【正文】 證的區(qū)別就是一個(gè)是期房預(yù)售，一個(gè)是現(xiàn)房銷售。在商品房按合同約定的交房條件達(dá)到時(shí)，買受人收到了開發(fā)商發(fā)出的《收房通知書》前來辦理收房手續(xù)時(shí)，需要簽領(lǐng)的“兩書”是指：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。所以政府部門不存在組織竣工驗(yàn)收。不要以為那么大的一塊玻璃上有個(gè)小小的疤痕無所謂，想想如果你是在買一面鏡子，有疤痕的鏡子你肯定不要。收房通知中包括收房的時(shí)間、須交納的費(fèi)用、未按時(shí)收房的處理等。房屋驗(yàn)收合格后，開發(fā)商將鑰匙交給購房者。關(guān)于交房條件，在合同的第八條有明確約定，從北京來看，一般合同約定以該房屋取得北京市建設(shè)工程竣工備案表作為交房的前提條件。公共維修基金。4招：輕敲各面聽空裂墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。9招：暖氣支管有坡度暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進(jìn)水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個(gè)坡度與兩根支管的長度成正比，一般每米相差1%。第三篇窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼?，框墻接縫處一定要密實(shí)，不能有縫隙。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短路火災(zāi)事故的發(fā)生。1墻身、頂棚樓板有無特別傾斜？彎曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最簡單的辦法是拿手電筒照射墻面和頂棚，有無凹凸一眼就能看出來。第四篇收樓要驗(yàn)?zāi)男﹥?nèi)容？面積、電氣、屋面、地面、裝修、結(jié)構(gòu)、外墻一個(gè)都不能少購房面積從房屋交接的實(shí)踐來看，由于對商品房銷售面積的計(jì)算方法不甚了解，多數(shù)購房者只注重對房屋結(jié)構(gòu)、裝修質(zhì)量的驗(yàn)收，而忽視對房屋面積的核實(shí)。另外還要驗(yàn)水、衛(wèi)、消防、配套設(shè)施等設(shè)備。不符合交房條件下，購房人應(yīng)做些什么？ 對于房地產(chǎn)商交房不符合交房條件，很多購房人并不采取行動，天真的認(rèn)為房地產(chǎn)商違約了就理所當(dāng)然會按合同約定進(jìn)行賠償或解除合同，但現(xiàn)實(shí)完全不是那么回事，權(quán)利是要靠自己主張的，如果購房人不提出、不主張，甚至以為先住進(jìn)房子再說，卻不知道自己的這種做法已放棄了自己的權(quán)利，等于默認(rèn)了房地產(chǎn)商的違約行為。） 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年； 供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期； 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年； 其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定； 建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算； 因此，筆者認(rèn)為說：“建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算”更為準(zhǔn)確。導(dǎo)管連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接?！駪糸T以內(nèi)各房間采用預(yù)制樓板或現(xiàn)澆板頂棚的，應(yīng)做到不抹灰、用膩?zhàn)诱移?，達(dá)到板縫密實(shí)、無裂縫，接搓平順無錯(cuò)臺，表面平整、色澤基本均勻、線角順直。收房前應(yīng)做好的準(zhǔn)備工作驗(yàn)房 開發(fā)商通知你進(jìn)行試驗(yàn)房時(shí)，準(zhǔn)備好電筒（清水房無照明，局部難以看清）、長棍子（鐵的最好、短了有些地方夠不著）、卷尺、紙筆、粉筆。收樓日應(yīng)帶裝備帶有日期顯示功能的相機(jī)一部，以便拍下有問題之處作為憑證。這個(gè)檢測最好與上層住戶同時(shí)進(jìn)行，這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。6招：陽臺裂縫危險(xiǎn)大一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險(xiǎn)性不大。12招：保險(xiǎn)插座護(hù)幼童為防止幼童把手指頭伸進(jìn)插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險(xiǎn)裝置。檢查窗紗好多紗窗上的窗紗都是破的，或者上面有很大的劃痕。15．看頂部是否有麻點(diǎn)。水。物業(yè)費(fèi)可以交，不過要注明期限。貓眼是否可用。18．墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲？19．墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷的地方？20．墻身、墻角接位有無水漬、裂痕？21．內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點(diǎn)？