【正文】 弄清楚，做好交接。二、給排水工程的驗收給排水管之間的接駁處無滲水，尤其是塑膠管的接駁位；所有水喉出水情況正常，抽水馬桶不漏水，水管無破裂，各接口處密封良好；廚房、衛(wèi)生間、陽臺地面坡度足夠，地漏無阻塞，排水迅速；在廚、廁做泡水試驗24小時，無滲漏現(xiàn)象，其中：（1）地漏出墻管處不應(yīng)有水滲出至外墻；（2）不應(yīng)有水從廚廁沿墻腳滲到廳、房墻面、墻腳；（3）上層住戶廚廁、陽臺內(nèi)的水不應(yīng)滲下至您家相應(yīng)的天花（特別要檢查天花燈座、豎管口周圍）；（4）屋面下的天花和墻角、墻面（尤其是窗周圍）不應(yīng)有雨水滲入的痕跡（在大雨過后兩天內(nèi)來檢查為宜）；三、照明用電工程的驗收檢查房內(nèi)電源總開關(guān)和漏電保護(hù)裝置的靈敏度（一般是以按動電器自有的檢測鈕觀察保護(hù)器能否工作為準(zhǔn)）；檢查戶內(nèi)電線鋪設(shè)走向是否合理與美觀；三線插座是否已安裝接好地線；燈具開關(guān)正常，插座可通電（不防帶上可充電剃須刀等物來試驗）；門鈴、報警系統(tǒng)工作正常；如果在頂樓，看是否屋頂漏過水；電閘總開關(guān)以及漏電保護(hù)器是否齊備；是否正式電及接通與否，有的是零時電；如果局部有的插座，全部試一試是否安裝正確、可用（有專用的插座電路檢驗儀器）；帶著電筆、插座電路檢驗儀器去。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。不要以為那么大的一塊玻璃上有個小小的疤痕無所謂，想想如果你是在買一面鏡子，有疤痕的鏡子你肯定不要。11招：拉閘斷電不可少電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。因為按照建筑施工要求，所交工的房屋要么經(jīng)過兩場大雨的“考驗”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進(jìn)行過雨淋實驗。2招：衛(wèi)生間不滲不存檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水，24小時后，到對應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。如果業(yè)主辦完手續(xù)再看房，開發(fā)商則要求業(yè)主簽訂房屋交接單，雙方簽字后開發(fā)商就認(rèn)定“你已經(jīng)認(rèn)為房屋沒有質(zhì)量問題了”，一旦此后房屋真的出現(xiàn)問題，在法院訴訟當(dāng)中這也成為了對開發(fā)商有利的憑證。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》?！裎菝婀こ添椖窟M(jìn)行蓄水、淋水試驗。電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管?！?那么依據(jù)國務(wù)院的《建筑工程質(zhì)量管理條例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為： 基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（注：該年限可能會達(dá)到樓宇的使用年限。 在與房地產(chǎn)商交接鑰匙前應(yīng)注意以下問題： 檢查入住的房屋是否是自己所購買的房屋，如與購房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議不符住前要向房地產(chǎn)商提出，重新核對并進(jìn)行更換； 面積發(fā)生誤差應(yīng)在入住前根據(jù)合同的約定向房地產(chǎn)商提出自己的主張； 自己對房屋質(zhì)量進(jìn)行檢查，如發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)在入住前向房地產(chǎn)商提出，并向有關(guān)部門反映；如發(fā)現(xiàn)非結(jié)構(gòu)性問題，應(yīng)和房地產(chǎn)商交接時如實做好書面記錄，并要求房地產(chǎn)商書面承諾在一定的期限內(nèi)進(jìn)行維修； 按購房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議的約定對房屋內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行清點(diǎn)，檢查水、電、氣、熱等設(shè)備完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，應(yīng)在交接時要求房地產(chǎn)商在交接清單上注明，并要求房地產(chǎn)商書面確認(rèn)具體更換和配齊的日期； 對房地產(chǎn)商提供的物業(yè)交付核驗單或交屋單中無法確定的事項，應(yīng)注明“暫不清楚”或“無法認(rèn)定”，并由雙方在注明處簽字或蓋章。