【正文】 4599 房屋拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用 30629 建德市橋東區(qū)塊改造開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 37 企事業(yè)單位搬遷費(fèi)用 32648 土地整理費(fèi)用 1120 基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用 8598 2 相關(guān)費(fèi)用 11930 財(cái)務(wù)費(fèi)用 7200 管理費(fèi)用 2365 預(yù)備費(fèi)用 2365 3 稅金 6903 營業(yè)稅 6276 城市維護(hù)建設(shè)稅 439 教育附加費(fèi) 188 總計(jì) 96427 （二）改造項(xiàng)目經(jīng)營效益、財(cái)務(wù)盈利能力分析 靜態(tài)盈利性分析 根據(jù)上述基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，對本改造項(xiàng)目投入產(chǎn)出進(jìn)行經(jīng)營效益分析可知，項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期間，收支相抵后尚有盈余，累計(jì)為 29085 萬元。改造開發(fā)整理后的土地能按評估地價(jià)順利出讓； ② 企業(yè)搬遷按建政（ 20xx） 6 號文件測算，但在按文件規(guī)定測算與實(shí)際操作中可能也會存在差距，再者企業(yè)要求趨高，所以也會影響到搬遷補(bǔ)償測算的準(zhǔn)確性。改造項(xiàng)目涉及住戶拆遷、企業(yè)的搬遷必定會損害到一部分人和部分企業(yè)的利益，拆遷工作被稱之 “天下第一難 ”，因此，不可避免地會出現(xiàn)個(gè)別 “釘子戶 ”，進(jìn)而影響改造項(xiàng)目的期限，而增大項(xiàng)目的成本。許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測，受需求拉動和供給滯后的影響，大部分建材價(jià)格仍處于上升趨勢，能源緊缺在短期內(nèi)難以改變，這將會增大改造項(xiàng)目成本，也會延長工期。 （ 2）融資的風(fēng)險(xiǎn)，隨著國家宏觀調(diào)控政策的影響和金融部門銀根緊縮政策的逐步落實(shí)，使項(xiàng)目融資存在較大的壓力。 該項(xiàng)目的承辦人在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)，資產(chǎn)負(fù)債率小于 %，說明其有良好的財(cái)務(wù)狀況，具有較強(qiáng)的債務(wù)償還能力，詳見資產(chǎn)負(fù)債表（表18）。其它管理費(fèi)用及稅費(fèi)均已計(jì)入建設(shè)資金管理費(fèi)用，不再計(jì)算。則收入為 3370 萬元，其中： 集體土地安置房等面積部分收入： 按市政府建政（ 20xx） 14 號文件和《新安江東入城口土地征用房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施細(xì)則》規(guī)定： 集體土地安置房的收入即為拆遷戶拆遷面積的拆遷補(bǔ)償費(fèi)（見 P20）計(jì) 2126 萬。 e、行政劃撥用地開發(fā)成本的收入。 （九 ）橋東區(qū)塊改造項(xiàng)目開發(fā)投資估算匯總表（詳見表 12） 表 12 序 號 投資估算項(xiàng)目 投資估算 （萬元） 備 注 1 集體土地報(bào)批、征用費(fèi) 4599 2 房屋拆遷安置費(fèi)估算 30629 集體土地房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2126 國有土地居民拆遷補(bǔ)償費(fèi) 10578 建德市橋東區(qū)塊改造開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 集體土地住戶拆遷安置房建設(shè) 5418 國有土地居民安置房建設(shè) 7070 各種補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi) 1283 安置區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3420 安置房建設(shè)前期費(fèi)用 734 3 企事業(yè)單位搬遷 費(fèi) 32648 4 土地整理費(fèi)用 1120 5 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 8598 基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi) 8144 基礎(chǔ)設(shè)施配套前期費(fèi) 454 6 相關(guān)費(fèi)用 11930 財(cái)務(wù)費(fèi)用 7200 預(yù)備費(fèi)用 2365 管理費(fèi)用 2365 合計(jì) 89524 二、資金籌措 本改造項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投資 89524 萬元人民幣，是以社會經(jīng)濟(jì)效益為主，直接經(jīng)濟(jì)效益為輔的舊城改造結(jié)合企業(yè)搬遷的項(xiàng)目，資金來源于政府資金投入和銀行中長期貸款，具體計(jì)劃為： 政府投入橋東 區(qū)塊改造專項(xiàng)資金 36524 萬元； 建德市城興城防有限公司實(shí)收資本 3000 萬元。 