【正文】 用地規(guī)模、以滿足居民日常物質(zhì)和文化生活需要的，為城市干道所分割或自然界限所包圍的相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域。根據(jù)居民的不同需要，提供各種類型的住宅，如多種類型的居住單元、青年公寓、老年公寓等。消費(fèi)功能指的是隨著城市住房制度改革的不斷深化，住宅小區(qū)中的住宅將不斷的商品化，并進(jìn)行商業(yè)化的管理。在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”原則的指導(dǎo)下，全國(guó)廣大城鎮(zhèn)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)的新型住宅區(qū)成片地興建起來。超級(jí)市場(chǎng)、體育場(chǎng)、健身房、醫(yī)院等等，居民達(dá)3萬人。由于住宅建設(shè)投資的多渠道、住宅的商品化及房改的深入，使房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。因此，為避免減少和妥善處理這些問題、矛盾和糾紛，有必要在自治自律的基礎(chǔ)上對(duì)人們的居住行為做出某些限制和約束，制定一個(gè)大家共同遵循的居住行為的規(guī)范，即業(yè)主公約，其核心是任何人的行為不得違反社會(huì)公共利益和損害他人利益。不同產(chǎn)權(quán)形式下物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌集渠道不同，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的計(jì)算原則不同，收繳方式不同。其次，它可以起到為政府分憂解難的作用。（3）從小區(qū)管理企業(yè)角度看。因此，搞好環(huán)境的綠化、凈化，不僅有助于人的身心健康，還將對(duì)整個(gè)城市建設(shè)規(guī)模、格局和風(fēng)貌產(chǎn)生積極影響。住宅小區(qū)管理中的服務(wù)工作，具有長(zhǎng)期性和群眾性的特點(diǎn)，服務(wù)時(shí)限很長(zhǎng)，往往幾十年以上；服務(wù)對(duì)象范圍很寬，男女老幼，各行各業(yè)，且流動(dòng)性大、變化快。由一家物業(yè)管理企業(yè)對(duì)某一居民住宅小區(qū)實(shí)行統(tǒng)一管理、綜合治理、全方位服務(wù)。六、住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容 住宅小區(qū)物業(yè)管理，是指對(duì)住宅小區(qū)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整治。2．完善、充實(shí)娛樂場(chǎng)所和文體活動(dòng)設(shè)施，開展豐富多彩的文體活動(dòng)，豐富小區(qū)居民的業(yè)余生活，密切鄰里感情，協(xié)調(diào)人際關(guān)系，提高廣大居民的參與意識(shí)，促進(jìn)安定團(tuán)結(jié)和社會(huì)穩(wěn)定。2．組織各類體育比賽、舞會(huì)和文藝演出晚會(huì)，加強(qiáng)住戶之間的交往與聯(lián)系，培養(yǎng)群體活動(dòng)與公民意識(shí)，增強(qiáng)友誼。經(jīng)調(diào)研和分析S物業(yè)管理公司認(rèn)為現(xiàn)時(shí)“X小區(qū)”之物業(yè)管理工作主要存在：“一個(gè)根本矛盾，兩個(gè)意識(shí)被動(dòng)，三個(gè)服務(wù)漏項(xiàng)”。物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)被動(dòng)：現(xiàn)時(shí)“GM花園”物業(yè)管理機(jī)構(gòu)提供之服務(wù)內(nèi)容主要仍為保安、清潔、維修等被動(dòng)型公共地方工作，與現(xiàn)時(shí)不斷提升之業(yè)主、使用者需求不相匹配。第二節(jié)管理服務(wù)思路現(xiàn)代人經(jīng)過努力，在住居條件上已從生存需求、倫理需求提升到向發(fā)展和享受需求層面，有了更高的要求。S物業(yè)管理公司將采用管理酬金標(biāo)準(zhǔn)與小區(qū)物業(yè)管理支出脫鉤，以定額形式收取，以國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門物價(jià)指數(shù)調(diào)整的原則。為適應(yīng)“GM花園”國(guó)際化人士居住的要求，對(duì)小區(qū)內(nèi)全面建立標(biāo)識(shí)導(dǎo)視系統(tǒng)（VI），所有文字性標(biāo)識(shí)統(tǒng)一制作中英文對(duì)照雙語牌，以靜態(tài)形式表達(dá)管理服務(wù)，有效解決管理溝通，減少管理人力成本，體現(xiàn)“GM花園”做為國(guó)際化人居環(huán)境，提升小區(qū)層次。倡導(dǎo)“鄰居守望”，加強(qiáng)居民自治意識(shí)。同時(shí)，我們也將與各相關(guān)部門保持信息溝通，以掌握最新的管理服務(wù)技術(shù)和政策，以便服務(wù)工作到位。并舉辦網(wǎng)球寒、書畫展、音樂會(huì)等各種各樣的社區(qū)活動(dòng)，加強(qiáng)業(yè)主相互之間、業(yè)主與物業(yè)管理者之間的溝通。提供物業(yè)租賃服務(wù)，滿足業(yè)主需求經(jīng)過我們的調(diào)研，“GM花園”的使用者多為租戶，租金是業(yè)主利益的體現(xiàn)，為滿足業(yè)主的利益，小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)將應(yīng)用S物業(yè)管理公司的專業(yè)技術(shù)和社會(huì)影響，開展物業(yè)租賃推廣服務(wù)項(xiàng)目。第三節(jié)物業(yè)管理改進(jìn)工作為顯現(xiàn)出物業(yè)管理的四大功能：“管理功能、維護(hù)功能、服務(wù)功能、經(jīng)紀(jì)功能”。178。GM花園小區(qū)乃94年投入使用，現(xiàn)時(shí)在環(huán)境、設(shè)施及物業(yè)形象之面貌顯示物業(yè)管理機(jī)構(gòu)處于較被動(dòng)狀態(tài)，未有體現(xiàn)從專業(yè)物業(yè)管理角度向業(yè)主提供服務(wù)之意識(shí)。物業(yè)管理系由中港合資的J市物業(yè)管理公司進(jìn)行。住宅小區(qū)精神文明建設(shè)活動(dòng)應(yīng)以靈活多樣適合居民特點(diǎn)方式進(jìn)行。七、住宅小區(qū)精神文明建設(shè)的內(nèi)容 1．開展精神文明建設(shè)，制定住宅小區(qū)居民精神文明公約。物業(yè)管理企業(yè)提供的管理和服務(wù)是有償?shù)?，?yīng)得到價(jià)值形態(tài)的實(shí)現(xiàn)和物質(zhì)形態(tài)的替換。若按分散的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬由產(chǎn)權(quán)單位或產(chǎn)權(quán)人自行管理，顯然弊端很多。2．服務(wù)至上，寓管理于服務(wù)之中。