制動器、限速器、報警器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠；對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號微弱或高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線；配置有空調(diào)機(jī)、洗衣機(jī)、電冰箱、電子熱水器、電子燃?xì)庠睢㈦娮颖O(jiān)控報警系統(tǒng)的高級住宅，應(yīng)檢查所配電器設(shè)備能否正常運(yùn)行，各類管線是否安全可靠；配置有電話的住宅，應(yīng)檢查電話線路是否如期開通，接聽效果是否和諧，電話費(fèi)用是否已經(jīng)清繳完畢。請有收樓經(jīng)驗的朋友同行，幫助提供意見，發(fā)現(xiàn)問題。1自來水水質(zhì)怎么樣？注意區(qū)分市政水和小區(qū)自供水。為了用電的安全和方便，國家出臺了《住宅設(shè)計規(guī)范》，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少于5個。15招：開關(guān)接口拉一拉檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)。8招：大開龍頭查漏堵上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來看看水壓，二來試試排水速度。但是，毛坯房除外，因為地漏周圍留出了一定的后期鋪裝地面的高度。按照北京現(xiàn)行規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)一次最多可收取一年的物業(yè)費(fèi)。此外，很重要的工作就是審查房屋是否存在質(zhì)量問題，如果有質(zhì)量問題，應(yīng)要求開發(fā)商進(jìn)行修理，待修理后再重新驗房。作為購房者，應(yīng)首先審查房屋是否具備交房條件。交房一般程序。檢查玻璃:玻璃不能有疤痕，我們所買的每一件都是商品，要仔細(xì)檢查，否則吃虧的是自己。根據(jù)《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收規(guī)定》（建質(zhì)171號）第六條、第八條的規(guī)定，建設(shè)單位組織工程竣工驗收，工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)只是對工程竣工驗收的組織形式、驗收程序、執(zhí)行驗收標(biāo)準(zhǔn)等情況進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有違反建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令改正。建設(shè)工程施工許可證；建設(shè)工程施工合同；建設(shè)項目選址意見書(復(fù)印件)；建設(shè)工程規(guī)劃審批表(復(fù)印件)；1規(guī)費(fèi)一單清(復(fù)印件)；1企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)；1企業(yè)資質(zhì)登記證書(復(fù)印件)；1新建住宅小區(qū)物管和社區(qū)用房協(xié)議；1簽訂前期物業(yè)委托合同和制定業(yè)主公約；1項目竣工驗收材料；1商品房預(yù)售方案（三份）；1房屋總平面圖、分層平面圖；1公安機(jī)關(guān)出具對該小區(qū)設(shè)置、編排的門樓牌相關(guān)憑證。這些事情讓物業(yè)服務(wù)公司項目客戶服務(wù)人員也覺得為難，弄不清楚到底是哪些證明文件。對策：房產(chǎn)部門針對上述問題應(yīng)把好房產(chǎn)預(yù)售許可證制度實施關(guān)。主持人 ：最近因為分?jǐn)偯娣e的問題，發(fā)生了不少糾紛。網(wǎng)友：望京西園A5區(qū)的住戶，每個地下室都住滿了打工的人，他們有權(quán)利這樣做嗎？怎樣才能維護(hù)我們的權(quán)益？李玲 ：如果是公攤的財產(chǎn)，必須爭得業(yè)主的同意，如果不屬于公攤的范圍，影響了業(yè)主的安全居住的環(huán)境，業(yè)主也有權(quán)利要求予以糾正。網(wǎng)友：我住的是單位的公房，交錢購買已經(jīng)兩年了，單位還沒有給房產(chǎn)證，該如何是好呢？李玲 ：是以成本價購買的話，他拿到了單位的付款憑證之后，可以要求單位盡快辦理產(chǎn)權(quán)，如果單位有拖延，可以向房屋部門投訴，請求房屋部門督促單位辦理產(chǎn)權(quán)，如果這一塊仍然行不通，可以起訴單位，要求他履行當(dāng)初的買賣合同。還有業(yè)主想退房，連貸款銀行的還款都全部停止了，這樣的話導(dǎo)致的后果其實是給業(yè)主增加了一些不必要的開支，貸款銀行起訴之后，業(yè)主要承擔(dān)一些違約費(fèi)用，包括罰息等等，要把關(guān)系分清一些，跟貸款銀行是一個關(guān)系，跟物業(yè)管理公司是一個關(guān)系，跟開發(fā)商是另一個關(guān)系，不要因為一個關(guān)系出現(xiàn)問題，而把其他關(guān)系混為一談，反而給自己增加麻煩。