【正文】 ? 員工生活配備（床具、洗衣機(jī)、淋浴器、業(yè)余活動(dòng)設(shè)施；冷藏柜、消毒柜、餐具、灶具） ? 保安、清潔、綠化、工程裝備（服裝、警具、對(duì)講機(jī)；拋光機(jī)、垃圾桶、洗地機(jī)、吸水機(jī)；剪草機(jī)、綠籬機(jī)、打邊機(jī)；消防監(jiān)控中心裝備；疏通機(jī)、電工機(jī)具等） 管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利、招聘、培訓(xùn)、考核及演習(xí)及日常辦公費(fèi)等費(fèi)用 ? 管理層人員培訓(xùn)費(fèi)（如去萬(wàn)科接受培訓(xùn)和 ISO培訓(xùn)等） ? 操作層員工培訓(xùn)綱 接管驗(yàn)收費(fèi)（土建 \設(shè)備整改費(fèi)用） 入住費(fèi)用 ? 清潔開(kāi)荒費(fèi)（施工單位已做外墻清洗和工完場(chǎng)清后仍需做此事） 建筑面積的 3— 4元 ? 入住儀式費(fèi) ? 印刷資料費(fèi)用 管理用房裝修費(fèi) 一般會(huì)按照一定建筑面積配置相應(yīng)物業(yè)管理用房，產(chǎn)生的裝修費(fèi)用 標(biāo)牌制作 不包括棟牌、房號(hào)牌在內(nèi)的小區(qū)平面圖、辦公、設(shè)備、導(dǎo)向、警示、車場(chǎng)、告示欄各類標(biāo)識(shí)牌費(fèi)用 真誠(chéng)合作 22 物業(yè)管理成本預(yù)算的幾點(diǎn)說(shuō)明 關(guān)于成本預(yù)算的幾點(diǎn)說(shuō)明 ? 人工部分 由于出入口及車庫(kù)管理方式未知未來(lái)確切規(guī)劃，及智能化程度（對(duì)安管員配置有相當(dāng)影響）本方案暫定兩個(gè)主出口及兩個(gè)車出入口計(jì)算 如每個(gè)大堂均有可視監(jiān)控及電梯內(nèi)均有的話，安管員在區(qū)域內(nèi)的巡邏人員會(huì)減少。保安、保潔、工人按 35人， 400元 /人計(jì)，計(jì) ；會(huì)所 8人以 600元 /人 ,計(jì) 4800元 ,洗滌費(fèi)每人每月 40元 ,計(jì) 1600元 ,；其他勞保費(fèi)用 每人每月 20 元，按 44人算計(jì) 880元， 1000 用于項(xiàng)目前期與政府有關(guān)人員建立關(guān)系，按每月 1000元計(jì) 1000 用于員工市內(nèi)交通費(fèi)，按每月 300元計(jì) 700 按每月 700元計(jì) 真誠(chéng)合作 24 附件 1房地產(chǎn)公司前期投入 10000 用于參加招聘會(huì)、發(fā)布招聘廣告等費(fèi)用，以每 2月現(xiàn)場(chǎng)招聘一次計(jì)，每次 800元，另報(bào)紙廣告等 500 按每月 500元計(jì) 2000 用于春節(jié)走訪有關(guān)部門購(gòu)買禮品，按 2000元計(jì) 習(xí)費(fèi)用 6000 平均每月 500元 (應(yīng)該不止這個(gè)數(shù)額 ,若經(jīng)常去萬(wàn)科參觀 \學(xué)習(xí)費(fèi)用具體視情況而定 ) 3000 員工宿舍房租，每月 每平方 12元計(jì)，以每人平無(wú) 5平方計(jì)， 44人， 3000元 1200 用于員工宿舍水、電、煤氣、物業(yè)費(fèi)，按每月 每月30元計(jì) 30000 主要用于入住所用材料的印刷（估算） 1000 用于員工組織的業(yè)余活動(dòng)（估算） 200 用于訂閱報(bào)紙、雜志及購(gòu)買圖書資料（每月 200元） 1000 用于營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證等的年檢 19。人 /套 攤銷年限 月發(fā)生額 年發(fā)生額 備注 1 管理人員 （男） 2 管理人員（女） 3 保安員 4 保潔員 5 綠化員 6 維修員 合 計(jì) —— 真誠(chéng)合作 33 正常期物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算模塊示范 （七）人工成本 人工成本綜合計(jì)算表 序號(hào) 成本費(fèi)用名稱 月發(fā)生金額（元） 年發(fā)生金額（元） 1 工資 2 福利費(fèi) 3 社會(huì)基本保險(xiǎn) 4 補(bǔ)貼 5 加班費(fèi) 6 服裝費(fèi) 合 計(jì) 真誠(chéng)合作 34 一級(jí)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn) 基本要求 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 與 標(biāo) 準(zhǔn) （一） 基 本 要 求 ，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。 按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。每日巡查 1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。 載人電梯 24小時(shí)正常運(yùn)行。 對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。 共用雨、污水管道每年疏通 1次；雨、污水井每月檢查 1次，視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每月檢查 1次，每半年清掏 1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。 真誠(chéng)合作 40 現(xiàn)場(chǎng)踏勘成功之處 現(xiàn)場(chǎng)踏勘成功之處 ? 戶型設(shè)計(jì)的不錯(cuò)，每個(gè)戶型都有入戶花園，布局四正，客廳有的有幾個(gè)采光通風(fēng)的窗子，基本是南北向 ? 江蘇一建的施工質(zhì)量觀感不錯(cuò) ? 外墻懸掛的條幅有當(dāng)?shù)卣?、房管局等單位賀，說(shuō)明了房地產(chǎn)公司的實(shí)力及當(dāng)?shù)卣畬?duì)該項(xiàng)目的高的期望值 ? 