2 工程質(zhì)監(jiān)費(fèi) 29 按工程造價(jià) %建德市橋東區(qū)塊改造開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 計(jì)取。 ② 磚木泥木結(jié)構(gòu)： 8000m270 元 /m2=560000 元。 ② 集體土地拆遷戶搬家補(bǔ)助費(fèi)： 215 戶 600 元 /戶 2 次 =258000 元。 劃撥用地商業(yè)用房拆遷補(bǔ)償費(fèi)：約 萬元，其中： 第一期： 200m24200 元 /m2=840000 萬元 第二期： 425m24200 元 /m2=1789200 元。 其中：第一期安置房面積 萬 m2，建設(shè)費(fèi)用 518 萬元； 第二期安置房 7 萬 m2，建設(shè)費(fèi)用 4900 萬元。 拆遷安置總費(fèi)用 30629 萬元，其中：拆遷補(bǔ)償費(fèi) 12704 萬元，拆遷安置房建設(shè)費(fèi)用 12488 萬元，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi) 3420萬元，建設(shè)前期費(fèi)用 734 萬元，相關(guān)補(bǔ)助費(fèi)為 322 萬元，相關(guān)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用 836 萬元，違章建筑自行拆除獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助費(fèi) 125 萬元。 城市二條主干道東西穿過，交通便捷，嚴(yán)州大道及規(guī)劃的商業(yè)廣場給區(qū)塊營造了濃郁的商業(yè)氛圍，臨江而建的江濱路給區(qū)塊營造極佳的休閑之地。其中：主橋長 m，寬 m。集體土地住房拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換其安置房采用聯(lián)體建筑和多層公寓樓住宅相結(jié)合，并采取臨時(shí)過渡的方式進(jìn)行拆遷安置，過渡期內(nèi)由拆遷人支付臨時(shí)過渡安置費(fèi)。其中：集體土地房屋拆遷 15戶，建筑面積 萬 M2；國有土地拆遷面積 M2，居民住戶 242 戶，建筑 面積 萬 M2；商業(yè)用房 12 戶建筑面積 萬M2。 （五）廣播電視、通訊管網(wǎng)規(guī)劃 通訊規(guī)劃：應(yīng)遠(yuǎn)、近期相結(jié)合，分期建設(shè)通訊管線（主要包括管位、管孔和管干傳輸線纜）作為一種公共資源，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)其建設(shè)和管理。雨 水管道在建筑物周圍每隔一定距離預(yù)留雨水檢查井，建筑物屋面雨水由落水管收集，組織排至雨水檢查井。 建德市橋東區(qū)塊改造開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 第二章項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì) 一、區(qū)塊規(guī)劃目標(biāo) 將橋東區(qū)塊建設(shè)成為：濱江特色突出、公共服務(wù)設(shè)施完善、金融商業(yè)氛圍濃郁、人居環(huán)境優(yōu)良的建德市現(xiàn)代化城市功能區(qū)。同時(shí)通過改造，統(tǒng)一規(guī)劃將徹底改變目前破舊的，建筑與周邊自然環(huán)境極不和諧、極大浪費(fèi)土地資源的現(xiàn)象，打造出體現(xiàn)江南山、水特色的精品，極大地挖掘和利用土地生態(tài)價(jià)值和景觀價(jià)值，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化和可持續(xù)的發(fā)展。 建德市區(qū)對外交通原只有新安東路和白沙路二條東、南出口對外聯(lián)接，而新安路、新安東路也是城市唯一的一條主干道，隨著人民生活水平的不斷提高，交通擁擠、出行難已成為一個(gè)突出的矛盾。 ② 區(qū)塊改造、拆遷涉及千家萬戶，必定會損害一部分人的利益，更何況如此大的拆遷量，處理不當(dāng)造成拆遷周期長，增大開發(fā)成本，而且也會造成不良的社會影響。排水設(shè)施極不完善。區(qū)塊內(nèi)基本無自然溪流和水塘。為改善城市交通狀況和人居環(huán)境、保障城市的安全、加快城市化進(jìn)程，合理優(yōu)化城市資源和土地資源配 置，建德市委、市政府?dāng)M對新安江街道橋東區(qū)塊實(shí)施拆遷、企業(yè)搬遷基礎(chǔ)設(shè)施配套改造。該公司經(jīng)建德市人民政府（ 20xx） 313 號抄告單和建德市財(cái)政局國資（ 20xx）10 號函批準(zhǔn)，由建德市土地收購儲備中心出資，于 20xx年 2 月注冊成立的，注冊資金為人民幣 3000 萬元整。 二、項(xiàng)目總概況 （一）項(xiàng)目地點(diǎn)和環(huán)境狀況 本項(xiàng)目地點(diǎn)及范圍是：位于建德市新安江街道，東起 320國道和建德大橋、南依新安江水、西至白沙路和白沙大橋、北為嚴(yán)州大道、靠牛頭山體。 