設(shè)備、線路及連接逐一按標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收六．車庫道閘系統(tǒng)（一）主機(jī)及相關(guān)設(shè)備（二）進(jìn)出口各項(xiàng)設(shè)備逐一按標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收七．綜合布線（一）機(jī)房（二）各層PDS小室內(nèi)設(shè)備逐一按標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收第三節(jié)消防系統(tǒng)驗(yàn)收接管程序（含洽商變更），符合設(shè)計(jì)要求、防火規(guī)范，各獨(dú)立系統(tǒng)工作正常（由廠家進(jìn)行培訓(xùn)）（含洽商變更）（與現(xiàn)實(shí)吻合），設(shè)備清單，使用說明書等，監(jiān)理質(zhì)檢的原始記錄1．火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)驗(yàn)收2．消防廣播系統(tǒng)驗(yàn)收3．插口電話對講系統(tǒng)驗(yàn)收4．防火卷簾門的驗(yàn)收5．強(qiáng)電切換（非事故照明電源強(qiáng)切）的驗(yàn)收6．監(jiān)控風(fēng)閥與監(jiān)控風(fēng)機(jī)消防系統(tǒng)（1）排煙閥、排煙風(fēng)機(jī)消防控制系統(tǒng)的驗(yàn)收（2）正壓送風(fēng)閥、正壓送風(fēng)機(jī)消防控制系統(tǒng)的驗(yàn)收7．電梯的消防功能（1）客梯的迫降功能驗(yàn)收（2）消防梯的歸首功能驗(yàn)收8．消防水滅火系統(tǒng)的功能驗(yàn)收（1）消火栓水泵（2）噴淋泵（3）水噴霧泵（4）末端泄水、水流指示器、壓力開關(guān)的狀態(tài)顯示9．消防監(jiān)測信號(hào)、消防控制各接口模塊的檢查10． 防火門 11． 消火栓12． 疏散指示燈13． 消防通道1． 空調(diào)給排水專業(yè)：檢查消防水、消防泵、噴淋水泵、噴霧泵、排風(fēng) 機(jī)，排煙機(jī)，正壓送風(fēng)機(jī)水閥、防火閥、排風(fēng)閥等消防水系統(tǒng)和通風(fēng)系統(tǒng)。二、電腦圖形中心，進(jìn)入圖形中心可清楚的查看所有消防設(shè)備的工作狀態(tài)；、準(zhǔn)確知道探測點(diǎn)位置及探測器現(xiàn)時(shí)狀態(tài)；，無遺漏；、溫感地址編碼無重復(fù)、無錯(cuò)碼、無遺漏；，供操作人員和工程技術(shù)人員使用。2)．物業(yè)管理公司對外的規(guī)章制度。（2）寫字樓的預(yù)驗(yàn)收。物業(yè)管理公司會(huì)同開發(fā)單位、施工單位、施工監(jiān)理單位簽字生效，并將全部資料收歸存檔。5)．窗臺(tái)泛水正常，無向室內(nèi)倒流缺陷。2)．嚴(yán)禁施工人員穿拖鞋及袒胸露臂，嚴(yán)禁吸煙。9)隱蔽工程驗(yàn)收鑒證。5)消防水系統(tǒng)試壓、調(diào)試及檢測報(bào)告。4)電梯出廠合格說明書。3)提供所有的測試、檢驗(yàn)和分析報(bào)告。1）建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格（分期交付使用的工程必須和施工區(qū)域隔離）。8）沉降觀察記錄。（3）樓地面1）面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。3）照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。（7）采暖1）采暖工程驗(yàn)收必須在采暖期以前兩個(gè)月進(jìn)行。5）機(jī)器運(yùn)行平穩(wěn)，無異常撞擊聲及雜音，無劇烈振動(dòng)，顯示屏顯示正常，各類指標(biāo)均在運(yùn)行范圍內(nèi)。室外面地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求。7）移交人配合接管單位按接管單位的規(guī)定逐項(xiàng)移交。2）從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限有建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)姆椒?，有接管單位處理。冷卻塔效果良好，無嚴(yán)重飄水，水泵運(yùn)行平穩(wěn)，揚(yáng)程、流量符合要求。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格證明。5）電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層、曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過《電梯安裝驗(yàn)收規(guī)范》的規(guī)定值。塊料面層應(yīng)表面平正解封均勻順直，無缺棱掉角。10）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。3)房屋幢、戶編號(hào)業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。對于以下情況，物業(yè)企業(yè)有權(quán)拒絕驗(yàn)收接管物業(yè)：1)嚴(yán)重違反國家有關(guān)法規(guī)。8)電梯操作說明書。7)蓄水池、水箱和開關(guān)器水質(zhì)檢測報(bào)告。2)各弱電系統(tǒng)圖、平面圖。4)．增強(qiáng)保安力量，加強(qiáng)對施工人員的管理監(jiān)督，避免給已入伙的業(yè)主（租戶）帶來安全隱患。（6）樓梯、扶手：1)．砼結(jié)構(gòu)的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無處露；2)．鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯：用力輕搖無晃動(dòng)，安裝牢固；鋼筋無銹蝕，無變曲；木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面光滑，無扎手。（1）產(chǎn)權(quán)方面的資料。屆時(shí)，驗(yàn)收小組根據(jù)驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)（依據(jù)建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》），按專業(yè)分工進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。如業(yè)主公約、用戶手冊等等。四、CD廣播錄放盤，音質(zhì)清晰、純正；；3．可分區(qū)域