小區(qū)內(nèi)的水、電、煤、陽光、空氣、通風(fēng)以及建筑和人口密度等方面都與居民的身心健康有著密切的關(guān)系。（2）從開發(fā)企業(yè)角度看，實(shí)行小區(qū)管理不僅有利于房產(chǎn)銷售，加速資金的周轉(zhuǎn)，而且有利于開發(fā)企業(yè)以較高的價(jià)格售房。這一環(huán)境不僅是指居室、樓宇內(nèi)的，而且還指整個(gè)社區(qū)的治安、交通、綠化、衛(wèi)生、文化、教育、娛樂等方面。其次，小區(qū)的物業(yè)管理在實(shí)施過程中要涉及到市政各部門、公安、街道辦事處等多個(gè)部門和單位，如何協(xié)調(diào)好相互間的關(guān)系和利益，明確各自的職責(zé)和管理范圍，對(duì)搞好小區(qū)物業(yè)管理是至關(guān)重要的。這也給住宅小區(qū)的物業(yè)管理提出了更高的要求。這就必然要求統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。新建居民住宅小區(qū)多為多層、多棟樓體建筑群，少的幾萬平方米，多的十幾萬甚至百余萬平方米。住宅小區(qū)，尤其是新建住宅小區(qū)有以下特點(diǎn)：1．統(tǒng)一規(guī)劃，綜合開發(fā)。住宅小區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能體現(xiàn)在交換功能和消費(fèi)功能兩方面。1．居住功能。第三，盡快建立物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)及收費(fèi)、納稅辦法，使物業(yè)管理有章可循、有法可依，從而使物業(yè)管理能走上規(guī)范化、法制化的軌道。物業(yè)管理與供水、供電、環(huán)衛(wèi)等行業(yè)的關(guān)系，可以借鑒目前一些企業(yè)自辦家屬院的管理辦法，行業(yè)部門對(duì)小區(qū)實(shí)行總電表、總水表控制；小區(qū)內(nèi)部物業(yè)管理部門可以在有關(guān)部門的指導(dǎo)下，遵照城市有關(guān)法規(guī)，建立小區(qū)的各項(xiàng)體系。物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，舊的框框少，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，必須有較高的起點(diǎn)，良好的運(yùn)行機(jī)制?？傊?、物業(yè)管理是實(shí)行全方位、“一條龍”為社區(qū)提供多功能、多項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。（六）本細(xì)則所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》設(shè)立，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧并具有獨(dú)立法人地位，以物業(yè)管理、為居民服務(wù)為主的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。第四十一條 開發(fā)建設(shè)單位未按照規(guī)定提供物業(yè)管理用房以及物業(yè)管理設(shè)備設(shè)施的，由市建設(shè)局責(zé)令其限期補(bǔ)建，逾期不補(bǔ)建的，應(yīng)當(dāng)交納補(bǔ)建價(jià)款，可處以20000元以上40000元以下罰款。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)業(yè)主和使用人必須給予配合。第三十二條 任何單位和個(gè)人不得擅自占用小區(qū)道路、場(chǎng)地。開發(fā)建設(shè)單位在移交小區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)管理用房，面積為小區(qū)總建筑面積4‰。小區(qū)待銷房、業(yè)主購(gòu)房六個(gè)月仍未入住的房屋，其物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位及業(yè)主承擔(dān)，標(biāo)準(zhǔn)為公共服務(wù)費(fèi)的50%。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)聘用必要的保安人員，安裝必要的監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)，維護(hù)住宅小區(qū)的安全。物業(yè)購(gòu)買者憑此協(xié)議辦理入住和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。物業(yè)管理企業(yè)第十六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持有關(guān)文件向市房產(chǎn)處備案。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：（一）召集和主持業(yè)主大會(huì)；（二）擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主委員會(huì)章程草案及其修訂草案并報(bào)業(yè)主大會(huì)通過；（三）經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)對(duì)合同條款審查同意后，負(fù)責(zé)與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同；（四）經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，負(fù)責(zé)維修基金的管理、使用和續(xù)籌；（五）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計(jì)劃和物業(yè)管理重大措施；（六）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督和支持物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；（七）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的有關(guān)決定；（八）接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督；（九）督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定；（十）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，普通住宅房屋實(shí)行一戶一票，其他物業(yè)按照期擁有物業(yè)的建筑面積計(jì)算。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少的，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，由原開發(fā)建設(shè)單位整治，經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后實(shí)行物業(yè)管理。新建住宅區(qū)和配套設(shè)施比