驗(yàn)樓經(jīng)驗(yàn)談一、土建工程的驗(yàn)收房間內(nèi)的梁、柱、墻無明顯的尺寸偏差（請帶上鋼卷尺）；墻面、樓板面、天花等不出現(xiàn)明顯的裂縫；批蕩層不允許有龜裂縫、脫皮、起沙眼以及起泡等缺陷；門窗與墻身之間結(jié)合部的處理應(yīng)平整，無缺棱掉角。關(guān)于頂棚：14．頂上是否有裂縫？沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。檢查所有窗戶檢查玻璃:玻璃不能有疤痕，我們所買的每一件都是商品，要仔細(xì)檢查，否則吃虧的是自己。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。5招：頂層住戶查滲雨如果買的是頂層，一定要查看各個(gè)房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。收房十五招1招：看“備案”留“兩書”新房入住前，業(yè)主應(yīng)看到該項(xiàng)目有關(guān)備案文書的復(fù)印件，以便確認(rèn)該項(xiàng)目是合法建筑；同時(shí)，應(yīng)得到開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保修書》和《住宅使用說明書》。一套房子里的插座通常有幾十個(gè)，事前帶支電筆逐個(gè)檢測電路是否暢通，總比入住以后發(fā)現(xiàn)某個(gè)插座不通電，再鑿墻挖孔的省心。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明?！窀鞣N管道還應(yīng)進(jìn)行通水、試壓、通球試驗(yàn)和暖氣熱工調(diào)試等驗(yàn)收工作。收樓要驗(yàn)?zāi)男﹥?nèi)容？ 面積、電氣、屋面、地面、裝修、結(jié)構(gòu)、外墻一個(gè)都不能少。該條里說的《規(guī)定》，是《商品房銷售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，而該《規(guī)定》第六條講明：“國家對住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國家規(guī)定執(zhí)行。購房人在接到入住通知后，應(yīng)做些什么？ 可按通知上約定的日期前往收房，收房時(shí)，首先檢查房地產(chǎn)商提供的文件是否符合上述要求，《竣工備案表》上有沒有建委同意備案的章（竣工備案已改由建委工程質(zhì)量管理處負(fù)責(zé)），然后對要接收的房屋進(jìn)行實(shí)地驗(yàn)收。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣連成整體并有可靠的接地；應(yīng)按套（單元）安裝電表或預(yù)留表位，并有接地裝置；照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確；各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠；電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動聲不得超過規(guī)定值。售樓說明書，邊看邊對照著廚房、浴室等附送的設(shè)備是否合符發(fā)展商當(dāng)初的承諾。14試煤氣熱水器開關(guān)是否妥當(dāng)？1居室、客廳各種管線是否外露？是否有管線穿過？因?yàn)橛休^多管線穿越居室，會造成裝修困難，也會造成視覺上的障礙，影響整體感。30％的火災(zāi)是由于電氣事故引起的，這與電氣線路的設(shè)置有相當(dāng)?shù)年P(guān)系。14招：廚衛(wèi)緊鄰?fù)L(fēng)道廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風(fēng)道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清潔。7招：保溫不好墻滴水冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，這個(gè)墻面的保溫層肯定有問題。合格的地面不應(yīng)有積水存在，因?yàn)榘惭b地漏處是衛(wèi)生間最低處。購房者在接收房屋后，無論是否入住，就開始享受到前期物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)，因此在收房時(shí)就須交納物業(yè)管理費(fèi)。如果這些方面發(fā)生變化，則購房者可以要求退房。購房者對房屋進(jìn)行驗(yàn)收，看是否存在質(zhì)量問題，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題向開發(fā)商提出，開發(fā)商進(jìn)行整改，修理后再由購房者驗(yàn)房。示范合同第十一條專門對房屋的交接做了規(guī)定，本文就其中的幾個(gè)主要問題進(jìn)行講解。檢查所有窗戶根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》（國發(fā)〔2004〕16號）第83項(xiàng)規(guī)定取消了“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收”，所以《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》已經(jīng)取消。