您這邊也代理了很多業(yè)主的案例了，就您接觸的這些案例來看，您覺得印象比較深的，向廣大業(yè)主和推薦的案例，給我們講一兩個可以嗎？李玲 ：可以，但是需要隱去一些必要的公司的名稱了。網(wǎng)友：請問商品房是不是完全擁有私有財產(chǎn)？李玲 ：商品房在您繳納全部購房款之后，完全屬于您所有了，如果是夫妻關(guān)系存續(xù)期間購買的房屋，這個房屋當(dāng)然是和配偶房屋共有的關(guān)系了，這就不屬于您擁有全部所有權(quán)的財產(chǎn)。網(wǎng)友：按合同規(guī)定，如果發(fā)現(xiàn)你所購買的房屋有面積缺斤短兩的問題，或者對方?jīng)]有按時交付鑰匙，那么你有權(quán)拒絕購買，開發(fā)商可 以還給您首付款，現(xiàn)在房屋面積出現(xiàn)了小小的問題，可以拒絕購買，但是目前房子已經(jīng)升值了很多，是不是就應(yīng)該忍氣吞聲呢？李玲 ：有一個正負(fù)3%的范圍，如果是在3%之內(nèi)，就沒有要求退房的權(quán)利，如果超過了3%，就有退房的權(quán)利。網(wǎng)友：我主觀上覺得房屋面積缺斤短兩，該怎樣申請什么部門復(fù)測？具體手續(xù)怎么辦？，有關(guān)規(guī)定是該不低于多高呢？李玲 ：首先，房屋在交付的時候，開發(fā)商必須要提供一個由房地局測繪大隊出局的實測面積表，必須要求開發(fā)商提供那個，看一下這當(dāng)中的面積和您買賣合同當(dāng)中的面積是否相差比較大，如果仍然有疑問的話，可以向房屋所在地的測繪大隊提出一個復(fù)測的申請，由他們進(jìn)行復(fù)測。第一篇：收房相關(guān)問題問答主持人 ：各位網(wǎng)友，大家好，今天是我們新浪房產(chǎn)購房者俱樂部系列講座的第六講，今天我們有幸請到了北京同達(dá)律師事務(wù)所的律師，同時也是新浪房產(chǎn)專家答疑欄目的特邀律師李玲女士，給我們講一下收房及入住后應(yīng)注意的法律問題，請她做一個自我介紹。這之后如果仍然有疑問不能解答，可能就要申請上一級的測繪大隊進(jìn)行復(fù)測了。網(wǎng)友：購房意向書和購房合同有什么區(qū)別？李玲 ：作為購房意向書或者是認(rèn)購書來說，只是雙方就是否購買這個房屋達(dá)成一種意向性的協(xié)議，對房屋的一些具體問題都沒有包括進(jìn)去，需要雙方簽署正式的買賣合同，才能在法律上正式確定一個房屋的買賣關(guān)系的成立。主持人 ：是不是還要看產(chǎn)權(quán)的形式？因為很多地方產(chǎn)權(quán)不是很規(guī)范。印象比較深的一個案例，業(yè)主入住之后，發(fā)現(xiàn)當(dāng)初小區(qū)在買的時候，開發(fā)商曾經(jīng)承諾過小區(qū)有一個幼兒園，業(yè)主入住幾個月時間之后，發(fā)現(xiàn)幼兒園的位置向東邊移了一部分，層數(shù)也加高了，幼兒園的性質(zhì)也變了，變成了街道派出所的性質(zhì)，業(yè)主就認(rèn)為這是開發(fā)商違反當(dāng)初約定的行為，就準(zhǔn)備跟開發(fā)商進(jìn)行訴訟。主持人 ：您剛才說，業(yè)主訴訟期間，比如說他是一個貸款的業(yè)主，跟銀行的關(guān)系，他是否也需要向銀行繳納按揭款？李玲 ：您說的是退房的住戶，他還是要向銀行繳納本金和利息的，他和銀行的關(guān)系并沒有終止，也沒有得到銀行的認(rèn)可，可以停止。網(wǎng)友：用地是自己的，還要申請嗎？李玲 ：因為除了國家明文規(guī)定屬于集體所有的土地之外，土地都是國家的，首先要確認(rèn)一下土地的性質(zhì)是什么，因為即便是農(nóng)村那種自留地和宅居地，也要經(jīng)過一定的批準(zhǔn)手續(xù)才可以興建的。主持人 ：現(xiàn)在小區(qū)也出現(xiàn)一些問題，物業(yè)公司私自允許某一家政公司或者是小商小販進(jìn)行經(jīng)營，是不是要經(jīng)過業(yè)主的許可？李玲 ：首先要看他用的房屋是哪一塊的，如果是公攤面積的房屋，屬于業(yè)主的財產(chǎn)，必須經(jīng)過業(yè)主的同意，如果是為小區(qū)的業(yè)主提供一種比較合適的服務(wù)，他應(yīng)該跟業(yè)主有一個提前的通知，小商小販?zhǔn)菍儆诮沟姆秶?，必須取得業(yè)主的同意。有一條消息說有一家開發(fā)商在一期售房的時候，交房的時候，發(fā)現(xiàn)了分?jǐn)偯娣e有超出的部分，在二期交房的時候就把這部分多余的全款退給了業(yè)主，您對這種現(xiàn)象怎么看呢？李玲 ：開發(fā)商當(dāng)初做房屋整體規(guī)劃的時候，應(yīng)該把分?jǐn)偟姆秶兔娣e都報送房屋土地管理局，還要由他們進(jìn)行備案，交付房屋的時候，首先可以要求看一下具體的范圍，和合同當(dāng)中規(guī)定進(jìn)行對照，如果出現(xiàn)錯誤，可以由開發(fā)商予以糾正。土地部門應(yīng)把好土地分割許可證制度實施關(guān)。在商品房項目預(yù)售或銷售時應(yīng)具備下列證明文件：《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》，買受人在商品房銷售中心只要能看到這兩個證的其中之一就可以了，這兩個