有很強(qiáng)的組合（世聯(lián)、江蘇一建、華陽(yáng)、文彰、萬(wàn)科的強(qiáng)強(qiáng)組合） ? 售樓部現(xiàn)場(chǎng)面置及管理總體水平不錯(cuò)，視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、味覺(jué)都有了 ? 售樓部管理的不錯(cuò)（雖然有舊客戶未能及時(shí)得到接待，但世聯(lián)的劉經(jīng)理一發(fā)現(xiàn)，就讓黎經(jīng)理去解決此事了） ? 由于樓盤兩面臨街，問(wèn)了售樓員，是否設(shè)置了隔音玻璃，答是，這也是一個(gè)成功之處 ? 公司出于戰(zhàn)略眼光出發(fā)，對(duì)物業(yè)管理的高標(biāo)準(zhǔn)期望，為以后發(fā)展指出了明確發(fā)展方向 ? 樓盤的廣告在市中心幾處顯著地點(diǎn)均有出現(xiàn)，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)宣傳的關(guān)注 ? 來(lái)洽談的客戶從談吐、衣著來(lái)看有一定的檔次，會(huì)為后期管理墊定一些基礎(chǔ) 真誠(chéng)合作 41 現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及建議 現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及建議 2020年 10月 4日 ,本人前往項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)踏勘 ,雖然是短短的半天時(shí)間 ,可能我此時(shí)說(shuō)出來(lái)有點(diǎn)走馬觀花，看問(wèn)題深度不足的嫌疑，但仍將我看到的說(shuō)出來(lái)，僅供余總參考。從另一角度來(lái)增加購(gòu)買的信心。 。 ? 看清水房的路上及從商場(chǎng)上去的安全隱患，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)看樓過(guò)程的安全提示及宣傳。 定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。 小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃 2次；電梯廳、樓道每日清掃 2次，每周拖洗 1次；一層共用大廳每日拖洗 1次；樓梯扶手每日擦洗 1次；共用部位玻璃每周清潔 1次；路燈、樓道燈每月清潔 1次。 真誠(chéng)合作 37 一級(jí)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn) （四）協(xié)助維護(hù)公共秩序 （四） 協(xié)助 維護(hù) 公共 秩序 小區(qū)主出入口 24小時(shí)站崗值勤。 設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。 按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。急修半小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。 攤銷年限 元 /月 =元 /年 247。 出租費(fèi) :出租 60%,400個(gè) 350元 =12萬(wàn) ,(這點(diǎn)其實(shí)是開(kāi)發(fā)商在補(bǔ)貼 )。人 淋水 500平方 /小時(shí) 機(jī)剪 :50M2/H 球狀綠籬 :直徑 1M球形 ,4棵 /H。23人 刮玻璃 15平方 /小時(shí) 物業(yè)管理公司資質(zhì)升二級(jí) 09年下半年開(kāi)始 （ 管理類型和面積要達(dá)到基本條件 ） 。加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位、施工單位、銷售單位等合作伙伴的聯(lián)系，建立一套溝通機(jī)制，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、物管中有機(jī)結(jié)合，尋找平衡點(diǎn)，節(jié)約后期管理成本。 開(kāi)展社區(qū)活動(dòng)，服務(wù)于業(yè)主，做業(yè)主的真心朋友。 正域物業(yè) *白云 尚城 物業(yè)管理方案（預(yù)案） 擬稿： 黎宇清 審核： 2020年 12月 30日 真誠(chéng)合作 2 總目錄 一、物業(yè)公司 /白云尚城項(xiàng)目基本概況 二、物業(yè)管理經(jīng)理人定位 三、物業(yè)管理目標(biāo) 四、白云尚城管理處 3年工作計(jì)劃 五、物業(yè)公司 5年工作計(jì)劃 六、組織架構(gòu)及人員配置 七、薪資標(biāo)準(zhǔn) 八、物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算（南區(qū)）（北區(qū)） 九、 現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及建議 十、服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 真誠(chéng)合作 3 一、項(xiàng)目基本概況 開(kāi)發(fā)商 : 1) 名稱 :廣州市創(chuàng)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2) 地址 :廣州市白云尚城 3) 電話 :0202609502 260950 26095015 4) 負(fù)責(zé)人 :山梅羚董事長(zhǎng) 5) 網(wǎng)址 : 6) E_MIAL: 項(xiàng)目概況 『 白云尚城 』 是廣州創(chuàng)域房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā) ,位于廣州市白云區(qū)白云大道北與黃石東路交匯處，東與規(guī)劃的市檢察院培訓(xùn)中心，南向黃石街道辦公園，西向規(guī)劃的會(huì)展中心道路，北向黃石花園。 組織一個(gè)學(xué)習(xí)型的團(tuán)隊(duì) 以白