建德市橋東區(qū)塊改造開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 場址建設(shè)條件 ① 、地形、地貌情況 橋東區(qū)塊地形狹長，呈帶狀，沿山腳地勢高，江邊地勢低，有一定的高差，但相對平坦。年平均降水量為1500MM，雨日 160 天，主要集中于 5 月中旬到 7 月中旬，平均濕度78%。 效益情況 （ 1）經(jīng)濟(jì)效益：經(jīng)估算改造項(xiàng)目總投資 96427 萬元，項(xiàng)目收入125512 萬元，收支相抵后尚有留余，為計(jì) 29085 萬元人民幣。 ② 在加大企業(yè)搬遷力度的同時(shí)，要研究企業(yè)通過搬遷如何做大、做強(qiáng)的相關(guān)扶持政策，以增強(qiáng)企業(yè)搬遷的信心，對此不僅可加快企業(yè)的搬遷進(jìn)度，又使企業(yè)在搬遷后得到長足的發(fā)展，而且又降低搬遷成本。 （二）是市政府貫徹 “三個(gè)代表 ”和 “以人為本，構(gòu)建和諧社會 ”的重要實(shí)踐。尤其上世紀(jì) 94 年、 95 年、 96 年連續(xù)三年開閘泄洪，造成橋東區(qū)塊洪水災(zāi)害較為嚴(yán)重。 三、規(guī)劃主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及土地利用狀況 （一）主要分經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 規(guī)劃總用地面積 1495 畝 總建筑面積 1014592m2 建筑占地面積 13065 m2 容積率 建筑密度 % 綠化率 42% （二）規(guī)劃建設(shè)用地情況 表 1 建德市橋東區(qū)塊改造開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 序號 用地性質(zhì) 用地面積（畝） 百分比 1 居住用地 535 46 2 商辦用地 21 2 3 商業(yè)金融業(yè)用地 172 15 4 文化娛樂用地 17 1 5 醫(yī)療衛(wèi)生用地 96 8 6 道路、廣場用地 256 22 7 市政公用設(shè)施用地 41 4 8 綠化用地 23 2 9 建設(shè)用地合計(jì) 1161 100 10 水域 333 11 規(guī)劃用地 1495 四、城市基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)規(guī)劃 區(qū)塊內(nèi)除道路外規(guī)劃涉及管線綜合的內(nèi)容包括給水、污水、雨水、燃?xì)?、電力、電信電纜、有線電視電纜、路燈等 8 種管線。 污水規(guī)劃 規(guī)劃對地塊污水實(shí)行管網(wǎng)收集，形成完整的排水系統(tǒng)，隨著道路的逐步建設(shè)，同步埋設(shè)污水管道。 （六）燃?xì)庖?guī)劃 規(guī)劃從嚴(yán)州大道引入燃?xì)飧晒埽?guī)劃沿道路鋪設(shè)燃?xì)飧晒?。分二期?shí)施： 第一期建安置房 萬 M2，其中：集體土地住戶安置房 萬M2；國有土地安置房 萬 M2；居民住宅安置房 萬 M2，商業(yè)用房 萬 M2； 第二期建安置房 萬 M2，其中：集體土地住戶安置房 7 萬 M2，國有土地住戶安置房 萬 M2。其中：工業(yè)企業(yè) 11 家，企業(yè)占地面積約 畝，廠房面積 萬 m2；婦幼兒保健院等 4 家，企業(yè)事業(yè)單位占地 約 畝，建筑面積 萬 m2。 第二期為全面實(shí)施改造項(xiàng)目階段，時(shí)間為 20xx 年初至 20xx 年年底。 第六章 投資估算和資金籌措 一、改造項(xiàng)目投資估算 （一）改造項(xiàng)目投資估算的依據(jù) 國家計(jì)委、國家建設(shè)部預(yù)算的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第 2 版）； 《浙江省建筑工程預(yù)算定額》、《浙江省安裝工程預(yù)算定額》、《浙江省市政工程預(yù)算定額》、《浙江省建設(shè)工程取費(fèi)定額》（ 20xx）； 浙江省建筑工程計(jì)價(jià)暫行辦法； 建德市建筑工程造價(jià)信息； 建德市人民政府建政（ 20xx） 6 號《關(guān)于加快城區(qū)工業(yè)企 業(yè)搬遷的若干意見》； 建德市人民政府建政函（ 20xx） 57 號《關(guān)于公布 20xx 年度建德市城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)的通知》； 建德市人民政府建政（ 20xx） 29 號《建德市征用集體所有土地實(shí)施辦法》； 本項(xiàng)目價(jià)差預(yù)備費(fèi)用依據(jù)計(jì)設(shè)資（ 1999） 1340 號文及浙計(jì)經(jīng)基（ 1999） 1465 號文，暫按零計(jì)。 ① 集體土地房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)估算 根據(jù)市政府建政（ 20xx） 14號《建德市交通重點(diǎn)工程建設(shè)拆遷土地征征用房屋拆遷等有關(guān)政策》文件和《新安江東入城口土地征用和建德市橋東區(qū)塊改造開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施細(xì)則》規(guī)定。 根據(jù)建政函（ 20xx） 57 號《關(guān)于公布 20xx 年度建德市城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)的