商品房銷售許可證辦理申請材料（以項(xiàng)目所在地的規(guī)定為準(zhǔn)）：商品房預(yù)售許可審批表；現(xiàn)場踏勘意見；發(fā)改委立項(xiàng)批準(zhǔn)文件；土地使用權(quán)證(復(fù)印件)；建設(shè)用地許可證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證。在收房時(shí)要求開發(fā)商出具“三書一證一表”“五證兩書一表”“六證三書一表”“兩書一證”等等，五花八門。開發(fā)商往往邊建設(shè)邊銷售，到后期銷售不好，不能償還貸款時(shí)，只能通過處置剩余的房產(chǎn)還貸，這就給銀行造成貸款損失。主持人 ：您剛才提到了業(yè)主可以自己辦理產(chǎn)權(quán)證，他這方面也沒有什么經(jīng)驗(yàn)，能說一下具體的辦理手續(xù)或者是需要哪些程序嗎？李玲 ：這個(gè)程序比較煩瑣一些，有一個(gè)前提，文件和資料必須提交給土地管理局，和開發(fā)商共同去辦理，手續(xù)比較煩瑣，時(shí)間也比 13 較長，所以往往采取的方式是開發(fā)商代位辦理，或者是開發(fā)商委托一家中介機(jī)構(gòu)辦理，這樣程序上比較快一些，時(shí)間上也很快，節(jié)省了業(yè)主很多的精力。這一塊跟我的專業(yè)有一點(diǎn)點(diǎn)偏差，房改售房做得比較少，需要的話可以再查一下，做一個(gè)詳盡的解答。網(wǎng)友：如果說入住的時(shí)候，經(jīng)過有關(guān)部門檢測，發(fā)現(xiàn)有害物體超標(biāo)，業(yè)主該怎么辦？開發(fā)商是否應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任？李玲 ：這個(gè)首先要拿到環(huán)保部門合法的鑒定依據(jù)，確實(shí)物體超標(biāo)，要確定來源在哪個(gè)方面，如果是開發(fā)商在房屋建筑方面提供的材料所致，開發(fā)商要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任，如果超過他正常居住的標(biāo)準(zhǔn)，可以行使退房的權(quán)利。從物業(yè)管理公司來說，收費(fèi)的權(quán)利應(yīng)該是得到了保證的，除非他確實(shí)存在過錯(cuò)，沒有能為業(yè)主提出一個(gè)符合要求的服務(wù)，這種前提下，才有起訴的權(quán)利。主持人 ：我想問您幾個(gè)問題。網(wǎng)友：房間的油漆脫落，是為什么呢？有什么解決的方法？李玲 ：可以簡單解釋一下，墻面油漆脫落有很多種因素影響，一種是裝修公司裝修的時(shí)候，裝修質(zhì)量不過關(guān)，還有一種可能性是因?yàn)榉课莸膲γ嬖谔幚砩媳旧泶嬖谝恍﹩栴}，這需要分清責(zé)任，可能需要鑒定一下是什么樣的原因。網(wǎng)友：入住了一段時(shí)間以后，發(fā)現(xiàn)房子滲水怎么辦？李玲 ：根據(jù)住宅使用說明書和保證書，要求開發(fā)商提供維修和修繕的服務(wù)，如果是房屋結(jié)構(gòu)上的問題，屬于質(zhì)量問題，可以向開發(fā)商提出一定的索賠。最后是比較多的是物業(yè)管理方面出現(xiàn)的糾紛了。李玲 ：各位網(wǎng)友，大家好，非常高興有這樣的機(jī)會和大家進(jìn)行在線的交流，我叫李玲，同達(dá)律師事務(wù)所的，希望通過今天這樣的機(jī)會，給大家提供一個(gè)方便的溝通渠道，謝謝大家。關(guān)于房屋的凈高，有一個(gè)住宅建筑規(guī)范。網(wǎng)友：我最近在牛街附近買了一套商品房，裝修完畢以后，發(fā)現(xiàn)該戶的鐵門變形，開啟不順利，找了開發(fā)商修了好幾回也沒有修好，您覺得我是否可以由此退房呢？李玲 ：這是由裝修公司安裝的還是開發(fā)商提供的？首先要確定責(zé)任在誰的問題，如果是裝修公司安裝上出現(xiàn)問題，那就是裝修公司的責(zé)任，如果是開發(fā)商提供的，一個(gè)是門的質(zhì)量存在問題，第二個(gè)方面是房屋的結(jié)構(gòu)有問題，導(dǎo)致門一種擠壓變形，不同的前提有不同的處理方式，所以請把問題描述得更詳細(xì)一些。李玲 ：房屋所所有權(quán)證書必須是區(qū)和縣一級的資源管理部門才能頒布的，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)嚴(yán)格意義上來說不屬于法律意義上認(rèn)可的房子。在處理的過程當(dāng)中，才發(fā)現(xiàn)這個(gè)幼兒園的地塊不是開發(fā)商所有，報(bào)建單位也不是開發(fā)商，這種情況下，開發(fā)商是否構(gòu)成當(dāng)初的合同欺詐的行為，第二是開發(fā)商到底有沒有權(quán)利對這個(gè)建筑物進(jìn)行處理，因?yàn)闃I(yè)主是要求把這個(gè)建筑物拆除。在跟開發(fā)商解決之后再跟銀行解除各種關(guān)系，或者是起訴的時(shí)候把這一塊也起訴進(jìn)去，可以暫時(shí)解除關(guān)系。主持人 ：現(xiàn)在有一些網(wǎng)友對契稅的繳納還是有一點(diǎn)糊涂。如果沒有經(jīng)過業(yè)主同意進(jìn)來之后，業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司對這種行為予以制止。也不排除開發(fā)商確實(shí)存在一些違規(guī)操作的行為。房產(chǎn)部門積極推行涉房產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記制度，預(yù)購商品房的當(dāng)事人可向登記機(jī)關(guān)申請辦理預(yù)告登記，使其登記的予購商品房具有對抗第三人的效力，從而保護(hù)自己的權(quán)益。人們常說的“五證”指除前面說的外，還有下面四個(gè)證《國有土地使